目前來(lái)看，萬(wàn)通轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式這一提法在輿論上的影響力比較大，但是對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的影響就稍顯微弱了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 李雯露 3月10日，萬(wàn)通地產(chǎn)公布2011年年度報(bào)告，去年全年合共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入48.18億元，同比增長(zhǎng)35.03%。其中，北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.35億元，天津地區(qū)營(yíng)業(yè)收入33.49億元，分別比上年增加37%以及57%。

　　雖然與去年同期相比，營(yíng)收有所上升，但其凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)較大幅度下滑。

　　數(shù)據(jù)披露，截止2011年年底，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.11億元，較上年同期的4.14億減少24.70%，每股收益同步下滑，至0.256元。

　　萬(wàn)通解釋稱(chēng)，因去年年末再發(fā)生處置子公司的交易，造成投資收益大幅減少，投資虧損為3483.07萬(wàn)元，上年同期投資收益為1.3億元，同比減少127%。

　　“凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)主要源于非經(jīng)常性損益?！蔽髂献C券股份有限公司研究員肖劍表示：“若扣除非經(jīng)常性損益后，該公司凈利潤(rùn)增速為57.73%?！?/p>

　　“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目

　　一直追求“馮氏三模式”之最高境界的萬(wàn)通始終將“導(dǎo)演+制片”模式(亦“輕資產(chǎn)”模式)視為轉(zhuǎn)型的終極目標(biāo)。

　　按照馮侖的說(shuō)法，所謂“導(dǎo)演+制片”模式，即由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)收入的多元化，而這種模式需要相應(yīng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品支持。

　　通過(guò)在財(cái)務(wù)、融資上引入實(shí)力強(qiáng)的品牌合作伙伴，為優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)，提供穩(wěn)定的財(cái)務(wù)支持。從長(zhǎng)期看，所有的參與者又都將從該物業(yè)的增值中獲益。

　　日前，萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立在接受媒體采訪時(shí)曾表示，美國(guó)模式指引、轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式使得公司在面對(duì)形勢(shì)嚴(yán)峻的樓市之時(shí)能夠依舊從容。

　　他指出，“萬(wàn)通臺(tái)北2011”項(xiàng)目是萬(wàn)通地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式在住宅領(lǐng)域和國(guó)際化拓展方面的有效嘗試。

　　資料顯示，“萬(wàn)通臺(tái)北2011”位于臺(tái)北陽(yáng)明山，占地約3萬(wàn)平米。去年7月，該項(xiàng)目進(jìn)行全球發(fā)售。經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的銷(xiāo)售，項(xiàng)目意向成交達(dá)到三成。不過(guò)，臺(tái)灣房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，這個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不十分理想。

　　“由于項(xiàng)目?jī)H面向‘大陸高端投資者’銷(xiāo)售，項(xiàng)目在臺(tái)灣本地關(guān)注度并不高。”上述人士如是介紹。

　　對(duì)于萬(wàn)通“輕資產(chǎn)”模式，西南證券股份有限公司研究員肖劍認(rèn)為，目前來(lái)看，這一提法在輿論上的影響力比較大，但是對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的影響力就稍顯微弱?！捌鋵?shí)，更多的是一種概念性質(zhì)，理念比較先進(jìn)，但是實(shí)質(zhì)的效果還是需要很長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)。”

　　萬(wàn)通地產(chǎn)表示，未來(lái)拓展布局將考慮沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二三線(xiàn)城市和銷(xiāo)售型商業(yè)物業(yè)，擬計(jì)劃在2012年啟動(dòng)3至5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

　　商業(yè)理想及毛利下降

　　除了對(duì)于“導(dǎo)演+制片”這種藝術(shù)創(chuàng)造模式的追求，向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型，達(dá)到商用物業(yè)與住宅業(yè)務(wù)并重，亦是該公司的既定戰(zhàn)略。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)表示，將在商用物業(yè)方面，按照專(zhuān)業(yè)進(jìn)行分工，將原有商用業(yè)務(wù)分為“商用設(shè)計(jì)管理、商用市場(chǎng)研策、商用投資與計(jì)劃管理、商用運(yùn)營(yíng)管理”四大中心，聚焦“產(chǎn)品、金融、運(yùn)營(yíng)管理”能力的提升，逐步建立并完善商用業(yè)務(wù)管控體系。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)通去年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為46.78億元，同比增加36%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為44%；而物業(yè)出租的營(yíng)業(yè)收入1.06億元，同比增加26%。

　　目前看來(lái)，萬(wàn)通如要實(shí)現(xiàn)“商業(yè)住宅并駕齊驅(qū)”尚需時(shí)日。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立表示，將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤(rùn)占總利潤(rùn)30%、投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%-30%的目標(biāo)。

　　而在這些數(shù)據(jù)背后，是萬(wàn)通地產(chǎn)為商用物業(yè)確定的全面配置融資策略。許立續(xù)稱(chēng)，一方面，將信托、PE、抵押融資等策略嫻熟運(yùn)用；另一方面，確定租戶(hù)、融資伙伴、主開(kāi)發(fā)商等融于一體的聯(lián)合體拿地策略。

　　西南證券研究員肖劍認(rèn)為，隨著商業(yè)地產(chǎn)比例大幅提高，預(yù)期在未來(lái)兩年內(nèi)，該公司總體毛利率將進(jìn)入下降通道。