外界認(rèn)為遠(yuǎn)洋手里有高價(jià)地、銷售額沒(méi)快速增長(zhǎng)，有到期債務(wù)，三個(gè)加起來(lái)得出資金鏈緊張的觀點(diǎn)，只是理論上的結(jié)論。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開(kāi)，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 地王項(xiàng)目入市，總是難以避免地會(huì)引起諸多的期待與關(guān)注。這不得不提到近期曝光率最高的遠(yuǎn)洋北京大望京地王項(xiàng)目。

　　一直備受關(guān)注的遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館，選擇在此時(shí)入市。雖說(shuō)近期樓市呈現(xiàn)回暖，但這看上去并非是一個(gè)絕佳的時(shí)機(jī)，因?yàn)榛嘏徽J(rèn)為是市場(chǎng)“以價(jià)換量”的結(jié)果，而在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境里，輿論的焦點(diǎn)更集中在豪宅產(chǎn)品的價(jià)格是否下行。

　　自今年3月底遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館啟動(dòng)“預(yù)熱”的那一刻起，市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的銷售前景有不少揣測(cè)。6月上旬，遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館以5.8萬(wàn)元/平的均價(jià)正式面市，主推260平3居、280平4居、350平5居等戶型。即使遭遇不甚樂(lè)觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但萬(wàn)和公館開(kāi)盤當(dāng)天售罄，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)8.2億，這是一個(gè)難得的銷售業(yè)績(jī)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)總裁李明在接受觀點(diǎn)新媒體訪問(wèn)時(shí)表示，遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館日銷8.2億并非偶然。“它在產(chǎn)品上具有顯著的唯一性和稀缺性，且政府對(duì)所在區(qū)域未來(lái)規(guī)劃的向好因素的不斷釋放，對(duì)在望京區(qū)域內(nèi)對(duì)于需要住宅升級(jí)的人來(lái)說(shuō)非常具有吸引力，遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館此次開(kāi)盤的限量房源又具有排他性，因此無(wú)論是開(kāi)盤前的高來(lái)訪量和開(kāi)盤后的熱銷均符合市場(chǎng)預(yù)期。”

　　當(dāng)然，在此之前，遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館也沉寂了兩年之久，彼時(shí)坊間曾傳言，萬(wàn)和公館滯銷可能引發(fā)遠(yuǎn)洋資金問(wèn)題，而近期遠(yuǎn)洋頻頻的發(fā)債融資舉動(dòng)，亦令業(yè)界對(duì)遠(yuǎn)洋的資金鏈產(chǎn)生一定的憂慮。

　　“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前資金鏈順暢，現(xiàn)金流充沛，并無(wú)壓力。”李明再一次明確重申。他指出，遠(yuǎn)洋目前有息負(fù)債在330億元上下規(guī)模，而凈資產(chǎn)規(guī)模在390億元左右。

　　截止2011年12月31日，遠(yuǎn)洋現(xiàn)金資源共計(jì)人民幣124.17億元，而流動(dòng)比率為2.0倍，連同尚未使用的授信額度約人民幣267.2億元。2012年上半年仍保持在相當(dāng)水平，但融資成本并未明顯上升。

　　他并透露，遠(yuǎn)洋今年的資金鏈?zhǔn)呛馨踩?。外界認(rèn)為遠(yuǎn)洋手里有高價(jià)地、銷售額沒(méi)有快速增長(zhǎng)，有到期債務(wù)，三個(gè)加起來(lái)得出資金鏈緊張的觀點(diǎn)，只是理論上的結(jié)論。實(shí)際上遠(yuǎn)洋的凈借貸比保持在0.6上下，屬于很正常的水平，今年并沒(méi)有大量的應(yīng)付土地款，地價(jià)款已交，沒(méi)有閑置土地；土地位置很好，所有資金支出大部分是在建支出，自己內(nèi)部是可控的；遠(yuǎn)洋的融資能力和信譽(yù)也沒(méi)有任何問(wèn)題，日前各家外資、中資銀行對(duì)遠(yuǎn)洋的銀團(tuán)貸款也充分表明了對(duì)企業(yè)的信心。目前，遠(yuǎn)洋不是貸款貸不來(lái)的問(wèn)題，而是要控制有息負(fù)債的規(guī)模。

　　2012年初，集團(tuán)即提出‘穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、兩手準(zhǔn)備’作為資金方面的戰(zhàn)略準(zhǔn)則。落腳在“控制兩個(gè)規(guī)模”上，第一個(gè)是控制總資產(chǎn)規(guī)模，即不盲目地投資和盲目地增加土地儲(chǔ)備；第二個(gè)是要控制有息負(fù)債規(guī)模。在確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，選擇合適時(shí)機(jī)擴(kuò)大已進(jìn)入市場(chǎng)的份額，穩(wěn)固現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)。

　　同時(shí)，李明亦指出，企業(yè)發(fā)展到一定階段，必定會(huì)結(jié)合當(dāng)時(shí)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境，重新審視自身品牌甚至考慮轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。除了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的因素外，考慮品牌轉(zhuǎn)型的最大原因是基于自身戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)理念、運(yùn)營(yíng)模式等的變化，因?yàn)檫@些變化必然會(huì)出現(xiàn)品牌的匹配性和適應(yīng)性的問(wèn)題。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)總裁李明先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：近期遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館的入市引起了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注，從相關(guān)披露數(shù)據(jù)來(lái)看，成交情況不錯(cuò)，這是怎么做到的？遠(yuǎn)洋對(duì)于眼下的高端住宅市場(chǎng)成交看法如何？

　　李明：遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館日銷8.2億并非偶然。它在產(chǎn)品上具有顯著的唯一性和稀缺性，且所在區(qū)域未來(lái)規(guī)劃的向好因素的不斷釋放，這對(duì)在望京區(qū)域內(nèi)對(duì)于需要住宅升級(jí)的人來(lái)說(shuō)非常具有吸引力，而遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館此次開(kāi)盤的限量房源又具有排他性，因此無(wú)論是開(kāi)盤前的高來(lái)訪量和開(kāi)盤后的熱銷均符合市場(chǎng)預(yù)期。

　　日前，央行宣布自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。此舉無(wú)疑是對(duì)回暖樓市的一個(gè)利好消息。

　　同時(shí)，從市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看，豪宅產(chǎn)品作為改善型自住需求，成交情況一直保持相對(duì)穩(wěn)定。即便在成交最為慘淡的2011年年末，4萬(wàn)元以上豪宅市場(chǎng)的成交依然穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走向，以及市場(chǎng)供求的必然，既從外力上促成了遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館的熱銷，也是支持豪宅市場(chǎng)成交穩(wěn)定的一大原因。

　　觀點(diǎn)新媒體：相關(guān)分析指出，與同行業(yè)其他行業(yè)相比，遠(yuǎn)洋截至目前的銷售目標(biāo)完成情況相對(duì)較落后，而事實(shí)上，該銷售節(jié)奏是否符合遠(yuǎn)洋的既定計(jì)劃？接下來(lái)遠(yuǎn)洋在推盤計(jì)劃上有何安排？將采取哪些措施提高去化，以保證全年270億銷售目標(biāo)的完成？

　　李明：今年1-5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約78億元，符合公司管理層預(yù)期。

　　5月公司持續(xù)推出面向剛需自住需求的中小戶型、城市首次改善需求住宅產(chǎn)品，公司銷售較之年初首兩月明顯轉(zhuǎn)好，月度銷售業(yè)績(jī)延續(xù)3、4月行情，維持在接近20億的穩(wěn)定水平。此外，除已實(shí)現(xiàn)的協(xié)議銷售額外，截至5月末，集團(tuán)仍有超過(guò)10億元的認(rèn)購(gòu)未簽約金額，料隨后將帶來(lái)協(xié)議銷售額穩(wěn)健提升。

　　當(dāng)前市場(chǎng)政策趨穩(wěn)提振市場(chǎng)需求，6月迎來(lái)傳統(tǒng)銷售旺季，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將會(huì)先后推出北京遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館、北京遠(yuǎn)洋LAVIE二期、大連鉆石灣、撫順遠(yuǎn)洋城、天津遠(yuǎn)洋風(fēng)景等項(xiàng)目新品集中入市。

　　除堅(jiān)持“靈活銷售、謹(jǐn)慎關(guān)注三、四線市場(chǎng)”的戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋更將堅(jiān)持一貫的高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶信賴，共同對(duì)今年銷售目標(biāo)的達(dá)成形成良好的推動(dòng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：調(diào)控目的已從遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲發(fā)展到回歸合理，房企降價(jià)的現(xiàn)象也從去年開(kāi)始已經(jīng)廣泛存在，在未來(lái)，降價(jià)是否將進(jìn)一步蔓延？會(huì)否出現(xiàn)全面價(jià)格戰(zhàn)？能否判斷未來(lái)半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)？

　　李明：目前市場(chǎng)的剛性需求不斷積累，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)部分省市已經(jīng)出臺(tái)了一些政策微調(diào)現(xiàn)象，如：降低首套房貸的利率、放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、支持普通住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)等，共同促成了樓市出現(xiàn)一定的回暖復(fù)蘇跡象。但從政策層面來(lái)看，國(guó)家對(duì)宏觀調(diào)控的決心和力度依然不減，多數(shù)房企依然具有相當(dāng)數(shù)目的庫(kù)存。在此形式下，樓市進(jìn)入“恢復(fù)性上漲”所言尚早。房?jī)r(jià)下行或仍將持續(xù)一定階段。

　　觀點(diǎn)新媒體：遠(yuǎn)洋目前的資金情況如何？近期有消息透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正在尋求一筆貸款融資，該消息是否屬實(shí)？遠(yuǎn)洋對(duì)于目前的債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整是怎么考慮的？接下來(lái)是否會(huì)有更多融資計(jì)劃的安排？

　　李明：遠(yuǎn)洋與其他公司的不同之處在于追求戰(zhàn)略實(shí)施的穩(wěn)定性，目前資金鏈順暢，現(xiàn)金流充沛，并無(wú)壓力。遠(yuǎn)洋有息負(fù)債在330億元上下規(guī)模，而凈資產(chǎn)規(guī)模在390億元左右。截止2011年12月31日，遠(yuǎn)洋現(xiàn)金資源共計(jì)人民幣124.17億元，而流動(dòng)比率為2.0倍，連同尚未使用的授信額度約人民幣267.2億元。

　　遠(yuǎn)洋今年的資金鏈?zhǔn)呛馨踩?。外界認(rèn)為遠(yuǎn)洋手里有高價(jià)地、銷售額沒(méi)有快速增長(zhǎng)，有到期債務(wù)，三個(gè)加起來(lái)得出資金鏈緊張的觀點(diǎn)，只是理論上的結(jié)論。實(shí)際上遠(yuǎn)洋的凈借貸比只有0.6多，屬于很正常的水平，今年并沒(méi)有大量的應(yīng)付土地款，地價(jià)款已交，沒(méi)有閑置土地；土地位置很好，所有資金支出大部分是在建支出，自己內(nèi)部是可控的；遠(yuǎn)洋的融資能力和信譽(yù)也沒(méi)有任何問(wèn)題，日前各家外資、中資銀行對(duì)遠(yuǎn)洋的銀團(tuán)貸款也充分表明了對(duì)企業(yè)的信心。

　　其中一筆貸款融資，遠(yuǎn)洋已正式發(fā)布公告，公司在6月15日與多家銀行組成的財(cái)團(tuán)訂立融資協(xié)議，獲得銀團(tuán)授出若干不同貨幣的本金額約6億美元的3年定期貸款融資。該項(xiàng)貸款將用于現(xiàn)有定期貸款的再融資及撥付集團(tuán)的一般運(yùn)營(yíng)資金需求，包括集團(tuán)任何成員公司在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少分析認(rèn)為，下半年是調(diào)控兩年以來(lái)最為艱難的時(shí)刻，流動(dòng)性、負(fù)債率與融資能力等將成為影響企業(yè)發(fā)展甚至存亡的關(guān)鍵，您對(duì)此有何看法？企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)？

　　李明：企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況一直以來(lái)都對(duì)企業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生著重要影響。遠(yuǎn)洋2012年初，即已將控制企業(yè)負(fù)債的增長(zhǎng)作為2012年的重點(diǎn)工作。

　　2012年初，集團(tuán)即提出‘穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、兩手準(zhǔn)備’作為資金方面的戰(zhàn)略準(zhǔn)則。我們通過(guò)加快銷售、狠抓回款、嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)性支出等措施，提高經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理水平；對(duì)各種融資渠道持開(kāi)放的態(tài)度，保持合理的融資結(jié)構(gòu)和債務(wù)規(guī)模，目標(biāo)是將融資成本和風(fēng)險(xiǎn)降至最低；關(guān)于到期債務(wù)再融資屬于公司正常融資策略，用相對(duì)較低的融資成本獲得大額再融資，對(duì)公司保證財(cái)務(wù)安全、支持項(xiàng)目合理的工程進(jìn)度有利。落腳到兩個(gè)“控制”上，第一個(gè)是控制總資產(chǎn)規(guī)模，即不盲目地投資和盲目地增加土地儲(chǔ)備；第二個(gè)是要控制有息負(fù)債規(guī)模。

　　在很多人看來(lái)，持續(xù)從嚴(yán)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大。但是應(yīng)當(dāng)看到，調(diào)控的作用也在于擠壓泡沫，釋放行業(yè)危機(jī)。相較于調(diào)控本身，調(diào)控的原因、地產(chǎn)行業(yè)的各種危機(jī)才是應(yīng)該值得好好關(guān)注的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：較早前，遠(yuǎn)洋將北京CBDZ13地塊的20%股權(quán)作價(jià)1.41億元售予國(guó)壽投資，這是出于怎樣的考慮？在出售之后，遠(yuǎn)洋在Z13地塊未來(lái)的開(kāi)發(fā)當(dāng)中將擔(dān)當(dāng)怎樣的角色？

　　李明：在現(xiàn)今的行業(yè)形勢(shì)下，壓縮投資是房地產(chǎn)企業(yè)的共同手段，遠(yuǎn)洋同樣認(rèn)為，合理壓縮投資能促進(jìn)企業(yè)的良性運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　交易源于項(xiàng)目公司大股東國(guó)壽投資有限公司擬增加在項(xiàng)目上的投資份額，以滿足其業(yè)務(wù)發(fā)展對(duì)辦公增加的需求，該交易對(duì)項(xiàng)目的原有定位、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、內(nèi)部治理無(wú)任何改變。

　　交易之后，遠(yuǎn)洋在項(xiàng)目中承擔(dān)的角色不會(huì)發(fā)生變化，仍然會(huì)在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、管理等方面貢獻(xiàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋較少在土地市場(chǎng)上有所動(dòng)作，遠(yuǎn)洋對(duì)于目前土地市場(chǎng)的情況看法如何？下半年是否會(huì)加大土地方面的投入？

　　李明：截至2011年12月31日，集團(tuán)擁有近2400萬(wàn)平方米面積的土地儲(chǔ)備，分布在19個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展城市，且項(xiàng)目均位于市區(qū)內(nèi)或交通樞紐位置，發(fā)展?jié)摿α己谩?/p>

　　關(guān)于土地購(gòu)買，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一貫保持審慎態(tài)度，規(guī)?？刂圃诳梢员ＷC未來(lái)3-5年的發(fā)展。對(duì)于行業(yè)的低迷態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)洋在前期的發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)做好充分的預(yù)期和應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。

　　目前，遠(yuǎn)洋全國(guó)性的布局已經(jīng)完成，未來(lái)遠(yuǎn)洋將堅(jiān)持深耕二三四線城市，項(xiàng)目布局以沿海沿江城市發(fā)展為主，原則上沒(méi)有迫切需要進(jìn)入新城市的需求，而是深耕已進(jìn)入?yún)^(qū)域。下一階段，遠(yuǎn)洋將高度重視現(xiàn)金流的管理，控制新項(xiàng)目土地支出。

　　遠(yuǎn)洋今年強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，兩手準(zhǔn)備”，“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”就是原則上不增加新的土地投資，嚴(yán)控成本、加快周轉(zhuǎn)；“兩手準(zhǔn)備”就是不降低在建規(guī)模，表現(xiàn)為區(qū)域深耕，創(chuàng)新業(yè)務(wù)。在確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，選擇合適時(shí)機(jī)擴(kuò)大已進(jìn)入市場(chǎng)的份額，穩(wěn)固現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　李明：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要做一個(gè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的健康企業(yè)，就必須思考產(chǎn)品升級(jí)、轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，這也是整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)。一個(gè)企業(yè)的文化，不是喊出來(lái)的口號(hào)，而是長(zhǎng)時(shí)間歷練和沉淀下來(lái)的寶貴財(cái)富。

　　企業(yè)發(fā)展到一定階段，必定會(huì)結(jié)合當(dāng)時(shí)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境，重新審視自身品牌甚至考慮轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。除了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的因素外，考慮品牌轉(zhuǎn)型的最大原因是基于自身戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)理念、運(yùn)營(yíng)模式等的變化，因?yàn)檫@些變化必然會(huì)出現(xiàn)品牌的匹配性和適應(yīng)性的問(wèn)題。

　　十九年業(yè)務(wù)快速發(fā)展過(guò)程中，遠(yuǎn)洋通過(guò)建設(shè)高品質(zhì)產(chǎn)品，提供高水準(zhǔn)服務(wù)、積極參與社會(huì)公益事業(yè)、與合作方共贏發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)與社會(huì)、行業(yè)、合作者、客戶及員工攜手相伴，共同成長(zhǎng)、同創(chuàng)未來(lái)的美好愿望，并以此為企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青，良性發(fā)展的基石，穩(wěn)健地托起遠(yuǎn)洋地產(chǎn)向中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)金融、實(shí)業(yè)協(xié)同發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。