單就深圳市場而言，2011年深圳萬科自身面臨的壓力其實非同一般。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 繼萬科集團蟬聯(lián)“千億冠軍”之后，深圳萬科也再次以過百億的成績蟬聯(lián)了2011年深圳市成交面積和成交金額的雙冠軍。

　　據(jù)深圳媒體報道，深圳萬科2011年實現(xiàn)銷售額107.4億元（認購數(shù)據(jù)），其中在深圳市場實現(xiàn)簽約銷售金額78.6億元。

　　價格調(diào)整下的百億

　　2010年，深圳萬科曾憑借9個項目實現(xiàn)銷售面積57萬平方米，銷售金額100.3億元，在深圳市場占有率為10.5%。

　　去年，深圳萬科再接再厲，憑借12個項目的銷售再破百億。

　　對此，深圳萬科相關(guān)人士表示，能取得較好的銷售業(yè)績，主要是由于公司的經(jīng)營模式符合市場需求。萬科一貫堅持“不囤地、不捂盤、不當?shù)赝?rdquo;的經(jīng)營原則，以“快速開發(fā)、快速銷售”的經(jīng)營模式，通過提高周轉(zhuǎn)率來提升凈資產(chǎn)收益率。

　　不過，單就深圳市場而言，2011年深圳萬科自身面臨的壓力其實非同一般。去年年初，深圳萬科對外公布的銷售目標是140億元。

　　而截至2011年8月，有關(guān)統(tǒng)計指出深圳萬科僅實現(xiàn)50億元左右的銷售目標。這將意味著，在2011年最后的4個月，深圳萬科要完成近百億元的銷售。

　　深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士當時就曾提到，面對市場環(huán)境和實際銷售情況，深圳萬科可做的選擇只有一個，那就是低價走貨，搶奪有限的剛需市場。

　　實際上，深圳萬科在2011年下半年開始就已采取“萬團大戰(zhàn)”策略進行系列促銷。

　　2011年7月22日，深圳萬科首次推出了“萬團大戰(zhàn)”。根據(jù)團購計劃，客戶可以通過申請會員卡，參與深圳旗下11大樓盤12月31日前所有房源的團購，若在項目開盤當天購買，更可享總價減5000元/套優(yōu)惠。

　　9月份，“萬團大戰(zhàn)”升級進入第二階段，深圳萬科在深圳共推出1萬套房源入市，其總價優(yōu)惠幅度已從7月份的5000元上升至1萬元。

　　11月份，深圳萬科推出了第三季“萬團大戰(zhàn)”的促銷活動。將位于深圳的兩個項目公園里和清林徑，各拿出50套房源，以93折優(yōu)惠推出，每銷售10套、折扣增加1%，購房者還有機會獲得最低88折的優(yōu)惠。

　　踏入12月，為了沖刺年度銷售目標，深圳萬科在價格上同樣作出了較大的讓步。其推出的金色領(lǐng)域和金域緹香開盤均價分別為12000元/平方米和9400元/平方米，而這兩個項目的銷售價格遠遠低于市場預(yù)期。

　　對于深圳項目的價格走勢，萬科的官方說法是，公司對這些項目采取了積極的定價策略，根據(jù)市場的實時情況，以購房者愿意接受的價格銷售房屋，因此這些項目保持了理想的銷售速度。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對此則稱，在市場不斷萎縮的情況下，要想實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，降價依然是最好的方式。

　　商業(yè)項目售后返祖

　　在繼續(xù)突破百億銷售后，除了價格調(diào)整，其商業(yè)項目方面也值得關(guān)注。

　　2011年12月24日，深圳萬科首個社區(qū)商業(yè)項目“萬科紅生活廣場”在深圳舉行了開業(yè)儀式，而該項目也是萬科第一次采取售后統(tǒng)一返租的經(jīng)營形式。

　　所謂售后返租，就是開發(fā)商開發(fā)一個大的商業(yè)項目，為了更快、更好地銷售出去，按層分割成一個個小的產(chǎn)權(quán)商鋪，在銷售的同時承諾，銷售后可按較高的年回報率進行返租。開發(fā)商在返祖期間每年給與投資者一定的租金回報，而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都歸發(fā)展商所有。

　　但這種形式在現(xiàn)實操作中，往往由于個別開發(fā)商的不嚴謹，會把產(chǎn)權(quán)商鋪的優(yōu)勢消耗掉。業(yè)主也會面臨回報率縮水、返租承諾無法保證等風(fēng)險。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就分析稱，由于售后返租通常將大的物業(yè)分割成小塊，單價較低，回報又比較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。但是，隨著返租進入高峰，售后返租模式的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來。

　　“建議中小業(yè)主最好不要通過售后返租方式購買商鋪，如果購買，一定要購買那些實力強、信譽好的開發(fā)企業(yè)的。”

　　深圳萬科在其首個社區(qū)商業(yè)項目上采取這種經(jīng)營形式，客觀上講也存在諸多疑問。對于如何保障業(yè)主的權(quán)益及防范相應(yīng)的風(fēng)險，深圳萬科方面也沒有更多表態(tài)。

　　據(jù)現(xiàn)場了解，萬科紅生活廣場主要以滿足社區(qū)及臨近片區(qū)日常居家所需，主打餐飲美食、兒童母嬰、潮流家居、時尚服飾等四大業(yè)態(tài)，其租戶入住率目前已超過90%。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，盡管售后返租的經(jīng)營形式存在一些風(fēng)險，但相信作為標桿房企的萬科還是有實力去化解這些風(fēng)險的，他也應(yīng)該有義務(wù)去保障業(yè)主的合法權(quán)益。