和此前曾經(jīng)預(yù)期會(huì)高達(dá)30萬元的單價(jià)不同，濱江凱旋門首批推出的均價(jià)約為15萬元/平米左右，尚不及旁邊的中國(guó)第一豪宅湯臣一品。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 等待了差不多七年的時(shí)間，新鴻基在上海花重金打造的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目濱江凱旋門終于將揭開面紗入市銷售了。

　　不過，和此前曾經(jīng)預(yù)期會(huì)高達(dá)30萬元的單價(jià)不同，濱江凱旋門首批推出的均價(jià)約為15萬元/平米左右，尚不及旁邊的中國(guó)第一豪宅湯臣一品。

　　案名與定價(jià) 最高26.4萬的豪宅

　　3月20日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，新鴻基位于陸家嘴濱江板塊的豪宅項(xiàng)目即將于3月23日開盤。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，濱江凱旋門此次計(jì)劃推出房源195套，總計(jì)住宅面積為47888.63平方米，網(wǎng)上報(bào)價(jià)為9.31萬-26.4萬/平方米，報(bào)價(jià)浮動(dòng)幅度為-20%。

　　新鴻基相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，濱江凱旋門此次入市價(jià)格合理，開盤均價(jià)為16萬元/平方米，單價(jià)超過20萬元的是位于頂層特色單元，房源很少。

　　據(jù)上述新鴻基人士介紹，濱江凱旋門項(xiàng)目計(jì)劃分三期推出，第一期提供約200個(gè)單位，單位面積在140-350平方米，房型從兩房至四房不等，均價(jià)在16萬元/平方米。

　　新鴻基方面稱，濱江凱旋門將由頂尖物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，該團(tuán)隊(duì)曾管理香港天璽私人會(huì)所、倚巒及國(guó)際金融中心等頂級(jí)物業(yè)。據(jù)悉，濱江凱旋門的會(huì)所占地逾6000平方米，備有室內(nèi)恒溫游泳池及高級(jí)宴會(huì)廳等頂級(jí)設(shè)施。

　　不過，仔細(xì)研究在上海政府網(wǎng)站上呈現(xiàn)的資料，可以發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目與此前對(duì)外的資訊還是略有不同。

　　其中一個(gè)是，在網(wǎng)站上該項(xiàng)目的案名叫“凱旋濱江園”。對(duì)此新鴻基工作人員對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，這是因?yàn)樵跇潜P名稱登記注冊(cè)是時(shí)候，是不可以使用包含“凱旋門”這樣知名景點(diǎn)名詞的，所以在政府方面的備案名稱只能有所調(diào)整。

　　該人士表示，項(xiàng)目對(duì)外的推廣名稱還是會(huì)沿用“濱江凱旋門”。

　　另一個(gè)不同的是，雖然此前外界時(shí)有傳言稱該項(xiàng)目的定價(jià)將達(dá)30萬元/平米，但從昨日公布的登記價(jià)格來看，最高定價(jià)為26.4萬元，并未超過之前預(yù)期。

　　更重要的是，該項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間很廣，雖最高價(jià)格去到了26萬元，但最低價(jià)格也僅為9.31萬元，而正式推出之時(shí)，均價(jià)只為15萬元-16萬元，比旁邊的“湯臣一品”現(xiàn)行價(jià)略低。

　　規(guī)劃與宏調(diào) 濱江凱旋門七載完工

　　即使與之前外界的各種流傳信息略有不同，但不管怎樣，這個(gè)傾注了新鴻基頗多心血與資金的項(xiàng)目終于即將開始第一期銷售了。

　　作為香港著名地產(chǎn)開發(fā)商新鴻基在上海開發(fā)的唯一的純住宅項(xiàng)目，位于小陸家嘴濱江地段的的“濱江凱旋門”樓盤一直備受媒體和市場(chǎng)相關(guān)人士的關(guān)注。

　　2005年6月，新鴻基地產(chǎn)以31.85億元的價(jià)格，摘得位于浦東小陸家嘴張楊路以南、浦明路以西、濱江公園以東的“濰坊新村地塊”，成交樓面地價(jià)達(dá)20178元/平方米，這一成交價(jià)創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)滬上單宗地塊交易的最高總價(jià)。

　　但在拿到地塊后，因?yàn)橐?guī)劃等問題，導(dǎo)致新鴻基不得不在拿地4年后才開工。新鴻基方面稱，2005年該公司獲得濰坊新村地塊后，將設(shè)計(jì)完成的規(guī)劃上報(bào)到規(guī)劃部門。但在規(guī)劃公示期間，引起了附近其他小區(qū)業(yè)主的反對(duì)。在較長(zhǎng)時(shí)間的交涉之后，規(guī)劃部門決定尊重附近居民的意見，對(duì)濰坊新村地塊原有的出讓條件作出了修改。

　　2008年12月31日，新鴻基方面多次修改后的規(guī)劃方案通過了有關(guān)部門的審批。2009年5月12日，新鴻基拿到了該地塊的開工許可證。2009年6月1日，濱江凱旋門項(xiàng)目正式開工。

　　2009年，該項(xiàng)目正式動(dòng)工前夕，新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事雷霆稱項(xiàng)目中有近十棟臨江頂級(jí)別墅將在2011年開售，“單棟銷售目標(biāo)將在1億元之上”。

　　在已經(jīng)開工了兩年后，2011年該項(xiàng)目即將入市的前夕，濱江凱旋門定價(jià)也成為業(yè)內(nèi)最關(guān)心的話題。按照彼時(shí)媒體的報(bào)道，大部分上海業(yè)內(nèi)人士最高預(yù)期價(jià)格將達(dá)到30萬/平米，而這個(gè)價(jià)格也會(huì)力壓此前的中國(guó)第一豪宅湯臣一品的售價(jià)，刷新中國(guó)房地產(chǎn)單價(jià)的記錄。

　　但與此同時(shí)，上海業(yè)內(nèi)亦傳出，濱江凱旋門的預(yù)售證申請(qǐng)并不十分順利。濱江凱旋門于2011年下半年結(jié)構(gòu)封頂，按照相關(guān)規(guī)定可以申請(qǐng)預(yù)售證，而那時(shí)也恰好遇到了市場(chǎng)調(diào)控期，相關(guān)部門對(duì)于高端房源定價(jià)和入市顯得十分謹(jǐn)慎，導(dǎo)致雙方在定價(jià)上面有較多溝通。

　　不過，新鴻基工作人員在本次接受觀點(diǎn)新媒體訪問時(shí)表示，從去年年底封頂之后開始申請(qǐng)預(yù)售證到今年3月底就能入市銷售，足以證明政府認(rèn)可其報(bào)出來的價(jià)格是合理的。

　　對(duì)于這樣的說法，上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示認(rèn)同，他稱既然政府可以認(rèn)同旁邊的湯臣一品能賣到17萬以上，那么也就沒理由不讓報(bào)出均價(jià)比其略低的濱江凱旋門入市銷售。

　　而有上海業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，濱江凱旋門的策略是常見的“低開高走”的開盤方式。先推價(jià)格較低，位置較遠(yuǎn)的房源吸引客戶入市，未來再推出靠江更進(jìn)的房源，拉高價(jià)格。因此，不排除未來濱江凱旋門價(jià)格進(jìn)一步走高，超過湯臣一品的可能。

　　華南與華東 新鴻基再現(xiàn)內(nèi)地沖動(dòng)

　　看起來，即使近期上海部分豪宅出現(xiàn)了降價(jià)以刺激銷售的舉動(dòng)，也絲毫未影響新鴻基對(duì)濱江凱旋門的入市信心。

　　其實(shí)，新鴻基表現(xiàn)出頗具信心的還不止上海，遠(yuǎn)在千里之遙的華南，新鴻基打造的萬人大盤御華園也剛剛推出首期單位，當(dāng)天即形成熱銷。

　　3月16日，新鴻基位于花都的項(xiàng)目御華園正式開盤，共推出289套毛坯清水房單位，戶型包括80-153平單位以及250平米的復(fù)式，均價(jià)7200元/平左右，復(fù)式單位則約12000元/平。據(jù)公司方面透露，開盤當(dāng)天賣出八成，逆市暢銷。

　　而當(dāng)日出現(xiàn)在開盤現(xiàn)場(chǎng)的新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事周國(guó)賢則表示，全因主打剛需買家，抓住了廣州的市場(chǎng)需求。

　　據(jù)御華園項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目成交的客戶中，有6成是花都本地人，2成是廣州人，剩余2成則是外地人。

　　顯然，御華園主打的仍是“剛性需求”，這與上海濱江凱旋門的“投資性需求”截然不同。

　　據(jù)鄧維聰此前透露，濱江凱旋門已經(jīng)積累了包括從香港過來的“粉絲”、金融界人士等一批客戶，做好了長(zhǎng)期“抗戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。

　　上海業(yè)內(nèi)也表示，新鴻基在富豪特別是海外富豪中認(rèn)可度極高，該公司開發(fā)的項(xiàng)目有相當(dāng)比例的客戶群，是跟隨著新鴻基投資的。從這點(diǎn)而言，濱江凱旋門入市后的銷售不會(huì)因市場(chǎng)調(diào)控，而顯得過于冷淡。

　　此外，據(jù)周國(guó)賢介紹，新鴻基在華南除了御華園之外，玖瓏湖等其余項(xiàng)目也相繼會(huì)在今年加推銷售。

　　再加上上海的濱江凱旋門、IFC和ICC，新鴻基今年在華南、華東兩地似乎呈現(xiàn)了逆勢(shì)抄底，大干一場(chǎng)的架勢(shì)。

　　對(duì)于在內(nèi)地一線城市的“沖動(dòng)”，周國(guó)賢也坦率表示新鴻基將繼續(xù)關(guān)注一線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　其稱，內(nèi)地二三線甚至更多城市確實(shí)有很大發(fā)展空間，發(fā)展速度也很快，但由于資源分配問題，目前新鴻基仍會(huì)首選一線城市發(fā)展。

　　不過，即使是一線城市，新鴻基的布局也頗為有趣，至少截至目前，新鴻基在京滬廣都有項(xiàng)目，唯有深圳從未進(jìn)入。

　　對(duì)此，周國(guó)賢表示新鴻基進(jìn)駐的城市，本地的經(jīng)濟(jì)特性都很強(qiáng)，公司也很重視每個(gè)地方的文化，而這些恰恰是深圳欠缺的，尤其是眾多的外來人口很難歸結(jié)出特性來。

　　“可能一方面深圳全是外來人口，沒有統(tǒng)一的消費(fèi)特征；另一方面人們都是在打拼工作，對(duì)城市的歸屬感不強(qiáng)，有了錢都回家投資，這對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)影響不好”，不過周國(guó)賢也表示，在資金和消費(fèi)能力上其一點(diǎn)兒也不懷疑深圳市場(chǎng)。

　　而在產(chǎn)品類型選擇方面，周國(guó)賢表示在內(nèi)地會(huì)先考慮住宅，然后再考慮商業(yè)。其稱主要是因?yàn)?ldquo;住宅地靈活，選擇商業(yè)地要求更高，需要更謹(jǐn)慎”。

　　同時(shí)，上述人士也指出，新鴻基在內(nèi)地發(fā)展的最終目標(biāo)，還是希望能和香港一樣，達(dá)到住宅與商業(yè)的比例為五五對(duì)半。