世房拼命賣樓，還是為了降低負(fù)債。按照世房年初的計(jì)劃，今年要將負(fù)債率降至70%左右?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 這是一個(gè)名符其實(shí)的“瘋狂六月”。

　　雖然世房已經(jīng)提早對外透露了上半年225億的銷售成績，6月銷售也呼之欲出，但依然不改市場對于具體數(shù)據(jù)的期待。

　　7月9日，世茂房地產(chǎn)正式公布6月銷售簡訊。數(shù)據(jù)顯示，6月單月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額60.5億元人民幣，同比去年同期的32.04億元銷售額，同比大幅增長88%。合約銷售面積為53.36萬平方米，平均售價(jià)為每平方米11,305元人民幣。

　　這也是世房上半年以來銷售金額最高的月份。

　　截至六月末，世房已累計(jì)錄得簽約金額達(dá)225.2億，其中新增貨簽約額占到了106億。至此，世房半年已完成全年307億銷售目標(biāo)的75%。

　　換言之，世房今年超額完成年初目標(biāo)已成定局。日前，世房營銷總經(jīng)理蔡雪梅也正式對外宣布，世房今年銷售計(jì)劃將從307億元上調(diào)至350億元。

　　拼命賣樓

　　從截至目前的銷售數(shù)據(jù)來看，單僅六月當(dāng)月，就為半年225億的銷售總額貢獻(xiàn)四分之一。而實(shí)際上，世房旗下各項(xiàng)目在6月也取得不錯(cuò)的銷售突破。

　　據(jù)世房提供的資料，世茂在成都的兩個(gè)項(xiàng)目完成了7.5個(gè)億的簽約額，其中才于6月開盤的玉錦灣項(xiàng)目，當(dāng)月就銷售愈5億，更成為成都地區(qū)銷冠。此外，晉江項(xiàng)目截至目前已完成21億，而該項(xiàng)目的全年目標(biāo)為27億。

　　至于上海濱江“世茂5號”項(xiàng)目，今年上半年也已累計(jì)銷售12.48億。而昆山東一號、杭州錢塘帝景、武漢錦繡長江、寧波海春曉、象山大目灣、福州世茂御龍灣等項(xiàng)目在也獲得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。

　　對于上半年的銷售表現(xiàn)，世茂房地產(chǎn)營銷總經(jīng)理蔡雪梅日前以“2月份破冰，3月份搶灘，5、6月份連番突圍”來形容。

　　上半年銷售呈現(xiàn)逐月上升，撇除不了樓市逐漸回暖的關(guān)系。世房表示，除市場因素以外，上半年公司也在戰(zhàn)略上進(jìn)行了一定的調(diào)整，包括調(diào)整管理半徑、優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化品質(zhì)管控。

　　據(jù)透露，今年上半年世房調(diào)整了管理模式，將整個(gè)集團(tuán)由原來三個(gè)大區(qū)劃分為十個(gè)區(qū)深耕。

　　同時(shí)，還加快二、三線城市布局、加大中小戶型產(chǎn)品研究力度、優(yōu)化營銷體系等，這都有利帶動(dòng)公司業(yè)績的增長。

　　世房年初亦明確，今年主要任務(wù)是增加銷售量，多賣樓。下調(diào)價(jià)格，無疑是促進(jìn)銷售的最好方式?！拔覀冇腥种坏匿N售是通過價(jià)格調(diào)整?！?/p>

　　蔡雪梅亦指出，今年1月，世房就把旗下項(xiàng)目均價(jià)一步降到位，如南京世茂濱江新城部分房源一季度直降4000元/平方米，降價(jià)幅度達(dá)25%左右，折后價(jià)格為11000元/平方米，若選擇一次性付款還可以再打9.9折。

　　而昆山世茂蝶湖灣的最新報(bào)價(jià)為6600元/平方米，較2011年的報(bào)價(jià)跌三成。

　　此外，世房在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上也做了調(diào)整，放棄大量200-500平米的豪宅產(chǎn)品，改推戶型面積較小的改善型產(chǎn)品。

　　瑞銀早前曾發(fā)布報(bào)告指，世房去年調(diào)整其銷售策略，提供更多迎合市場需求，面積為140平方米以下的單位，而今年銷售物業(yè)中，80%屬上述類型，估計(jì)將進(jìn)一步推動(dòng)銷情。

　　當(dāng)然，在價(jià)格調(diào)整以后，世房的利潤也難免下滑。據(jù)蔡雪梅透露，截止目前，世房的凈利潤率為14.4%，高于年初定下的12.77%運(yùn)營計(jì)劃目標(biāo)，但仍低于2011年的19.6%。

　　為降負(fù)債

　　世茂董事局副主席許世壇年初曾表示，目前世茂有700多萬平方米的在建面積，其中300多萬平方米是新建項(xiàng)目，若上半年銷售額超過153億元，集團(tuán)會(huì)加推新建項(xiàng)目。

　　世房早前曾透露，在接下來的六月，集團(tuán)將持續(xù)推出多個(gè)大型新項(xiàng)目或加推現(xiàn)有項(xiàng)目，包括昆山世茂蝶蝴灣、杭州世茂江濱花園、廈門世茂湖濱首府、成都世茂玉錦灣、瀋陽世茂五里河、福州閩侯御龍灣、晉江世茂御龍灣及大連世茂御龍灣。

　　然而，對于是否會(huì)再做價(jià)格的調(diào)整，許世壇近期表示未有考慮，因目前提供的優(yōu)惠已經(jīng)較多，并將可能降低減價(jià)力度。交銀國際認(rèn)為，此舉或令月度銷售增速放緩，但依舊利大于弊。

　　主席兼執(zhí)行董事許榮茂預(yù)期，下半年內(nèi)地房地產(chǎn)市場會(huì)較好，各地成交量上升，樓價(jià)亦較穩(wěn)定。

　　許世壇稱，預(yù)期中央今年不會(huì)推出對地產(chǎn)商正面的政策，但各地方政府則較為積極，例如于部分城市三環(huán)以外的地方不作限購，同時(shí)第二套房按息優(yōu)惠或會(huì)擴(kuò)大。

　　世房拼命賣樓，還是為了降低負(fù)債。按照世房年初的計(jì)劃，今年要將負(fù)債率降至70%左右。

　　許世壇指，放寬貨幣政策對開發(fā)商進(jìn)行銀行貸款有利，目前世房的長債及短債比例分別為70%及30%，未來會(huì)增加長債的比例。另外，亦會(huì)停止進(jìn)行信托方式及利率高的貸款。

　　他期望減少信托方式貸款，加上減息的影響可以令集團(tuán)利息成本下降?！凹瘓F(tuán)現(xiàn)時(shí)無考慮發(fā)債或配股，因現(xiàn)今年銷售情況理想，目前現(xiàn)金流超過130億元，會(huì)透過售樓以減低負(fù)債，目標(biāo)今年底可以降至70%或以下?！?/p>

　　同時(shí)，他表示，截至目前還未有考慮新增土地儲(chǔ)備的計(jì)劃，因現(xiàn)時(shí)土地儲(chǔ)備較多，約4000萬平米。加上現(xiàn)時(shí)推出的土地質(zhì)素不高，價(jià)錢亦不便宜，只有于銷售情況較好的地區(qū)才會(huì)考慮購地。