銷售放緩或進(jìn)一步影響世房資金回籠速度，影響2012年在建項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)投入。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 1月9日，世茂房地產(chǎn)公布2011年全年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)，2011年集團(tuán)物業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)總合約銷售額307億元，同比增長0.65%；實(shí)現(xiàn)總合約銷售面積為239萬平方米，同比減少5.53%。

　　據(jù)此，2011年世茂房地產(chǎn)僅完成年初360億的銷售目標(biāo)的85.3%。

　　而除了銷售額略有增長外，在平均售價(jià)方面，同比亦有所增加，由去年的每平方米12054元增加至今年的12845元。

　　業(yè)績疲弱

　　另外，世房同步公布的12月銷售數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為22.42億元，合約銷售面積17.96萬平方米，環(huán)比11月均有上漲。

　　根據(jù)早前披露的數(shù)據(jù)，11月世房實(shí)現(xiàn)合約銷售17.41億元，合約銷售面積15.89萬平方米。

　　世茂房地產(chǎn)副主席兼執(zhí)行董事許世壇早前曾表示，如果9、10月份銷售額達(dá)到40億，那么11、12月每月只要實(shí)現(xiàn)30億的銷售額，360億的銷售目標(biāo)將超額完成，且公司對于年度目標(biāo)的達(dá)成相當(dāng)有信心。

　　然而，縱觀世房四季度的表現(xiàn)，明顯低于公司的預(yù)期，亦令公司年度目標(biāo)的完成難度倍增。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年9、10、11月的銷售額出現(xiàn)逐月下降，分別為36億、22億、17.41億。

　　事實(shí)上，為了保證年度目標(biāo)的完成，促進(jìn)成交，世房曾表示“七折降價(jià)也沒關(guān)系”，可惜市場的環(huán)境明顯差于世房的預(yù)料，即使是降價(jià)促銷也未能令世房力挽狂瀾。

　　最新資料顯示，2011年世茂房地產(chǎn)共有47個(gè)在售項(xiàng)目，然而銷售理想的項(xiàng)目僅有12個(gè)，占總量的1/4。

　　據(jù)介紹，銷售理想的項(xiàng)目包括晉江世茂御龍灣、廈門世茂湖濱首府、常熟世茂世紀(jì)中心(商業(yè))、蘇州世茂運(yùn)河城、北京世茂工三廣場、寧波世茂世界灣、昆山世茂東一號、杭州世茂錢塘帝景、杭州世茂江濱花園、紹興世茂迪蕩新城、北京世茂宮園、福州世茂天城等。

　　流動(dòng)性壓力

　　銷售疲弱，直接影響市場對于世房后市的看法。早前有分析認(rèn)為，銷售放緩或進(jìn)一步影響世房資金回籠速度，影響2012年在建項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)投入。

　　就在1月6日，穆迪表示，已將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評級和B1高級無抵押債券評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

　　穆迪表示，負(fù)面展望反映了穆迪對世茂房地產(chǎn)流動(dòng)性資金的關(guān)注，2012年該公司的流動(dòng)資金狀況可能會(huì)因?yàn)榇罅壳鍍攤鶆?wù)及支付到期土地款項(xiàng)而轉(zhuǎn)弱。

　　穆迪預(yù)計(jì)，2012年世房到期債務(wù)及土地款項(xiàng)將達(dá)到160億元，同年新項(xiàng)目銷售及銀行融資的環(huán)境仍然困難。

　　從目前的情況來看，世房的融資難度已經(jīng)加大。世房2011年12月23日公告，集團(tuán)于12月21日增加最高達(dá)1.47億元的責(zé)任擔(dān)保，作為海峽建設(shè)投資公司銀行融資的保證。

　　世房表示，在此之前，集團(tuán)作為合營企業(yè)銀行融資保證所給予的擔(dān)保責(zé)任總額最多為7350萬美元，目前集團(tuán)已將該等責(zé)任增至最高達(dá)2.2億美元。

　　相信世房此次追加責(zé)任擔(dān)保，還是為了方便海峽城的融資順利進(jìn)行。

　　穆迪報(bào)告指，截至2011年6月30日，世茂的調(diào)整后債務(wù)/總資本比率為54%，這樣的負(fù)債杠桿率將妨礙世房遵守其銀團(tuán)貸款財(cái)務(wù)契約的能力；如果貸款清償速度加快，將會(huì)增加其流動(dòng)資金狀況的壓力。

　　此外，穆迪另稱，目前，世房多數(shù)的土地儲(chǔ)備成本較低，使其在市況艱難的情況下具備一定的定價(jià)靈活性。但如果未來數(shù)月世茂銷售業(yè)績依然疲弱，流動(dòng)資金狀況并未得到改善，并違反貸款的財(cái)務(wù)契約，穆迪將下調(diào)其評級。