朱中一：各位嘉賓大家上午好！很高興來青島參加2012年城市觀點論壇青島行。

　　溫家寶總理在兩會前對房產(chǎn)有一番講話，在新聞發(fā)布會上又有一番講話，應該說他的講話是深思熟慮的。總理對房地產(chǎn)行業(yè)做了基本的規(guī)劃，我們基本上怎么認真學習、貫徹和領會講話精神。因為總理的報告是兩會，全國人大全體通過的，所以我想我們怎樣從經(jīng)濟的層面理解好、貫徹好。有一些問題，確實在實施當中有理解和消化的問題。

　　我想總理在兩會上的講話包括新聞發(fā)布會的講話，我覺得今年的房地產(chǎn)走勢有兩個問題很清晰，總理的政府工作報告和新聞發(fā)布會上，講的問題有七點基本工作：

　　第一，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)宏觀調控，嚴格執(zhí)行并逐步完善投資投機性需求的政策措施，進一步鞏固調控使房價理性回歸。

　　第二，繼續(xù)推進保障房安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成500萬套、新開工700萬套以上，保障性住房建設、分配等管理制度。這里的工作，又有四項工作：一是怎么樣確保土地的落實問題，因為今年的量表面上看700萬的開工量少了，實際加上歷年來的項，今年在建的項有1800萬套，資金和土地的落實量很大。二是嚴把工程驗收關，確保工程質量。三是完善分配制度，加快管理政策。四是逐步完善保障性住房的政策。

　　到具體的地方來說，是很難把握的問題，什么很難把握呢？不少地方的存量房的壓力很大。存量房壓力很大的情況下，怎么樣保證供給，確實是難題。加上現(xiàn)在企業(yè)由于存量比較大，現(xiàn)在的政策在開工、竣工方面，有的在調整。所以這個工作的落實很難，梳理也很難。

　　第四，加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)建設。這個作為住建部做的，要今年上半年，進行住房信息的聯(lián)網(wǎng)，而且要求各個省市聯(lián)網(wǎng)。如果信息聯(lián)網(wǎng)以后，能夠解決怎樣解決老百姓住房的問題。

　　第五，改革房地產(chǎn)稅收制度。大家最關心的就是怎么樣普及重慶、上海房地產(chǎn)在一些縣級城市怎么推廣，這有一些難度。在我們協(xié)會來講，一直建議要讓老百姓把多余的房子推向二手房市場和租賃市場，而主要目的是增加地方稅收。

　　第六，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這一句話是總理政府報告的最后一句話，我自己理解，也可以作為咱們長期的發(fā)展目標。要實現(xiàn)這個長期目標，實際也包含三方面的工作：一是怎么樣建立完善符合我們國情的住房政策與制度。二是研究制定促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康長遠發(fā)展的長期制度問題。三是加快房地產(chǎn)市場的發(fā)展，還是要綜合發(fā)揮市場配置資源的積極作用，同時還要發(fā)揮好政府調控的作用。處理好市場和政府調控的關系問題。

　　第七，家寶總理在召開新聞發(fā)布會的時候，也說得很清楚，對房地產(chǎn)市場發(fā)展他認為是好的，因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化在發(fā)展。在他的報告里講，是很重要的事情。對家寶總理的政府工作報告和記者招待會上的講話，以及今年1月份的時候，在總理辦公會上的講話，他提到住房調控有兩個目標，一個是促進房價的合理回歸，一個是促進長期制度?？偟膩碚f，方向已經(jīng)描繪的很清楚，關鍵是大家怎么樣學習、領會和貫徹。

　　我自己感覺到，當前要學習貫徹好總理的講話，我們有三個問題，可能是大家議論比較多的。我自己也在琢磨這些問題。

　　第一，政策不動搖、不放松。第一個問題就是目前的房價還比較高。

　　第二，調控的方向是正確的，為什么？第一是為了抑制投機，這肯定是正確的，因為我們蓋房子，主要解決老百姓住的問題，而不是炒的問題。第二，包括限購的政策，我們認認真真學習限購政策，我們覺得在當前也是比較好的一種政策。因為在房價過高、上漲過快的地區(qū)，一定是限購的。而且限購并不是有了房子不能買，你有了一套房子的還可以買，但是有了兩套房子的，你暫時不要買。他沒有排斥你改善型的需求。第三，限購是和地方人口、環(huán)境資源相適應的，像北京、上海，不可能都到北京去買房，因為資源不能接受。所以方向是正確的，所以是不動搖的。為什么不放松？因為會造成混亂，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　將來怎么做？我們客觀的說，如果我們有了中長期制度的政策，我們會用新進的政策來取代。目前社會上也好，我們業(yè)界也好，包括學術界也好，也有對房地產(chǎn)與經(jīng)濟之間的議論，就是房地產(chǎn)長期這樣下去，對經(jīng)濟有沒有影響。包括地方的財政、稅收有沒有影響。我們客觀來講，沒有影響是假的，但是關鍵這種影響是利大于弊還是弊大于利？

　　我想是利大于弊。為什么？第一，現(xiàn)在大量的保障房工程，一定程度上，今年新開工700萬套，加上新建的一共1800萬套，很大程度上會成為房價下降的壓力。第二，房地產(chǎn)調控，我們抑制的是投機投資性的，我們擠掉的是泡沫。而擠掉這個泡沫，從長遠來說是有利于實體經(jīng)濟的發(fā)展。第三，一個很重要，我們國家為了促進經(jīng)濟的轉型，為了促進經(jīng)濟效益和老百姓實際的收益率的提高，主動把今年GDP的增長放到7.5%。另一方面考慮是外貿(mào)，還有我自己也感覺到，我看到學術界的討論，也看到房地產(chǎn)的下降。即使下降到7.5%，對經(jīng)濟基本面不會帶來太大的影響。所以這一點大家一定要考慮的。

　　我剛才講這是從中央政府層面考慮的。作為地方政府，可能實際問題更多一點。因為地方政府既要承擔房地產(chǎn)市場的責任，要承擔落實保障性住房的責任，還要承擔經(jīng)濟平衡發(fā)展的責任。我想地方政府是有智慧處理好這方面的關系。我自己覺得，在房地產(chǎn)這個問題上，一定在中央政府統(tǒng)一政策指導下，讓地方政府做一定的支撐，我相信地方政府有這一方面的智慧。

　　第二，政策的不放松、不動搖，是不是說明政策一點不能動？這也不是的。因為去年第四季度到今年的一季度，我們已經(jīng)看得很清楚了。有些城市微調，是較輕的，涉及到限購問題，有些涉及到減少稅收的問題。比如說普通住房的價格標準，因為是前幾年制定的，這幾年確實變化很大，肯定要調整。另外，住房公積金購買的問題，在這些問題放寬的，或者微調的，實際上今年政府是支持的，甚至是認可的，政策實際上也是在微調的。這是第二條，政府的不放松、不動搖，實際上地也在進行微調。

　　第三，剛才盧鏗董事長也講了，就是房價的回歸問題，這個問題可能有些難。但是我們應該從正面理解，現(xiàn)在房價確實比較高的，包括青島這幾年的房價漲了多少。2008年以前房價四五千塊錢，現(xiàn)在一兩萬塊錢。我自己的觀點，包括我跟咱們的經(jīng)濟學家陳淮主任講，我自己一個觀點，第一，房價的分配規(guī)律，要因地制宜的。房價漲得很快，房價就是要擠泡沫，就是要合理回歸，這是第一個觀點。第二個觀點，根據(jù)房價穩(wěn)定的需求，為了防止房價漲價的蔓延，這個不能蔓延。第三個問題，像一些中小城市，中西部城市，房價確實比較低?，F(xiàn)在大型的、全國性的企業(yè)進去了，質量提高了，成本上升了，確實有合理房價上漲因素的，我認為這是合理的。家寶總理也講到了，成本上去的這種房價的上漲我認為是可以的。但是最好控制在房價上漲和地方政府制定的房地產(chǎn)調控目標一致，或者要與老百姓的收入基本適應，或者低于老百姓的收入，我想采取這種辦法，是不是就可以認可了。當然，確實有難題?，F(xiàn)在如果根據(jù)房價收入比，北京、上海的房價可能在五千以內是合理的，我說現(xiàn)在供應商品房都是前兩年拿的土地，可能地面價格就超過這個價。我昨天來青島已經(jīng)很晚了，我了解了一些樓盤。當時樓盤地面價格很高的，所以房價的合理回歸，怎么樣跟地價的合理回歸相一致，怎么樣跟老百姓的收入相一致，我認為還有一個過程。這是我對大家當前關心的幾個問題的一些看法。

　　上面是圍繞房地產(chǎn)的，就房地產(chǎn)行業(yè)的走向，還有一個問題，包括怎樣引導房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的問題，一會兒還有一個論壇，我不講了。還有，現(xiàn)在已經(jīng)進入老齡化社會，如何以機構養(yǎng)老為支撐的，養(yǎng)老服務體系，是我們大家共同的責任。家家都有老人，人人都要老，而且我們國家的老齡化形勢很嚴峻。包括商業(yè)地產(chǎn)，我們不要盲目進入。

　　第一個觀點，希望大家一定要跳出行業(yè)看行業(yè)，所以我們自己一定不能老是自己在自己圈子里研究這個問題、那個問題，發(fā)這個牢騷、那個牢騷。在思維上一定要跳出行業(yè)看行業(yè)。而且我們平常的標準，一定不能按前兩年房地產(chǎn)快速發(fā)展、獲得暴利的情況看。因為暴利不可能了。所以評判的標準一定要做好。

　　第二，前兩年市場不正常，這兩年修改新的規(guī)則，而逐步修訂新的規(guī)則是朝著正常房地產(chǎn)行業(yè)的方向走的，所以我們要主動適應這個規(guī)則，不要老是爭論。

　　第三，我們的企業(yè)在順應政策的前提下，一定要做好區(qū)域的定位和產(chǎn)品定位，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。某企業(yè)2011年的時候，500強排到400名，今年進入17名，為什么進入17名？因為在理念上堅持薄利多銷?，F(xiàn)在二三線城市都進入了。它堅持薄利多銷，所以得到很快的發(fā)展。

　　第四，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結束了，所以我們一定要考慮到以合理價格促銷。否則的話，可能很難受。

　　最后，我用一句話結束，咱們的老人家毛主席說的，風物長宜放眼量。所以我們要尋找我們的發(fā)展之路，穩(wěn)步健康發(fā)展。謝謝大家。