稅收出臺之后，其實作用是短期的，因為常規(guī)化之后人們在交易過程中就會慢慢接受，屆時的影響也會變?nèi)酢?/h3>

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。
 

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 作為國際著名的房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)，第一太平戴維斯在中國的物業(yè)覆蓋也頗為全面。因此，對于中國的房地產(chǎn)市場的各種情況，其南區(qū)董事長林木雄也頗為關(guān)注。畢竟，這將直接影響到第一太平戴維斯的業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　雖然這幾個月的樓市成交有所上升，但林木雄表示不敢完全肯定市場就此回暖了。但其同時也稱，如果明天市場反應(yīng)出來像過去兩個月一樣火，那么政府可能有一些口頭的警告之類的出來讓市場不會太火。

　　不過，林木雄也強(qiáng)調(diào)，不僅要看政府口頭上怎么說，更關(guān)鍵的是要看行為上是怎么做的。

　　林木雄認(rèn)為，在短期之內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控不會有大的改變。不過這一切終究將取決于中國經(jīng)濟(jì)在下半年的發(fā)展情況。其稱，如果政府要復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，那么在金融措施上降息或降存準(zhǔn)率就是可能性極高的事情，將直接導(dǎo)致流動性再次放松，即使這些資金的流出并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，但多多少少必定會有部分流向樓市，屆時開發(fā)商或投資者的資金也會跟著好轉(zhuǎn)。

　　因此，樓市的調(diào)控或許還是一個長期的任務(wù)，林木雄認(rèn)為限購也會是一個中長期的政策。至少，其并不認(rèn)為房產(chǎn)稅可以取代限購令。

　　林木雄反復(fù)表示，人們不要太高估房產(chǎn)稅可以起到的作用。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅不是萬能的，怎么可能解決目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的所有問題？

　　其稱，稅收出臺之后，其實作用是短期的，因為常規(guī)化之后人們在交易過程中就會慢慢接受，屆時的影響也會變?nèi)酢?/p>

　　以下是觀點新媒體于7月初對第一太平戴維斯南區(qū)董事長林木雄的采訪整理實錄：

　　觀點新媒體：今天人民日報出了一篇社論表示要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，這是不是也印證了你剛才說的預(yù)計短期內(nèi)，至少今年內(nèi)房地產(chǎn)政策不會有轉(zhuǎn)變？

　　林木雄：對。我覺得轉(zhuǎn)變方向是不可能，現(xiàn)在的問題是會不會出臺一些更嚴(yán)厲的政策，但我覺得這種機(jī)會很小。我覺得國家領(lǐng)導(dǎo)或者決策者都知道房地產(chǎn)很重要，把房地產(chǎn)打死，在某種程度上講也是把經(jīng)濟(jì)打死了。所以這還是怎么平衡的問題。

　　現(xiàn)在外部經(jīng)濟(jì)不好，只能依靠內(nèi)部。提升內(nèi)部經(jīng)濟(jì)靠什么？以前賣衣服，一年要多賣幾千億，國內(nèi)十幾億人，每個人都多買一百元的衣服嗎？不可能。經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，特別是中國經(jīng)濟(jì)總量這么大，這個船在高速行駛過程中要轉(zhuǎn)很難。

　　所以，現(xiàn)在要靠內(nèi)需，但這需要時間，但我們也不知道時間需要多長。不要說中國，就說香港的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也需要二、三十年，而且也不一定能夠成功。

　　觀點新媒體：第一太平戴維斯總結(jié)廣州前5個月的房價表現(xiàn)，中心區(qū)呈現(xiàn)下降趨勢，郊區(qū)是上漲一成半。但是，6月很多業(yè)內(nèi)人士都說因銷售上漲開發(fā)商已經(jīng)停止了降價促銷的行為，你有觀察到這樣的情況嗎？如果是，那么廣州中心區(qū)下降的趨勢是不是就到此為止了？

　　林木雄：我們認(rèn)為中心區(qū)價格的確相對比周邊高了，但是我認(rèn)為這個價格是比較穩(wěn)定的。所以，我們在分析市場或者給投資者建議的時候都表示，不管在什么市場狀態(tài)下首選還是市中心優(yōu)質(zhì)的地段。

　　其實，我看到市中心比如珠江新城，沒有很大的降價局面，可能在市區(qū)外圍，比如海珠區(qū)或者白云區(qū)的價格可能會有一點優(yōu)惠，而珠江新城這個地方還沒有看到很火的促銷活動。

　　但是，不同的區(qū)域是有差異的。至于會不會停止降價不是很清楚，開發(fā)商采取促銷活動的因素會慢慢減少，我覺得降價的可能性越來越小。

　　特別是現(xiàn)在賣得那么火，開發(fā)商要賣的一些空置樓盤都可能已經(jīng)賣得七七八八了，所以根本沒有必要進(jìn)行促銷。

　　觀點新媒體：很多人都認(rèn)為這幾個月樓市表現(xiàn)量價齊升，您認(rèn)為這代表樓市回暖了嗎？

　　林木雄：我們期待是這樣，但是我不敢肯定。我剛才講了，政府的政策還是主導(dǎo)了整個市場波動的趨勢。未來半年的經(jīng)濟(jì)到底怎么樣，我覺得這很關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)不好，就會在如利息、存準(zhǔn)率等方面放松，會使市場里面多一點流動性。

　　流動性一部分會流到房地產(chǎn)里面，受益包括房地產(chǎn)開發(fā)商以及投資者。假如是這樣，房地產(chǎn)市場相對來講會比較活躍一點。但是，如果經(jīng)濟(jì)好到覺得差不多了，經(jīng)濟(jì)增長能夠保8，政府就會進(jìn)行微調(diào)。

　　如果是這樣就很難說清楚，明天市場可能反應(yīng)出來像過去兩個月一樣火，那么政府可能有一些口頭的警告之類的出來讓市場不會太火。但是政府現(xiàn)在只能口頭表態(tài)，而更重要的是要看政府在做什么。從金融方面，利率有沒有變化？存準(zhǔn)率有沒有變化？我覺得這很重要。

　　現(xiàn)在看來，我覺得經(jīng)濟(jì)問題不是一兩個季度可以決定的，所以目前政府碰到兩個問題。一個問題是外部經(jīng)濟(jì)的影響，外部經(jīng)濟(jì)就算沒有影響，政府也要把自己的經(jīng)濟(jì)實力和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。而轉(zhuǎn)型是兩個方面，一個是產(chǎn)業(yè)方面，一個是消費(fèi)方面。

　　所以，在轉(zhuǎn)型的過程中是有一些陣痛的。因此，利息可能不是降一兩次就夠了，存準(zhǔn)率也不是降一兩次就夠了。

　　觀點新媒體：您認(rèn)為存款準(zhǔn)備金率和利率都會再變動？很多人預(yù)測還會有兩到四次的降息，您認(rèn)為呢？

　　林木雄：說四次的也有，兩次的也有。

　　目前國內(nèi)的信貸利率相對于國際還是高的，而且高了不少，所以利率方面是有空間可以調(diào)。但是，有空間不代表一定要調(diào)，目前經(jīng)濟(jì)到底好不好，有沒有必要調(diào)，我覺得這是關(guān)鍵。

　　我估計經(jīng)濟(jì)政策方面，利率和銀行存款準(zhǔn)備金率都是向下走的。向下走代表什么呢？在資金流動性方面會寬松，但是寬松不代表限購令要放松。但開發(fā)商錢確實是寬松了，無論錢是怎么來的，投資者的資金也寬松了，這會產(chǎn)生什么效果呢？可以預(yù)計到，雖然是所謂方向性的放松信貸，但也沒辦法真正定向規(guī)定錢不能流入房地產(chǎn)，錢流出來自然會有一部分會流到房地產(chǎn)。

　　這樣會不會影響房地產(chǎn)在下半年降價賣？我認(rèn)為這個概率會小一點。以前我們說過，政府把房地產(chǎn)商資金鏈控制住，開發(fā)商沒辦法融資只能降價賣房把資金回攏。現(xiàn)在有一些錢流進(jìn)來就沒必要降價，可以慢慢賣，慢慢賣價格就沒有那么多的優(yōu)惠了。

　　另外，從買方角度來看。買方的錢多了，無論是剛性需求還是其他需求，信貸確實寬松了，這樣自然會有不同渠道和不同方法流到房地產(chǎn)里面。最重要的是，大家還是很相信房地產(chǎn)的價格最終是往上走的。

　　觀點新媒體：在流動性放松的情況下，您認(rèn)為會出臺相應(yīng)的新地產(chǎn)調(diào)控政策嗎？尤其是之前一直熱議的房產(chǎn)稅，您認(rèn)為會出臺嗎？

　　林木雄：房產(chǎn)稅這個問題不是那么快可以解決的，而且一些稅收影響還是很短暫的，比限購令可能還快一點，不一定能夠解決現(xiàn)在地產(chǎn)方面的問題。

　　其實現(xiàn)在可以看到限購令的影響。限購令也進(jìn)行一年多了，開始半年沒什么效果，進(jìn)行到一年之后效果才明顯，到現(xiàn)在開始又沒什么影響了。所以我認(rèn)為其實限購有可能成為中長期的政策。

　　房產(chǎn)稅不一定是限購令替代品，政府可以多方面同時執(zhí)行，還有一些新的政策都可以出臺，比方說按揭稅、居住稅都可以。

　　現(xiàn)在是政府覺得要打樓市就會出臺新政策，國家目前實質(zhì)情況是這樣，政策出來市場就收縮。不過也要看怎么打壓，可能有的受影響大一點，市場適應(yīng)的時間就要長一點。但是長了以后開發(fā)商也挺過來了。

　　現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的兩個方向和需求是不會改變的。而且，現(xiàn)在還處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，全世界有哪些城市經(jīng)濟(jì)在發(fā)展而房價在下跌的？沒有?，F(xiàn)在問題是房價漲得太高，一般的老百姓買不到房子，大學(xué)畢業(yè)十年之后都買不起房子。

　　但從香港和新加坡的歷史來看，其實現(xiàn)在他們的房價也都是很大的問題，政府都頭疼，但是都要處理。這些政府也出一些政策，可能跟國內(nèi)很不同。

　　比如國內(nèi)所謂的經(jīng)濟(jì)適用房，就是香港的公屋占住宅市場里面很大的比例，就可以作為調(diào)節(jié)房價的工具，但是在國內(nèi)目前還沒有。

　　然后，在國外房地產(chǎn)登記系統(tǒng)比較完善，因為地方小，需要交什么稅，要做什么工作很快就可以執(zhí)行。

　　在比如香港也有一個額外印花稅出臺了一年，剛出來的時候市場也受到影響，現(xiàn)在市場也已經(jīng)接受了。

　　現(xiàn)在回頭看，大家會覺得有這些稅要交，投資者自然會把這些成本算進(jìn)去，買家也愿意承擔(dān)這些成本，就已經(jīng)把這種稅常規(guī)化，問題是這個適應(yīng)過程是需要一定的時間。

　　此外，現(xiàn)在利率又不能作為調(diào)控的工具，因為先要考慮經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)不好，利率只能降，信貸只能放開。另外，通脹的壓力也比較大，對于所謂投機(jī)性的需求也會越來越大。

　　所以，我覺得這個問題不是那么簡單的由房產(chǎn)稅就可以解決。香港一直都有類似的稅，但是房價跌了嗎？沒有。為什么房價會升？這是經(jīng)濟(jì)的因素、稅收的因素、土地供應(yīng)的因素。政府出什么政策都好，但是影響可能都是短暫的。

　　觀點新媒體：你認(rèn)為房產(chǎn)稅不能取代限購令的原因是什么？是針對人群的不一樣？還是其實最終的效果是并不完全一致的？或有其他的原因？

　　林木雄：限購令是針對哪些人呢？其實就是不讓買，不管有多少錢就是不給。雖然不是很好，對于市場來講是打壓，但在政策里面是最有效的。因為很簡單，不給賣，不讓買。

　　如果征稅，當(dāng)然可以有不同的方法，但很快都會變成一種常規(guī)的工具。

　　而且要第一要把公屋先建起來；第二把投機(jī)人和投機(jī)的工具掌握起來；第三把征稅的系統(tǒng)搞好。

　　而且現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不是房地產(chǎn)炒作的問題，要讓經(jīng)濟(jì)復(fù)活不是通過征稅就可以解決的，而是有更大的問題。

　　更大的問題是什么呢？因為經(jīng)濟(jì)要復(fù)活，稅率就要低，就要多放些錢在市場里面，這跟征稅是矛盾的。

　　我覺得征稅的工作是要做，因為在正常的市場里面的確可以發(fā)揮一些功能。比方說有一些人就覺得因為土地賣的時候太高，政府一次性把土地賣給開發(fā)商，修了基建幾年后又沒錢然后給收回去。而房產(chǎn)稅可以多一個稅收來源，這是應(yīng)該考慮的。

　　但是，這對于解決房價太高，買不起房子的問題，我覺得沒有什么太大的作用，不是一個治本的辦法。

　　我不反對房產(chǎn)稅登記制度聯(lián)線，房產(chǎn)稅要征收，但假如指望這個來解決房價的問題，我覺得不太現(xiàn)實。

　　觀點新媒體：廣州政府今年推很多商業(yè)金融用地。換而言之，商業(yè)用地賣出去的加多了，那么未來相應(yīng)這些商業(yè)項目也會增多，商業(yè)供應(yīng)量或許也會持續(xù)增大，這對廣州的商業(yè)市場有什么樣的影響？供應(yīng)量增加了，那么廣州的吸納量也會跟著放大嗎？

　　林木雄：現(xiàn)在跟以前有一些不同，買了地政府可能要求馬上蓋，而以前買了地可能放在那里曬太陽，可以慢慢交地價。所以影響是什么呢？開發(fā)商買地的時候會更加謹(jǐn)慎，因為開發(fā)商也要判斷將來的市場是什么樣的。

　　我覺得土地買賣有兩個核心問題要考慮，一個是具體地點，一個是價位，也就是買家要出多少錢賣才能賺錢。過去成交的幾塊地，除了恒大以外，一塊是宅地在黃埔大道旁邊，其它的土地都是在市中心，而這些地方的需求還是有。

　　所以，這個供應(yīng)我看不出為什么會消化不了。因為，供應(yīng)是多，但是供應(yīng)不是集中在一個點，可能分布在各個區(qū)域。比如說南站沒有需求嗎？肯定有需求，但是需求不會很多。比如白云區(qū)也肯定有需求，但是需求也不多。拿一兩塊地建起來，因為買的價格不高，開發(fā)商也賣得出去。

　　反而我覺得規(guī)劃才是問題的核心，為什么這樣說呢？我舉個例子，有一段時間政府把38塊南站的土地推出來。但是，市場反應(yīng)不怎么樣，政府只能慢慢收回來，因為買家不是傻子。賣地不代表一定有人買，因為規(guī)劃錯誤的話可能問題很大。

　　比如首先要規(guī)劃在南站有多少塊土地，然后才有政府什么時候賣的問題。我覺得規(guī)劃方面是不是要多考慮市場需求的問題，到底要做成金融城？還是作為住宅區(qū)？我覺得應(yīng)該考慮。

　　無論是倫敦和香港也好，寫字樓也沒多少面積，但是現(xiàn)在廣州規(guī)劃出來的有多少？歐洲的金融中心或者亞太的金融中心總需求有多少？現(xiàn)在廣州有多少？有沒有必要規(guī)劃那么多寫字樓？這些問題已經(jīng)有人在提出，所以我覺得這更重要。

　　因為，一旦開發(fā)出來就是什么時候賣的問題。這個就要看市場，開發(fā)商現(xiàn)在也不傻了，賣得貴，市場又沒有需求都不愿意買。

　　觀點新媒體：今年北京、上海寫字樓的租金上漲得非?？?，所以導(dǎo)致很多開發(fā)商對北京、上海寫字樓市場都非常看好。相反廣州寫字樓的租金水平預(yù)期可能穩(wěn)中有降，這是不是跟廣州寫字樓的供應(yīng)量處于高峰期有關(guān)系？

　　林木雄：我覺得主導(dǎo)力量永遠(yuǎn)是需求，現(xiàn)在不是計劃經(jīng)濟(jì)而是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，還是由市場主導(dǎo)。市場的供需有一個平衡點，那個平衡點就是我們所謂的市場。

　　從歷史數(shù)據(jù)來講，廣州現(xiàn)在的供應(yīng)量現(xiàn)在確實很多。但是，比較北京、上海，這個供應(yīng)還是少的。北京比廣州的總供應(yīng)量大了五、六倍。所以需求少供應(yīng)就多了，這看跟誰比的問題。

　　現(xiàn)在廣州推出50萬平方米商業(yè)用地，對于廣州來講，可能去年總消化差不多是40多萬平方米。但這是歷史的高峰消化量。比較現(xiàn)在上海、北京新的消化量，我估計有100萬，超過廣州的一倍。

　　所以我覺得關(guān)鍵不是供應(yīng)，供應(yīng)需求為什么不平衡？因為需求少。

　　現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣，外商對于寫字樓的需求少了，但國企、央企的需求沒少?？墒悄切┐笮偷膰蟆⒀肫笤谀睦?？北京首當(dāng)其沖肯定最多，一個公司要用幾個寫字樓。

　　所以，為什么現(xiàn)在租金不漲，也是考慮到需求相對來講還是少。舉個例子，一個企業(yè)在南區(qū)的總部跟北京、上海比，他們寫字樓的面積至少相差3倍。在北京用一層至少2000平方米，但是在廣州1000平方米都沒有，可能用600平方米。

　　而且現(xiàn)在有一些供應(yīng)本身不是投資需求，是自用需求，比如說力通就是交通的總部，然后把剩下的寫字樓租出去，并不是因為要投資寫字樓才去蓋。

　　投資者也不笨，開發(fā)商投資物業(yè)來出租現(xiàn)在為什么多了一些呢？這要考慮一個因素，其實供應(yīng)性質(zhì)跟做投資、做開發(fā)的供應(yīng)一樣，珠江新城也好、天河北也好，我不擔(dān)心這些地方的供應(yīng)太多，而是擔(dān)心其他區(qū)的規(guī)劃會不會產(chǎn)生影響。而且，未來的規(guī)劃用地在三、五年來講有多大需求，這個是需要思考的。