保障房的本質(zhì)是“保障人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)證”，保障租不起房的人比保障買不起房的人更加急迫。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 張媛娜 剛剛被評(píng)為廣州十大杰出青年的新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉，還有另外一個(gè)稱呼--北任（志強(qiáng)）南曹（志偉）。

　　而諸上稱號(hào)背后或許都得益于他的能說、敢說，尤其是他在保障房方面的諫言。

　　作為廣州市的政協(xié)常委，保障房一直以來都是曹志偉關(guān)注的重點(diǎn)。他認(rèn)為，保障房的本質(zhì)是“保障人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)證”，保障租不起房的人比保障買不起房的人更加急迫。

　　今年4月份時(shí)，廣州市下發(fā)文件，提出經(jīng)適房5年后可上市的規(guī)定。彼時(shí)，曹志偉就在微博上表達(dá)了對(duì)此事的堅(jiān)決反對(duì)。

　　在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)，曹志偉再次重申“經(jīng)適房的出生本身就是有歷史局限性，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)有問題，就不能再建新的經(jīng)適房了。”

　　也許是身份的特殊，作為房地產(chǎn)開發(fā)商的他對(duì)于政策卻總會(huì)更多一些關(guān)注。他指出，調(diào)控一定要細(xì)化、差異化，這樣才能平衡各方利益。而且，“調(diào)控不是‘化療’，不能好壞通殺。”

　　目前商業(yè)地產(chǎn)逐漸趨熱，對(duì)此曹志偉也發(fā)表了自己的看法。一方面，他覺得商業(yè)地產(chǎn)的投資和開發(fā)過快，導(dǎo)致空置面積上升。另一方面，市場(chǎng)的需求量卻在下降，庫(kù)存面積增大。

　　因此，他提醒，要慎防商業(yè)地產(chǎn)泡沫，并建議限制返租營(yíng)銷和分割非街鋪的商場(chǎng)小產(chǎn)權(quán)出售。

　　與此同時(shí)，曹志偉亦在關(guān)注著廣州的土地交易。“對(duì)負(fù)債率極低的新城市地產(chǎn)而言，目前土地交易情況是一次的良機(jī)。”

　　最新消息，7月26日下午，新城市經(jīng)過24輪舉牌，以5805萬元拿下廣州番禺大石住宅項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，加上項(xiàng)目過戶稅費(fèi)后購(gòu)買價(jià)近7000萬元，比起拍價(jià)2605萬元溢價(jià)高達(dá)122.84%，折合得到可售（容積率建筑）樓面地價(jià)為11513元/平方米，打破了番禺區(qū)的地王樓面底價(jià)，成為番禺區(qū)域新地王。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)廣州投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：您為什么會(huì)特別關(guān)注“公租房”？

　　曹志偉：我是土生土長(zhǎng)的廣州人，作為當(dāng)屆的政協(xié)常委和廣州十大杰出青年，關(guān)注民生問題，尤其是我熟悉的廣州民生問題是理所當(dāng)然。

　　在政協(xié)，我所在的委員會(huì)是城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境資源委員會(huì)，我不僅是政協(xié)常委，同時(shí)也是一名有著23年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的城市建設(shè)者。大學(xué)剛畢業(yè)后即分配在市房管系統(tǒng)，當(dāng)年就參與了很多保障房項(xiàng)目的建設(shè)。這些經(jīng)歷使我清楚地了解到不同類型的保障房的保障效果。

　　經(jīng)過長(zhǎng)期實(shí)踐與研究，我認(rèn)為保障房的本質(zhì)應(yīng)該是“保障人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)證”，保障租不起房的人比保障買不起房的人更加急迫。

　　公租房在這方面的保障作用更為突出，尤其是針對(duì)城鎮(zhèn)收入偏低的住房困難家庭、外來工及大學(xué)畢業(yè)生。

　　這就是我特別關(guān)注公租房的原因。

　　觀點(diǎn)新媒體：之前政府提出經(jīng)濟(jì)適用房五年后可以上市的規(guī)定，您怎么看待？

　　曹志偉：其實(shí)在制定這個(gè)政策的時(shí)候就已經(jīng)規(guī)定了五年后可以上市的，寫的很清楚，只不過現(xiàn)在把細(xì)則重申一次。

　　經(jīng)適房的出生本身就是有歷史局限性，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)有問題，就不能再建新的經(jīng)適房了。

　　沒有開工的，要馬上按公租房標(biāo)準(zhǔn)修改設(shè)計(jì)圖；已經(jīng)建好但還沒有分配的，不能再按原方法進(jìn)行分配，至少不許轉(zhuǎn)讓，只能政府回購(gòu)。原來排隊(duì)等著分經(jīng)適房的困難家庭，應(yīng)納入公租房保障。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多房企轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？

　　曹志偉：第一是因?yàn)槟壳罢疁p少了推住宅地，加推商業(yè)地，同時(shí)限購(gòu)住宅，房企不得不轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。

　　第二，三舊改造政策中，建住宅需交政府收儲(chǔ)重新拍賣，如果做商業(yè)的話就可以自己開發(fā)。

　　第三，資產(chǎn)在升值，住宅房?jī)r(jià)那么高，但開發(fā)商并沒有賺到多少錢。為什么？舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，面包雖然比以前賣貴了，但是面粉的價(jià)格卻持續(xù)上漲，最終，賣面包的營(yíng)利收入都主要流到供應(yīng)面粉的人手里的，賣面包的人只能靠微薄利潤(rùn)去維持。而商業(yè)項(xiàng)目若長(zhǎng)期持有，可享受升值帶來的利潤(rùn)。

　　目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“供大于求”局面，一方面商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)過快，空置面積上升。另外一方面是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求量下降，庫(kù)存面積增大。此外，目前涉及商業(yè)地產(chǎn)投資的資金達(dá)到1萬億。

　　因此，要慎防商業(yè)地產(chǎn)泡沫。由于住宅地產(chǎn)限購(gòu)限價(jià)政策造成商業(yè)地產(chǎn)熱火朝天，政府要防虛火。近二十年廣州成功的商業(yè)綜合體沒幾個(gè)，現(xiàn)在同質(zhì)化嚴(yán)重，不少靠返租銷售，這存在一些風(fēng)險(xiǎn)。建議應(yīng)限制返租營(yíng)銷和分割非街鋪的商場(chǎng)小產(chǎn)權(quán)出售。

　　觀點(diǎn)新媒體：地方政府松綁調(diào)控的現(xiàn)象一直存在，如何看待這種現(xiàn)象？在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，地方政府對(duì)于調(diào)控的態(tài)度會(huì)有哪些變化？

　　曹志偉：這是地方政府覺醒自我更正的結(jié)果。房地產(chǎn)調(diào)控在“十二五”時(shí)期是政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的工具，是不會(huì)放棄的，所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)有心里準(zhǔn)備去適應(yīng)。

　　但調(diào)控一定會(huì)細(xì)化、差異化，這樣才能平衡各方利益，才能軟著陸。調(diào)控不是“化療”，好壞通殺。

　　2012年3月時(shí)，廣州擬向中央提交了“差別化限購(gòu)方案”，這意味著，與以往“一刀切”的模式不同，廣州提交的“差別化限購(gòu)方案”是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的覺醒，體現(xiàn)了廣州市政府求真務(wù)實(shí)、實(shí)事求是的工作作風(fēng)和態(tài)度。

　　我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)因地制宜地做出微調(diào)。具體為：對(duì)于豪宅洋房和郊區(qū)大型別墅，不限購(gòu)、不限價(jià)、不批貸、不降稅，鼓勵(lì)有錢人國(guó)內(nèi)消費(fèi)，收稅建保障房，讓豪宅為保障房“添磚加瓦”；對(duì)于市區(qū)中小戶型限購(gòu)、不限價(jià)、優(yōu)惠首套置業(yè)，支持剛需的購(gòu)房置業(yè)；對(duì)于非中心區(qū)中小戶型，限購(gòu)、限價(jià)、優(yōu)惠按揭利率和稅費(fèi)，扶持經(jīng)濟(jì)能力較弱群體到新區(qū)置業(yè)；對(duì)于非中心區(qū)的舒適大戶型，限價(jià)、不限購(gòu)、可貸、無利率、優(yōu)惠稅費(fèi)，支持改善型購(gòu)房者置業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少分析認(rèn)為，下半年是調(diào)控兩年以來最為艱難的時(shí)刻，流動(dòng)性、負(fù)債率與融資能力等將成為影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，如何看？

　　曹志偉：首先，新城市集團(tuán)的企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)良，負(fù)債率低于5%，抗金融風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，暫無近憂。

　　我認(rèn)為，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是一場(chǎng)脫胎換骨的“大洗牌”。在目前調(diào)控政策下，對(duì)于有實(shí)力切管理規(guī)范的企業(yè)而言是極大機(jī)遇，因?yàn)闀?huì)優(yōu)勝劣汰，從而使行業(yè)的規(guī)范管理更加落到實(shí)處。

　　于新城市地產(chǎn)而言，在上一輪的中期計(jì)劃實(shí)施過程中已儲(chǔ)備了優(yōu)質(zhì)的土地項(xiàng)目，因此，2012年的新城市地產(chǎn)將一如既往地致力于中心區(qū)域開發(fā)。

　　另一方面，新城市地產(chǎn)也在關(guān)注土地交易（包括項(xiàng)目并購(gòu)）。對(duì)負(fù)債率極低的新城市地產(chǎn)而言，目前土地交易情況是一次的良機(jī)。

　　集團(tuán)目前發(fā)展力量主要集中在廣州地區(qū)，我們非常認(rèn)可一線城市廣州的發(fā)展前景。2012年的發(fā)展計(jì)劃是：抓緊機(jī)會(huì)，做我們能做好的項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：貨幣政策在下半年表現(xiàn)會(huì)如何？行業(yè)與企業(yè)的發(fā)展在此背景下是否能得到促進(jìn)？

　　曹志偉：我認(rèn)為下調(diào)準(zhǔn)備金率和貸款利息是意料之事，早在第一次下調(diào)前，我就曾說過，今年內(nèi)會(huì)有多次下調(diào)，頻率大概為每?jī)稍乱淮危幌抡{(diào)釋放出的流動(dòng)金當(dāng)然有助于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提振信心；“降準(zhǔn)”和“降息”也有助于擴(kuò)大信貸規(guī)模；有助于中央和地方政府發(fā)行債券；有助于企業(yè)貸款和發(fā)債。

　　無論是降準(zhǔn)還是降息，都是政府積極糾錯(cuò)的表現(xiàn)。

　　對(duì)于降準(zhǔn)釋放的資金有一些建議，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，釋放出來的約4000億元的流動(dòng)資金應(yīng)該優(yōu)先解決中小企業(yè)的融資貸款和解決勞動(dòng)力出路的企業(yè)生存，以維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。

　　至于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響：各行業(yè)有活力了，房地產(chǎn)行業(yè)自然也會(huì)煥發(fā)生機(jī)；房地產(chǎn)行業(yè)的下游企業(yè)如建筑業(yè)、建材業(yè)等的資金寬松了，也減輕了開發(fā)商的壓力；小業(yè)主的貸款額度，尤其是首次貸款額度放松了，也能刺激房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額，所以對(duì)房地產(chǎn)有間接幫助。

　　總的來說，“降準(zhǔn)”、“降息”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)至少是個(gè)利好的消息，哪怕是間接的利好。