企業(yè)與人一樣，其實(shí)，生和死的距離并不遙遠(yuǎn)。2012年綠城不是特例，綠城只是當(dāng)前中國開發(fā)商的一個縮影。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 誰是地產(chǎn)界“說到做到”的人?

　　綠城中國董事長宋衛(wèi)平肯定算是一個。

　　2011年綠城遭遇“破產(chǎn)”謠言，宋董連夜寫出“千字文”來辟謠。“走正道，盡人力，聽天命。綠城離破產(chǎn)還有很遠(yuǎn)的一段距離。”

　　按照其規(guī)劃，綠城會分三個階段走，“首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個項(xiàng)目；最后一個階段，如果前面的手段都不奏效，就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了”。

　　2012年剛過，綠城就急切地走第二步了。1月5日，綠城一口氣出讓了四個項(xiàng)目的股權(quán)。算上年末出讓的上海外灘項(xiàng)目股權(quán)，綠城是“一周賣五子”，為求生存，壯士斷臂也在所不惜。

　　具有諷刺意味的是，接手綠城項(xiàng)目的買家就有融創(chuàng)中國，其董事長孫宏斌就是當(dāng)年因擴(kuò)張?zhí)於飘a(chǎn)的天津順弛的創(chuàng)始人。

　　綠城要破產(chǎn)？

　　業(yè)內(nèi)人士都不會相信。

　　綠城的產(chǎn)品有口皆碑，是中國內(nèi)地第一線品牌的“品質(zhì)地產(chǎn)”的代表。

　　綠城的規(guī)模夠大，2011年計(jì)劃銷售業(yè)績是540億。公司運(yùn)營規(guī)模在上市房企中排得上前五名。這是中國房地產(chǎn)一艘真正的航空母艦。

　　2012年綠城確實(shí)陷入困境。高負(fù)債率是其致命傷。根據(jù)綠城2010年年報，凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%。而到了2011年中報，這一數(shù)字上升到163.2%?？偨栀J350億元，僅在去年上半年，綠城總利息開支為15.52億元。

　　盲目擴(kuò)張、高成本擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，是造成綠城今天困局的主要原因。

　　綠城迷戀于拿地王，在錯誤的時機(jī)以高昂的價格購買了大量土地。2009年7月至10月，在短短3個月的時間里，綠城就通過公開招拍掛和合作拿地的方式，投入達(dá)210.4億元。樓面地價都以萬為單位。綠城被稱為2009年全中國拿地最多的開發(fā)企業(yè)。

　　綠城為融資也是不惜成本。綠城的信托成本在14%左右，占到所有資金來源的約20%。根據(jù)綠城中報及信托機(jī)構(gòu)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，綠城在2010年歷經(jīng)6次信托融資，共籌資31.5億元。2011年1-8月，又募集了25.57億元。

　　現(xiàn)在的綠城，已經(jīng)變成“三個打工”的代表：給政府打工(買地最多最貴)、給銀行打工(支付高額利息)、給客戶打工(項(xiàng)目基本以貼近成本價在賣)。

　　2012年的市場態(tài)勢已經(jīng)很明朗，那就是調(diào)控政策不放松、銀根依然收緊，房地產(chǎn)的冬季已經(jīng)開始。

　　2012年市場會有三個顯著特征：1、土地價格回調(diào)，多年來強(qiáng)勁上升的勢頭將逆轉(zhuǎn)。手中握有“地王”的開發(fā)商將一天一天感受資產(chǎn)縮水。2、市場維持高利率。長期依賴高負(fù)債來實(shí)現(xiàn)高增長的房企將十分困難。3、實(shí)行“限購”、“限貸”的城市銷售量短期難以回升。

　　北大方正創(chuàng)始人王選有句名言：對個人來說，失敗乃成功之母；對企業(yè)來說，成功乃失敗之母。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)大牛市的過去10年，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣于地價、樓價年年上升，敢于負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)發(fā)展更快。“有量就能賺錢”，或者“好房子始終有人要”。

　　習(xí)慣了用過去成功經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)未來的開發(fā)商們，從綠城案例里，可以重新感受到房地產(chǎn)開發(fā)“高風(fēng)險高回報”的特性。

　　蓋茨說過，微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個月。

　　這絕非危言聳聽。企業(yè)與人一樣，其實(shí)，生和死的距離并不遙遠(yuǎn)。

　　2012年綠城不是特例，綠城只是當(dāng)前中國開發(fā)商的一個縮影。

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)71.28%。其中，總負(fù)債超1.24萬億元，。截至2011年9月30日，有8家A股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。如果單從資產(chǎn)負(fù)債率來看，A股至少有7家房企比綠城中國的資金鏈更為緊張。

　　廣東方言有一句：“走的快，好世界。”直接指明了開發(fā)商當(dāng)前“破局”的方法。

　　綠城已經(jīng)在往日成功的美夢和追求第一的自我陶醉中醒來。“自救行動”可以說是迅速又果斷。

　　用宋衛(wèi)平先生的話說，就是，“對于企業(yè)來說，命運(yùn)只有兩個字，生、死，無他。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。”

　　2012年，已經(jīng)沒有救世主。能夠救開發(fā)商的，只有開發(fā)商自己。

　　趙卓文 觀點(diǎn)新媒體專欄作者