應(yīng)該在泡沫剛剛產(chǎn)生的時候就解決掉，而不是用其他的泡沫來將其推遲延后，這只會使得泡沫越來越大。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 才剛剛進入7月不過數(shù)天，央行就進行了今年的第二次降息。雖說是一次不對稱的降息，但在流動性放松的整體環(huán)境之下，房地產(chǎn)難免間接受惠。

　　隨即，溫家寶總理立刻發(fā)言稱調(diào)控不會放松，房價絕不能漲。這似乎在為剛剛有高漲的房地產(chǎn)熱情進行降溫。

　　顯然，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控是不會在短期內(nèi)有所動搖改變的了。

　　這與瑞信董事總經(jīng)理陶冬在接受觀點新媒體采訪時的看法頗為吻合。

　　陶冬認(rèn)為，降息是短期流動性略有增加，銀行貸款略有增加，但是中長期的貨幣環(huán)境正?；€會進行下去。

　　其表示，現(xiàn)在的貨幣環(huán)境其實是不正常的，所以政府一定會收，只不過在這中間會偶有調(diào)控，但并不影響大方向。

　　事實上，這與其對地產(chǎn)調(diào)控的看法也很是一致。陶冬認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)看來是一定要堅持調(diào)整的。

　　對于因經(jīng)濟的疲軟而放松房地產(chǎn)以提振的說法，陶冬表示并不認(rèn)同，其甚至認(rèn)為這顯然是在飲鴆止渴。

　　“當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫的情況下，試圖通過一個更大的泡沫來刺激經(jīng)濟。這個邏輯就變成了人不開心就要吸毒，吸毒之后就開心了，大家都知道吸毒對于身體會帶來什么影響”，陶冬認(rèn)為，應(yīng)該在泡沫剛剛產(chǎn)生的時候就解決掉，而不是用其他的泡沫來將其推遲延后，這只會使得泡沫越來越大，當(dāng)破滅之時，情況會更難以收拾。

　　以下為觀點新媒體對陶冬的采訪整理實錄：

　　觀點新媒體：您怎么看最近的內(nèi)地房地產(chǎn)市場？

　　陶冬：開發(fā)商的現(xiàn)金流最壞的時間已經(jīng)過去了。這里面幾點，第一是成交量開始反彈；第二銀行開始多多少少可以借錢了；第三一些大的開發(fā)商在香港、海外市場集資。在這三個條件下面，我覺得這個行業(yè)的現(xiàn)金流比三、四月份以前已經(jīng)有了明顯的改善。

　　但是，這次現(xiàn)金流的改善是很不平衡的，有能力發(fā)債的或者賣得好的開發(fā)商，這個危險期就過去了。但是，對于一些中小開發(fā)商來講，危機并沒有過去，而且很多借了高利貸的企業(yè)資金鏈斷裂的可能性非常高。

　　雖然行業(yè)最壞的時間過去了，但是不代表開發(fā)商就不會死一批，也不代表像信托之類的不會出現(xiàn)違約的現(xiàn)象。這個市場還是會動蕩，只不過最大的風(fēng)浪是去年第四季度和今年二月份。銀根的放松，而且成交量的反彈，對于整個行業(yè)來說情況稍微有改善。

　　另外，政府對于經(jīng)濟下滑的風(fēng)險警惕性越來越高，沒有人愿意狠踩房地產(chǎn)一腳。

　　今后12個月，我所看到的走勢是，中央政府給房價蓋了一個天花板，房價不能漲，熱錢不能再炒。地方政府給房地產(chǎn)鋪了一個地板，房價不能跌，要有序的調(diào)整。這就決定了今年房地產(chǎn)的走勢，升也升不動，跌也跌不下來，資金鏈還是很緊的。

　　但是，減價還是能夠賣出去東西。

　　觀點新媒體：你認(rèn)為成交量的反彈會維持多長時間？

　　陶冬：如果減價可以持續(xù)一段時間，任何一個熊市都會有反彈。因為，大家對于過去美好的光景有一個記憶。所以，在目前流動性這么充足的情況下，減價會有人買，這是短期的看法。

　　但是，這不代表我認(rèn)為中國房地產(chǎn)周期已經(jīng)轉(zhuǎn)完了。剛才我講的是過去的時期，如果我們以五年的前景來考慮，中國貨幣環(huán)境正?；瘯^續(xù)，三、五年以后再看大體環(huán)境會比今天更緊，不是更松。

　　觀點新媒體：更緊是指經(jīng)濟狀況？

　　陶冬：我指的是貨幣環(huán)境，其實現(xiàn)在的貨幣環(huán)境并不緊，如果看貸款總量和GDP，目前只比前兩年略低了一點，比過去歷史的水平高出一大截。要是看正常的利率也不緊，只是錢不愿意進到實體經(jīng)濟中去。

　　但是，很多人認(rèn)為今天的貨幣環(huán)境已經(jīng)非常緊，所以只有放松一條路。但是，實際上今天的貨幣環(huán)境并不緊，其實是一部分緊、一部分松；一部分企業(yè)緊，一部分企業(yè)松。

　　觀點新媒體：貨幣環(huán)境更緊將主要體現(xiàn)在哪些方面呢？

　　陶冬：比如利率不可能一直維持在現(xiàn)在的水平。今天的利率基本上是中華人民共和國歷史上最低的。美國低是有原因，因為有金融危機，但中國現(xiàn)在是熱錢泛濫，所以肯定要收，只不過不想把經(jīng)濟搞垮就慢慢的收，但最后一定會完全收掉，現(xiàn)在中國的貸款量很大。

　　觀點新媒體：但是今年央行已經(jīng)降息兩次了，這并沒有收流動性。

　　陶冬：這只是短期流動性略有增加，銀行貸款略有增加，但是中長期的貨幣環(huán)境正?；€會進行下去。其實不應(yīng)該說貨幣環(huán)境嚴(yán)，其實是正常化，而現(xiàn)在卻是不正常的。

　　觀點新媒體：所以即使今年成交持續(xù)保持現(xiàn)在的情況，整個房地產(chǎn)市場的未來也并不樂觀？

　　陶冬：中國房地產(chǎn)是躲得過初一，躲不過十五，早晚會有一次大調(diào)整，這種調(diào)整是中期、若干年的，而不是幾個月的調(diào)整。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，我覺得“現(xiàn)金為王”這句話要想清楚。如果覺得今天緊，三年以后再看現(xiàn)在的情況其實已經(jīng)很好了。

　　觀點新媒體：您覺得房地產(chǎn)的政策會放松嗎？

　　陶冬：我認(rèn)為房地產(chǎn)政策在李克強副總理成為總理之前沒有可能放松。其實大家還指望著放松，但今后未必也能夠放松，因為貨幣環(huán)境還會變。

　　觀點新媒體：那么地方政府層面對于政策調(diào)整是否有不同想法？

　　陶冬：今年地方政府還能夠撐一下。但長遠(yuǎn)來講還是大環(huán)境變了，夏季變成冬季，流動性少了，買房的人少了。溫州小老板手頭的錢少了，因為出口不行了，所以要套現(xiàn)開始賣房子。

　　當(dāng)貨幣環(huán)境改變的時候，就不由得大家了，溫州小老板沒錢了是真的缺錢，就要賣房子。上海房地產(chǎn)一下降，熱錢就流到南京、武漢，就帶動全國范圍的內(nèi)動。

　　所以，怎么看房價現(xiàn)在每個人都有一個觀點。但是，我非常執(zhí)著的認(rèn)為房價的漲跌是和貨幣環(huán)境、信貸周期連在一起的。今天我們的信貸環(huán)境是特殊時期的一種特殊變通，而不是常態(tài)。如果把這個想清楚了，我覺得房地產(chǎn)長遠(yuǎn)的走勢就想清楚了。

　　但是，這是特殊環(huán)境的特殊變通，不代表再變通一年就有能力調(diào)整，尤其是在政治轉(zhuǎn)型年。我們見到了銀行貸款和各地政策實際上是松了一點，但是這種變通是局部性的、短暫性的，并不能夠改變中國的貨幣環(huán)境需要正?；拇筅厔?。

　　觀點新媒體：有人認(rèn)為這幾個月的成交上升是上半年貨幣放松的結(jié)果，如果隨著下半年信貸額逐漸減少的時候，成交不一定能夠維持現(xiàn)在的水平，可能又會立刻掉下去。

　　陶冬：我認(rèn)為這個反彈是資金對風(fēng)險意識重復(fù)之后的重新入市。因為，信貸本身未必直接有關(guān)系，其實有很多錢是借給了鐵道和基建，未必投到房地產(chǎn)。我覺得更多是由于銀行貸款開始放松了，大家對于政策下一步走勢的觀點出現(xiàn)了改變，而這個改變使得一部分觀望的資金在減價的情況下愿意去買房。

　　觀點新媒體：那么剛需對于這次的反彈有多大的作用呢？

　　陶冬：剛性需求永遠(yuǎn)是市場的一個因素，而且在某一段時間上面剛性需求可以拉出小陽春。但是，如果看去年全年的房地產(chǎn)成交量，剛性需求只是成交的一部分，我們估計大概占40%。

　　而且，剛性需求也不是百分之百的剛性，有的可以等一年、等三年，取決于你到底為了結(jié)婚，還是孩子長大了或者是城鎮(zhèn)化。

　　我的意思是如果光靠剛性需求會有反彈，就不會反彈出2010年的牛市出來。因為，剛性需求一旦釋放完了之后，如果限購令不改變，又會到過去的成績。我認(rèn)為今年問題成交不大，但預(yù)計以后的三年房地產(chǎn)一定要調(diào)整。

　　觀點新媒體：你哪有關(guān)注之前很多地產(chǎn)出臺的“短命政策”嗎？您對此有什么看法？

　　陶冬：我覺得地方政府或多或少有類似的政策，可能還不止這些，但當(dāng)被媒體揭出來以后就見光死，于是政策馬上又收回去這些動作。

　　這實際上反應(yīng)出中央和地方在房地產(chǎn)政策上面立場不同，基調(diào)不同，措施也不同，這是由利益所決定的。

　　地方政府可以說陽奉陰違。但是，另外一方面地方財政要來自房地產(chǎn)，把房地產(chǎn)的賣地收入掐掉就等于掐掉地方政府的命根子。

　　在財政關(guān)系、財政分配問題沒有爭論之前，在基礎(chǔ)設(shè)施投資大部分還需要地方政府出資出力的大格局下面，這實際上是一種無奈之舉。

　　地方政府的確在偷偷做一些事情，因為財政上面沒有理順，尤其是2009年這一輪基建大躍進的后遺癥下面，不得不需要悄悄走向獨立。當(dāng)人餓到快要死的時候，本能就會讓他偷點東西，不能用在正常情況下的道德標(biāo)準(zhǔn)，或者紀(jì)律簡單的來看待這個問題。

　　觀點新媒體：一些人認(rèn)為，中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)在也面臨困難，所以中國政府為了保持宏觀經(jīng)濟向好的發(fā)展方向，是會放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。因此很多人對調(diào)控預(yù)期還是比較保守的，您認(rèn)為呢?

　　陶冬：這里面有兩個邏輯性的錯誤。

　　第一個邏輯性錯誤是，房地產(chǎn)是經(jīng)濟的重要支撐因素，當(dāng)經(jīng)濟回落的時候其一定放松，政策不再緊。但不再進一步收緊，維持原樣和放松是兩個不同的概念。

　　犯了這個邏輯錯誤的人在去年下半年已經(jīng)吃了很多虧，今年上半年還在吃同樣的虧。

　　第二個，在正常的情況下，房地產(chǎn)對經(jīng)濟是正面的支撐作用。但是，當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫的情況下，試圖通過一個更大的泡沫來刺激經(jīng)濟。這個邏輯就變成了人不開心就要吸毒，吸毒之后就開心了，大家都知道吸毒對于身體會帶來什么影響。是不是因為他開心了，你就愿意給他更多的毒藥。

　　回過頭想，為什么現(xiàn)在中國的企業(yè)都不愿意投資，就是因為泡沫化。房地產(chǎn)賺錢太容易了，再怎么用虛擬經(jīng)濟來刺激，也許能夠把明年的增長變高了，但是最終垮下來的時候?qū)τ诮?jīng)濟的傷害，對于社會的傷害會更大、更難受。

　　這就涉及到了所謂第二個邏輯性錯誤，當(dāng)看到危害出現(xiàn)的時候，是不是要用另外的危害，甚至更大的危害來減輕前面的危害？

　　另外，還有一點很重要的是，房地產(chǎn)市場有周期。有周期必然有上，必然有下。房地產(chǎn)的周期跟人得病一樣，本來就不是很讓人開心的事情。試圖填平房地產(chǎn)的下行周期本身是不聰明的做法，這會帶來更大的問題。

　　從這三點來講，我認(rèn)同房地產(chǎn)對于經(jīng)濟非常重要，甚至如果經(jīng)濟出現(xiàn)大幅度下滑，政府有可能推出一些措施。

　　但房地產(chǎn)泡沫不是中國的專利，古往今來出現(xiàn)過許許多多次，每一次都有故事，每一次在破滅之前人家都能夠找到原因說這次泡沫和過去的泡沫不一樣，等到泡沫破裂的時候，盡管有各種各樣的特性，但泡沫就是泡沫。

　　我覺得中國房地產(chǎn)長期來講還是有自己特性，特別是中國經(jīng)濟對其很看好。但是，以此來說明房價不會跌、沒有周期，以此來說明政府有一只萬能的手，萬能的頭腦，可以做上帝的事情，我相信這是自欺欺人。

　　政府有能力讓一個泡沫破裂，甚至有可能把這個泡沫拆開，但是在房地產(chǎn)下行周期里面，泡沫破裂的風(fēng)險是非常糟的。政府以軟著陸為名調(diào)整房地產(chǎn)，將最終搞成硬著陸的結(jié)果。世界上房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，很多次都是這樣做的。

　　觀點新媒體：你之前接受采訪的時候，預(yù)計2015年中國房地產(chǎn)下降40%到50%，這指的是房價還是成交量？

　　陶冬：房價，但是這個數(shù)字只是虛數(shù)。

　　觀點新媒體：那么你認(rèn)為現(xiàn)在的房價是怎么樣的狀況？

　　陶冬：房地產(chǎn)和股票不一樣，股票具有同質(zhì)性，而且還有公開交易的平臺，無論是成交量還是價格可以做到準(zhǔn)確化，精確化。

　　房地產(chǎn)沒有同質(zhì)性，這個地方賣的樓和另一個地方賣的樓沒有可比性，甚至同一個地段，今天賣的樓和去年賣的樓也不可比，而且不同的開發(fā)商建的樓也沒有可比性，同時這也沒有公開交易的平臺。

　　房地產(chǎn)數(shù)據(jù)在全世界范圍內(nèi)都是這樣，要是真的精確到上漲或者下降到0.5%之類的，都是瞎掰。

　　因為，這套房子價格可能的確比上一套房子漲了20%，原因卻是精裝修成本改變等東西加在一起，這都是很難具有可比性。

　　我也不知道應(yīng)該怎么看現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，我所看到的是市場減價帶來整個房價出現(xiàn)細(xì)微的下滑，這些細(xì)微的下滑在周邊地區(qū)比較明顯，在好的地段不明顯，個別城市稍有回落。

　　至于開發(fā)商說不漲我也不太信，也許有個別是不漲了，但是如果把開發(fā)商的漲價統(tǒng)計起來，可能還是以前的說法。畢竟開發(fā)商要說漲才能吸引更多買家進來。

　　所以，我目前看到的是由市場降價帶來的房價出現(xiàn)細(xì)微的下調(diào)。這跟盲人摸象一樣，有的人說30%合理，因為過去炒得很高的地方，根本沒人買。像北京到河北之間的那些房子也炒到單價三、四萬，減個30%都不覺得多。

　　我覺得減價已經(jīng)出現(xiàn)了，但是量和規(guī)模并不大。

　　觀點新媒體：但現(xiàn)在的情況是，即使您認(rèn)為降價規(guī)模并不大，但已經(jīng)出現(xiàn)了非常多因降價的業(yè)主維權(quán)，業(yè)主糾紛。

　　所以業(yè)內(nèi)在感慨，漲價政府不允許，降價就老百姓鬧事。在這兩難之中，如果出現(xiàn)更大幅度的降價，那么是否會出現(xiàn)更多的糾紛？

　　陶冬：中國人看來問題有一個既定的假設(shè)，就是認(rèn)為政府是萬能的。覺得政府像上帝似的，有足夠的能力操控房價的漲和跌，根據(jù)它的意識把利益最大化。中國政府的確比世界其他政府有更多的行政效率。但是，政府畢竟不是上帝。

　　在一定的環(huán)境下，政府可以影響市場，甚至主導(dǎo)市場，但是有一個極限。當(dāng)?shù)竭_(dá)某種程度的時候政府就管不了了，甚至政府去悄悄地以調(diào)控的目的去捅一桶泡沫，但是最后的結(jié)果比政府想象得更差，這個可能絕對存在。

　　但是中國人認(rèn)為政府可以主導(dǎo)一切，這個理論在社會利益最大化原則下進行危機重組性調(diào)控，我認(rèn)為這個假設(shè)是錯誤的。不要想象政府是萬能的，當(dāng)危機來的時候，政府也是手忙腳亂。除非像金融海嘯導(dǎo)致資產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下滑，政府就能穩(wěn)住這個局面。

　　所以，我覺得政府在某種程度上是可以做一些利益上的分配，政策上的調(diào)整。這也是我為什么認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場不會大垮，但是泡沫遲早要破裂。

　　觀點新媒體：這表明您始終認(rèn)為市場的自我調(diào)節(jié)會比政府的行政干預(yù)來的更有效？

　　陶冬：在一定情況下面，也許政府能夠做到比市場更有力。但很多時候，政府選擇會一個不正確的方法，就是把危機往后推。本來危機可以通過比較小的社會代價來解決，卻不斷把它變墊高，把小泡沫變成一個大泡沫，最后變成一個更大的泡沫。

　　比如美國IT泡沫破裂之后，格林斯潘就開始放水，他也擔(dān)心經(jīng)濟的穩(wěn)定、社會的穩(wěn)定、金融的穩(wěn)定、所以他就制造出一個泡沫。當(dāng)9·11發(fā)生后，他又制造了更大的泡沫。當(dāng)泡沫大到他自己也無法控制的時候，他講這是非理性的繁榮。

　　每次格林斯潘都有機會來解決泡沫，但他卻用制造更大的泡沫來舒緩現(xiàn)有泡沫所帶來的壓力，直到某一天，他自己的力量也無法控制了。

　　最終還是那句話，越認(rèn)為自己是上帝，當(dāng)發(fā)現(xiàn)自己不是上帝的時候就會狠狠摔倒在上面。

　　當(dāng)然，中國有中國的特性，也有世界的共性。世界的共性是，老百姓的生活是連綿的，幾十年的，家族的延續(xù)甚至是幾百年上千年。

　　但是，政治家的任期是短暫的，從政治家的角度來考慮，把危機推后實際上是一種理性的選擇。像美國的泡沫在2003年的時候爆掉，所以他退休的時候非常風(fēng)光。等退休之后再出事情，就是管他洪水滔天，跟我都沒關(guān)系了。

　　從這個意義上來講，政府試圖用一個泡沫來接掉下來的泡沫，也符合政治周期的邏輯，不能說不合理。但是這個對長遠(yuǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展、金融穩(wěn)定是不利的。

　　在更大的框架下面來看，這些就像出現(xiàn)的鐘擺回擺一樣。上個世紀(jì)八十年代發(fā)起的自由主義革命，讓市場主導(dǎo)一切的結(jié)果是帶來西方經(jīng)濟強勁的增長，過去的這些工會、國營企業(yè)、政府計劃官僚們?nèi)勘淮蛩榱恕?/p>

　　但是，當(dāng)這個走到極限的時候，銀行開始亂了，市場開始瘋狂了，這就帶來了災(zāi)難。我們現(xiàn)在就是過去革命之后的一次回擺，這就強調(diào)的國家意志，國家政策干預(yù)市場經(jīng)濟，干預(yù)經(jīng)濟周期。

　　但今天的政治家對于經(jīng)濟出現(xiàn)周期性變化缺少耐心，千方百計要把下行周期填平，要填到和自己的政選周期同步，這實際上是一種不智的做法。