　　從長遠(yuǎn)來看，拿下曝光率極高的外灘8-1地塊有利于豐富SOHO中國在上海的項目投資的戰(zhàn)略布局，尤其是在上海國際金融中心的建設(shè)的大背景下，拿下這個項目無疑增加了SOHO中國長期性持有型物業(yè)比例，也為其獲得穩(wěn)定性的經(jīng)營性收入打下基礎(chǔ)。

　　但不容忽視的是，8-1地塊潛在價值雖然很高，長期性投資回報首期可期，但卻無法在短時期內(nèi)產(chǎn)生收益，尤其是近2-3年內(nèi)還無法產(chǎn)生收益。

　　從短期內(nèi)的投資回報角度來講，SOHO中國接盤綠城和證大手中海之門50%的股權(quán)，不如直接再在上海市中心收購一個現(xiàn)房“爛尾樓”。

　　首先，外灘8-1地塊開發(fā)起碼需要2-3年的周期，這個周期內(nèi)基本上是投入，并且SOHO中國收購該項目50%股權(quán)之后還應(yīng)該追加開發(fā)性、經(jīng)營性資金，在這個階段大量的投資難以產(chǎn)生直接性回報。

　　其次，盡管住宅市場調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)市場影響不大，但是今年上海8月份出臺的商業(yè)地產(chǎn)限貸政策有可能影響甚至拉長這個項目的資金回籠周期。

　　“商業(yè)地產(chǎn)限貸”就是滬商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房后方可進(jìn)行商業(yè)貸款銷售，個人消費類貸款購置商業(yè)地產(chǎn)也被叫停，商業(yè)地產(chǎn)“不限購、不限貸”已成為歷史。

　　商業(yè)地產(chǎn)限貸，對于出售型的商業(yè)物業(yè)或開發(fā)企業(yè)來說增加了銷售難度，也可能需要更多的銀行渠道或非傳統(tǒng)渠道獲取資金來支撐項目達(dá)到現(xiàn)房進(jìn)行銷售。

　　也就是說，這個政策對于SOHO中國收購?fù)鉃?-1號項目來講，有可能會在未來帶來相對比較大的資金壓力。

　　此外，按照SOHO中國的一貫操盤方式，其一般在市中心地段收購“爛尾樓”進(jìn)行改造與包裝，然后進(jìn)行溢價銷售，并且多數(shù)情況下可以獲得不錯的投資回報率。

　　例如SOHO東海廣場其當(dāng)時收購單價3萬元左右，而包裝后出售價格達(dá)到6萬元左右，便是這種操作方式的典型案例。

　　按照上述分析，SOHO中國收購?fù)鉃?-1號項目，由于其大體量長期的投資并且短期內(nèi)不會產(chǎn)生直接收益，SOHO中國不如再在市中心地段收購1-2個“爛尾樓”進(jìn)行包裝出售，并且這種操作方式SOHO中國也較為熟悉，現(xiàn)房銷售即可回籠資金，風(fēng)險要比開發(fā)外灘8-1號地塊小得多。

　　張宏偉觀點新媒體專欄作者