“企業(yè)應(yīng)該提高對經(jīng)營安全的重視程度，過于激進(jìn)的策略會帶來風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)營中預(yù)留一定的空間是很有必要的。”

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “萬科”的名字，加上收購港資企業(yè)南聯(lián)地產(chǎn)的行為，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)再度產(chǎn)生一種幾近爆炸性的化學(xué)反應(yīng)。

　　就在五月中旬，萬科宣布計(jì)劃通過以10.79億港元收購港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份，從而實(shí)現(xiàn)香港上市。

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，此次收購的主要目的是進(jìn)行國際化嘗試。國際化是萬科需要思考的長期發(fā)展方向之一，本次收購屬于鋪墊工作的一部分。

　　從新近的消息來看，萬科已經(jīng)開始邁出國際化的步伐。消息指出，萬科總裁郁亮6月14日表示，下半年萬科將設(shè)立海外事業(yè)部，總部設(shè)在香港，會首先考慮投資美國等發(fā)達(dá)市場。

　　不過，是次收購南聯(lián)的動作，業(yè)內(nèi)更愿意將之解讀為萬科拓展海外融資的表現(xiàn)，更有人士認(rèn)為是萬科為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)做準(zhǔn)備。

　　萬科在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)澄清，南聯(lián)地產(chǎn)的收購還未最終完成。重組后的南聯(lián)地產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)是在香港持有物業(yè)出租。

　　萬科明確表示，公司所涉足的商業(yè)，大多是與住宅項(xiàng)目相配套的物業(yè)類型，持有型物業(yè)的比例很低。目前還沒有為此開辟專門資金渠道的必要性。但其亦表示，香港屬于國際化市場的一部分，租金收益率較高，金融產(chǎn)品豐富，在香港進(jìn)行持有物業(yè)的相關(guān)探索，確實(shí)有更好的條件。

　　至于“萬科廣場”、“萬科大廈”、“萬科紅”、“萬科2049”等商業(yè)產(chǎn)品線，萬科指出，這是各地的一線公司根據(jù)自身的項(xiàng)目情況所進(jìn)行的嘗試，但公司會在各地探索的基礎(chǔ)上，不斷地積累經(jīng)驗(yàn)，打造和鞏固在這些領(lǐng)域的專業(yè)競爭力。

　　此外，就在不久前，萬科才剛剛完成銷售金額492.2億元，這在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)尤為搶眼。萬科表示，目前公司的資金比較充裕，土地市場如果出現(xiàn)機(jī)會，公司可以靈活把握。但在拓展新項(xiàng)目時(shí)仍然會堅(jiān)持嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，不會把項(xiàng)目的盈利預(yù)測建立在過于樂觀的預(yù)期上。

　　同時(shí)，在觀點(diǎn)新媒體的采訪過程中，萬科還講述了關(guān)于房地產(chǎn)市場、行業(yè)可持續(xù)發(fā)展等方面的看法。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對萬科公司的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來，在市場普遍不被看好的情況下，萬科亦已錄得近500億的銷售成績，但萬科面臨的壓力也不小，是否有作出一些調(diào)整以幫助銷售業(yè)績的提高？

　　萬科：市場調(diào)整期，面向基本自住需求的產(chǎn)品受影響程度較小。今年1-5月，萬科144平米以下的戶型銷售占比從去年的88%進(jìn)一步提高到90%，公司前五月銷售量與推盤量基本持平，可售庫存量保持在較低水平。

　　觀點(diǎn)新媒體：郁總近期公開表示，5月份樓市成交活躍是開發(fā)商“以價(jià)換量”的結(jié)果。那么您認(rèn)為，在未來，降價(jià)是否將進(jìn)一步蔓延？能否判斷未來半年的房價(jià)走勢？

　　萬科：目前大多數(shù)城市的價(jià)格相比前期已經(jīng)有所回落，當(dāng)然，各地情況存在差異。

　　市場認(rèn)可的價(jià)格就是合理的價(jià)格。市場的每個(gè)參與者，都可以對未來價(jià)格走勢做出自己的判斷。但并不存在一個(gè)公認(rèn)的預(yù)測方法。為避免干擾其他人的判斷，或引起無謂的爭論，各自保留自己的看法，不公開談?wù)?，可能是更好的選擇。

　　觀點(diǎn)新媒體：4月份開始，萬科在拿地方面的動作逐漸加大，但須支付的地價(jià)款成本則相對較少。萬科對于目前的土地市場現(xiàn)狀是怎么看的？接下來萬科在土地支出方面的計(jì)劃如何？

　　萬科：今年1季度時(shí)，主要城市的土地成交面積為近三年來最低。最近三個(gè)季度，企業(yè)在投資方面普遍比較謹(jǐn)慎，土地基本都是底價(jià)成交。

　　萬科目前的資金比較充裕，土地市場如果出現(xiàn)機(jī)會，公司可以靈活把握。不過，公司在拓展新項(xiàng)目時(shí)仍然會堅(jiān)持嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，不會把項(xiàng)目的盈利預(yù)測建立在過于樂觀的預(yù)期上。

　　觀點(diǎn)新媒體：五月中旬，萬科宣布計(jì)劃通過以10.79億港元收購港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份，更多人認(rèn)為此舉是萬科在為旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展融資鋪路，對此萬科的看法又是怎樣的？雖然商業(yè)地產(chǎn)在萬科整體業(yè)務(wù)中占比較少，但也是不小的規(guī)模，那么萬科將通過哪些資金渠道以保證商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要？

　　萬科：這一收購還沒有最終完成。重組后的南聯(lián)地產(chǎn)，其資產(chǎn)規(guī)模不到萬科的1%。談不上通過這一收購，實(shí)現(xiàn)萬科的香港上市。

　　重組后的南聯(lián)地產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)是在香港持有物業(yè)出租。香港屬于國際化市場的一部分，租金收益率較高，金融產(chǎn)品豐富，在香港進(jìn)行持有物業(yè)的相關(guān)探索，確實(shí)有更好的條件。

　　萬科所涉足的商業(yè)，大多是與住宅項(xiàng)目相配套的物業(yè)類型，持有型物業(yè)的比例很低。目前還沒有為此開辟專門資金渠道的必要性。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前萬科已經(jīng)建立“萬科廣場”、“萬科大廈”、“萬科紅”、“萬科2049”四大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，能否介紹一下萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展思路？

　　萬科：萬科發(fā)展非住宅類業(yè)務(wù)的目的非常明確，是為了更好的做住宅；公司在非住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域的探索方向，也主要集中于那些符合城市發(fā)展趨勢、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。

　　發(fā)展非住宅業(yè)務(wù)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)能力培養(yǎng)，也需要在持續(xù)的探索中實(shí)現(xiàn)。“萬科廣場”、“萬科大廈”、“萬科紅”、“萬科2049”是各地的一線公司根據(jù)自身的項(xiàng)目情況所進(jìn)行的嘗試，并不是集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行的產(chǎn)品線規(guī)劃。在各地探索的基礎(chǔ)上，公司會不斷地積累經(jīng)驗(yàn)，打造和鞏固在這些領(lǐng)域的專業(yè)競爭力。

　　觀點(diǎn)新媒體：此前萬科曾向大股東融資的動作，加上是次收購南聯(lián)，不少券商認(rèn)為，雖然中央已經(jīng)放松信貸，但國內(nèi)房企的融資難度依然較大，房企長遠(yuǎn)發(fā)展前景變得暗淡。萬科對于目前房地產(chǎn)市場的信貸融資前景是怎么看的？

　　萬科：最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度在加大。從全國房地產(chǎn)貸款增量占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款增量的比例來看，前年是26.9%，去年是17.5%，今年1季度只有10.2%。存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)之后，預(yù)計(jì)社會整體的資金環(huán)境會更寬松一些，但房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境能否相應(yīng)改善還有不確定性。

　　融資緊縮會使企業(yè)的投資能力進(jìn)一步下滑，加大未來供應(yīng)減少的風(fēng)險(xiǎn)。年初決策層也提出，要“繼續(xù)采取有效措施，增加普通商品住房供應(yīng)”。改善行業(yè)的融資狀況，對于增加普通商品房的供應(yīng)相信將起到積極的作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：在萬科的眼中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何較好地實(shí)現(xiàn)對資金鏈安全性的把控？

　　萬科：不同企業(yè)的經(jīng)營模式不同，在應(yīng)對市場調(diào)整時(shí)的做法也不同，很難說有什么通用的策略。但有一點(diǎn)很明顯，行業(yè)的波動性在加劇，企業(yè)應(yīng)該提高對經(jīng)營安全的重視程度，過于激進(jìn)的策略會帶來風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)營中預(yù)留一定的空間是很有必要的。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少分析認(rèn)為，下半年是調(diào)控兩年以來最為艱難的時(shí)刻，流動性、負(fù)債率與融資能力等將成為影響企業(yè)發(fā)展甚至存亡的關(guān)鍵，如何看？被認(rèn)為更加艱難的中小企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對？

　　萬科：行業(yè)的資金環(huán)境確實(shí)會讓一部分企業(yè)感到有壓力。但經(jīng)過上一輪調(diào)整后，企業(yè)普遍有了應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)。目前來看，資金緊張是事實(shí)，但資金鏈斷裂的還不多見。小企業(yè)雖然資金實(shí)力比較弱，但他們收縮經(jīng)營之后，也能夠堅(jiān)持很長時(shí)間，大規(guī)模倒掉的情況不太可能發(fā)生，只是一段時(shí)間內(nèi)房屋供應(yīng)、投資、就業(yè)會受到一定影響。

　　觀點(diǎn)新媒體：并購、合作，是否將成為接下來房地產(chǎn)市場的主流方向？

　　萬科：合作和并購一直都在發(fā)生，比較常見的是項(xiàng)目層面的合作。目前行業(yè)的集中度很低，未來應(yīng)該會有所提升，但主要方式是小企業(yè)完成開發(fā)后退出市場，為大企業(yè)騰出市場空間。未來的主流方向，并不是“大魚吃小魚”，而是“小魚讓大魚”。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來，隨著中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)急速下滑，宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)在其中會受到哪些影響？企業(yè)在此形勢下如何應(yīng)對？

　　萬科：政策在轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長的同時(shí)，仍然強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。對于企業(yè)來說，應(yīng)該把精力放在經(jīng)營上，不能寄希望于政策的突然轉(zhuǎn)向。

　　今年以來，首次置業(yè)者的信貸環(huán)境已經(jīng)在改善，這有助于自住需求的釋放，對于順應(yīng)了政策和市場導(dǎo)向的企業(yè)來說是件好事。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　萬科：在高速城市化的背景下，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，迅速成為全球最大的房地產(chǎn)市場。但是，不能說這個(gè)市場就非常成熟了。這個(gè)行業(yè)和其中的企業(yè)都還很年輕，需要學(xué)習(xí)的東西還很多。

　　可持續(xù)發(fā)展，其實(shí)就是與自然和諧相處，與社會和諧相處。節(jié)約資源，尊重各類相關(guān)群體，承擔(dān)更多社會責(zé)任，行業(yè)和企業(yè)才能走得更遠(yuǎn)。我們一直在這個(gè)方向上努力，我們也欣慰地看到，越來越多的同行正在選擇與我們接近的道路。