結(jié)構(gòu)性的增長就是住宅受到打壓，但是房地產(chǎn)基金通過幾年的醞釀在這一兩年啟動？就是因?yàn)殚_發(fā)貸款，就是促進(jìn)房地產(chǎn)基金爆發(fā)的因素之一。

　　主持人：接下來我們進(jìn)入年度論壇討論環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)的主題是“從博弈到平衡的中國房地產(chǎn)之地產(chǎn)問道”。年度論壇討論環(huán)節(jié)分為上下兩個半場，上下半場的主題分別是研判：業(yè)績重壓下的房地產(chǎn)市場判讀。以及下半場的主題是：模式：商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。

　　首先馬上開始的是上半場的討論，有請嘉賓支持：寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生。下面有請對話嘉賓：

　　廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長 曹志偉先生

　　深圳思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長 路瑩女士

　　奧宸地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司董事長助理 姜海先生

　　惠州亞灣中聯(lián)燦邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 陳江洪先生

　　廣州市華譽(yù)景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理 張明燕女士

　　深圳市眾廈實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司董事長 郭澍楠先生

　　本環(huán)節(jié)對話時間為45分鐘，韓世同先生開始主持對話，有請。

對話現(xiàn)場

　　韓世同：我比較擅長還是做對話嘉賓，我還是采取簡單的方法，我們臺上都是深圳、廣州的地產(chǎn)商、中介商、景觀設(shè)計的，在這樣的市場環(huán)境下面，跟地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，有關(guān)的業(yè)績，其實(shí)我覺得業(yè)績固然非常重要，但是有的業(yè)績好像是人為的，比如說萬科今年一定要完成1400億，我覺得奢侈了一點(diǎn)。這樣的環(huán)境保持去年的成績就不錯了，這個業(yè)績是不是人為的，定得太高了？像富力，主動砍了一刀，就輕松了很多。我想聽聽各位在目前的形勢環(huán)境之下，你是否感覺到業(yè)績的壓力，是否有些人覺得更好了，因?yàn)橹薪榭赡懿惶?。景觀公司是不是更好一點(diǎn)？業(yè)績、壓力就更輕一點(diǎn)？我們還是按順序，每個人大概5分鐘。

　　郭澍楠：我想業(yè)績，今年基本上的結(jié)果出來了，但是我自己認(rèn)為明年的一些數(shù)據(jù)我是保持懷疑的態(tài)度，因?yàn)槿f科之所以有這么高的業(yè)績，有兩個因素，一個是去年的業(yè)績的后置，另外總體早期戰(zhàn)略布局，政策還沒有影響到三四線城市的時候，前三季度的業(yè)績。如果明年來講，我覺得這個業(yè)績不可能超越今年。所以在明年的業(yè)績，大家還是相對謹(jǐn)慎一些，不要抱有太大的希望。

　　韓世同：你們公司的業(yè)績是什么樣的情況？

　　郭澍楠：按照我們明年的比例來講，希望跟今年持平。

　　韓世同：今年你們的情況是什么樣的？

　　郭澍楠：說實(shí)在的，差了一些。

　　曹志偉：上市公司的報表，不完全對老板、對股東、還是稅務(wù)局。在業(yè)績當(dāng)中還有部分是貸款方的合作，對于中介公司，希望銷售額最大化，你看給的方案都是大禮包、大降價，看特價。還有一些沒有上市公司來講，把產(chǎn)品在恰當(dāng)?shù)臅r候賣出去。

　　韓世同：曹總你們在廣州發(fā)展幾年，特別是定位在中心城區(qū)來發(fā)展中高端的樓盤，有一些人建議輕資產(chǎn)的建議。你們的公司未來發(fā)展方向是什么樣的？在大的城市里面發(fā)展還是在向外擴(kuò)張？

　　曹志偉：剩下的產(chǎn)品是持有的，尤其商業(yè)部分我覺得廣州的價值還沒有完全體現(xiàn)出來。廣州這段時間，1月份拿了一塊，沒有再拿了。如果房價下調(diào)，我們要對未來做一個預(yù)判，按照預(yù)判值在看我們有多大土地，那時候才選擇出售。所以主要在廣東省內(nèi)，地級市或者縣級市。

　　我覺得房地產(chǎn)就像我們做人一樣，每年都有冬天，難道我們到冬天就要死嗎？作為專業(yè)的開發(fā)商，無論是什么樣的天氣，還是要一直做下去。下周一的廣州日報頭版我們也會做廣告。所以信心來源對自己的實(shí)力。

　　韓世同：我觀察到經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)下行的1998到2003年，粵商比如說恒大、富力、中海、萬科在這個階段迅速的發(fā)展壯大，比較典型的是富力，幾乎是2003年以后每年翻一番的銷售額。下行周期我認(rèn)為有下行周期的運(yùn)作方式。如果大家都做輕資產(chǎn)的話就做建筑商了。陳總，你是惠州大亞灣，你談?wù)勀銈兡沁叺那闆r，你們企業(yè)怎么對待業(yè)績和市場的變化，你們有什么樣的舉措或者有什么樣的想法和打算？

　　陳江洪：今年市場情況確實(shí)是不樂觀。但是在市場這么嚴(yán)峻的情況下，整個資源肯定是往大型的有資源的企業(yè)整合。也就是客戶原來有100個，現(xiàn)在有30個，這30個分配到哪里？肯定是一些大型的品牌，有品牌優(yōu)勢的，有品質(zhì)的，產(chǎn)品做得比較好的開發(fā)商集中過去?？赡墚a(chǎn)生某一些大的開發(fā)商的業(yè)績做增長，但是中小開發(fā)商受到的影響比較大。

　　明年的情況，我個人的判斷，我覺得起碼在一二季度也是這樣的情況，三季度、四季度可能有一些底部的行程，價格不容樂觀。對明年的看法，對一些大型開發(fā)性有利，中小型開發(fā)商還要做好過冬的準(zhǔn)備。

　　從惠州的市場來看，因?yàn)榛葜菰谥槿抢锩媸且粋€比較具備后發(fā)優(yōu)勢的城市，景觀資源、居住資源、包括產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢，現(xiàn)在看來是比較明顯。所以大的開發(fā)商也是非常大規(guī)模的進(jìn)駐我們的惠州。剛才交流大亞灣周邊的碧桂園、富力世貿(mào)、萬科、保利、中信等都是幾百萬方起的，在周邊有非常大的布局，說明他們對惠州的市場很看好。但是惠州的市場分兩塊，一個是自住，今年的情況不錯，整個價格還是往上走。但是有一部分濱海的住宅物業(yè)、度假的物業(yè)是以投資性比較強(qiáng)，受到的沖擊比較大，但是最近也開始出現(xiàn)一些抄底的狀況?；葜轂橹槿窃趦蓚€小時車程，有很多資源是絕無僅有的?？偟膩碇v我們還是比較看好。從我們自己的公司來講，從去年開始，跟現(xiàn)在相反，我們判斷比較準(zhǔn)，因?yàn)榛葜菔切屡d市場，我們的工作是戰(zhàn)位，在好的位置拿好的項目，然后推幾個項目，在去年下半年跟今年上半年五一之前把貨處理掉，下半年主市場的研究和策略的調(diào)整。所以我們基本上把所有的貨都賣掉，現(xiàn)在更多的是做市場機(jī)會的尋找。我相信今年春節(jié)前和明年的一季度在市場上非常有好的并購機(jī)會，包括對下一步產(chǎn)品的調(diào)整，對我個人的公司來講不存在業(yè)績的壓力。對小企業(yè)，主要是把節(jié)奏踩好，如果沒有踩好的話就會掉下去。比如說出海，漁船三四級風(fēng)就不能出來，但是艦艇十幾級風(fēng)都可以。所以節(jié)奏要把握好。

　　韓世同：陳總分享他們的經(jīng)驗(yàn)，如果上半年真的是奉行了現(xiàn)金為王，廣開工、少拿地，這樣策略的企業(yè)日子不太難過。在惠州現(xiàn)在也沒有限購，也沒有限貸。

　　陳江洪：限貸是全國性的。

　　韓世同：我今年也去看過碧桂園，場面非常壯觀，有4千多套。張總，是冠名30強(qiáng)的，跟觀點(diǎn)相依而伴。在景觀設(shè)計做得非常好，而且有很多的規(guī)劃設(shè)計師都是國際知名的，非常有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的。下面讓張總談?wù)?，對別人是冬天，可能對他來說春天也不一定。

　　張明燕：在我們行業(yè)里面，大家非常懷念過去的十年，反過來看真的不用懷念，因?yàn)樗皇钦５臓顟B(tài)，是高燒的狀態(tài)，需求被放大、粗放型的經(jīng)營大家快速增長，現(xiàn)在我們進(jìn)入到了第二個階段，就是像發(fā)燒之后冒冷汗，因?yàn)檎Ｐ枨笠种屏?。只有健康的地產(chǎn)才有可能有機(jī)會?，F(xiàn)在比較重要的策略就是快速出貨、現(xiàn)金為王，這也不是正常的階段，也不會持續(xù)太久。從長期發(fā)展的狀態(tài)有三個階段，未來供需平衡階段，由市場的正常需求發(fā)生，是精細(xì)化的經(jīng)營，只有優(yōu)秀的地產(chǎn)商才會有機(jī)會。地產(chǎn)公司的目標(biāo)就變成持續(xù)經(jīng)營，如何持續(xù)經(jīng)營？就是要塑造和積累自己的核心競爭力，所以這樣的公司才能夠持續(xù)經(jīng)營，所以作為地產(chǎn)公司，就不同于各個地產(chǎn)公司，所以我們接觸的地產(chǎn)商是非常多，比如說有萬科、保利，也有時代等新興公司，還有內(nèi)蒙的公司，當(dāng)初投資幾十億的地產(chǎn)，現(xiàn)在地產(chǎn)項目全部調(diào)停。我們接觸的客戶是非常全面的。

　　在這場危機(jī)中，各個公司有非常不同的感受，像萬科，他們一直在做的非常精細(xì)化的，研發(fā)、銷售，他們是在做全方位的，提高自己的競爭力，但是有一些在危機(jī)當(dāng)中比較失敗的客戶，項目老總從來沒有過項目的老總來做，就好象沒有學(xué)會開車的人開跑車。我問他們，他們說擴(kuò)張最重要，但是這個擴(kuò)張往死亡方向擴(kuò)張。雖然當(dāng)時并不能預(yù)料是在哪一年，但是總覺得這個事情非常懸，這是我看這么多客戶的感受。對于現(xiàn)在的現(xiàn)狀，包括韓總說到萬科，希望有1400億的目標(biāo)，我們是這么理解的，這個世界沒有什么不可能的，由1000億上升到1400億，除非你有絕招，把你的成本一下子壓縮，大家都去買你的房。誰在未來活下去，就是誰最能符合市場的需求。

　　針對這個情況，我們公司的做法是不斷優(yōu)化我們的設(shè)計，包括引進(jìn)國際公司，然后提供更好的服務(wù)，現(xiàn)在覺得這些地產(chǎn)公司最大的困擾就是產(chǎn)品賣不上價，然后如何能夠產(chǎn)品利潤。所以我們所做的：第一在設(shè)計上提升創(chuàng)意，讓我們的設(shè)計有特色，比如說富力在南沙做的度假產(chǎn)品，我們主要工作就是把度假需求做到極致。我們還幫助企業(yè)做研發(fā)，比如說光耀高爾夫項目，是同一個產(chǎn)品，又是不同地塊，當(dāng)我們做完第一塊的時候有一個報告出來。我們公司又引進(jìn)在施工方面非常有經(jīng)驗(yàn)的人，對于所有的報告說哪一種材料可以用同類感覺的材料去替換，價格相差20到30%，如果混凝土墻是這樣做的，我用什么材料去替代更好，而價格也更優(yōu)惠。我們提升服務(wù)質(zhì)量的同時，根據(jù)客戶的需要，真正幫他解決問題。所以這些服務(wù)是非常受客戶歡迎。就像人才一樣，人才很多，但是符合企業(yè)的人才非常少，對于服務(wù)公司，希望成為房地產(chǎn)所需要的人才，我們根據(jù)他們的需求，不斷的調(diào)整自己的狀態(tài)，去服務(wù)于他們。就業(yè)績來講，2008年2009年地產(chǎn)經(jīng)過了大的調(diào)整，我們?nèi)A譽(yù)景觀少數(shù)僅有幾沒有裁員，為什么沒有裁員？我們也受到市場的壓力，我們對客戶有一個責(zé)任感，不能夠在寒冷的冬天把大家踢出去。另外對客戶的服務(wù)是客戶滿意度非常高的。當(dāng)他們有困難的時候，他們選擇更好的資源為他們服務(wù)。所以我們能夠安全過冬，而且我們吸收更多的人才，促使09、10、11年的健康成長。危機(jī)的策略，我們就會擴(kuò)大我們市場的拓廣力度，然后吸收更多的客戶，保證我們員工的安全，同時也成為公司發(fā)展很好的機(jī)會。謝謝！

　　韓世同：張總，化危為機(jī)，在服務(wù)方面盡可能為客戶著想，而且提供物美價廉的產(chǎn)品，而且不管怎么樣也不會裁員，而且招兵買馬，值得敬佩。下面有請 姜海先生，講講你們企業(yè)面臨的情況，或者有什么樣的看法跟大家交流的？

　　姜海：奧宸07年之前主要在美國，然后把美國的住宅產(chǎn)品引進(jìn)到云南，07年國際形勢的變化，就把美國的主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到中國來，開始對中國房地產(chǎn)市場全面布局，目前在中國最重要的房地產(chǎn)市場環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南完成局部，進(jìn)了13個城市。

　　韓世同：有沒有進(jìn)廣州？

　　姜海：沒有。過去單純做住宅的開發(fā)商，現(xiàn)在做旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、房產(chǎn)基金。股權(quán)非常單一區(qū)域性的房地產(chǎn)非上市公司我們已經(jīng)完成80個億的銷售，應(yīng)該說是不錯的利潤。

　　我也談一下對未來房地產(chǎn)的看法，有兩個詞來形容，一個是調(diào)控，一個是轉(zhuǎn)型，不管怎么調(diào)控、怎么轉(zhuǎn)，但是促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的四個因素沒有轉(zhuǎn)變：土地財政，土地財政沒有消失。長期的通脹，不管怎么調(diào)，現(xiàn)在還是沒有解決的。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，雖然國家一直說調(diào)結(jié)構(gòu)，但是結(jié)構(gòu)不是一年調(diào)完的，至少五到十年，所以這個因素沒有產(chǎn)生本質(zhì)性的變化。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營環(huán)境，就是郎咸平教授講的不理想，不理想就導(dǎo)致投資渠道不開放，傳統(tǒng)行業(yè)、新興行業(yè)利用率比較低。所以大量的資金涌入到房地產(chǎn)里面。所以不管國家怎么調(diào)，我們怎么轉(zhuǎn)型，這四點(diǎn)支撐房地產(chǎn)行業(yè)的因素一點(diǎn)都沒有改變。恰恰在這個調(diào)控之下發(fā)生什么樣的奇怪現(xiàn)象？中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的增長，中國的房地產(chǎn)市場不是說的中國住宅市場，不是一二線市場。是完全不同的概念，結(jié)構(gòu)性的增長就是住宅受到打壓，但是房地產(chǎn)基金通過幾年的醞釀在這一兩年啟動？本質(zhì)因素就是開發(fā)貸款收緊，就是促進(jìn)房地產(chǎn)基金爆發(fā)的因素之一。2011年說得最多的是旅游地產(chǎn)元年和房地產(chǎn)電子商務(wù)元年，什么原因起動這個市場？這個市場還沒有完成達(dá)到養(yǎng)老地產(chǎn)的階段，人們的收入水平是沒有達(dá)到這個階段，為什么碧桂園在一些三四線城市賣得好？因?yàn)槭窍拶?，限購政策就?dǎo)致很多的三四線市場提前啟動了。

　　韓世同：兩個市場的未來是好還是不好？

　　姜海：這個市場提前啟動了，而且在高速的發(fā)展期，整個的消費(fèi)意識喚起，限購短時間不會發(fā)生大的變化，除非受到特定的因素影響。市場起動是高速增長的。電子商務(wù)也是，我們看到第四季度房地產(chǎn)電子商務(wù)全面起動，萬科在電子商務(wù)一下子突破10億，為什么這個市場啟動了？為什么在08、09年的高峰不起動？那時候房子大家都搶著買啊。因?yàn)檎{(diào)控，房子賣不出去，所以房地產(chǎn)電子商務(wù)起來來。所以中國的房地產(chǎn)市場本質(zhì)性因素沒有改變，還是在發(fā)展，就是出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的發(fā)展。

　　我對明年形勢的判斷，現(xiàn)在看一下整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，可能說有一點(diǎn)悲觀。在這樣的情況下國家經(jīng)濟(jì)政策就是“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”，調(diào)控房地產(chǎn)市場絕對上升不到國家戰(zhàn)略第一個層面，所以把保增長放在第一位置，但是一旦保增長出現(xiàn)風(fēng)險的時候，我相信這個行業(yè)的調(diào)控也會產(chǎn)品一些變化。

　　韓世同：路總，你們的企業(yè)面臨什么樣的變化？

　　路瑩：剛才有很多嘉賓講到了，今年大家也聽了一天的論壇，實(shí)際上明年的市場基本上大家都有一個判斷，因?yàn)槲覀冞@個題目也是對明年房地產(chǎn)市場的一個判斷，從我個人的感覺來看，明年還是一個回歸年。我覺得回歸一個是回歸理性，幾年房地產(chǎn)快速發(fā)展，在房地產(chǎn)相關(guān)的所有的人都不理性，不管是開發(fā)商，還是政府也好，都不是很理性，就造成了目前市場的狀態(tài)，從今年一直講“回歸”。明年來講從地產(chǎn)商也好，都要回歸理性，自己的資源，自己的能力，有多大的能力做多大的事，這個我們要考慮的。第二個回歸，就是房地產(chǎn)價格要回歸到合理的價格水平，但是什么是合理的價格水平？是10%還是20%？價格的合理性不是一個指標(biāo)就能夠確定的，真正的合理就回歸到不同的產(chǎn)品它的價值屬性，有的價值屬性該高就高，該低就低，這是合理的價格?，F(xiàn)在整個房地產(chǎn)，特別是住宅這塊，結(jié)構(gòu)上不合理，我們打一個比喻，很多人是吃10元一斤的米，但是老百姓只能吃1元一斤的米，如果市場上只有10元一斤的米怎么辦？老百姓肯定會鬧事的。所以房地產(chǎn)一定要回歸到正常的合理區(qū)域，讓老百姓買得起房。過去市場好的時候，大家津津樂道。但是這個不會出現(xiàn)了，真正的營銷回歸到本質(zhì)，就是好的產(chǎn)品才能賣到的價格，才能夠賣得快，所以開發(fā)商要有更多的營銷，研究好客戶需求，分析好我們的銷售渠道，我們的營銷，包括剛才講的景觀，我和競爭對手有什么樣的差異，有什么樣的競爭點(diǎn)，所以必須要回歸到這些方面來，這才是回歸到營銷的本質(zhì)。所以想像過去那種阿貓阿狗賣樓，投入大、投入小大家賣同樣的價格，這是不好的現(xiàn)象。所以明年要回歸。

　　韓世同：剛才很多人在深圳中原裁員很多，你們思源在這個方面是否有什么樣的困難？

　　路瑩：因?yàn)樗荚醋非蟮氖瞧髽I(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。在市場不太好的情況下我們抗風(fēng)險的能力還是比較強(qiáng)的。

　　韓世同：因?yàn)闀r間關(guān)系，觀點(diǎn)為我們提供這么好的機(jī)會，請了這么多知名的專家，已經(jīng)談了好多的觀點(diǎn)，現(xiàn)在時間到了，我們的討論就到這里。