我們也在考慮引進(jìn)一些國(guó)際資本，跟私募差不多，稀釋一部分股權(quán)給他，我們可能就做一個(gè)基金專(zhuān)門(mén)投芭蕾雨的項(xiàng)目。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開(kāi)，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 從最初品牌折扣店的尾貨產(chǎn)品，到如今專(zhuān)門(mén)為奧特萊斯生產(chǎn)產(chǎn)品的工廠訂貨系統(tǒng)，奧特萊斯的轉(zhuǎn)變不過(guò)才幾年時(shí)間。在中國(guó)急遽增長(zhǎng)的財(cái)富下，這種國(guó)際品牌折扣店的模式，也迅速在中國(guó)落地、開(kāi)花。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)目前打著“奧特萊斯”名號(hào)的商場(chǎng)不少于200多家，但倒閉速度和擴(kuò)張速度一樣快，僅有那么幾家為業(yè)內(nèi)所熟知，北京燕莎、上海青浦及天津意大利人創(chuàng)辦的奧特萊斯。

　　在這種市場(chǎng)環(huán)境中，奧特萊斯(中國(guó))公司期冀通過(guò)制定國(guó)內(nèi)奧特萊斯的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)優(yōu)化行業(yè)環(huán)境，希望用“芭蕾雨”這一城市新中心的模式，為行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。

　　根據(jù)奧特萊斯(中國(guó))的規(guī)劃，公司旗下首個(gè)項(xiàng)目--廣州芭蕾雨宣布將于今年10月完成品牌落地并將于12月試營(yíng)業(yè)。

　　該項(xiàng)目位于廣東佛山三水，目前在談的國(guó)際品牌有500多家，國(guó)內(nèi)品牌達(dá)到2000多家。奧特萊斯(中國(guó))主席林卓延預(yù)計(jì)，到年底試營(yíng)業(yè)的時(shí)候，會(huì)有150家國(guó)際品牌出現(xiàn)。

　　即便如此，林卓延也指出，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備并不是很充分，但芭蕾雨的準(zhǔn)備時(shí)間已經(jīng)足夠長(zhǎng)了。

　　就佛山項(xiàng)目而言，該項(xiàng)目于09年拿地，原計(jì)劃于亞運(yùn)會(huì)前開(kāi)業(yè)，但之后因?yàn)榉N種原因而推遲至今。

　　就此，林卓延在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)解釋道，主要是為佛山項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)開(kāi)通的品牌大道因?yàn)橛晁仍蛞恢蔽茨芸⒐?，而隨著這條12車(chē)道的大路在今年年底的開(kāi)通，佛山項(xiàng)目也會(huì)同時(shí)開(kāi)業(yè)。

　　當(dāng)然，奧特萊斯·芭蕾雨遲遲未能落地，這只是原因之一，更多的是關(guān)于商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)方面的問(wèn)題。林卓延稱(chēng)，由于芭蕾雨是與法國(guó)運(yùn)營(yíng)商合作的，在項(xiàng)目規(guī)劃、裝修等初始階段，需要大量時(shí)間來(lái)碰撞、探討。

　　而與品牌商的商談不但涉及佛山項(xiàng)目，還會(huì)涉及北京房山、浙江湖州、海南萬(wàn)寧等項(xiàng)目，因此，整個(gè)招商工作也需要一定的期限。

　　與此同時(shí)，在奧特萊斯(中國(guó))層面，兩大股東中國(guó)基建和首創(chuàng)置業(yè)也在合作方式上有所調(diào)整，在內(nèi)部分工上作出明確的任務(wù)與目標(biāo)。在項(xiàng)目開(kāi)拓方面，雙方也從最開(kāi)始的4個(gè)項(xiàng)目均投資，轉(zhuǎn)化為分別用芭蕾雨、首創(chuàng)芭蕾雨之名分別開(kāi)拓新的項(xiàng)目。

　　在將上述問(wèn)題一一解決后，芭蕾雨·奧特萊斯的落地速度也將加快。公司計(jì)劃明年將北京房山、浙江湖州、海南萬(wàn)寧三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，“未來(lái)我們希望從明年開(kāi)始每年不低于三家?jiàn)W特萊斯開(kāi)業(yè)。”林卓延透露稱(chēng)。

　　而新項(xiàng)目的拓展速度也不遜色。“今年我們考慮再拓展四五個(gè)項(xiàng)目，如果明年情況好，考慮拓展八到十個(gè)，如果情況不好就做四五個(gè)”。

　　目前，在建的芭蕾雨項(xiàng)目有7個(gè)，跟政府已經(jīng)簽約項(xiàng)目有16個(gè)。而與奧特萊斯(中國(guó))聯(lián)系的地方政府有70多個(gè)，也就是有70多個(gè)地塊可供挑選。

　　在規(guī)模不斷擴(kuò)張的同時(shí)，芭蕾雨在資本市場(chǎng)上也有著一番不小的計(jì)劃。林卓延稱(chēng)，“按照香港最新的證券條例，我們目前已經(jīng)具備了IPO的條件，但我們會(huì)選擇一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。”

　　此外，公司還可以通過(guò)奧特萊斯產(chǎn)權(quán)交易所將奧特萊斯物業(yè)部分的股權(quán)稀釋?zhuān)瑢⑺蓊~化，從而籌到一部分錢(qián)支持商業(yè)發(fā)展。

　　另外，奧特萊斯(中國(guó))現(xiàn)在正在構(gòu)想一個(gè)大的私募基金，預(yù)計(jì)年底將會(huì)落實(shí)大的私募基金公司。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)奧特萊斯(中國(guó))董事局主席兼總裁林卓延的專(zhuān)訪：

　　觀點(diǎn)新媒體：國(guó)內(nèi)的奧特萊斯多以購(gòu)物中心或商場(chǎng)的形式出現(xiàn)，在貨源上，有國(guó)際一線品牌也有小部分自營(yíng)品牌，這是否符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)？

　　林卓延：我們從去年開(kāi)始成立奧特萊斯協(xié)會(huì)，當(dāng)時(shí)就考慮到國(guó)內(nèi)的奧特萊斯管理比較混亂，要把奧特萊斯這個(gè)產(chǎn)業(yè)管理好，怎樣使它快速地發(fā)展，所以行業(yè)管理非常重要。

　　從前年開(kāi)始，我們跟商業(yè)部王部長(zhǎng)談這個(gè)問(wèn)題。他覺(jué)得我們這方面做得很好，后來(lái)他提議成立奧特萊斯協(xié)會(huì)，讓我擔(dān)任會(huì)長(zhǎng)。

　　去年我就代表奧特萊斯協(xié)會(huì)去了很多國(guó)家，拜訪了所有奧特萊斯商會(huì)的主席。跟他們交流，吸收了很多先進(jìn)的東西，也知道奧特萊斯要在中國(guó)發(fā)展，作為一個(gè)行業(yè)管理應(yīng)該怎么去管理，現(xiàn)在我們也在做一些行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，還有一些行業(yè)管理辦法，希望今年年底能夠出來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看現(xiàn)在中國(guó)奧特萊斯的發(fā)展情況？

　　林卓延：首先，市場(chǎng)非常大，從整個(gè)奧特萊斯來(lái)講，這幾年全球經(jīng)濟(jì)都下滑，但是奧特萊斯仍然增長(zhǎng)得很厲害。英國(guó)的奧特萊斯去年增長(zhǎng)了28%，最低在歐洲，奧特萊斯也有百分之十幾的增長(zhǎng)，像波蘭、北歐這些比較貧困的國(guó)家?jiàn)W特萊斯的年增長(zhǎng)平均都超過(guò)20%。

　　它的上漲得從幾個(gè)方面來(lái)講：第一，奧特萊斯發(fā)展的數(shù)量，每年要建的奧特萊斯有很多；

　　第二，從營(yíng)業(yè)額來(lái)講；第三，從奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商的利潤(rùn)來(lái)講，這三方面增長(zhǎng)都很厲害。中國(guó)更不用說(shuō)了，中國(guó)是人口大國(guó)，而且這幾年我們經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在全球經(jīng)濟(jì)衰頹的情況下，中國(guó)還能夠保持8%到10%的增長(zhǎng)。所以，中國(guó)的市場(chǎng)非常巨大。

　　但是，要做好這個(gè)事情不容易，在中國(guó)有那么多奧特萊斯，做得好的不外乎那幾家。北京燕莎、上海青浦，杭州下沙開(kāi)了一家，經(jīng)營(yíng)得也還可以，規(guī)模小一點(diǎn)。北京也做了一家比較小的，兩萬(wàn)多平方米，但是總體的經(jīng)營(yíng)狀況比較好。

　　還有意大利的一個(gè)投資者在天津開(kāi)了一個(gè)奧特萊斯，那個(gè)目前是在中國(guó)做得最好的，但是規(guī)模比較小，第一期只有兩萬(wàn)平方米，總共有四萬(wàn)平方米，我認(rèn)為那個(gè)比較正宗一點(diǎn)。

　　但是，它也有一個(gè)問(wèn)題。因?yàn)槔贤獠惶袊?guó)。在中國(guó)要做奧特萊斯，未來(lái)做得最好的肯定不是老外，肯定是中國(guó)人。在日本也一樣，美國(guó)人做、歐洲人也做，但最后還是日本本地企業(yè)三井做得最好。

　　觀點(diǎn)新媒體：佛山項(xiàng)目正式定名為廣州芭蕾雨了，確定于年內(nèi)開(kāi)業(yè)？

　　林卓延：對(duì)，因?yàn)榉鹕降闹炔蝗鐝V州。廣州芭蕾雨今年年底會(huì)試營(yíng)業(yè)，因?yàn)闀r(shí)間比較緊，現(xiàn)在只剩下幾個(gè)月的時(shí)間了，我們考慮第一期先做個(gè)試驗(yàn)，因?yàn)橛泻芏嗥放圃ǖ氖墙衲暌_(kāi)業(yè)，不能再拖了，其實(shí)這個(gè)準(zhǔn)備工作還不是很充分，到時(shí)候我們可以叫試營(yíng)業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：試營(yíng)業(yè)的時(shí)間大概有多久？試營(yíng)業(yè)期間會(huì)有哪些國(guó)際品牌出現(xiàn)？

　　林卓延：大概半年。我們希望到明年五一左右第二期全部開(kāi)完，奧特萊斯部分一、二期兩個(gè)部分全部開(kāi)業(yè)。

　　試營(yíng)業(yè)期間有很多品牌出來(lái)，國(guó)際品牌大概是150家。十月份我們有一個(gè)品牌落地發(fā)布會(huì)。到時(shí)候會(huì)推出些一線國(guó)際品牌，具體的事情現(xiàn)在商管OOM那邊在做。

　　像Prada、Gucci、杰尼亞、LV這五六個(gè)幾個(gè)比較知名的品牌現(xiàn)在還在談，其他基本上都談好了，因?yàn)檫@幾家要求的條件比較高。引進(jìn)品牌進(jìn)來(lái)要付出代價(jià)，要給裝修補(bǔ)貼費(fèi)，免租期多久，每平方米多少錢(qián)，分成、提點(diǎn)都要談。品牌越大，要求越高，這是慣例。

　　觀點(diǎn)新媒體：佛山項(xiàng)目配有住宅產(chǎn)品是什么類(lèi)型？佛山項(xiàng)目先開(kāi)商業(yè)部分，然后再推住宅產(chǎn)品，是不是也跟政府的要求有關(guān)？

　　林卓延：住宅部分不是別墅，第一期推的是聯(lián)排，后面還會(huì)開(kāi)一些公寓產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)我們跟政府是這樣談的--商業(yè)試營(yíng)業(yè)之后再賣(mài)住宅。因?yàn)槲覀兛紤]到佛山比較偏，我們就考慮怎樣把人引過(guò)來(lái)。我們覺(jué)得，如果商業(yè)氛圍做不起來(lái)，就把住宅推出來(lái)，有可能賣(mài)不了。即使賣(mài)出去了，價(jià)格也會(huì)很低，這就達(dá)不到我們的目的，所以還是覺(jué)得先開(kāi)商業(yè)部分。

　　觀點(diǎn)新媒體：佛山項(xiàng)目準(zhǔn)備期很長(zhǎng)，2009年拿的地，原計(jì)劃在亞運(yùn)前開(kāi)業(yè)，后面就一直延遲，為什么？

　　林卓延：佛山項(xiàng)目主要是道路原因。當(dāng)時(shí)選址的時(shí)候就擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)槁范际且恍澢男÷?，?lái)奧特萊斯的人可能像走迷宮一樣找不到地方。所以，當(dāng)時(shí)我們跟政府簽協(xié)議有一個(gè)硬性的要求。就是，第一要修一條12車(chē)道的品牌大道，這樣，從西二環(huán)收費(fèi)站下來(lái)直接上品牌大道就可以到達(dá)我們這個(gè)項(xiàng)目。

　　品牌大道能夠在年底建完通車(chē)，一定要讓品牌大道跟我們的試營(yíng)業(yè)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，如果它們不開(kāi)通我們也不能開(kāi)業(yè)。因?yàn)殚_(kāi)業(yè)了后效果出不了，別人也很難找到這個(gè)地方。

　　觀點(diǎn)新媒體：佛山項(xiàng)目推遲除了這個(gè)因素外，還有哪些原因？

　　林卓延：主要是這個(gè)原因，還有另外一個(gè)原因。因?yàn)槲覀冞@是第一個(gè)奧特萊斯，我們的每一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出來(lái)都要法國(guó)運(yùn)營(yíng)商碰撞、探討。

　　作為一個(gè)運(yùn)營(yíng)商，他們覺(jué)得要建一個(gè)奧特萊斯，把土地推平項(xiàng)目建起來(lái)就可以了。但是，我們和政府都不同意，我們覺(jué)得要做一個(gè)比較有特色的奧特萊斯，這么好的自然資源應(yīng)該保留?，F(xiàn)在，我們項(xiàng)目后面還有兩座山，是后來(lái)有意地避開(kāi)了，在原來(lái)的平面規(guī)劃里，那兩座山是計(jì)劃被推掉。后來(lái)，我們說(shuō)服了運(yùn)營(yíng)商。

　　這是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段遇到的問(wèn)題，另外，裝鋪圖的這個(gè)經(jīng)歷的時(shí)間比較長(zhǎng)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，基本上確定哪個(gè)區(qū)域是什么品牌，比如說(shuō)運(yùn)動(dòng)品牌在哪個(gè)區(qū)域，奢侈品牌、服裝，皮具在哪個(gè)區(qū)域，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候我們就要定位。這樣以后就不會(huì)出現(xiàn)頻繁改動(dòng)的問(wèn)題。

　　所以，在裝鋪、品牌選擇鋪位的時(shí)候我們花了很多時(shí)間。項(xiàng)目前期會(huì)慢一點(diǎn)，但是換來(lái)的結(jié)果是后面的運(yùn)營(yíng)會(huì)很順利。

　　觀點(diǎn)新媒體：佛山項(xiàng)目位置比較偏，你們?nèi)绻_(kāi)業(yè)怎樣才能保證客流量？

　　林卓延：佛山其實(shí)不偏，我們過(guò)去只要40分鐘。品牌大道開(kāi)通以后絕對(duì)不會(huì)超過(guò)40分鐘。歐洲的奧特萊斯有的開(kāi)車(chē)需要兩三個(gè)小時(shí)，況且我們項(xiàng)目還不止一個(gè)奧特萊斯，還有很多吃喝玩樂(lè)的元素在里面。來(lái)回一個(gè)半小時(shí)到兩個(gè)小時(shí)，這應(yīng)該是一個(gè)非常理想的消費(fèi)目的地。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在你們?cè)谡劦膰?guó)際和國(guó)內(nèi)品牌大概是怎么一個(gè)情況？

　　林卓延：目前，在談的國(guó)際品牌有500多家，國(guó)內(nèi)品牌談了2000多家。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在跟這些國(guó)際品牌談的合作是否只限于佛山項(xiàng)目？同一品牌去不同的項(xiàng)目，如何凸顯項(xiàng)目特色？

　　林卓延：我們談的都是合起來(lái)談的，有佛山、北京、浙江、海南的。包括我們目前正在建設(shè)的遼寧、成都、江西項(xiàng)目，這些我們都一起談。

　　當(dāng)然，我們是有重點(diǎn)地談，重點(diǎn)的就是馬上就要開(kāi)的，比如說(shuō)今年明年要開(kāi)的?，F(xiàn)在重點(diǎn)的就談佛山的，比如說(shuō)北京明年開(kāi)，浙江年底開(kāi)也會(huì)順便談一下，但主要還是談佛山的。

　　但我們的項(xiàng)目在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)模式方面也會(huì)有所創(chuàng)新。比如說(shuō)要買(mǎi)一件冬季的產(chǎn)品，去東北最齊全，在南方就可能少一點(diǎn)。東北人要買(mǎi)南方的衣服就要到南方來(lái)，這樣就形成了一個(gè)互動(dòng)。國(guó)際上的奧萊都是一樣。

　　我們芭蕾雨3+x也是這樣一個(gè)模式，因?yàn)槊恳粋€(gè)地方資源特色不一樣，這個(gè)地方資源特色就是吸引他們來(lái)的一部分。

　　現(xiàn)在，佛山項(xiàng)目奧特萊斯份額占比稍微大一點(diǎn)，未來(lái)慢慢進(jìn)行優(yōu)化。就像我們?cè)谶|寧的芭蕾雨項(xiàng)目，除了有有購(gòu)物中心、酒吧、婚禮教堂外，還融入了上海世博會(huì)的元素，增加了旅游咨詢(xún)、商務(wù)咨詢(xún)，還增加一些國(guó)家的特色酒店。奧特萊斯只占了10%。

　　觀點(diǎn)新媒體：奧特萊斯(中國(guó))的曾介紹的奧特萊斯有四種業(yè)態(tài)，產(chǎn)業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、風(fēng)情小鎮(zhèn)和購(gòu)物村，這些跟芭蕾雨是什么關(guān)系？

　　林卓延：我們?cè)瓉?lái)制定的方案是有四種規(guī)格，一是產(chǎn)業(yè)區(qū)，二是產(chǎn)業(yè)園，三是風(fēng)情小鎮(zhèn)，還有一個(gè)購(gòu)物村。購(gòu)物村里面有一個(gè)風(fēng)景名勝地，里面就純粹賣(mài)一百或者幾十個(gè)品牌，規(guī)模比較小，主要是為風(fēng)景區(qū)提供配套。情小鎮(zhèn)規(guī)模大一點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園的規(guī)模就更大。

　　其實(shí)，這個(gè)概念我們已經(jīng)在慢慢轉(zhuǎn)變，只是針對(duì)奧特萊斯這一塊，現(xiàn)在我們叫芭蕾雨，這是個(gè)城市新中心的概念。我們現(xiàn)在也正在制定未來(lái)新的芭蕾雨的開(kāi)發(fā)模式，可能會(huì)改變之前所說(shuō)的產(chǎn)業(yè)園、風(fēng)情小鎮(zhèn)、購(gòu)物村的概念。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在在建的芭蕾雨總共有多少個(gè)？奧特萊斯(中國(guó))的資料顯示，現(xiàn)在發(fā)展的有10個(gè)項(xiàng)目？

　　林卓延：現(xiàn)在在建的項(xiàng)目有七個(gè)，北京房山、浙江湖州、海南萬(wàn)寧、廣東佛山、遼寧鐵嶺，還有山東泰安和江西共青城。

　　跟政府簽協(xié)議的項(xiàng)目都算在內(nèi)，但是有一些我們沒(méi)有動(dòng)工，現(xiàn)在跟政府簽的協(xié)議不止十個(gè)，有十六個(gè)。當(dāng)時(shí)我們跟政府簽協(xié)議，我們都有開(kāi)發(fā)的計(jì)劃，政府也是一樣，有要供地計(jì)劃，這就需要時(shí)間。

　　觀點(diǎn)新媒體：佛山項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以后，接下來(lái)是哪個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)？你們希望以后可以保持怎樣的開(kāi)業(yè)速度？

　　林卓延：我們明年考慮開(kāi)三個(gè)項(xiàng)目，北京房山、浙江湖州，還有海南萬(wàn)寧，這幾個(gè)都具備條件開(kāi)業(yè)。我們希望從明年開(kāi)始每年不低于三家?jiàn)W特萊斯開(kāi)業(yè)。

　　前面三四年，中國(guó)有七十多個(gè)地方政府跟我們有過(guò)聯(lián)系，我們都去過(guò)他們當(dāng)?shù)乜疾?，有七十多個(gè)地塊供我們選擇，我們也在挑選?，F(xiàn)在不能說(shuō)是哪個(gè)城市，但我們會(huì)有一個(gè)計(jì)劃。

　　今年我們考慮再拓展四五個(gè)項(xiàng)目，明年要看形勢(shì)。我們的速度也是跟國(guó)內(nèi)政策和世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境相結(jié)合的。如果明年情況好，我們考慮拓展八到十個(gè)，如果情況不好就做四五個(gè)。我們希望明年能夠確定選址的項(xiàng)目可以做到八到十個(gè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：芭蕾雨對(duì)選址的有什么標(biāo)準(zhǔn)？在規(guī)模方面有沒(méi)有規(guī)定？

　　林卓延：我們考慮的標(biāo)準(zhǔn)包括：離市區(qū)距離、人口覆蓋、GDP、人均收入，還有人均消費(fèi)，消費(fèi)習(xí)慣，這些我們?cè)谶x擇的時(shí)候都要了解得很清楚。

　　芭蕾雨也有產(chǎn)業(yè)園等很多小項(xiàng)目，也有特別大的規(guī)模，像遼寧項(xiàng)目差不多有10平方公里。小一點(diǎn)的就是兩三千畝，芭蕾雨有不同的規(guī)格，會(huì)根據(jù)不同的城市定位。

　　項(xiàng)目越大挑戰(zhàn)越大，而且我們芭蕾雨也是在摸著石頭過(guò)河，肯定有挑戰(zhàn)。但是我認(rèn)為，商業(yè)業(yè)態(tài)集中，集中消費(fèi)、集中經(jīng)營(yíng)的吸引力肯定比這些分散型的綜合體要有吸引力。不只是在中國(guó)，在全世界都一樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州芭蕾雨現(xiàn)在叫五彩奧萊，以后所有項(xiàng)目是不是都命名五彩奧萊？

　　林卓延：佛山項(xiàng)目，芭蕾雨·奧特萊斯是一個(gè)叫法，芭蕾雨·五彩奧萊也是個(gè)叫法。因?yàn)?，芭蕾雨英語(yǔ)的意思跟芭蕾?zèng)]什么意思。后來(lái)我們有一些想法，就叫五彩。另外，因?yàn)殡x最后決定還有幾個(gè)月的時(shí)間，到底叫芭蕾雨·奧特萊斯還是叫芭蕾雨·五彩奧萊，現(xiàn)在還沒(méi)有最終確定。

　　觀點(diǎn)新媒體：五彩奧萊以后是不是奧特萊斯(中國(guó))的一個(gè)品牌或產(chǎn)品線？

　　林卓延：我們也有一個(gè)想法，因?yàn)閲?guó)內(nèi)山寨版的奧特萊斯太多了，我們想跟它們作些區(qū)別。當(dāng)然，我們項(xiàng)目名前面有“芭蕾雨”，我希望大家以后說(shuō)去芭蕾雨，不是講去奧特萊斯。到芭蕾雨可以買(mǎi)折扣產(chǎn)品，但五彩奧萊不只是奧特萊斯，芭蕾雨只是我們項(xiàng)目的名稱(chēng)而已。

　　觀點(diǎn)新媒體：芭蕾雨項(xiàng)目剛開(kāi)始是中國(guó)基建與首創(chuàng)置業(yè)合作，在這個(gè)過(guò)程中，外界有猜測(cè)說(shuō)你們跟首創(chuàng)在運(yùn)營(yíng)上意見(jiàn)不合，所以導(dǎo)致了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)延遲了這么久，是這回事嗎？

　　林卓延：任何一個(gè)企業(yè)，股東有不同的意見(jiàn)是很正常的。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)有這樣那樣的意見(jiàn)，但我們大的方向不會(huì)有分歧。

　　本身這個(gè)模式是奧特萊斯(中國(guó))模式，后來(lái)劉曉光看好這個(gè)模式，就入股跟我們一起做。在實(shí)施過(guò)程中，我們確實(shí)有一些意見(jiàn)不太一致，在大的戰(zhàn)略沒(méi)有改變的情況下，我們考慮的是怎么樣把這個(gè)項(xiàng)目做好，這就是前段時(shí)間大家所說(shuō)的我們跟首創(chuàng)置業(yè)分家了。

　　其實(shí)，我們不存在分家這回事。因?yàn)槲覀兏讋?chuàng)置業(yè)之間是項(xiàng)目合作，是一個(gè)總體發(fā)展的合作，未來(lái)我們有一些項(xiàng)目跟首創(chuàng)合作。

　　觀點(diǎn)新媒體：你們?cè)陧?xiàng)目上具體是怎樣分工的，首創(chuàng)置業(yè)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，中國(guó)基建負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)招商，還是其他？

　　林卓延：當(dāng)時(shí)我們跟首創(chuàng)置業(yè)的合作是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的關(guān)系，它的優(yōu)勢(shì)在于：第一，是大國(guó)企，也是一個(gè)知名企業(yè)，本身有一個(gè)品牌效益。另外，在開(kāi)發(fā)上它有團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，有材料供應(yīng)資源，有客戶(hù)。

　　跟首創(chuàng)置業(yè)合作時(shí)，我們也成立了開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，但我們發(fā)現(xiàn)利用他的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)可以事半功倍，在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中成本也會(huì)低一些。所以，我們中途做了一些調(diào)整。最開(kāi)始，從全方位的業(yè)務(wù)拓展、項(xiàng)目拓展，到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理全過(guò)程我們都做。后來(lái)我們就把開(kāi)發(fā)這塊分給首創(chuàng)置業(yè)去做。

　　比如說(shuō)，奧特萊斯這一塊多少錢(qián)一平方米，我們委托首創(chuàng)置業(yè)建好，就像代建。我們現(xiàn)在采用的這種模式，外面就覺(jué)得奧特萊斯(中國(guó))里面有一些開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)是首創(chuàng)置業(yè)的，就猜測(cè)我們分家了，其實(shí)不是，只是我們的一個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：整個(gè)芭蕾雨項(xiàng)目都是由中國(guó)基建負(fù)責(zé)奧特萊斯部分，只是把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)交給首創(chuàng)置業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)？那芭蕾雨以后的運(yùn)營(yíng)中，首創(chuàng)置業(yè)是否會(huì)介入？

　　林卓延：商業(yè)運(yùn)營(yíng)這塊我們做了一些分工，因?yàn)槲覀儕W特萊斯一年內(nèi)可能要開(kāi)幾個(gè)。按照我們?cè)瓉?lái)的模式，靠一兩家運(yùn)營(yíng)商是做不到的。另外，還有南北方水土不服的問(wèn)題。

　　所以，我們要多找具有影響力的運(yùn)營(yíng)商，譬如歐洲的、日本的、美國(guó)的，希望能找到六家運(yùn)營(yíng)商。一個(gè)運(yùn)營(yíng)商一年幫我們開(kāi)一個(gè)項(xiàng)目，這樣一年就可以開(kāi)六個(gè)，按照原來(lái)的計(jì)劃一年只能開(kāi)一兩個(gè)。

　　另外，運(yùn)營(yíng)商是幫我們把品牌帶進(jìn)來(lái)，我們需要國(guó)內(nèi)有一個(gè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)配合，所以原來(lái)國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)管理公司是OOM。在北京有一個(gè)奧特萊斯商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，我們將它分成兩個(gè)體系，一個(gè)是中國(guó)基建張毅在負(fù)責(zé)，一個(gè)是首創(chuàng)置業(yè)萬(wàn)文英在負(fù)責(zé)。但是，我們這是分工，不是分家。

　　現(xiàn)在萬(wàn)文英負(fù)責(zé)北京項(xiàng)目國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌的招商，張毅負(fù)責(zé)佛山方面的招商，這樣效率就會(huì)快。我們把責(zé)任、義務(wù)、目標(biāo)定下來(lái)給他們，項(xiàng)目開(kāi)不了怎么罰，開(kāi)到什么程度獎(jiǎng)勵(lì)怎么樣，都有一個(gè)明確的規(guī)定。

　　兩個(gè)商業(yè)公司中，我們跟首創(chuàng)置業(yè)都是股東。我們只是內(nèi)部進(jìn)行了分工和戰(zhàn)略上的調(diào)整。外界不了解情況，就認(rèn)為我們是分家了。所以，不是像外面講的房山項(xiàng)目是首創(chuàng)置業(yè)負(fù)責(zé)，廣州這邊是由中國(guó)基建負(fù)責(zé)。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前有多少芭蕾雨項(xiàng)目是首創(chuàng)置業(yè)參與的，有哪些是沒(méi)有參與的？

　　林卓延：北京房山、浙江湖州、佛山三水、海南萬(wàn)寧，這4個(gè)項(xiàng)目首創(chuàng)置業(yè)都參與了，遼寧鐵嶺是首創(chuàng)集團(tuán)下面的首創(chuàng)股份參與的，不是首創(chuàng)置業(yè)。山東項(xiàng)目和江西共青城首創(chuàng)置業(yè)也沒(méi)有參與。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果首創(chuàng)自己也做奧特萊斯，他們也用芭蕾雨這個(gè)名字嗎？在產(chǎn)品上你們?cè)趺磪^(qū)別？

　　林卓延：我們之間進(jìn)行過(guò)溝通，比如說(shuō)他要做哪個(gè)項(xiàng)目，我們一起開(kāi)會(huì)定下來(lái)。這個(gè)項(xiàng)目我們不投他們自己投，就叫首創(chuàng)芭蕾雨，如果我們一起投就叫芭蕾雨。

　　還有一個(gè)，比如說(shuō)我們現(xiàn)在的項(xiàng)目也會(huì)問(wèn)首創(chuàng)置業(yè)投不投，它不投我自己投，或者說(shuō)我再找其他投資者投。

　　總的來(lái)說(shuō)，芭蕾雨是奧特萊斯(中國(guó))的品牌，首創(chuàng)芭蕾雨是跟首創(chuàng)合作的，五礦芭蕾雨是跟五礦合作的，天津泰達(dá)芭蕾雨是跟天津泰達(dá)合作的，萬(wàn)科芭蕾雨是跟萬(wàn)科合作的。

　　觀點(diǎn)新媒體：五月份首創(chuàng)置業(yè)在昆山要建芭蕾雨，那個(gè)中國(guó)基建有沒(méi)有參與？為什么？

　　林卓延：昆山是首創(chuàng)置業(yè)自己做的，我們沒(méi)有參與昆山這個(gè)項(xiàng)目。我們投資有我們的觀點(diǎn)，他有他的觀點(diǎn)。我們更多地看重商業(yè)方面，他們更多地看重房地產(chǎn)方面，因?yàn)槔ド椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較好。

　　觀點(diǎn)新媒體：跟首創(chuàng)置業(yè)合作的四個(gè)項(xiàng)目，股權(quán)分布是否相同？雙方股權(quán)各占多少？

　　林卓延：每個(gè)項(xiàng)目我們股權(quán)占比都不一樣，商業(yè)部分我們的股權(quán)大一點(diǎn)，住宅部分，他們的股權(quán)大一點(diǎn)。

　　具體的股權(quán)占比這個(gè)很復(fù)雜，一下子講不清楚。比如說(shuō)佛山項(xiàng)目，佛山項(xiàng)目有七家公司來(lái)共同開(kāi)發(fā)，每一家公司的結(jié)構(gòu)都不太一樣。我們每一家公司上面有一個(gè)BVI，是香港公司，這家香港公司還有一個(gè)BVI，下面還有一家香港公司，等于這家公司有四家公司，等于一個(gè)項(xiàng)目有20多家公司，這里面就很復(fù)雜。我們也考慮到為這個(gè)項(xiàng)目將來(lái)資本化而努力，很多上市公司都是這樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：那你們認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)到什么程度就可以上市，譬如規(guī)?；驙I(yíng)業(yè)額？

　　林卓延：按照香港最新的證券條例，我們目前已經(jīng)具備了IPO的條件。但對(duì)投資者和股東來(lái)講，我們會(huì)選擇一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，現(xiàn)在肯定不是一個(gè)最好的時(shí)機(jī)，要等全球金融形勢(shì)和環(huán)境比較好的時(shí)候再上市。

　　另外，這個(gè)項(xiàng)目做得越成熟，這個(gè)PE就越高。所以，我們希望把項(xiàng)目做好，再考慮資本化，前期該準(zhǔn)備的工作我們先準(zhǔn)備好。一旦金融形勢(shì)非常好，上市就很快。

　　觀點(diǎn)新媒體：你們的上市是不是想做越秀房托、匯賢房托這一類(lèi)？

　　林卓延：越秀房托是做房地產(chǎn)信托，我們房地產(chǎn)信托這部分也可以做，這也是一種資本化的手段。我們現(xiàn)在也沒(méi)有定下來(lái)一定要走哪種模式，要看情況再?zèng)Q定。

　　觀點(diǎn)新媒體：按照你們的計(jì)劃，芭蕾雨項(xiàng)目從開(kāi)業(yè)到成熟，中間的培育期大概有多長(zhǎng)？

　　林卓延：像北京、上海、廣州這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快一點(diǎn)，培育期也比較短，我們預(yù)計(jì)是三到五年，其他經(jīng)濟(jì)落后的地方培育期比較長(zhǎng)，大概是五到八年。

　　觀點(diǎn)新媒體：在培育期，芭蕾雨的資金怎么解決？

　　林卓延：北京房山項(xiàng)目基本上是通過(guò)住宅銷(xiāo)售完成培育期，也就是以住養(yǎng)商?，F(xiàn)在佛山項(xiàng)目住宅這塊還沒(méi)有賣(mài)，主要還是靠股東的資本。另外，我們商業(yè)部分建完以后，可以做經(jīng)營(yíng)性貸款。因?yàn)榍捌谑俏覀児蓶|投錢(qián)進(jìn)來(lái)，后面再做一些運(yùn)營(yíng)性貸款可以補(bǔ)充一些資金。

　　最近，我們?cè)诜鹕接殖闪⒘藠W特萊斯產(chǎn)權(quán)交易所，這樣可以將奧特萊斯物業(yè)部分的股權(quán)稀釋?zhuān)瑢⑺蓊~化，通過(guò)交易所進(jìn)行交易，像買(mǎi)股票一樣，可以讓投資者買(mǎi)一些奧萊物業(yè)的股票，我們也可以籌到一部分錢(qián)支持商業(yè)發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：你們計(jì)劃未來(lái)五年內(nèi)投600億在中國(guó)、所有直轄市，打造15個(gè)芭蕾雨項(xiàng)目。這600億資金怎么籌集？

　　林卓延：一部分肯定是靠股東自有資金，另外，奧特萊斯(中國(guó))現(xiàn)在正在構(gòu)想一個(gè)大的私募。按照國(guó)際慣例發(fā)起人要給2%，比如說(shuō)我要發(fā)行100億的私募基金，作為發(fā)起人，我就要給2億，我要做500億，我就要給10億，這是一個(gè)最好的方法。從去年開(kāi)始我們就已經(jīng)在策劃了，最近私募基金法的出臺(tái)，就為我們私募提供了更加有利的條件。

　　另外，我們也在考慮引進(jìn)一些國(guó)際資本，跟私募差不多，我們叫PIPO，也就是IPO之前的私募，稀釋一部分股權(quán)給他，我們可能就做一個(gè)基金專(zhuān)門(mén)投芭蕾雨的項(xiàng)目。

　　前年中石化想跟我們合作100億，中國(guó)煙草也在跟我們談。但當(dāng)時(shí)因?yàn)閲?guó)家政策方面的原因，我們覺(jué)得它們提出來(lái)的條件比較苛刻，所以后來(lái)沒(méi)談成，但要繼續(xù)保持溝通，因?yàn)槲覀兿Ｍㄟ^(guò)多種資本通道把幾百億的問(wèn)題解決。

　　觀點(diǎn)新媒體：大概什么時(shí)候可以看到你們私募基金的落地？

　　林卓延：今年年底我們會(huì)落實(shí)大的私募基金公司，現(xiàn)在已經(jīng)和好幾家公司在談，跟資本運(yùn)營(yíng)中心也在談。

（審校：劉滿(mǎn)桃）