舊城改造是一項相當復(fù)雜的工程，涉及到方方面面的利益再安排，但其中蘊含著商機，作為特殊的投資模式，值得企業(yè)去挖掘。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳澤佳 隨著深圳城市更新計劃的一步一步實行，舊城中村的改造也成為深圳城市更新“四舊改造”的重中之重，各大開發(fā)商借此占領(lǐng)地盤、拓展市場，這未免不失為一個好機遇。

　　4月13日消息，位于深圳羅湖的四個張姓村(水貝、向西、湖貝和黃貝嶺)的改造項目，目前正在有條不紊地推進。

　　舊城改造進行

　　特區(qū)最為古老的城中村之一水貝村更新項目的改造主體近日也基本敲定。經(jīng)過嚴格的村民改造意愿表決等法定程序和多輪回合談判，最終由成功開發(fā)京基100并創(chuàng)造城市更新“蔡屋圍模式”的京基地產(chǎn)脫穎而出。

　　水貝舊村的現(xiàn)狀與其他城中村大體相同，村民居住的房屋樓齡都在20年以上、公共配套嚴重不足，生活與治安環(huán)境較差，與珠寶產(chǎn)業(yè)園的配套要求相去甚遠，絕大多數(shù)村民都有強烈的改造意愿。

　　據(jù)介紹，羅湖區(qū)水貝村城市更新未來改造方向為商業(yè)與住宅，并為水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地提供產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。

　　截至目前，水貝村城市更新的相關(guān)材料經(jīng)初審后，已遞交市更新辦進一步審批，近期正進行公示。

　　就此，京基地產(chǎn)品牌營銷中心副總經(jīng)理熊家濤對觀點新媒體表示，現(xiàn)已和水貝村達成初步協(xié)議，不過目前具體規(guī)劃方案還在商討中。

　　關(guān)于商業(yè)住宅比例方面，熊家濤稱，具體比例還不確定，不過住宅會多一些，另外商業(yè)方面會承接水貝本身的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，讓水貝的珠寶產(chǎn)業(yè)能夠更好地發(fā)展。

　　而湖貝村，早在2010年，羅湖區(qū)政府與華潤置地簽訂合作框架協(xié)議，由華潤入主湖貝片區(qū)改造。

　　目前羅湖區(qū)已完成改造范圍內(nèi)區(qū)屬物業(yè)查丈，正在協(xié)調(diào)區(qū)屬物業(yè)拆遷補償工作，羅湖區(qū)政府還在協(xié)調(diào)盡快將湖貝片區(qū)納入城市更新重點研究片區(qū)。

　　另外，黃貝嶺村改造在沉寂了一年多之后，于2011年3月初，深業(yè)集團在香港完成黃貝嶺舊村改造項目暨項目公司的股權(quán)收購，目前拆遷工作已經(jīng)啟動。

　　據(jù)觀點新媒體在四個城中村了解，目前除了黃貝嶺項目的拆遷工作正在進行，其他三個卻沒有什么動靜，只是稱在規(guī)劃中。

　　對于城中村改造，不同人有不同的看法。一在湖貝村居住多年的保安大叔表示，現(xiàn)在村里確實有跟開發(fā)商在談改造事情，不過具體情況并不了解，這是政府的事情。不過，什么時候才可以開始改造覺得有點遙遙無期。

　　而水貝村里的一小業(yè)主卻表示，這是一件很好的事情，水貝現(xiàn)在商業(yè)配套還很不成熟，如果有開發(fā)商的介入使得商業(yè)發(fā)展得更好，那就更加有利于推動水貝村珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　“跑馬圈地”增多

　　舊城改造是一項相當復(fù)雜的工程，涉及到方方面面的利益再安排，但業(yè)內(nèi)專家認為，舊城改造中蘊含著商機，作為特殊的投資模式，值得企業(yè)去挖掘。

　　不止華潤、深業(yè)、京基積極參與舊改運動，隨著越來越多的項目納入規(guī)劃，介入的房地產(chǎn)商也越來越多，如金地、佳兆業(yè)、中航、百仕達、綠景等開發(fā)商，紛紛也在城中村“跑馬圈地”。

　　深圳業(yè)內(nèi)人士表示，舊改項目通常會得到政府大力支持，市場風(fēng)險小而投資回報有保障。另外，政府對開發(fā)商利益的尊重、政府與企業(yè)的相互信任和相互協(xié)作，亦是舊改項目成功的基礎(chǔ)因素。

　　城中村、舊工業(yè)區(qū)等地塊，是深圳關(guān)內(nèi)最后可供利用的土地，房產(chǎn)商們“跑馬圈地”的大陣勢已經(jīng)形成。由于歷史原因和城市規(guī)劃設(shè)計滯后，以及國內(nèi)城市化進程的加速發(fā)展，使得舊城改造成為政府工作的當務(wù)之急。

　　該人士續(xù)稱，土地資源管理部門亦認識到，政府要提升土地資產(chǎn)的價值，必須著眼于存量土地的整理和盤活，其重點應(yīng)立足于中心城市的土地整理，立足于舊城改造，立足于城鄉(xiāng)結(jié)合部的整治。

　　公開資料顯示，深圳市需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。

　　“這是房產(chǎn)商們可供分享的最后一塊蛋糕。”上述人士如此評價，當然，這個過程會被拉長至幾十年，也許更久，屆時，就像6年前深圳消滅了農(nóng)村一樣，深圳或許將再無城中村。

　　資深地產(chǎn)評論人賀承軍卻曾表示，城市更新是否真是一塊蛋糕，現(xiàn)在說不準。當前的政策還在磨合當中，現(xiàn)在介入是否合適，介入之后能否拿到手，此后的拆遷、報建等不可控因素還很多，時間成本有多大、利潤有多高，一切都還沒定論。

　　他續(xù)稱，只是對房企而言，他們需要需要拿地。而一線城市的地很少，城市更新、舊改項目會是一個重要選擇。

　　事實上，今年以來深圳土地市場幾乎還沒有推過土地，土地供應(yīng)幾乎為零。目前市內(nèi)幾乎是沒有可用土地，開發(fā)商要想獲得土地，只有通過舊改來獲取，彌補深圳土地儲備偏少的缺陷，無疑是個好辦法。