2012年3月、5月商品住宅市場(chǎng)成交量的回暖也讓土地市場(chǎng)的“高溢價(jià)”成為可能。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 李瓊皙 自今年6月6日上海出現(xiàn)八地連拍，久違的高溢價(jià)旋即重出江湖。僅僅在這波高峰后20余天，6月27日，上海奉賢又出現(xiàn)3地塊溢價(jià)成交。

　　這3宗地塊總成交價(jià)為6.77億元，除了一自然人以1.88億元投得南橋新城一商業(yè)用地外，佳兆業(yè)更是這個(gè)月第二次出手上海攬地。

　　疑似萬(wàn)科拿地

　　本次上海奉賢區(qū)土拍中，佳兆業(yè)以4億元，投得一住宅用地(奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)B-08-02區(qū)域地塊)，該地塊面積7.03萬(wàn)平方米，容積率1.2，拍賣底價(jià)為2.36億元，溢價(jià)率達(dá)69.3%，折合樓板價(jià)每平方米4740元。

　　另外，一自然人以1.88億元投得南橋新城一商業(yè)用地(奉賢區(qū)南橋新城04單元12-02區(qū)域地塊)，地塊為2.02萬(wàn)平方米，容積率2，底價(jià)1.21億元，溢價(jià)率55.49%，樓板價(jià)為每平方米4665元。

　　而在6月27日成交的三宗奉賢區(qū)地塊，其中一幅由上海恒大投資有限公司8900萬(wàn)元競(jìng)得，該南橋新城04單元11-02(2)區(qū)域地塊，樓板價(jià)4167元/平，溢價(jià)率15.75%，也為住宅地塊。地塊面積為1.33萬(wàn)平方米，容積率1.6，樓板價(jià)每平方米4167元。

　　值得注意的是，該公司曾于2011年3月以2.09億元競(jìng)得奉賢區(qū)航南公路南側(cè)、遠(yuǎn)東路東側(cè)區(qū)域住宅地塊。

　　當(dāng)時(shí)曾有媒體解讀該公司就是恒大地產(chǎn)下屬公司，后經(jīng)恒大澄清表明事實(shí)并非如此。

　　然而后續(xù)報(bào)道并未停止揣測(cè)，之后便有相關(guān)人士指出，該公司實(shí)為萬(wàn)科下屬公司。是萬(wàn)科此前所收購(gòu)的上海本土房地產(chǎn)公司，所以此次27日拿地被劃入萬(wàn)科名下。

　　而昨日土拍后，經(jīng)觀點(diǎn)新媒體與上海萬(wàn)科進(jìn)一步查證，上海恒大亦并非萬(wàn)科子公司，只是上海浦東當(dāng)?shù)啬彻?，與萬(wàn)科也并無(wú)關(guān)系。

　　持續(xù)的“高溢價(jià)”

　　雖然萬(wàn)科并未參與此次土拍，但并不阻礙其他開發(fā)商到場(chǎng)觀望，包括中建、盛高置地等房企相關(guān)人士均出現(xiàn)在了土拍現(xiàn)場(chǎng)。

　　更引人關(guān)注的是，在此次成交的三宗地塊所處的南橋新城片區(qū)，樓板價(jià)均未高過(guò)5000元每平方米。

　　而去年，南橋新城區(qū)域純宅地的成交記錄顯示，彼時(shí)樓板價(jià)要比今年高，在5600元至6236元/平方米不等。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“低起拍價(jià)”是導(dǎo)致“高溢價(jià)”的最重要原因。這也無(wú)疑讓上海的土地出讓多了一份炒地的嫌疑。

　　據(jù)了解，今年前五月，上海土地市場(chǎng)成交情況相當(dāng)?shù)兔?。相關(guān)分析數(shù)據(jù)指出，今年前五月，上海共成交29幅經(jīng)營(yíng)性用地，成交金額為85.12億元，較去年同期減少76.49%，僅占去年全年總成交額的三成，萎縮趨勢(shì)明顯。

　　且這成交的29幅經(jīng)營(yíng)性用地中，僅有3幅溢價(jià)率超過(guò)20%。5月單月成交土地面積僅為70.95萬(wàn)平米，成交金額89462萬(wàn)元，成交溢價(jià)也只是3.27%。

　　但在經(jīng)過(guò)1-5月一番底價(jià)成交的態(tài)勢(shì)后，數(shù)據(jù)顯示，6月在15日前上海進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)性地塊就達(dá)到12塊。從本月初的土地成交的情況來(lái)看，成交的情況讓人滿意，其中嘉定區(qū)更被認(rèn)為未來(lái)將是供地的主要區(qū)域。

　　本月截止目前，上海成交土地面積已達(dá)107.5976萬(wàn)平米，金額550702萬(wàn)元，溢價(jià)率14.78%。

　　這雖不能和去年同期的土地成交數(shù)字相比(2011年6月上海成交土地面積191.12萬(wàn)平方米，成交金額989792萬(wàn)元，成交溢價(jià)23.70%。)，但比較5月份，甚至是相較于前5個(gè)月，可說(shuō)是有相當(dāng)大的改觀。

　　對(duì)此，張宏偉表示，從上海市商品住宅成交量來(lái)看，2012年3月、5月商品住宅市場(chǎng)成交量的回暖也讓土地市場(chǎng)的“高溢價(jià)”成為可能。

　　但他又指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”是魔鬼。而這也讓人進(jìn)一步思考，其背后是否在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情。