目前復(fù)地基金仍以復(fù)星及復(fù)地的項(xiàng)目為主要選擇發(fā)起基金的對(duì)象，未來可能會(huì)選擇復(fù)地以外的項(xiàng)目，并不斷向產(chǎn)業(yè)化、資產(chǎn)持有化的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 2012年，是復(fù)地私有化后的首個(gè)財(cái)年。單看復(fù)地上半年以來的表現(xiàn)，相當(dāng)不俗。

　　截至今年上半年，復(fù)地已累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益后銷售面積約36.59萬平方米，權(quán)益后銷售金額約為34.44億元，完成全年目標(biāo)的三成左右。

　　據(jù)透露，復(fù)地今年銷售計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)權(quán)益前銷售額150億，權(quán)益后銷售額110個(gè)億。

　　復(fù)地集團(tuán)高級(jí)副總裁陳志華日前在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)透露，下半年復(fù)地將迎來新增供應(yīng)高峰，復(fù)地秉承“快速周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金為王”的策略，價(jià)格上堅(jiān)持“隨行就市”，確保完成既定的年度銷售目標(biāo)。

　　有分析指出，復(fù)地將于今年四季度集中推盤，相信下半年的銷售業(yè)績極有可能大幅提升。

　　盡管復(fù)地的住宅銷售在穩(wěn)步上升，但基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)面的把控，及應(yīng)對(duì)單一住宅開發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)地還投入到對(duì)房地產(chǎn)的各類投資，并制定“雙核驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略。

　　復(fù)地認(rèn)為，投資業(yè)務(wù)可以減少由于調(diào)控頻繁、市場(chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生的不利影響，保證業(yè)績持續(xù)增長。“應(yīng)該涉足上下游產(chǎn)業(yè)，發(fā)行基金，做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、服務(wù)式公寓管理，從資金來源到產(chǎn)品全部涵蓋。”復(fù)地集團(tuán)董事長張華日前表示。

　　陳志華透露，復(fù)地集團(tuán)自制訂“雙核驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略以來，在2010年6月成立了復(fù)地投資集團(tuán)，并以專業(yè)的基金拓展和基金募集為主導(dǎo)，先后成立了三支專業(yè)化的創(chuàng)新型基金團(tuán)隊(duì)，即智盈投資、共贏資本、基金發(fā)展事業(yè)部。

　　目前，這三支團(tuán)隊(duì)與復(fù)地及復(fù)星范圍內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，前后成功的發(fā)行基金近35億元，其中智盈投資先后成立了復(fù)地景業(yè)基金，景盈、復(fù)地景創(chuàng)、“復(fù)星一家”等一系列房地產(chǎn)基金，資產(chǎn)規(guī)模已超過12億。

　　日前，復(fù)地集團(tuán)旗下地產(chǎn)基金管理公司復(fù)地共贏資本宣布，復(fù)邦I(lǐng)I期基金已獲得超額認(rèn)購，募集規(guī)模超過6.3億元。

　　據(jù)悉，復(fù)邦基金系列產(chǎn)品以主題地產(chǎn)——“復(fù)邦城生態(tài)商務(wù)社區(qū)”為主打，打造融合區(qū)域商業(yè)綜合體與產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心區(qū)特征的差異化的城市近郊商務(wù)綜合體。

　　其中，復(fù)邦基金II期所投的浦江復(fù)邦城項(xiàng)目位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)核心區(qū)域，項(xiàng)目總建筑面積近30萬平方米，物業(yè)類型包括商務(wù)獨(dú)棟別墅、商務(wù)聯(lián)排別墅、生態(tài)辦公樓宇、休閑商業(yè)街。

　　截至目前，共贏資本管理的基金規(guī)模已逾人民幣9億元，所募集的資金均投入精耕優(yōu)選復(fù)地的地產(chǎn)項(xiàng)目；基金發(fā)展事業(yè)部發(fā)起的基金也已突破了12億。未來3年，復(fù)地共贏資本基金管理規(guī)模將達(dá)60億元。

　　陳志華透露，接下來，復(fù)地會(huì)不斷發(fā)起新的系列化基金產(chǎn)品，如復(fù)地匯聚成長基金系列、復(fù)邦基金系列、復(fù)啟基金系列等。

　　他更稱，目前復(fù)地基金仍以復(fù)星及復(fù)地的項(xiàng)目為主要選擇發(fā)起基金的對(duì)象，未來可能會(huì)選擇復(fù)地以外的項(xiàng)目，并不斷向產(chǎn)業(yè)化、資產(chǎn)持有化的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，打造中國真正意義上的專業(yè)地產(chǎn)基金和產(chǎn)業(yè)基金。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)復(fù)地集團(tuán)高級(jí)副總裁陳志華先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：復(fù)地年初曾透露，今年公司的銷售目標(biāo)為權(quán)益前合約銷售額150億元，權(quán)益后合約銷售額110億元。截至目前，公司的銷售完成情況如何？為了進(jìn)一步促進(jìn)銷售的提升，復(fù)地是否也有在產(chǎn)品價(jià)格上作出相應(yīng)的調(diào)整？

　　陳志華：截至6月底，公司權(quán)益前銷售額45億，權(quán)益后35億。在上半年基本無新增供應(yīng)的情況下，基本完成既定銷售目標(biāo)，有效去化庫存。下半年復(fù)地將迎來新增供應(yīng)高峰，復(fù)地秉承“快速周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金為王”的策略，價(jià)格上堅(jiān)持“隨行就市”，確保完成既定的年度銷售目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)成交回暖的跡象，有房企認(rèn)為，這是開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果，那么您又是如何看待目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀的？

　　陳志華：從市場(chǎng)數(shù)據(jù)跟蹤來看，5月份下半旬開始，全國市場(chǎng)交易量全面回升，大部分重點(diǎn)城市成交量的絕對(duì)值已經(jīng)達(dá)到年初以來的新高，一線城市普遍5月份環(huán)比增幅都在30%以上，6月份市場(chǎng)也持續(xù)走高，應(yīng)該說去年調(diào)控以來市場(chǎng)最艱難的時(shí)候已經(jīng)過去。

　　此次市場(chǎng)成交回暖，開發(fā)商以價(jià)換量確實(shí)是一個(gè)重要原因，以保利、龍湖等為代表的品牌企業(yè)在春節(jié)前后即開始大規(guī)模促銷、推盤，隨之越來越多的企業(yè)也加入陣營，抓住窗口期低價(jià)跑量，帶動(dòng)了市場(chǎng)成交的上漲。但企業(yè)面只是一個(gè)因素，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀是多方面因素影響制約的。

　　從經(jīng)濟(jì)面看，CPI明顯回落，經(jīng)濟(jì)下滑壓力大需要觸底企穩(wěn)，近期連續(xù)降息等貨幣政策調(diào)整，其目的是穩(wěn)增長而非鼓勵(lì)房地產(chǎn)，但此舉措無疑還是降低了消費(fèi)者購房成本，購房信心有所增加，也為市場(chǎng)帶來未來政策面將逐步走向?qū)捤傻念A(yù)期。

　　從需求面看，市場(chǎng)真實(shí)需求還是存在的，在政策調(diào)控、樓市下調(diào)的時(shí)候，一些購房者壓抑需求，持續(xù)觀望，而隨著目前降息利好、成交回暖，消費(fèi)者預(yù)期改變，開始入市。如果說3月份的回暖，主要還是剛性需求的一輪釋放，那5月下旬開始部分改善性需求也開始釋放，拉動(dòng)市場(chǎng)成交回升。

　　總的來說，經(jīng)濟(jì)、政策、企業(yè)、消費(fèi)者的多因素，使得各方對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)已經(jīng)筑底企穩(wěn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：調(diào)控目的已從遏制房價(jià)過快上漲發(fā)展到回歸合理，房企降價(jià)的現(xiàn)象也從去年開始已經(jīng)廣泛存在，在未來，降價(jià)是否將進(jìn)一步蔓延？會(huì)否出現(xiàn)全面價(jià)格戰(zhàn)？能否判斷未來半年的房價(jià)走勢(shì)？

　　陳志華：目前看來，政府在限購政策的執(zhí)行上決心很大，也確實(shí)有限抑制了房價(jià)上漲。對(duì)未來的市場(chǎng)走向，基于政策面趨穩(wěn)、市場(chǎng)需求釋放、大企業(yè)快速跑量策略等因素影響，初步判斷是第二季度筑底回暖，第三季度市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，未來3個(gè)月成交量預(yù)計(jì)會(huì)有穩(wěn)定的增長，價(jià)格保持平穩(wěn)；第四季度的市場(chǎng)走向，由于受到經(jīng)濟(jì)因素、市場(chǎng)各方預(yù)期因素等影響很大，目前來看形勢(shì)并不明朗，我們也會(huì)繼續(xù)保持關(guān)注，根據(jù)市場(chǎng)改變來積極調(diào)整企業(yè)策略。

　　觀點(diǎn)新媒體：出于穩(wěn)增長和刺激經(jīng)濟(jì)的需要，連續(xù)降準(zhǔn)三次的貨幣政策在下半年表現(xiàn)會(huì)如何？行業(yè)與企業(yè)的發(fā)展在此背景下是否能得到促進(jìn)？

　　陳志華：連續(xù)的貨幣政策出臺(tái)，包括7月初的再次降息向市場(chǎng)釋放了明確的政策放松信號(hào)，表明了最高領(lǐng)導(dǎo)層在通脹回落、經(jīng)濟(jì)疲弱、國內(nèi)外環(huán)境惡化之際調(diào)整政策立場(chǎng)的意愿。對(duì)行業(yè)來說，有助于減輕企業(yè)去杠桿和去庫存壓力、刺激需求回升、有助于企業(yè)現(xiàn)金流的進(jìn)一步改善。

　　現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)回暖。無論從成交量的持續(xù)復(fù)蘇，價(jià)格的止跌企穩(wěn)，還是行業(yè)流動(dòng)性的改善，因此本次降息在實(shí)質(zhì)上利好行業(yè)的前提下，也會(huì)制約政府在短期內(nèi)放松政策的意愿。預(yù)計(jì)下半年樓市溫和復(fù)蘇，首置、首改產(chǎn)品應(yīng)加快供應(yīng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來，隨著中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)急速下滑，宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)在其中會(huì)受到哪些影響？企業(yè)在此形勢(shì)下如何應(yīng)對(duì)？

　　陳志華：作為房地產(chǎn)企業(yè)，要把握短期機(jī)遇，推剛需產(chǎn)品。在價(jià)格調(diào)整基本到位，政策無法預(yù)期更大變化的情況下，購房者的觀望情緒有所緩解，需要把握調(diào)控中出現(xiàn)的階段性窗口，預(yù)先做好面向首次置業(yè)、首次改善群體的產(chǎn)品的推盤準(zhǔn)備。尤其是在一線城市，二線中心城市，更要抓住短暫的需求釋放的機(jī)會(huì)。

　　同時(shí)，還要多管齊下保障現(xiàn)金流。盡管政策見底，但下半年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，房企應(yīng)把握市場(chǎng)機(jī)遇，合理定價(jià)，積極促進(jìn)銷售，盡快實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。此外，做好成本管理，占用資金較大的高端項(xiàng)目可考慮緩建。多渠道融資，補(bǔ)充現(xiàn)金流以加快周轉(zhuǎn)。

　　此外，獲取優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，做好風(fēng)險(xiǎn)控制。一線和二線部分城市經(jīng)過一年多的調(diào)整目前地價(jià)基本接近底部，開發(fā)商在資金安全的大前提下，可以增加土地投入，尤其是一二線城市的項(xiàng)目；拿地看重地段，重視周邊配套與軌道交通；傾向于能夠快速去化的項(xiàng)目。

　　最后還要提升管理效率，強(qiáng)化產(chǎn)品能力，現(xiàn)階段銷售節(jié)奏放緩，建議可以梳理產(chǎn)品線，提升管控效率，強(qiáng)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化流程及新機(jī)會(huì)的研判，以應(yīng)對(duì)政策長期延續(xù)后的新環(huán)境。

　　觀點(diǎn)新媒體：宏觀政策既要穩(wěn)增長，又要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，這將會(huì)加大調(diào)控的難度，應(yīng)如何平衡穩(wěn)增長與穩(wěn)調(diào)控之間的關(guān)系？能否平衡？是否有可能重現(xiàn)2009年的“救市”？

　　陳志華：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型一定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成下滑，必須有所取舍。

　　比如7月初的降息從時(shí)點(diǎn)與幅度上均超過了市場(chǎng)預(yù)期，充分表明政府對(duì)穩(wěn)增長的迫切性，盡管央行對(duì)房貸利率浮動(dòng)不作調(diào)整進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，但全市場(chǎng)流動(dòng)性的恢復(fù)必然會(huì)帶來地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的恢復(fù)，這對(duì)樓市的利好是間接但是也是確定性的。但從政府層面來說，現(xiàn)2009年那樣力度的“救市”之舉我們相信不會(huì)重現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：較早前，復(fù)地旗下地產(chǎn)基金管理公司復(fù)地共贏資本宣布，復(fù)邦二期基金已獲得超額認(rèn)購，募集規(guī)模超過6.3億元。在目前銀根不斷收緊的情況下，為何復(fù)地旗下基金仍能實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)購，這是怎樣做到的？

　　陳志華：“復(fù)邦城生態(tài)商務(wù)社區(qū)”為共贏資本打造的系列主題地產(chǎn)，“復(fù)邦基金”也是國內(nèi)首支投資核心城市近郊商辦綜合體的主題基金。復(fù)邦城項(xiàng)目不同于城市商業(yè)綜合體或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的差異化定位，得到了廣大投資者的認(rèn)可。復(fù)邦城概念秉承了復(fù)星、復(fù)地提倡的價(jià)值投資的理念，在區(qū)域價(jià)值尚未被深度挖掘前，以較低成本獲取土地，分享未來區(qū)域高速成長的潛在收益。此外，復(fù)星集團(tuán)多元化的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)以及復(fù)地集團(tuán)20年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與管理能力也是支撐“復(fù)邦基金”發(fā)展的兩大基石。

　　觀點(diǎn)新媒體：可否簡(jiǎn)單介紹一下復(fù)地目前旗下的地產(chǎn)基金的發(fā)展情況？接下來復(fù)地是否還有成立新基金的計(jì)劃？復(fù)地對(duì)于旗下地產(chǎn)基金的發(fā)展前景有何期許？

　　陳志華：復(fù)地集團(tuán)自制訂“雙核驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略以來，在2010年6月成立了復(fù)地投資集團(tuán)，并以專業(yè)的基金拓展和基金募集為主導(dǎo)，先后成立了三支專業(yè)化的創(chuàng)新型基金團(tuán)隊(duì)，即智盈投資、共贏資本、基金發(fā)展事業(yè)部。

　　目前，這三支團(tuán)隊(duì)與復(fù)地及復(fù)星范圍內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，前后成功的發(fā)行基金近35億元，其中智盈投資先后成立了復(fù)地景業(yè)基金，景盈、復(fù)地景創(chuàng)、“復(fù)星一家”等一系列房地產(chǎn)基金，資產(chǎn)規(guī)模已超過12億；共贏資本管理的基金規(guī)模逾人民幣9億元，確立了復(fù)邦城生態(tài)商務(wù)社區(qū)發(fā)展基金(復(fù)邦基金)、共贏機(jī)會(huì)基金(含“類基金”)、共贏價(jià)值基金等基金產(chǎn)品，所募集的資金均投入精耕優(yōu)選復(fù)地的地產(chǎn)項(xiàng)目；基金發(fā)展事業(yè)部發(fā)起的基金也已突破了12億。

　　2011年，基金發(fā)展事業(yè)部成功發(fā)行了5.5億元的“復(fù)地-中泰天元一號(hào)基金”，是國內(nèi)第一支由開發(fā)商發(fā)起的純股權(quán)投資型房地產(chǎn)基金信托，并榮獲“2011年度最佳地產(chǎn)金融創(chuàng)新大獎(jiǎng)”和“中國第四屆最佳房地產(chǎn)信托獎(jiǎng)”。

　　接下來，復(fù)地會(huì)不斷發(fā)起新的系列化基金產(chǎn)品，如復(fù)地匯聚成長基金系列、復(fù)邦基金系列、復(fù)啟基金系列等。我們目前還是以復(fù)星及復(fù)地的項(xiàng)目為主要選擇發(fā)起基金的對(duì)象，當(dāng)然我們還可能會(huì)選擇復(fù)地以外的一些項(xiàng)目，并不斷向產(chǎn)業(yè)化、資產(chǎn)持有化的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，打造中國真正意義上的專業(yè)地產(chǎn)基金和產(chǎn)業(yè)基金。

　　同時(shí)，我們將有效結(jié)合復(fù)星與復(fù)地的各種資源，積極創(chuàng)新產(chǎn)品的模式和結(jié)構(gòu)，以差異化發(fā)展的思路，打造具有復(fù)地特色的基金團(tuán)隊(duì)和基金產(chǎn)品，從而有效充實(shí)復(fù)地的資產(chǎn)和資本實(shí)力。對(duì)于復(fù)地專業(yè)化的基金，我們還是抱有非常高的期望的，雖然可能會(huì)受宏觀調(diào)控和貨幣政策的影響，但大方向還是好的。同時(shí)我們?nèi)匀粫?huì)堅(jiān)持結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、模式創(chuàng)新的形式，積極開展基金業(yè)務(wù)。

　　我們已具備多元化和差異化發(fā)展的資源，比如復(fù)星有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等，我們完全可以發(fā)起醫(yī)療基金、養(yǎng)老基金等專業(yè)基金產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品和品牌價(jià)值。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少分析認(rèn)為，下半年是調(diào)控兩年以來最為艱難的時(shí)刻，流動(dòng)性、負(fù)債率與融資能力等將稱為影響企業(yè)發(fā)展甚至存亡的關(guān)鍵，如何看？被認(rèn)為更加艱難的中小企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

　　陳志華：房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在這個(gè)階段，一些主力項(xiàng)目定位比較高端，融資成本比較高的企業(yè)下半年確實(shí)面臨較大的庫存壓力。

　　首先，建議可以考慮合作開發(fā)緩解企業(yè)資金壓力，還有項(xiàng)目低價(jià)入市，盡量一次性降價(jià)到位，搶占市場(chǎng)，另外做好成本控制，限購城市的中小戶型項(xiàng)目可以考慮在保障工程質(zhì)量的前提下降低裝修標(biāo)準(zhǔn)面向中端購房者，占用資金較大的高端項(xiàng)目可考慮緩建。

　　如果企業(yè)的生存沒有問題，可以考慮快速回籠資金后尋找合適的土地投資，下半年也是低價(jià)拿地的好時(shí)機(jī)。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　陳志華：可持續(xù)的發(fā)展道路，首先是大環(huán)境的穩(wěn)定即政策的長期性與公平性，在保障房與商品房雙軌制的前提下應(yīng)該保護(hù)開發(fā)商的權(quán)益，讓商品住宅能夠市場(chǎng)化，減少行政干涉。

　　另外就是企業(yè)專業(yè)度的提高，一些房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國家的行業(yè)集中度都比較高，開發(fā)商要經(jīng)歷過一輪優(yōu)勝劣汰，提高自身的管理效率與產(chǎn)品能力。還有就是環(huán)保、綠色建材與精裝修的引入，提高全社會(huì)的居住與生活環(huán)境。

　　對(duì)企業(yè)來說，對(duì)未來有清晰戰(zhàn)略以及具體的實(shí)施策略。復(fù)地，就是實(shí)行“雙核”驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，投融資與開發(fā)齊頭并進(jìn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理下的高增長。具體到開發(fā)板塊，確立了“住宅為主、區(qū)域深耕、快速周轉(zhuǎn)、精品立市”的戰(zhàn)略，方針確立下來，依靠什么策略發(fā)展、如何提高競(jìng)爭(zhēng)力就有了相應(yīng)的認(rèn)知，進(jìn)一步對(duì)于在哪里投資、選擇哪些項(xiàng)目、做哪些產(chǎn)品就有了相應(yīng)的取舍。