　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯李瓊皙 在瑞安房地產(chǎn)的內(nèi)地大本營上海，6月21日，公司針對滬上項目瑞虹新城發(fā)布公告稱，將通過全資附屬公司SODH，向公司間接持有75%股份的另一附屬公司FPL，申請總額為9.5億元的現(xiàn)金代價發(fā)行新股份。

　　而持有FPL公司剩余25%股本權(quán)益的EPL公司，將不會參與認(rèn)購新股。

　　公告透露，此次認(rèn)購事項完成后，SODH于FPL擴大后股本的股權(quán)權(quán)益將由原來的75%增加約4.81%至79.81%，而EPL于FPL的股權(quán)權(quán)益將由25%減少約4.81%至20.19%。

　　值得注意的是，該次交易中所指上海瑞虹新城項目正是瑞房透過FPL公司所持有，其具體權(quán)益包括除瑞虹新城六號地塊非零售部份外的74.3%實益權(quán)益，及瑞虹新城六號地塊非零售部份的99%實益權(quán)益，瑞虹新城項目第一期及167號地塊75%實益權(quán)益。

　　上海最大舊改

　　此次9.5億元的項目融資，讓市場再次將目光投向了這一明星樓盤。瑞虹新城位于上海虹口區(qū)核心地段，項目總體規(guī)劃建筑面積約為170萬平方米。是上海環(huán)線以內(nèi)規(guī)模最龐大，居住配套完備的高品質(zhì)住宅區(qū)，亦是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)規(guī)模最大的舊區(qū)改造項目之一。

　　現(xiàn)如今，瑞虹新城四期(銘庭)前期房源已售罄，后期房源預(yù)計最快2012年年底推出。延續(xù)以往的風(fēng)格，后期房源將推最小160平米的大平層精裝房。

　　雖然現(xiàn)在瑞房在內(nèi)地的項目已延展到除了上海以外的杭州、佛山、武漢、重慶、大連等城市，但瑞虹新城的歷史卻可以追溯到瑞安集團進入內(nèi)地，瑞安房地產(chǎn)公司成立之前。

　　資料指出，這個標(biāo)志性舊改項目曾經(jīng)所處的上海虹鎮(zhèn)老街區(qū)域，1994年已啟部分改造。1996年虹鎮(zhèn)老街進入大規(guī)模改造。是年，動遷居民近千戶。

　　與此同時，虹口區(qū)政府通過招商引資，招徠香港瑞安集團投資5億美元與中虹集團合作開發(fā)40公頃土地，計劃建設(shè)總量逾百萬平方米的大型住宅區(qū)--瑞虹新城。

　　項目共涉及虹鎮(zhèn)老街地區(qū)11幅地塊，將分塊分8期進行開發(fā)。同年8月，瑞虹首期5號地塊啟動，該地塊占地4.2公頃，涉及3幅危改地塊，需動遷居民1969戶。

　　1996～2007年間，虹鎮(zhèn)老街地區(qū)共動遷居民1.2萬戶，建成華東師大一附中新校區(qū)以及瑞虹新城一期和二期等新型住宅區(qū)。其中，瑞虹新城一期由3幢29層和7幢35層高層組成，二期由11幢高層組成。三期于2009年7月25日開盤推出南北兩棟35-39層公寓房源248個住宅單元，均價為28500元/平方米左右。

　　基金的蓄水池

　　近年來，圍繞著瑞虹新城，瑞房在頻繁售出股權(quán)的同時，也在同時做著另外一件事，那就是再次回購。

　　2011年4月，瑞安房地產(chǎn)在香港宣布，通過旗下的全資附屬公司SODH，以人民幣3.783億元的現(xiàn)金代價，向EPL收購其于瑞虹新城項目六號地塊非零售部分持有的24.75%權(quán)益。在收購事項完成之后，瑞安房地產(chǎn)將單獨擁有非零售部分的全部權(quán)益。

　　收購之前，瑞安房地產(chǎn)、EPL及上海中虹(集團)有限公司分別持有瑞虹新城項目六號地塊非零售部分實益權(quán)益的74.25%、24.75%及1%。

　　不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)次瑞安房地產(chǎn)向EPL收購瑞虹新城項目六號地塊非零售部分24.75%權(quán)益，實際上是從基金手中“回購”了瑞虹新城部分地塊的權(quán)益。

　　“這就好比一個蓄水池，開發(fā)商缺錢了，通過基金售出股份套現(xiàn)。等項目出售了，有了資金回籠，再向基金回購股份。”業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　在內(nèi)地“限外政策”下，有大量房地產(chǎn)投資項目的香港開發(fā)商，正在為那些急于從持續(xù)上升的內(nèi)地房地產(chǎn)市場中分一杯羹的境外基金提供一個便利途徑。

　　尤其是瑞安這類公司，在內(nèi)地許多主要城市有大量的土地儲備，同時又急需大量現(xiàn)金以加快項目發(fā)展速度，境外基金正可借機引入。

　　世邦魏理仕亦在《2008年第一季度亞洲房地產(chǎn)投資報告》中預(yù)言，房地產(chǎn)行業(yè)緊縮的信貸狀況和對外資進入的限制，使得一些開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向與國際投資機構(gòu)合作，尋求其他的融資渠道。有市場人士認(rèn)為，瑞房這次9.5億增持，就是瑞安利用境外基金進行資金運作手法的一次體現(xiàn)。

　　老朋友永菱通

　　算起來，瑞虹新城這個上海最大的舊改項目開發(fā)至今已不止10年，而此過程中，瑞房的“老朋友永菱通”就扮演了一個頗重要的角色。

　　本次公告透露，經(jīng)過此次新股增發(fā)，持有瑞虹新城股權(quán)的EPL公司將只剩20.19%股份。而Elegant Partners Limited(簡稱EPL)其實就是永菱通金融有限公司的聯(lián)屬公司。

　　據(jù)了解，早前永菱通已將其于瑞虹新城買賣協(xié)議中的所有利益、權(quán)利以及義務(wù)已轉(zhuǎn)讓給EPL。

　　其實，早在2008年之前，“永菱通”3個字已經(jīng)開始在瑞虹新城項目上“露臉”。資料顯示，2008年5月20日，繼出售重慶天地、武漢天地及上海太平橋改造項目的部分股權(quán)之后，瑞安宣布，成功將上海瑞虹新城項目公司25%股權(quán)以11.25億元人民幣售予香港永菱通金融有限公司。通過這筆交易，瑞安套現(xiàn)8.45億元。

　　翻查資料可知，瑞安早于2006年底及2008年連續(xù)出售的上海太平橋改造項目住宅地塊及重慶天地、武漢天地的項目股權(quán)之時，接盤者中就都有永菱通的影子，其中重慶天地與武漢天地的股權(quán)均出售給永菱通旗下名為Trophy的投資基金。而瑞房在香港上市時，永菱通亦是公司策略性投資者。

　　此外，由永菱通發(fā)起成立的一只將注意力集中于大中華地區(qū)地產(chǎn)投資的私人股本基金，也是由該公司與瑞安共同管理的。

　　顯然，瑞安與永菱通的合作，為瑞安尋求資金以加快項目發(fā)展提供了一個非常便捷的途徑。