除國內(nèi)對地產(chǎn)母基金這種形式尚不特別了解，很多人士還不認(rèn)可或接受外，對樓市的預(yù)期也是影響投資者的關(guān)鍵因素。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在中國經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)行業(yè)遭受最嚴(yán)厲調(diào)控，銀根緊縮的時候，對于開發(fā)商而言，更多的融資方式顯然是不可少的。

　　也正因?yàn)槿绱?，這幾年中國的房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金與超乎常理的速度發(fā)展了起來。但另一方面，國內(nèi)對于金融產(chǎn)品的謹(jǐn)慎也使得這些房地產(chǎn)信托與基金在發(fā)展中仍有不少局限。

　　母基金募資僅10億

　　諾亞財富管理中心在24日發(fā)布了《2012年下半年策略報告》。該報告認(rèn)為，隨著未來中國經(jīng)濟(jì)步入“類衰退期”，社會融資需求將下降，信托產(chǎn)品收益率也可能持續(xù)低迷，而債券價格可能迎來上升行情。

　　其中，諾亞財富首席研發(fā)官連凱甚至稱房地產(chǎn)信托在未來會收縮，而房地產(chǎn)基金將發(fā)展起來。

　　但諾亞財富早前高調(diào)發(fā)布的一款房地產(chǎn)母基金的募集資金情況卻并不理想。

　　4月中旬，諾亞財富宣布將聯(lián)合業(yè)界TOP 50開發(fā)商，共同發(fā)起TOP 50地產(chǎn)母基金，希望通過這一全球創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，推動地產(chǎn)融資模式由信貸支持為主向地產(chǎn)基金支持為主。

　　資料顯示，TOP 50地產(chǎn)母基金已于2012年3月21日正式開始啟動，諾亞財富的FOF運(yùn)營子公司歌斐將會管理這支母基金。其時，諾亞財富方面表示恒大、富力、華遠(yuǎn)知名房企等，均對TOP 50地產(chǎn)母基金表達(dá)了濃厚的投資興趣。

　　據(jù)此時諾亞財富公布的募資總規(guī)模為100億，而其合作伙伴易居更是稱最大規(guī)模將達(dá)到180億。

　　但在差不多4個月之后，這支地產(chǎn)母基金似乎并沒有取得預(yù)期中的進(jìn)展。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體向相關(guān)人士了解，截至目前為止該基金的募資僅超過10億元，而大部分基礎(chǔ)投資者的投資額度也僅在5000萬元至2億元不等。

　　上述人士稱，除了之前透露的恒大、富力等企業(yè)，其他的投資者基本都是以民營企業(yè)為主。

　　據(jù)悉，諾亞方面目前正在尋找合適的投資項(xiàng)目，但當(dāng)前尚未有明確的對象。

　　樓市預(yù)期低迷影響

　　4個月時間僅獲得了10億元的投資，高通智庫地產(chǎn)金融分析師司建偉稱按此情況看起來這支地產(chǎn)母基金獲得投資不算踴躍。

　　但諾亞方面也表示，之前公布的100億元募資額度是長期的，并不是短期內(nèi)一次性的募資計劃。

　　司建偉表示，這支地產(chǎn)母基金的投資情況不算上佳，而原因除了國內(nèi)對地產(chǎn)母基金這種形式尚不特別了解，很多人士還不認(rèn)可或接受之外，對樓市的預(yù)期也是影響投資者的關(guān)鍵因素。

　　據(jù)悉，地產(chǎn)母基金在全球是一個新興金融產(chǎn)品市場。2004年，全球PE RE FOF的融資額度僅為7億美元，2007年已經(jīng)達(dá)到47億美元，占整個房地產(chǎn)基金市場融資額的3%-5%。

　　2011年4月，隨著美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，市場上有26支房地產(chǎn)母基金，總募集金額為54億美元。其中關(guān)注亞洲和其它市場投資的即有8支基金，募集額度為18億美元。

　　而中國本土金融及房地產(chǎn)市場誕生的地產(chǎn)母基金，如果諾亞財富發(fā)起的這支則是首發(fā)。

　　司建偉稱雖然過去幾個月樓市成交回暖明顯，但主要仍然是6月份釋放了此前積累的剛需而已，他續(xù)稱，6月中央進(jìn)行降息也是為了是投資需求避免踏空，在目前國內(nèi)信貸及信托尚未完全開放的去年概況下，開發(fā)商的資金壓力雖有所改善，但不足以緩解。

　　因此，地產(chǎn)基金的認(rèn)購者對樓市預(yù)期恐怕還是比較謹(jǐn)慎保守，司建偉如此表示。

　　的確，房地產(chǎn)基金在上半年表現(xiàn)平平，隨著投資者的日趨理性，地產(chǎn)基金募資市場的疲態(tài)也在逐步顯現(xiàn)。

　　“所有成熟投資者優(yōu)先關(guān)注的永遠(yuǎn)是風(fēng)險，其次才是回報率等。持續(xù)高壓的樓市調(diào)控，讓一些潛在的投資者對地產(chǎn)基金望而卻步，不少基金的募集情況并不理想，分化明顯。”有業(yè)內(nèi)人士如此總結(jié)上半年的房地產(chǎn)基金情況。

　　以另一支房地產(chǎn)基金星浩資本為例，2011年10月，星光耀基金二期啟動募集，但原計劃30億元，最終完成20億元。

　　星浩資本的CEO趙漢忠分析，募集額度下降、募資市場轉(zhuǎn)弱，原因是多方面的。“一部分投資者受到整體信貸緊縮政策影響，投資資金不足；還有一部分是出于風(fēng)險考慮，對房地產(chǎn)領(lǐng)域投資意向減弱。”

　　顯然，這些多方面的原因并不只是星浩資本所面臨的情況，諾亞財富的地產(chǎn)母基金的發(fā)展現(xiàn)狀上，也呈現(xiàn)出同樣的影響。