名流置業(yè)還是愿意參與武漢城中村改造的工作，這或許與城中村改造項(xiàng)目的低成本土地儲(chǔ)備有著密切的關(guān)系。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 在湖北12萬億投資計(jì)劃的利好政策刺激下，已初步完成全國(guó)化布局的名流置業(yè)也加快了其在武漢城中村改造項(xiàng)目的步伐，再次攬下武漢一城中村改造項(xiàng)目。

　　6月27日，名流置業(yè)發(fā)布公告稱，為保障公司在武漢地區(qū)的中長(zhǎng)期發(fā)展需要，公司董事會(huì)提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)公司參與武漢長(zhǎng)豐村“城中村”改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資不超過65億元人民幣，其中2012年計(jì)劃投入約20億元。

　　長(zhǎng)豐村

　　公告提及的長(zhǎng)豐村城中村改造項(xiàng)目，地處武漢市硚口區(qū)西北部，西靠武漢市老工業(yè)基地和“漢正街”都市工業(yè)區(qū)，東隔長(zhǎng)豐橋與王家墩中央商務(wù)區(qū)相連，項(xiàng)目建設(shè)用地面積約67萬平米，規(guī)劃建筑面積約240萬平米。

　　今年1月11日，名流置業(yè)已經(jīng)與武漢市土地儲(chǔ)備中心、硚口區(qū)長(zhǎng)豐街辦事處簽訂了《硚口區(qū)長(zhǎng)豐村集體土地房屋拆遷委托協(xié)議書》。

　　據(jù)此協(xié)議，名流置業(yè)將負(fù)責(zé)完成硚口區(qū)長(zhǎng)豐村的集體土地地上房屋拆遷工作，整個(gè)拆遷工作將在協(xié)議生效之日起6個(gè)月內(nèi)完成。

　　名流置業(yè)預(yù)計(jì)，獲取整個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)需要的投資金額約65億元，包括土地補(bǔ)償款約12億元；還建房建設(shè)等資金約23.5億；土地整合、還建房公共設(shè)施及拆遷補(bǔ)償?shù)燃s24億；后期相關(guān)稅費(fèi)約為5.5億。

　　整個(gè)項(xiàng)目2012年度計(jì)劃投入約20億元，其余投資款項(xiàng)將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度逐年投入。

　　公告指，整個(gè)項(xiàng)目將采取分期掛牌、分期銷售、滾動(dòng)開發(fā)的模式，開發(fā)周期約10年。項(xiàng)目首期計(jì)劃在2012年掛牌，2013年形成銷售。

　　目前，關(guān)于長(zhǎng)豐村城中村改造用地的騰退、拆遷的入戶調(diào)查、拆遷安置補(bǔ)償方案的審批等工作已經(jīng)完成。截止2012年5月底，名流置業(yè)已經(jīng)投入了4億元用于前期啟動(dòng)、騰退與騰退補(bǔ)償、控違及拆遷(含拆遷補(bǔ)償)等工作。

　　也就是說從6月起，今年在項(xiàng)目拆遷及與掛牌前準(zhǔn)備工作上，名流置業(yè)還需投資16億元。

　　名流置業(yè)在公告里提到，該項(xiàng)目的資金來源主要是公司自有資金，但也不排除引進(jìn)合作伙伴的可能性。

　　蛇吞象

　　名流置業(yè)認(rèn)為，如果能成功獲取該項(xiàng)目，將為名流置業(yè)提供新的土地儲(chǔ)備，成為其新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　對(duì)于獲得該項(xiàng)目，名流置業(yè)相關(guān)人士在接受采訪時(shí)指出，參與城中村改造項(xiàng)目是公司的業(yè)務(wù)之一，這只是公司獲取土地的一種方式。但對(duì)于項(xiàng)目資金等問題，該人士并未作出回答。

　　有分析人士指出，雖然整個(gè)城中村改造項(xiàng)目投資規(guī)模較大，但每年分擔(dān)到的并不多。并稱，截至去年底，名流置業(yè)的貨幣資金為21.67億元，凈負(fù)債率是24.12%，所以，名流置業(yè)還是可以承擔(dān)這樣一個(gè)項(xiàng)目的。

　　而對(duì)于該項(xiàng)目的前景，有分析師認(rèn)為，這個(gè)城中村改造項(xiàng)目能否為名流置業(yè)帶來利潤(rùn)，關(guān)鍵在于項(xiàng)目的吸引力。如果項(xiàng)目地理位置好，加上是滾動(dòng)開發(fā)的模式，項(xiàng)目前景不會(huì)錯(cuò)。

　　但如果項(xiàng)目收益預(yù)期不好，不僅找到合作伙伴的概率不大，而且由于項(xiàng)目資金投入量大，名流置業(yè)還可能面臨一定的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，即便項(xiàng)目預(yù)期不錯(cuò)，但由于是城中村改造項(xiàng)目，涉及眾多關(guān)系，后期面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素仍有很多。這一點(diǎn)名流置業(yè)也有清醒的認(rèn)識(shí)。

　　名流置業(yè)在公告中就指出，“長(zhǎng)豐村村情復(fù)雜，現(xiàn)狀建筑密度及容積率均較高，人均建筑面積大，拆遷成本和拆遷完成時(shí)間存在不確定性，并可能對(duì)公司項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響；若拆遷進(jìn)度延誤，公司可能會(huì)承擔(dān)一定的違約責(zé)任”。

　　事實(shí)上，根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目地塊將在今年內(nèi)掛牌，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算的周期性，所以該項(xiàng)目近兩年內(nèi)可能無法為公司提供結(jié)算利潤(rùn)。

　　從另外一個(gè)角度來看，開發(fā)一個(gè)投資規(guī)模65億元的項(xiàng)目，對(duì)資產(chǎn)總額為108億的名流置業(yè)而言，無異于一次蛇吞象。

　　雖有分析說整個(gè)項(xiàng)目將采取分期開發(fā)的形式投入，每年投入的資金并不算大。但根據(jù)名流置業(yè)的規(guī)劃，長(zhǎng)豐村城中村改造項(xiàng)目2012年的投資額為20億元。

　　而數(shù)據(jù)顯示，名流置業(yè)今年一季度的營(yíng)業(yè)收入僅3.21億元，即便是2011年全年，名流置業(yè)整個(gè)營(yíng)收為18.13億元。除此之外，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債總計(jì)為10.17億元。

　　除此以外，名流置業(yè)的利潤(rùn)水平從08年以來就呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)。從08年開始，其年凈利潤(rùn)水平分別為3.14億元、2.8億元、2億元和1.67億元。

　　其2011年年報(bào)顯示，截止去年底，名流置業(yè)的存貨為58.4億元，為其去年?duì)I收的3倍多。

　　此外，更有分析師指出，這幾年并沒有看到名流置業(yè)有幾個(gè)有亮點(diǎn)的項(xiàng)目，社?；鹨惨褕?jiān)持不住從名流置業(yè)撤退了。而分析師也多放棄了名流置業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2011年開始，已經(jīng)幾乎沒有幾家券商關(guān)注過名流置業(yè)。

　　低成本的誘惑

　　在如此高風(fēng)險(xiǎn)下，名流置業(yè)還是愿意參與武漢城中村改造的工作，這或許與城中村改造項(xiàng)目的低成本土地儲(chǔ)備有著密切的關(guān)系。

　　09年武漢市發(fā)布文件，計(jì)劃在3年內(nèi)完成武漢二環(huán)內(nèi)56個(gè)城中村的改造工作。在武漢城中村改造大戶--福星惠譽(yù)之后，名流置業(yè)展開了其在武漢的城中村改造工作。

　　09年12月，名流置業(yè)與紅駿馬簽署“城中村”綜合改造意向合作協(xié)議書，公司作為該項(xiàng)目唯一開發(fā)商參與開發(fā)建設(shè)。從而獲得武漢市漢陽(yáng)區(qū)核心區(qū)域占地24.5萬平米的項(xiàng)目，建筑面積約85萬平米，樓面地價(jià)為1997元/平米左右。

　　2010年3月，名流置業(yè)再獲武漢市漢陽(yáng)區(qū)鸚鵡村“城中村”改造項(xiàng)目，用地面積約11.26萬平米，可銷售建筑面積約27.35萬平米，最后折合樓面價(jià)為2281元/平方米。

　　2011年6月，名流置業(yè)再次以14.3億元競(jìng)得武漢市漢陽(yáng)區(qū)鄧甲村城中村改造項(xiàng)目?？傆玫孛娣e20.42萬平方米，建筑面積約為75萬平方米，樓面價(jià)1906元/平米。

　　據(jù)名流置業(yè)6月12日在投資者關(guān)系平臺(tái)上透露，鄧甲村城中村改造項(xiàng)目已經(jīng)開工，將于年內(nèi)投放市場(chǎng)。