最危險(xiǎn)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)也不會(huì)愁房子賣不出去，所以還是希望利潤(rùn)可以提升一點(diǎn)。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 穩(wěn)定與發(fā)展，想必在當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中是每一個(gè)企業(yè)都所追求的目標(biāo)與方向。

　　禹洲地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)邱于賡先生在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，在比較艱難的時(shí)刻，企業(yè)還是要謹(jǐn)慎對(duì)待，穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展才是硬道理。

　　而禹洲地產(chǎn)的策略一直還是穩(wěn)中求進(jìn)，不會(huì)激進(jìn)去擴(kuò)張。

　　在穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展中，禹洲地產(chǎn)今年上半年集中推出的項(xiàng)目主要以剛需產(chǎn)品為主，總體銷售情況還比較理想。

　　5月29日禹洲地產(chǎn)主席林龍安在股東會(huì)后表示，公司今年至今，錄得合同銷售額30.7億元人民幣，加上簽約額10億元，合共約40億元，已達(dá)全年目標(biāo)的80%。

　　由此看來(lái)，禹洲地產(chǎn)今年50億元的銷售目標(biāo)的完成是毫無(wú)疑問(wèn)的。林龍安此前表示，公司暫未有計(jì)劃上調(diào)銷售目標(biāo)，但不排除將來(lái)作出適當(dāng)調(diào)整。

　　對(duì)此，邱于賡也有所表態(tài)。他表示，去年定的50億元目標(biāo)比較保守，原因是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況確實(shí)比較糟糕，認(rèn)為增長(zhǎng)不一定，只要不倒退就很好了。

　　不過(guò)，從目前市場(chǎng)情況看，今年的目標(biāo)似乎定得有點(diǎn)低了，主要還是因?yàn)槭袌?chǎng)的因素。所以下半年禹洲會(huì)做適當(dāng)調(diào)整。

　　對(duì)于下半年的計(jì)劃，邱于賡指出，公司未來(lái)將會(huì)加大銷售力度和增加市場(chǎng)份額，而現(xiàn)時(shí)新盤的去化率逾60%水平。

　　6月份以來(lái)，在降息等系列利好刺激下，總體市場(chǎng)成交量普遍上升，邱于賡也肯定了降息給樓市回暖帶來(lái)的一定作用。

　　他表示，降息對(duì)禹洲來(lái)說(shuō)也是非常正面的影響，因?yàn)檫@兩年以來(lái)禹洲的主要產(chǎn)品大部分都是以剛需為主，符合市場(chǎng)需求。

　　關(guān)于下半年房?jī)r(jià)趨勢(shì)的發(fā)展，邱于賡認(rèn)為降價(jià)不會(huì)繼續(xù)蔓延，下半年會(huì)停止或者有小幅度的反彈。

　　他續(xù)稱，以禹洲自身來(lái)講，目前現(xiàn)金流穩(wěn)定，企業(yè)生存也沒有問(wèn)題，我們更希望能在盈利方面做一點(diǎn)功夫。

　　最危險(xiǎn)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)也不會(huì)愁房子賣不出去，所以還是希望利潤(rùn)可以提升一點(diǎn)。

　　在土地儲(chǔ)備方面，邱于賡表示，下半年是禹洲的一個(gè)機(jī)會(huì)，會(huì)根據(jù)情況適當(dāng)增加土地儲(chǔ)備，擴(kuò)展自己的領(lǐng)域。

　　機(jī)會(huì)也不期而至，禹洲地產(chǎn)如愿以償。7月6日，禹洲地產(chǎn)成功以351萬(wàn)元/畝成交，樓面地價(jià)1755元/平方米，總價(jià)5.05億元競(jìng)得合肥肥西縣一宗住宅用地。

　　“作為禹洲，我們從來(lái)沒有拿地不開發(fā)，一直保持平穩(wěn)發(fā)展的步伐。”邱于賡在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是說(shuō)。

　　如何能夠一直保持平穩(wěn)與發(fā)展，邱于賡認(rèn)為，每一個(gè)企業(yè)都要有自己獨(dú)特的可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，要清晰地知道自己的定位，可以借鑒優(yōu)秀企業(yè)的商業(yè)模式，但重要的還是要根據(jù)自身的發(fā)展情況制定適合自己發(fā)展的目標(biāo)規(guī)劃與公司策略。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)禹洲地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)邱于賡先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：日前，禹洲地產(chǎn)主席林龍安先生在股東大會(huì)上表示，公司今年已銷售30.7億元，再加上認(rèn)購(gòu)未簽約額約10億元，合共是40億元，已完成全年目標(biāo)的80%。那么，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主要來(lái)自哪些項(xiàng)目？目前該些項(xiàng)目的銷售情況如何？

　　邱于賡：業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最多的主要是海西區(qū)域的廈門的兩個(gè)項(xiàng)目，一是禹洲·中央海岸，二是禹洲·尊海。另外，廈門之外賣得最好的要屬合肥的禹洲天境。這三個(gè)項(xiàng)目的銷售量已占目前總銷售40億元的六成。

　　觀點(diǎn)新媒體：上半年禹洲的銷售情況不錯(cuò)，與公司今年的推盤計(jì)劃與策略有很大的關(guān)系嗎？下半年的推盤計(jì)劃會(huì)有所調(diào)整嗎？

　　邱于賡：禹洲地產(chǎn)上半年集中推出的項(xiàng)目主要是以剛需產(chǎn)品為主，剛需的帶動(dòng)使得總體銷售情況都還比較理想。

　　在價(jià)格方面，禹洲也做了一些讓步，新推的新項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位上也比較合理。

　　下半年，禹洲會(huì)更加關(guān)注利潤(rùn)率，價(jià)格方面會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)有所調(diào)整，會(huì)采取低開高走的策略。接下來(lái)要推出的項(xiàng)目，同一個(gè)項(xiàng)目里優(yōu)先的地段會(huì)慢慢推出，價(jià)格也會(huì)有所提升。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期，央行降息給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的影響，禹洲地產(chǎn)是否也有同樣的感受？央行的降息對(duì)禹洲有什么樣的影響？

　　邱于賡：降息對(duì)市場(chǎng)有一定的影響，但主要并不是數(shù)據(jù)上的影響，而是心理上。

　　因?yàn)檠胄嗅尫懦鰜?lái)的信號(hào)是對(duì)貨幣政策有所放松，銀行就會(huì)多放一些按揭，這對(duì)剛需客戶而言，貸款會(huì)比較容易，再加上近期房?jī)r(jià)總體上有所下降，會(huì)吸引他們來(lái)買房。

　　剛需的客戶買房的資金來(lái)源100%都是按揭，一次性付款的大部分是投資性需求。所以，對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，降息產(chǎn)生了一個(gè)很大的心理影響，他們會(huì)覺得貨幣放松之后，房?jī)r(jià)不會(huì)那么低，不會(huì)繼續(xù)觀望，只要價(jià)格合理，就可以出手購(gòu)房，這是一個(gè)對(duì)市場(chǎng)看好的信號(hào)。

　　同時(shí)，降息對(duì)禹洲來(lái)說(shuō)也是非常正面的影響，因?yàn)檫@兩年以來(lái)我們的主要產(chǎn)品大部分都是以剛需為主，符合市場(chǎng)需求。

　　而關(guān)于貸款方面，禹洲目前從國(guó)內(nèi)拿到的貸款大概有30億，利率降低0.25%，其實(shí)影響并不大，利息每年大概就是幾百萬(wàn)，銀行也愿意貸更多的款給我們。

　　觀點(diǎn)新媒體：央行的降息對(duì)市場(chǎng)的影響如此有利，那您覺得未來(lái)還有沒有可能再繼續(xù)降息的可能？

　　邱于賡：有可能，預(yù)期今年還會(huì)有一到兩次的降息。另外，銀行的存款準(zhǔn)備金率也會(huì)下調(diào)，下調(diào)之后銀行會(huì)有更多的現(xiàn)金流出市場(chǎng)。

　　現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)明顯下滑，壓力也越來(lái)越大。國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)跟國(guó)外有所差異，低于8%實(shí)際上就說(shuō)明經(jīng)濟(jì)在倒退。

　　觀點(diǎn)新媒體：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布5月70個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，眾多熱點(diǎn)城市成交量都有所回升。6月以來(lái)，很多一線城市新項(xiàng)目一開售就賣出八成，對(duì)此，您是怎么看待這種現(xiàn)象？

　　邱于賡：去年下半年銷售情況總體上不好是因?yàn)?，在最后四個(gè)月所有銀行都停止對(duì)房地產(chǎn)貸款，包括要買房的消費(fèi)者，使得需求被壓制。

　　今年以來(lái)，整體經(jīng)濟(jì)都不景氣，政府也意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)銀行、貨幣都有所放松，這給市場(chǎng)帶來(lái)了好的信號(hào)。事實(shí)上，市場(chǎng)需求一直都在，并沒有下降，只是被限制了。而此次銀行方面的放松對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量，起到了一個(gè)很關(guān)鍵的作用。

　　一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求都是存在的，只是因?yàn)檎姓侄蔚母深A(yù)使得市場(chǎng)被扭曲，開發(fā)商不得不要做出調(diào)整以適應(yīng)。

　　只要市場(chǎng)恢復(fù)正常的狀態(tài)，樓市交易量自然會(huì)上去。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，地方政府松綁調(diào)控的現(xiàn)象一直都有存在，也有一些微調(diào)，對(duì)此，您怎么看？

　　邱于賡：地方政府現(xiàn)在需要的是錢，經(jīng)濟(jì)速度放慢，再加上中央政府的一些措施，使得地方土地出讓受到很大的影響，所以地方政府的收入也就受到影響。

　　所以，地方政府嘗試做一些微調(diào)，事實(shí)上是看中央政府的態(tài)度如何、反應(yīng)如何。去年上海、佛山在調(diào)控政策上都有動(dòng)作，但最終都夭折。而今年以來(lái)，地方政府松綁調(diào)控的現(xiàn)象卻一直存在，不過(guò)中央似乎沒有像去年那樣堅(jiān)決否定，既不支持，也沒有反對(duì)。

　　原因在于去年經(jīng)濟(jì)放慢的速度還不是很明顯，但今年就不一樣了，經(jīng)濟(jì)下滑速度非常快。所以，中央政府的態(tài)度也有所改變，態(tài)度確實(shí)有所放松，讓政府自己去做。再加上銀行的配合，未來(lái)一年，整個(gè)市場(chǎng)政府還是會(huì)放松。

　　政府的調(diào)控還是很有效果的，限購(gòu)令已經(jīng)把大部分投機(jī)性需求打壓下去，現(xiàn)在市場(chǎng)上還是以自住為主，未來(lái)不會(huì)再出現(xiàn)炒房熱的現(xiàn)象。

　　觀點(diǎn)新媒體：從去年開始，政府就提出要把穩(wěn)增長(zhǎng)作為首要重點(diǎn)工作，房?jī)r(jià)的高低與穩(wěn)增長(zhǎng)也有一定的聯(lián)系，您覺得在未來(lái)或者下半年，房?jī)r(jià)趨勢(shì)會(huì)如何發(fā)展？

　　邱于賡：我認(rèn)為降價(jià)不會(huì)繼續(xù)蔓延，下半年會(huì)停止或者有小幅度的反彈。

　　從去年下半年到今年上半年，很多開發(fā)商都缺錢，現(xiàn)金流斷裂就會(huì)破產(chǎn)，所以保現(xiàn)金流才能保命。因此，為了盡快把自己的房子賣出去，在價(jià)格方面就會(huì)做一定的讓步。

　　不過(guò)，這樣的情況不會(huì)一直持續(xù)下去，因?yàn)楫?dāng)所有項(xiàng)目賣光也沒有利潤(rùn)的話，企業(yè)是無(wú)法生存的，沒錢買地繼續(xù)開發(fā)。

　　以禹洲自身來(lái)講，目前現(xiàn)金流穩(wěn)定，企業(yè)生存也沒有問(wèn)題，我們更希望能在盈利方面做一點(diǎn)功夫。

　　最危險(xiǎn)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)也不會(huì)愁房子賣不出去，所以還是希望利潤(rùn)可以提升一點(diǎn)。

　　然而，房?jī)r(jià)會(huì)做很大幅度的調(diào)整也是不可能的。第一，這很明顯違反了中央的意愿，如果價(jià)格升得太快還是會(huì)打壓下去的。

　　第二，如果價(jià)格漲幅波動(dòng)太快，剛需人群的心理會(huì)有一定的壓力，因此會(huì)放慢購(gòu)買速度，這樣惡性循環(huán)的話，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)混亂或是沒有成交量。

　　因此，房?jī)r(jià)在未來(lái)更應(yīng)該做一些合理的調(diào)整，保持穩(wěn)定狀態(tài)，這樣才有利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：下半年禹洲會(huì)積極吸納土地儲(chǔ)備，那么現(xiàn)在是否有一些意向目標(biāo)城市？

　　邱于賡：我們拿地主要還是在廈門以及海西區(qū)域。目前禹洲的土地儲(chǔ)備有600多萬(wàn)平方米，再加上泉州100多萬(wàn)平米的一級(jí)開發(fā)，如果拿到總共就有700萬(wàn)平方米，足夠禹洲開發(fā)6-7年。廈門和泉州占七成，其余分布于福州、合肥、天津。

　　禹洲的拿地策略主要是在已有根據(jù)地的地方會(huì)多拿一些地，新進(jìn)入的城市不多，主要考慮風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　最近，有很多中小開發(fā)商來(lái)電希望與我們合作一起開發(fā)項(xiàng)目，我們?cè)黾油恋貎?chǔ)備的機(jī)會(huì)還是很多。不過(guò)，拿地還是主要看成本的高低，我們也跟很多家企業(yè)探討過(guò)，目前要確定買的地還沒有。

　　下半年是禹洲的一個(gè)機(jī)會(huì)，估計(jì)未來(lái)會(huì)用比較低的價(jià)格拿地，不會(huì)從招拍掛獲取。因?yàn)檎信膾炷玫氐某杀咎?，通過(guò)協(xié)商拿地的反而會(huì)有很大的優(yōu)惠，減少成本。

　　目前土地市場(chǎng)比年前稍微好一點(diǎn)，主要是因?yàn)槠髽I(yè)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需要。今年上半年土地價(jià)格明顯沒有下降，并不是拿地機(jī)會(huì)，反而下半年如果地方政府財(cái)政真的出現(xiàn)問(wèn)題，土地市場(chǎng)的價(jià)格還會(huì)進(jìn)行讓步，所以我們一直在等，沒有必要現(xiàn)在去爭(zhēng)搶高溢價(jià)的土地。

　　觀點(diǎn)新媒體：可不可以說(shuō)這是一種比較保守的做法？

　　邱于賡：目前很多地產(chǎn)公司盲目進(jìn)入一些新的城市，發(fā)現(xiàn)進(jìn)去以后對(duì)當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)不太熟悉，銀行和政府關(guān)系不順暢，管理方面也困難，再加上拿到的土地價(jià)格也比較高，所以導(dǎo)致在進(jìn)入新城市后都是在做虧本的生意。

　　因此，禹洲一般不愿意去冒這個(gè)險(xiǎn)，在市場(chǎng)很好的時(shí)候，我們會(huì)考慮進(jìn)入一些新的城市，擴(kuò)展自己的領(lǐng)域，但在市場(chǎng)困難的情況下，還是盡快以求穩(wěn)為主，保守一點(diǎn)，做自己有把握的事。

　　事實(shí)上，我們還是很看好福建省海西區(qū)域的未來(lái)，而且在廈門與泉州拿地比較便宜，銷售也不錯(cuò)，沒有什么必要再進(jìn)入到其他城市去拿地。

　　觀點(diǎn)新媒體：禹洲發(fā)展的重心都在海西經(jīng)濟(jì)圈，目前進(jìn)入該區(qū)域的開發(fā)商也越來(lái)越多，如何看待海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展？以及面對(duì)這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，禹洲會(huì)不會(huì)感覺有壓力？

　　邱于賡：廈門這個(gè)區(qū)域，營(yíng)商環(huán)境的確不錯(cuò)，以前因?yàn)檎侮P(guān)系，可能并未引起社會(huì)從商的注意，也沒有全國(guó)性的開發(fā)商進(jìn)到這個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在格局變了，越來(lái)越多開發(fā)商紛紛進(jìn)駐。不過(guò)雖然如此，這些大開發(fā)商在這里設(shè)點(diǎn)，只是把該片區(qū)域當(dāng)做一個(gè)城市公司看待，沒有把所有的資源都投放于此，因此作為以廈門為大本營(yíng)的禹洲來(lái)說(shuō)，更多的是有先天的優(yōu)勢(shì)。

　　事實(shí)上，我們發(fā)現(xiàn)中海、萬(wàn)科、世茂等進(jìn)入海西區(qū)域的拿地成本其實(shí)很高，根據(jù)現(xiàn)在該片區(qū)的市場(chǎng)情況來(lái)算，利潤(rùn)還是比較少的。如果這些大開發(fā)商在這里的項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)不高的話，慢慢地也會(huì)轉(zhuǎn)移陣地，撤出或者放慢拿地，這對(duì)于禹洲來(lái)說(shuō)，就有更多的機(jī)會(huì)。

　　競(jìng)爭(zhēng)壓力是一定有的，不過(guò)更多外地開發(fā)商的進(jìn)入，也帶來(lái)一些新的元素，比如新的產(chǎn)品理念，可以學(xué)習(xí)借鑒優(yōu)秀開發(fā)商的各種經(jīng)驗(yàn)與設(shè)計(jì)，提升自己的產(chǎn)品水平，這樣也是有利于自身的發(fā)展，能為客戶提供更多的選擇，滿足更多的需要。

　　因此，禹洲會(huì)更加努力，在未來(lái)也不會(huì)怕競(jìng)爭(zhēng)，再加上地區(qū)優(yōu)勢(shì)，禹洲所有資源都投放在海西區(qū)域，還是具備一定的成熟經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)急速下滑，宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也受到很大的影響，而禹洲地產(chǎn)在其中會(huì)受到哪些影響呢？

　　邱于賡：影響有幾個(gè)方面。從資金面來(lái)看，現(xiàn)在拿貸款越來(lái)越不容易，要求越來(lái)越高，注冊(cè)資本金要求占總投資額的三分之一，按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度去放款。因此，這些錢要比較謹(jǐn)慎地使用。一些預(yù)售款只能作為開發(fā)使用，現(xiàn)在銀行限制越來(lái)越規(guī)范。規(guī)范化以后，很多地產(chǎn)公司不能挪用資金去買地，這樣會(huì)使得開發(fā)商漸漸放慢開發(fā)與投資速度。其實(shí)，規(guī)范是一件好事，雖然會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金造成一定的壓力，但在一定程度上降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，因此現(xiàn)金流管控要做得比較到位。

　　另外，政府出臺(tái)的一些政策對(duì)購(gòu)房有一些限制，這樣客戶對(duì)買房的要求也改變了，要求越來(lái)越高。對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)講，產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)、綠化、物業(yè)、服務(wù)等各方面的社區(qū)配套都要提高水平，因此投入的成本也會(huì)比以前高。

　　從整個(gè)調(diào)控來(lái)看，成果還是比較明顯的。開發(fā)商在現(xiàn)金流各方面要求都逐漸規(guī)范，也越來(lái)越重視服務(wù)質(zhì)量，投機(jī)投資性的泡沫也逐漸減少，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較健康的發(fā)展。如果政府不調(diào)控的話，每一年的經(jīng)濟(jì)還是以房地產(chǎn)投資去帶動(dòng)，可能最后會(huì)出現(xiàn)像日本地產(chǎn)泡沫一樣的危機(jī)。

　　如果中國(guó)政府的調(diào)控早點(diǎn)開始會(huì)更好，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)好的時(shí)候做調(diào)控會(huì)比較合適。近兩年才加大力度，現(xiàn)在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不樂觀，內(nèi)部又面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，使得市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)變得更大。

　　不過(guò)，就目前形勢(shì)看，調(diào)控政策有不穩(wěn)定的趨勢(shì)，或許接下來(lái)可能會(huì)又緊又松，有一些微調(diào)，所以未來(lái)的壓力還是比較大的。

　　禹洲會(huì)保持自己的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)提升產(chǎn)品、管理等各方面實(shí)力，以應(yīng)對(duì)不確定的市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少人說(shuō)下半年是這兩年調(diào)控最艱難的時(shí)刻，流動(dòng)性、負(fù)債率和融資都會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展情況，在這方面，作為禹洲會(huì)怎么應(yīng)對(duì)？

　　邱于賡：融資方面，其實(shí)也不是說(shuō)完全不讓貸款，只是說(shuō)要求把貸款控制在合理的水平。過(guò)往很多地產(chǎn)公司拿了很多錢屯地不開發(fā)，所以使得負(fù)債率很高，現(xiàn)在的話是不可能的。

　　作為禹洲，我們從來(lái)沒有拿地不開發(fā)，一直保持平穩(wěn)發(fā)展的步伐。未來(lái)，還是會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持把現(xiàn)金流管控放在第一位，控制與維持負(fù)債率低于70%的水平。到目前為止，我們還是保持在40%左右的負(fù)債率，在房地產(chǎn)行業(yè)中算是一個(gè)比較低的水平。

　　只要負(fù)債率合理，各個(gè)項(xiàng)目的資金也不會(huì)很緊張，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較低，向第三方貸款的話難度也不會(huì)很大。所以，禹洲的策略一直還是穩(wěn)中求進(jìn)，不會(huì)激進(jìn)去擴(kuò)張。

　　從地產(chǎn)行業(yè)的角度來(lái)講，只要在每一個(gè)調(diào)整期里沒有受到很大的傷害或者出現(xiàn)很大的問(wèn)題，在下一波經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)時(shí)，自身的發(fā)展會(huì)比較順利，也會(huì)上升。所以，在比較艱難的時(shí)刻，還是要謹(jǐn)慎對(duì)待，穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展才是硬道理。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年禹洲的銷售目標(biāo)是50億，您對(duì)下半年的市場(chǎng)也是比較看好，那這個(gè)目標(biāo)是否在下半年有一些調(diào)整？

　　邱于賡：估計(jì)在今年8月份會(huì)根據(jù)市場(chǎng)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　去年定的50億元目標(biāo)比較保守，原因是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況確實(shí)比較糟糕，認(rèn)為增長(zhǎng)不一定，只要不倒退就很好了。

　　事實(shí)上，今年定50億的目標(biāo)比去年增長(zhǎng)接近2成左右。在市場(chǎng)看來(lái)，可能還算比較激進(jìn)，其實(shí)主要是因?yàn)槿ツ赇N售才43億元。

　　不過(guò)，從目前市場(chǎng)情況看，今年的目標(biāo)似乎定得有點(diǎn)低了，主要還是因?yàn)槭袌?chǎng)的因素。所以下半年禹洲會(huì)做適當(dāng)調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：禹洲之前有一個(gè)三年百億的目標(biāo)和計(jì)劃，現(xiàn)在這個(gè)目標(biāo)和計(jì)劃還在繼續(xù)嗎？

　　邱于賡：還在繼續(xù)，沒有變。如果說(shuō)每年以20%或30%的速度增長(zhǎng)，三年內(nèi)就可以突破百億，這個(gè)也不是不現(xiàn)實(shí)。

　　今年下半年銷售情況很好的話，如果超過(guò)預(yù)期，例如是60億元，那么明年再增長(zhǎng)三成，后年再增長(zhǎng)三成就上百億了。所以，禹洲的百億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并不困難。

　　觀點(diǎn)新媒體：自從調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成為各大房地產(chǎn)開發(fā)商的新方向，現(xiàn)在也有越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)商在做，你怎么看待目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？在商業(yè)地產(chǎn)方面，禹洲有沒有做一些商業(yè)地產(chǎn)？

　　邱于賡：國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司做的所謂商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)不是真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)，大部分商業(yè)都是出售，以回籠資金。這種做法跟做住宅開發(fā)沒有什么不同，都是直接賣掉，沒有想過(guò)應(yīng)該怎樣去更好地經(jīng)營(yíng)商業(yè)。我認(rèn)為這是一種不太成熟的商業(yè)做法。

　　而禹洲做商業(yè)的策略有自己的一套方法，我們也開發(fā)一些商業(yè)地產(chǎn)，非核心地段也是以出售為主，不過(guò)核心地段是自己保留下來(lái)，自己經(jīng)營(yíng)與管理，可以帶來(lái)一些租金收入。

　　不過(guò)，做商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金投入量是非常大的，回報(bào)也比較慢，基于禹洲目前的發(fā)展情況，我們每年新增作為出租的商業(yè)地產(chǎn)沒有很多，商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)集團(tuán)土地儲(chǔ)備面積約10%，占比不是很多，因?yàn)槲覀冞€是以住宅地產(chǎn)為主。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才說(shuō)每一個(gè)公司都要有自己獨(dú)特的商業(yè)模式，那么禹洲的商業(yè)模式是什么？

　　邱于賡：禹洲的商業(yè)模式，還是以住宅為主、商業(yè)為輔，住宅產(chǎn)品的定位主要是以剛需產(chǎn)品為主，是首次置業(yè)和改善型購(gòu)買者的首選。高端項(xiàng)目也會(huì)做一些，不過(guò)只是錦上添花。

　　另外，隨著自身商業(yè)的不斷探索與發(fā)展，未來(lái)我們會(huì)自持一些比較核心地段的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。目的是為了將來(lái)能夠?yàn)槊磕陰?lái)一些穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？而禹洲應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　邱于賡：行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要一個(gè)調(diào)整期，一兩年時(shí)間是不可能完成調(diào)整的。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是不可避免。而轉(zhuǎn)型的過(guò)程必須要經(jīng)過(guò)一個(gè)很激烈的競(jìng)爭(zhēng)，中間肯定會(huì)有很多公司退出或倒閉。

　　所以，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)都要平衡，要承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，不能過(guò)多，要增長(zhǎng)，但也不能過(guò)快。企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展要不斷提升管理，各個(gè)項(xiàng)目能夠互相帶動(dòng)，要做好企業(yè)管制，同時(shí)不斷提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

　　另外，在產(chǎn)品方面，要往精細(xì)化的方向發(fā)展，不能像以前那樣隨隨便便蓋房子，而要根據(jù)客戶需求，不斷提升附加值，滿足市場(chǎng)的需要。

　　每一個(gè)企業(yè)都要有自己獨(dú)特的可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，要清晰地知道自己的定位，可以借鑒優(yōu)秀企業(yè)的商業(yè)模式，但重要的還是要根據(jù)自身的發(fā)展情況制定適合自己發(fā)展的目標(biāo)規(guī)劃與公司策略。

　　總體上來(lái)講，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程可能需要十年以上才能比較成熟，雖然現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)比起過(guò)往發(fā)展得是很快，但在這過(guò)程總會(huì)發(fā)生一些讓市場(chǎng)意想不到的事情，所以還是需要靜觀其變。

　　未來(lái)幾年，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)賺錢越來(lái)越難，企業(yè)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越大，只有通過(guò)不斷洗牌才能完成真正的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。不過(guò)，這個(gè)過(guò)程只是陣痛，行業(yè)需要優(yōu)勝劣汰。