2012年4月20日上午，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會舉行“建立長效機制 規(guī)范提速城市更新”城市更新在線訪談活動?！　?/h3>

　　2012年4月20日上午，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會舉行“建立長效機制 規(guī)范提速城市更新”城市更新在線訪談活動。

　　特邀嘉賓：深圳更新辦譚權副處長、蔡耿生、汪亮、肖純

　　以下是在線訪談的全文實錄

　　主持人：各位上午好！感謝大家參與并與我們進行交流，歡迎大家踴躍提問、咨詢。

　　Q：深圳市銀湖郊野公園附近能否蓋超過30層的住宅，有否相關規(guī)定?

　　蔡耿生：關于銀湖郊野公園附近能否蓋超高層住宅的問題，目前尚沒有明文規(guī)定，應依據詳細的城市設計研究來確定，具體來說應結合銀湖附近山體的高度、視線通廊以及城市景觀等方面因素予以科學確定。

　　Q：1、舊住宅區(qū)城市更新單元中包含劃撥用地，如何處理？

　　2、在城市更新中，工業(yè)升級的地塊，可售部分的工業(yè)樓宇是需要產業(yè)門檻的（比如必須銷售給指定產業(yè)的企業(yè)），是否可用這部分產業(yè)導入型辦公返遷給拆遷業(yè)主？

　　汪亮：1、申報更新單元如以舊住宅區(qū)為主且包含行政劃撥用地的，應按照《實施細則》中關于舊居住區(qū)申報相關要求進行申報。

　　2、首先，工業(yè)區(qū)升級改造沒有“導入型辦公”的說法；其次，可售部分需要進行回遷的，也應該滿足工業(yè)樓宇轉讓相關規(guī)定。

　　Q：請問按照《細則》要求，大多數人同意改造了，極個別人不同意，成了“釘子戶”，影響整個舊改項目，該怎么辦？

　　肖純： 2011年，國務院頒布了《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢止了原有的《城市房屋拆遷管理條例》?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》對政府進行的房屋征收作出了規(guī)定，明確了其條件、程序、補償方式等。但對于市場主體主導開展的搬遷，該條例沒有作出規(guī)定。

　　《深圳市城市更新辦法實施細則》在起草過程中與《國有土地上房屋征收與補償條例》進行了銜接。

　　對于由市場主體主導開展搬遷補償的，在拆除范圍內所有權利主體通過協(xié)商和談判將房地產的相關權益轉移到同一主體后，形成的單一主體可申請進行實施主體確認并實施項目開發(fā)建設。

　　對于由政府組織實施的城市更新項目，如果通過房屋征收方式進行搬遷補償，只能由政府作為征收的主體，在政府作出征收決定并對被征收人給予補償后，被征收人應當在搬遷期限內完成搬遷，否則政府可以申請人民法院強制執(zhí)行。

　　《深圳市城市更新辦法實施細則》延續(xù)了我市城市更新“政府引導、市場運作”的原則，鼓勵業(yè)主和市場主體通過平等協(xié)商達成一致。同時，細則第五章第六節(jié)也作出規(guī)定，由市場運作的城市更新項目，確有實施的必要性和緊迫性，而實際中又難以推進的話，在滿足一定條件的情況下，可申請由政府組織實施。政府經過統(tǒng)籌考慮和綜合判斷，決定是否組織實施。

　　Q：請問今后舊住宅區(qū)改造該怎么申報？

　　[譚權]： 《深圳市城市更新辦法實施細則》規(guī)定，以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應當由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調演、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門進行計劃申報；在城市更新單元規(guī)劃經批準后，由區(qū)政府組織制訂搬遷補償安置知道方案和公開招標方案，經占建筑物總面積90%以上且占總數量90%以上的業(yè)主統(tǒng)一后，公開選擇主場主體。市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，方可形成單一主體。

　　按照這一規(guī)定，全市舊住宅區(qū)將優(yōu)先通過綜合整治等方式改善居住環(huán)境，對于環(huán)境非常惡劣、配套設施嚴重缺乏確需以拆除重建的，由區(qū)政府組織開展前期工作，區(qū)城市更新職能部門進行計劃申報。

　　Q：如果舊改項目面積較小，小于一萬平米，那還能申報更新計劃嗎？

　　[譚權]：按照細則要求，更新單元原則上應滿足單元范圍內拆除范圍的用地面積大于10000平方米的條件，但基于鼓勵產業(yè)升級、完善獨立戰(zhàn)地且總面積不小于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者公益性項目等原因確需劃定的，就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內容進行研究，在計劃審批過程中予以專項說明。目前，主要針對產業(yè)升級轉型（工改工）、完善基礎設施兩種情況可以申報，對其它拆除范圍不到10000平方米的，現(xiàn)在不適用城市更新政策。

　　Q：更新項目的審批涉及的五類用地指標問題：請問對于現(xiàn)有建成區(qū)工業(yè)廠房沒有經兩規(guī)處理的房屋（符合兩規(guī)條件但當時沒申報處理），是否有相關政策可以處理。

　　[肖純]：2009年，深圳市人大常委會發(fā)布《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。目前，我市相關部門正在加緊研究、制定這一決定的實施辦法，待其正式出臺后，符合其適用范圍和處理條件的，可以按照其規(guī)定處理。

　　Q：請問南苑新村舊改，是按新規(guī)（細則）還是老規(guī)？目前已被暫停規(guī)劃申報審批。

　　[譚權]：南苑新村是2010年更新計劃，不適用于實施細則的新申報程序，應按原申報程序辦理。由于南苑新村信訪正在區(qū)政府受理，專項規(guī)劃目前暫停公示。

　　Q：2010年已批的8個舊住宅小區(qū)更新項目是那些？

　　[譚權]： 福田區(qū)華泰小區(qū)更新單元、福田區(qū)龍溪花園更新單元、羅湖區(qū)太寧路金鉆豪園更新單元、羅湖區(qū)愛國路木頭龍更新單元、南山區(qū)南苑新村更新單元、南山區(qū)鶴塘小區(qū)-沙河商城更新單元、鹽田區(qū)海濤花園更新單元、鹽田區(qū)橋東片區(qū)更新單元等8個單元。

　　Q：請問木頭龍立項審批了嗎？如果沒有審批，益田公司憑什么在小區(qū)里橫行霸道？

　　[汪亮]：木頭龍城市更新單元已列入我市2010年城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃。

　　Q：尊敬的各位領導：想請教一下幾個問題：

　　1、五類用地指標問題：

　　如早期建設的工業(yè)廠房沒有申報兩規(guī)處理，現(xiàn)行政策有否針對性出臺處理辦法？

　　2、工業(yè)區(qū)改造補交地價問題：

　　1）工業(yè)區(qū)改造后建筑面積超出原有面積部分的評估地價其評估路徑如何設定，對地價的原則性基數及取系數是如何規(guī)定的，不計容面積的地下室需要交地價嗎？（用作停車場及人防空間）

　　2）貢獻用作公共基礎設施的用地拆遷成本在核算地價時是否有抵扣補償？

　　謝謝！

　　[肖純]：1、此問題與其他網友問題一致，請參見該問題答復。

　　2、評估地價的評估技術路線有多種，相關評估機構在具體測算時根據項目特點和評估規(guī)則選定恰當的評估路徑。

　　項目的用地貢獻因素在城市更新單元規(guī)劃審批過程中已有充分考慮，在規(guī)劃指標方面予以支持。同時，城市更新項目的地價標準在制定時也充分考慮了原有建筑物和拆遷的因素，具體表現(xiàn)為原有合法建筑面積部分可以扣減地價。

　　Q：政府引導市場主導”，已批8個舊住宅小區(qū)更新改造 是哪8個小區(qū)？

　　[譚權]： 福田區(qū)華泰小區(qū)更新單元、福田區(qū)龍溪花園更新單元、羅湖區(qū)太寧路金鉆豪園更新單元、羅湖區(qū)愛國路木頭龍更新單元、南山區(qū)南苑新村更新單元、南山區(qū)鶴塘小區(qū)-沙河商城更新單元、鹽田區(qū)海濤花園更新單元、鹽田區(qū)橋東片區(qū)更新單元等8個單元。

　　Q：一個更新單元內有多個實施項目的，在編制更新單元規(guī)劃時，怎么去平衡各個項目的開發(fā)強度？

　　[蔡耿生]：關于一個更新單元多個實施項目的問題，在編制更新單元規(guī)劃時應遵循公平的原則，即權責對等，依據各個項目的土地貢獻率以及配建的保障性住房和非獨立占地的公共配套設施，必要時采取騰挪或“空權轉移”的方式，合理平衡各個項目的開發(fā)量，確保權益和義務相匹配。

　　Q：南山區(qū)南苑新村舊改，居民已經上報多次不合理，要求成立業(yè)委會。能否審批成立業(yè)委會。

　　[譚權]：業(yè)委會成立問題，請向區(qū)住建部門或轄區(qū)街道辦咨詢。

　　Q：南山區(qū)的南苑新村所謂的開發(fā)商金暉和萬科在申報南苑新村的舊改主體是造假，在沒有政府的任何批文下，在小區(qū)大搞舊改簽約，天天在忽悠業(yè)主，破壞小區(qū)的環(huán)境，制造非法廣告，拆門、拆窗、很多強都被開發(fā)商拆的爛七八糟，請問該怎么辦！

　　[譚權]：舊住宅區(qū)改造應在保障所有業(yè)主的合法權益的基礎上，進行和諧改造，申報主體、業(yè)主應共同維護好改造的正常秩序。據悉，南山區(qū)政府已成立南苑新村信訪工作小組，對改造問題進行協(xié)調處理。

　　Q：城市更新后，房產增值，更換新房產證需要不需要交房產增值稅？若需要交，那么房產增值稅應該由開發(fā)商支付還是由原業(yè)主支付？是不是應該寫入拆遷補償協(xié)議書？ ---(11：04)

　　[肖純]：《深圳市城市更新辦法實施細則》第67條規(guī)定，回遷房產的登記價格以搬遷補償安置協(xié)議約定的價格為準，未約定的由協(xié)議雙方協(xié)商并進行補充約定。

　　涉及房產增值的，應當按照有關稅務規(guī)定明確的納稅人和數額繳納增值稅。

　　Q：《細則》頒布前，開發(fā)商已經進駐小區(qū)開展舊改工作了，請問會怎么處理？

　　[譚權]： 對于《細則》頒布前已有市場主體進駐征集意愿的，由區(qū)政府在《細則》框架內根據自身職權進行處理，并做好宣傳工作。對于符合改造要求的，由區(qū)政府按照《細則》要求辦理，對于不符合的，建議各區(qū)進行清理。今后，嚴禁市場主體進駐舊住宅區(qū)征集意愿，對于企業(yè)申報計劃的，各區(qū)政府更新職能部門及我委軍不受理。產生糾紛，造成維穩(wěn)問題的，由轄區(qū)政府按有關程序進行清理。建議企業(yè)自行理順經濟關系后退出舊住宅區(qū)。

　　Q：1、更新單元范圍內散落幾塊國有未出讓用地，面積都大于3000平米，經騰挪置換后是否可保留3000平米用于基礎設施建設？

　　2、《實施細則》第十三條第一款第三項規(guī)定如何理解？什么是用地清退？如何清退？

　　3、拆遷范圍內的測繪是否均需測繪大隊、中隊測繪？謝謝！

　　[汪亮]：1、根據《實施細則》，因規(guī)劃統(tǒng)籌需劃入城市更新單元的邊角地、夾心地和插花地，總面積不能超過項目拆除范圍用地面積的10%且不超過3000平方米的部分，可以作為零星用地一并出讓給項目實施主體；超出部分應當結合城市更新單元規(guī)劃的編制進行用地騰挪或者置換，在城市更新單元規(guī)劃中對其規(guī)劃條件進行統(tǒng)籌研究。

　　2、該項規(guī)定是指被非法占用的已完成征轉及補償手續(xù)的國有未出讓用地和基本農田保護區(qū)用地不得劃入更新單元，但是如果是通過城市更新來實行用地清退的，可劃入單元范圍。清退可基本理解為自行拆除被非法占用土地上建筑物的行為。

　　3、拆除范圍內建筑物的測繪查丈工作，有相關資質的專業(yè)單位均可參與，謝謝。

　　Q：請羅湖區(qū)愛國路木頭龍更新單元進展如何？

　　[蔡耿生]：羅湖區(qū)愛國路木頭龍更新單元已納入全市2010年城市更新計劃，目前城市更新單元規(guī)劃已通過市規(guī)劃和國土資源委員會技術會議初審，并已進行了規(guī)劃公示，目前正在進行公示意見的處理和協(xié)調工作，尚未提交市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會審批。

　　Q：你好，一個城市更新單元內有工業(yè)用地，也有部分村股份公司無證工業(yè)廠房、宿舍等，請問具體胡地價標準如何確定？

　　[肖純]：《深圳市城市更新辦法》和《深圳市城市更新辦法實施細則》對城市更新的地價標準有明確規(guī)定。城市更新項目范圍內存在多種用地的，在地價測算時根據用地構成分類測算并計收總額。

　　Q：我是南苑新村的業(yè)主，積極支持舊改，但是有少部分業(yè)主經常上訪，進行不合理的訴求，嚴重影響到我們簽約業(yè)主對南苑新村舊改的積極性，請問這樣情況如何保證我們簽約業(yè)主的利益？對部分訴求謀取最大利益的業(yè)主如果處置？

　　[譚權]：南苑新村改造項目已納入2010年城市更新計劃，目前正在專項規(guī)劃申報階段。對于南苑新村改造中存在的信訪問題，南山區(qū)政府已成立工作小組進行研究協(xié)調。

　　Q：請問譚領導，水貝珠寶商圈中貝麗花園的舊城改造什么時候開始？現(xiàn)在整天有那么多房地產公司來家里要簽各種優(yōu)惠的合同？很煩腦

　　[譚權]：按照實施細則要求，舊住宅區(qū)改造今后均由區(qū)政府組織申報，城市更新主管部門不再受理開發(fā)企業(yè)作為申報主體的申報。業(yè)主應當了解政策、謹慎識別，增強自我保護意識，避免今后出現(xiàn)各類糾紛，損害自身利益。

　　Q：我房子是四類居住用地，在法定圖則里面屬于地塊現(xiàn)狀保留。請問，在城市更新拆遷重建范圍是不是不能列入范圍？

　　[蔡耿生]：對于法定圖則中現(xiàn)狀保留地塊能否納入城市更新拆除重建范圍的問題，應依據《深圳市城市更新辦法實施細則》第三十一條以及《深圳市城市更新計劃申報指引》等政策文件，綜合評判改造的緊迫度和可行性后予以科學確定。

　　Q：城市更新，房產登記價格增值，這增值稅應該由開發(fā)商繳納還是由原業(yè)主繳納？

　　[肖純]：納稅人的確定按照稅務部門有關規(guī)定辦理。

　　Q：您好，我公司是橫崗138項目改造單位，項目的專項規(guī)劃已經規(guī)土委審批完畢，由于拆遷問題(現(xiàn)仍有一釘子戶)，現(xiàn)我公司想分兩期實施開發(fā)，想問一下實施方案是由我公司報龍崗區(qū)舊改辦，再由舊改辦報市規(guī)土委；還是直接由龍崗區(qū)舊改辦報市規(guī)土委。

　　[蔡耿生]：橫崗138項目屬于寶安龍崗區(qū)70個舊改遺留項目，由區(qū)政府組織申報和組織實施。如對已批準的舊改專項規(guī)劃中確定的實施分期進行調整，應由開發(fā)主體先向龍崗區(qū)城市更新辦提出申請，經同意后由龍崗區(qū)城市更新辦向市規(guī)劃國土委提出申請。

　　Q：布心花園一、二、三區(qū)均有開發(fā)商進駐小區(qū)開展舊改工作，請問他們的行為是否符合細則要求？

　　[汪亮]：根據《實施細則》要求，未列入計劃的舊住宅區(qū)申報進行城市更新的，由區(qū)政府牽頭開展現(xiàn)狀調研、城市更新單元擬定、意愿征集、可行性分析等工作，并由區(qū)城市更新職能部門申報。不再由市場主體自發(fā)進行意愿征集和計劃申報。

　　謝謝。

　　Q：既然木頭龍城市更新單元已列入我市2010年城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃，而且開發(fā)商益田已經與很多業(yè)主簽訂了拆遷協(xié)議，那么，在政府出臺了新的城市更新改造政策的背景下，木頭龍的更新改造是否需要按照新政策要求，由政府重新組織意愿調查、可行性分析等程序？謝謝！

　　[蔡耿生]：木頭龍城市更新單元已列入我市2010年城市更新單元計劃第一批計劃，不需要按照2012年出臺《深圳市城市更新辦法實施細則》的規(guī)定由政府重新組織意愿調查。 -

　　Q：請問，如果城市更新沒有提前片求住戶意愿，開發(fā)商自己開始拆除，是合法的嗎？

　　[肖純]：進行城市更新計劃申請之前，應當按照計劃申報指引的要求，由申報主體征集擬拆除范圍內相關權利人的更新意愿。意愿比例達到一定要求后，方可進行申報。其中，舊住宅區(qū)類改造應當由區(qū)政府組織開展前期工作。

　　Q：市場評估價和市場銷售價區(qū)別在哪？

　　[肖純]：您所指的“市場評估價”應該是指地價測算過程中，對于某些類型的城市更新項目，按照評估的方式測算出基本反映其市場價值的地價。

　　您所指的“市場銷售價”應該是指項目建成后房產的銷售價格。

　　不知對您提出的概念理解是否正確。謝謝。

　　Q：銀湖三九片區(qū)更新計劃的申報人，在申報此項目前，從未與片區(qū)內的業(yè)主開會告知、征求意見，此后2年多的時間，也未與業(yè)主們溝通過，業(yè)主們始終不知情，直至4月2日媒體發(fā)布草案公告，才知道自己將被拆遷。要求市更新辦重新嚴格審核，聽取業(yè)主們的意見，嚴格按更新程序辦事，制止違規(guī)行為！

　　[譚權]：銀湖三九片區(qū)專項規(guī)劃正在公示中，業(yè)主可以在公示期內反映意見和建議，我們將及時研究處理。

　　Q：更新辦各位領導，你們好，在一個城市更新單元，規(guī)劃方向是居住，現(xiàn)60%用地是我公司的工業(yè)用地，其余40%是村股份公司的無產權證的工業(yè)廠房、宿舍等，請問如果我司是開發(fā)主體，具體的地價標準如何確定？盡量詳細一些吧，非常非常感謝！ ---(11：36)

　　[肖純]：工業(yè)區(qū)改造為居住功能的，地價計收標準詳見《深圳市城市更新辦法》第38條。

　　40%沒有產權證的建筑，如果也沒有其他合法的土地權屬證明，不能視為有合法手續(xù)的用地。在規(guī)劃和用地審批時，批準由實施主體進行開發(fā)建設的用地最終就不能超過60%（原有合法手續(xù)的用地），40%的這部分用地如果不能出讓，應當由實施主體完成拆遷并無償移交政府，相應地就不涉及地價問題。

　　Q：對于房地產開發(fā)商對舊改的業(yè)主，回遷的保障，請問相關部門如何考慮？

　　[肖純]：1、業(yè)主與開發(fā)單位簽訂的搬遷補償安置協(xié)議是具有法律效力的民事協(xié)議。如發(fā)生糾紛，可以按照協(xié)議約定的爭端解決方式訴諸仲裁、訴訟等。

　　業(yè)主在簽訂協(xié)議時，應當謹慎識別，重點關注協(xié)議的內容和生效時間、生效條件等。

　　2、政府對實施主體的監(jiān)管體現(xiàn)在：區(qū)政府城市更新主管部門在實施主體確認時，會與該實施主體簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，規(guī)定相關的責任義務和各區(qū)相應的監(jiān)管措施，如部分區(qū)要求設立資金監(jiān)管帳戶等。

　　該監(jiān)管協(xié)議的履行情況在項目后續(xù)的用地審批、規(guī)劃驗收、預售許可等階段都將由相應的部門予以核查。

　　Q：請問貝麗花園更新開發(fā)商的進駐，是不是國土部門委派的？

　　[譚權]：請參見剛才對水貝珠寶－貝麗花園的答復。

　　Q：地價中市場評估價與公開拍賣價相差多大？剛才秘書搞錯了。謝！

　　[肖純]：市場評估地價和公開出讓成交價之間的差距不是一個固定數值。

　　市場評估時應當盡量反映地塊的市場價值，按照相關評估技術路線進行。公開出讓成交價與參與競價人的報價有直接關系，不確定性較大。

　　Q：謝謝譚處長的及時回復，以后這類的房地產商的進駐，我們是不是只關注貴局的官方網站就可以了？

　　[譚權]：不客氣。關于舊居住區(qū)申報進行城市更新，由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調研、城市更新單元擬定、意愿征集、可行性分析等工作，并由區(qū)城市更新職能部門進行申報。在計劃列入時，我委將在門戶網站、《深圳特區(qū)報》和《深圳商報》及項目現(xiàn)場進行公示。同時，舊居住區(qū)更新原則上應以公開方式選擇市場主體。

　　謝謝。

　　[主持人]：由于時間關系，我們今天的在線咨詢交流活動到此結束。直播結束后我們將把本次的直播實錄公布在網站“公眾互動”下的“在線訪談”欄目中，以供大家查詢。感謝各位網友的積極參與，感謝廣大市民對“建立長效機制 規(guī)范提速城市更新——城市更新在線訪談活動”的關注和支持。謝謝各位嘉賓的參與。再見！