“這是一個(gè)似曾相識(shí)的冬天。”在年報(bào)致股東部分，萬科如此開篇。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 3月13日，萬科正式公布2011年度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，凈利潤96.2億元，分別同比升41.5%及32.2%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積562.4萬平方米，結(jié)算收入706.5億元，同比分別增長24.4%和41.2%。

　　此外，2011年，萬科共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。

　　公告另披露，截至2011年末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)已銷售未結(jié)算資源面積合計(jì)1085萬平方米，對(duì)應(yīng)合同金額1222億元，較2010年末分別增長59.6%和49.0%。

　　毛利下降

　　2011年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率28.79%，較2010年下降0.96個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)算凈利率15.01%，較2010年下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。

　　萬科董秘譚華杰指出，2011年結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷售項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)市場價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，只是隨著市場調(diào)整的進(jìn)行，銷售的困難程度增加，公司的營銷費(fèi)用和管理費(fèi)用占銷售金額的比重較2010年有所上升。因此利潤率雖有小幅度下降，但并不明顯。

　　但他同時(shí)也認(rèn)為，2011年下半年后，市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率亦不可避免地受到影響。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期，公司的結(jié)算毛利率和凈利率相對(duì)于2011年將有所下降。

　　萬科總裁郁亮于當(dāng)天香港舉行的業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，預(yù)計(jì)今年萬科的毛利會(huì)回到2009年的水平，可能較2010年的時(shí)候要下調(diào)，“過去我們毛利率平均在25%到29%左右，現(xiàn)在可能會(huì)到22%到25%。”

　　毛利率下降，也會(huì)導(dǎo)致凈利率的下滑。郁亮表示，希望可以提高費(fèi)效比，加強(qiáng)成本管理的方式，降低毛利下降對(duì)股東回報(bào)的影響。同時(shí)，希望通過加快資金周轉(zhuǎn)，能夠帶給股東回報(bào)。

　　從目前的情況來看，萬科并沒有縮減開工量的計(jì)劃。郁亮表示，2012年公司預(yù)計(jì)開工量約為1380萬平方米，基本與2011年持平。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科2011年實(shí)現(xiàn)新開工面積1448萬平方米，相比年初計(jì)劃的1329萬平方米增長9.0%。

　　實(shí)現(xiàn)竣工面積659萬平方米(其中合并報(bào)表范圍內(nèi)項(xiàng)目竣工597萬平方米)，相比年初計(jì)劃的729萬平方米減少9.6%。萬科指，去年竣工低于年初計(jì)劃主要由于裝修房比例高、土地拆遷爭議、項(xiàng)目合同調(diào)整等等因素影響。

　　不過郁亮亦指出，開工計(jì)劃會(huì)跟隨市場情況的變化作出調(diào)整，而開工量的大小并不代表萬科對(duì)后市的信心與否，“拿這個(gè)指標(biāo)來衡量我們的信心與否不是很準(zhǔn)確。”

　　“這是一個(gè)似曾相識(shí)的冬天。”在年報(bào)致股東部分，萬科如此開篇。還沒進(jìn)入2012，郁亮與萬科就已經(jīng)早早拋出“過冬論”，并啟動(dòng)過冬預(yù)案。

　　加速銷售，是萬科過冬守則之一。盡管一直堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)，在當(dāng)前疲弱的樓市形勢(shì)下，萬科同樣也面臨存貨上升的壓力。

　　去化率下調(diào)

　　數(shù)據(jù)顯示，期末，萬科各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)72.4億元，占比3.5%；在建開發(fā)產(chǎn)品1380.0億元(其中包含已售出未結(jié)算產(chǎn)品)，占比66.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品(對(duì)應(yīng)規(guī)劃中項(xiàng)目)629.9億元，占比30.2%。

　　而實(shí)際上，令萬科壓力感直線上升的，不止是逾2000億的存貨，還包括不斷下滑的去化率。

　　過往，萬科一直堅(jiān)持新盤當(dāng)月60%的銷售去化率，然而，在調(diào)控當(dāng)下成交萎靡的樓市，萬科多月的銷售去化率已接近60%的臨界線。

　　“以前萬科奉行5986，即是拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出8成、產(chǎn)品必須6成是住宅，但現(xiàn)在得改成5946，開售第一個(gè)月賣4成就很不錯(cuò)了。”王石日前曾表示。

　　而郁亮亦承認(rèn)，萬科60%的去化“及格線”將下滑，今年新盤推出一個(gè)月內(nèi)去化指標(biāo)為55%。

　　同時(shí)，郁亮亦指出，萬科仍將繼續(xù)貫徹積極的定價(jià)策略，但積極定價(jià)不代表不考慮成本，且公司去年并沒有虧損項(xiàng)目，最差也有錄得1%至2%的低凈利潤率。

　　“每一天都是萬科賣樓的好日子，我們都會(huì)積極賣樓。”

　　與此同時(shí)，萬科在成本支出上已經(jīng)采取收縮策略。從2011年開始，萬科在項(xiàng)目購置方面就一直體現(xiàn)審慎態(tài)度。

　　公告披露，2011年萬科新增加開發(fā)項(xiàng)目52個(gè)，按萬科權(quán)益計(jì)算的占地面積約416萬平方米(對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積約922萬平方米)，平均樓面地價(jià)約2707元/平方米。

　　此外，萬科還參與城市更新改造類項(xiàng)目6個(gè)，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，相關(guān)項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的占地面積約69萬平方米(對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積約227萬平方米)，預(yù)計(jì)平均樓面綜合改造成本和地價(jià)約2010元/平方米。

　　截至報(bào)告期末，規(guī)劃中項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3547萬平方米，基本可滿足未來兩到三年的開發(fā)需求。

　　但郁亮指出，這并不代表萬科不缺地，因?yàn)檫€有結(jié)構(gòu)上、地理分布上的問題，有的城市可能多一點(diǎn)，有的少一點(diǎn)，所以萬科還是要買地。

　　郁亮透露，萬科仍有300億左右的土地款要支付。

　　同時(shí)，郁亮亦指出，萬科一直都等待并購機(jī)會(huì)，但從來沒有等到過，現(xiàn)在也不抱希望，也不準(zhǔn)備各個(gè)方面特別關(guān)注。

　　“因?yàn)榇蠹叶紝W(xué)到了很好的過冬技術(shù)，冬天的時(shí)候能夠存活下來，政策的管理能力也加強(qiáng)了，開發(fā)的自救能力也提高了。所以，我們看不到有大規(guī)模并購的機(jī)會(huì)，這方面也沒有列入我們的目標(biāo)和計(jì)劃。”郁亮稱。

　　借錢壯膽

　　而手持342億的現(xiàn)金，多少還是令萬科在寒冬之下，顯得游刃自如。

　　數(shù)據(jù)披露，截至報(bào)告期末，萬科持有貨幣資金342.4億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額235.7億元。

　　此外，截至報(bào)告期末，萬科凈負(fù)債率為23.8%，因預(yù)收賬款由2010年底的744.1億元大幅增長至1111.0億元，資產(chǎn)負(fù)債率相比2010年同期有所上升至77.1%。

　　剔除預(yù)收賬款后，萬科其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。而有息負(fù)債占全部負(fù)債的比例僅22.1%，且有息負(fù)債中，長期有息負(fù)債的比例為53.2%。

　　而就在不久前，萬科才向大股東華潤深國投信托有限公司申請(qǐng)總額達(dá)30億元的信托貸款。

　　“我們一年要銷售一千億的房子，錢總是要借來借去，有借有還的，所以融資方面的動(dòng)作我們還是會(huì)繼續(xù)有。當(dāng)然，現(xiàn)在我們需要點(diǎn)錢，但是我們也不會(huì)借太多錢。”

　　郁亮指出，今年前兩月，萬科銷售了190億，這個(gè)成績尚屬不錯(cuò)，但萬科仍要借錢買地。

　　“為什么要買地？錢還不準(zhǔn)備花，覺得更好時(shí)機(jī)再買地。為什么還借錢？手里還有錢，為了準(zhǔn)備買地，所以看機(jī)會(huì)。但是，我們今年買地的態(tài)度還是很清楚的，我們寧愿錯(cuò)失機(jī)會(huì)也不去冒險(xiǎn)。所以，我們是拿錢來壯膽，等待好的機(jī)會(huì)。”

　　郁亮透露，2011年萬科平均融資水平在8%到10%左右。“前段時(shí)間說四大行要支持普通商品房企業(yè)，但落地的時(shí)間我們不太清楚。聽說銀行想把整個(gè)房地產(chǎn)的融資貸款比重逐步下調(diào)，當(dāng)然對(duì)于萬科這樣好的企業(yè)會(huì)給予支持。但是力度有多大我們還不太清楚，所以我們沒辦法預(yù)計(jì)我們會(huì)怎么樣。”

　　但郁亮續(xù)稱，從目前整個(gè)社會(huì)的資金情況來看，比過去稍微寬裕，至于融資成本是否還會(huì)下降，仍需再觀察。他更稱，不排除基金等融資方式。