過去華僑城在商業(yè)地產經(jīng)營方面沒有具體的分類、存在欠缺，需要一個發(fā)展商業(yè)地產的專屬平臺。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 李瓊皙 作為華僑城在香港的上市平臺，華僑城亞洲今年初以22.3億元注資上海蘇河灣項目后，引起了各方注意，而蘇河灣項目的進展情況和入市時間，也成為外界關注的焦點。

　　4月11日，華僑城亞洲在香港舉行了2011年度股東周年大會記者會，其主席王曉雯表示，上海蘇河灣項目將于今年第四季開始首期銷售，主要出售服務式公寓，并預期該項目的發(fā)展會持續(xù)到2016年。

　　而對于外界關心的入市價格，王曉雯稱，價格方面會以更積極，但是又順應市場的態(tài)度來定價，因此對第四季度的銷售有信心。

　　華僑城亞洲行政總裁謝梅也表示，今年樓市宏觀調控從緊，市場短期波動難免，不過由于蘇河灣項目地段較好，首期推出的產品又不是純住宅，所以定價將充份考慮市場情況，華僑城也有自己的定價優(yōu)勢和合理性。

　　地王蹉跎

　　2010年2月11日，經(jīng)過百輪競價，華僑城最終以70.2億元奪得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊（蘇河灣）地塊，溢價率49%，創(chuàng)造了當時的全國單價地王。

　　雖然華僑城亞洲對蘇河灣項目的前景充滿信心，但以該項目本身的實際情況而言，或許并沒有想象中那樣樂觀。

　　單就樓面地價而言，蘇河灣項目就高達5.28萬元/平方米，而這肯定會給正式定價造成極大壓力，而資金也是制約蘇河灣項目進展的一大因素。

　　2011年3月，華僑城曾計劃向母公司華僑城集團申請委托借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血，隨后更有華僑城欲出售蘇河灣項目以換取資金的消息傳出。

　　而華僑城亞洲注資蘇河灣項目，當時在外界看來，最大的好處就是可以利用這一香港上市平臺，為項目后續(xù)的開發(fā)融資創(chuàng)造基礎。

　　這一點，在今年3月份也得到了華僑城亞洲大股東的認可。

　　“受調控影響，目前國內的融資環(huán)境不好，融資功能也受到了限制，選擇華僑城亞洲注資蘇河灣項目，是希望能建立與香港投資者的關系，打開香港融資平臺。同時，我們也希望能夠在這個項目上面理順公司的整個關系，建立一個新的融資渠道?！比A僑城總裁劉平春曾如是表示。

　　在工程進展方面，蘇河灣項目也頗為不順，2011年年底更是傳出更改規(guī)劃和違規(guī)開工的消息。

　　此外，上海目前豪宅市場的表現(xiàn)也不容樂觀，多個項目出現(xiàn)了大幅降價銷售的情況。

　　據(jù)悉，招商地產位于上海的佘山瓏原項目，自2011年6月份拿到125套別墅的銷許證后，由于定價在4.8-5.2萬元/平方米，一套未成交。因此，該項目在今年3月份推出了均價3萬/平方米的特價房，這樣的優(yōu)惠相當于打了六折。

　　而新鴻基地產位于上海的頂級豪宅項目濱江凱旋門，日前也傳出將以15萬元/平米的均價進行銷售，這個價格比之前最高預期30萬元/平米的售價相比，降幅已達5成。

　　上海業(yè)內人士皆認為，這都是要在調控之下進行銷售的無奈之舉。

　　另外，中海于2009年獲得的長風項目近期也傳出了即將入市的消息，而這已是該項目第四次推遲入市。

　　有分析就指，定價已經(jīng)成為中海長風項目入市、銷售最為關鍵的因素，如果高價入市，銷售可能不會太好，反之低價入市，則會壓低項目的利潤空間，同時也對豪宅定位有所影響。

　　對于蘇河灣項目，同樣有分析認為，定價將成為該項目入市后成功與否的關鍵，因為今年樓市整體環(huán)境還是趨緊，豪宅市場更是如此。雖然第四季度的具體情況目前尚不得而知，但預計也不會有多大好轉，蘇河灣與長風項目將要面臨的問題大致相似。

　　商業(yè)平臺

　　“今后會將華僑城亞洲打造成以發(fā)展商業(yè)地產為主的平臺，上海蘇河灣項目的商業(yè)部分將由其經(jīng)營，同時，不排除今后繼續(xù)向其注入優(yōu)質的商業(yè)地產項目?！?/p>

　　對于華僑城亞洲的定位，華僑城總裁劉平春在3月份的公司年報投資者見面會上如是表述，而這也是華僑城方面首次明確向外界公布華僑城亞洲的定位。

　　劉平春當時還提到，之所以選擇華僑城亞洲為公司的商業(yè)地產平臺，一是由于其在香港上市的因素，希望以此建立與香港投資者的關系，打開香港融資平臺。

　　另一方面，是因為過去華僑城在商業(yè)地產經(jīng)營方面沒有具體的分類、存在欠缺，需要一個發(fā)展商業(yè)地產的專屬平臺。

　　劉平春續(xù)稱：“目前華僑城亞洲正在經(jīng)營的成都項目，以及即將經(jīng)營的蘇河灣項目都有大量商業(yè)項目，我們希望能夠先做一個嘗試，這是支持華僑城亞洲的初衷?！?/p>

　　至于今后是否會繼續(xù)增加一些商業(yè)項目，華僑城亞洲主席王曉雯表示，以后會逐年按照自己的發(fā)展節(jié)奏，認真篩選良好的項目，繼續(xù)注入到公司。

　　“我們會以最好的狀態(tài)向大股東、向母公司爭取資源，也會以各種靈活的方式向市場直接拿取項目資源，收購項目資源，且均處于經(jīng)濟發(fā)達的城市?！睂τ讷@取項目的方式和區(qū)位，王曉雯如是稱。

　　在商業(yè)物業(yè)的租售比列方面，王曉雯稱：“在最近兩三年可能會三七開，把七成賣掉，將來可能是四六回轉，留更多的物業(yè)在手里去收現(xiàn)金。”

　　王曉雯還提到，今年公司也有機會融資，以應付可能作出的收購，方法包括銀行借貸、發(fā)債、股市融資等。

　　其進一步透露，目前華僑城亞洲的大股東已經(jīng)明確向其借款9億元，在此之后，公司的資產負債率在30%左右。

　　另外，在此次股東周年會上，華僑城亞洲也在公司人事方面作了調整。

　　其新任命的執(zhí)行董事兼副總裁楊杰，將負責今后華僑城亞洲綜合項目業(yè)務的開發(fā)，具體到各商業(yè)項目也將由其負責。

　　楊杰就表示，其今后將協(xié)助公司新項目的拓展和發(fā)展，以商業(yè)地產為主，住宅市場為輔；同時也會加強公司整個房地產團隊的管理。