私募基金是襁褓嬰兒。比如說LEP，這些人投資人也會市場環(huán)境、政策環(huán)境的影響?，F(xiàn)在我們還沒有能力拯救開發(fā)商。

　　主持人：下面有請我們今天下午最后一位奉獻年度演講的嘉賓，河山資本創(chuàng)始人曹少山先生，他演講的題目是地產基金視野中的房地產投資機會。

　　曹少山：最后一位，你講的觀點前面的嘉賓都講了，可能不太吸引大家關注。但我還是想跟大家分享一下我自己作為房地產行業(yè)中的一員的觀點和心得。今年的地產論壇跟以往地產論壇的差異，除了地產商、政府官員，又出現(xiàn)新的人物，就是地產私募基金的代表人物，我也算地產基金行業(yè)里的人。地產基金大家談了很多，媒體也抓住新鮮事物，我覺得做了很多的宣傳，有什么樣都有，地產基金在融資嚴冬環(huán)境下地產商是最后一根稻草等，好像把地產基金說成要讓中國房地產行業(yè)發(fā)生天翻地覆一樣。

曹少山 河山資本創(chuàng)始人

　　關于房地產基金是曇花一現(xiàn)？燎原？我對這個前景毫無疑問，我們這些人這么有熱情、這么有激情做這個事情，也是因為相信這個行業(yè)的前景。因為從這個行業(yè)的現(xiàn)狀來講，我要糾正一下視聽，我算是局內人，對這個行業(yè)的現(xiàn)狀和事實還是看得比較清楚的。所以必須跟大家講講。

　　第一，從現(xiàn)狀來講，中國私募地產基金遠沒有媒體和大家想象中的那么大，也沒有想象中的重要，至少從目前來講。應該說對絕大多數(shù)開發(fā)商來講，尤其是小開發(fā)商來講，地產基金目前還只是一個水中花井中月，你勾不到它，它也幫不了你。前一段時間和建設部進行過一個調查，現(xiàn)在的私募基金的規(guī)模大概500億左右，中國的房地產投資5萬億，500億資金中我估計還有四分之三是大的地產公司把自己的項目進行包裝一下，融一點錢。真正的，獨立的可以為第三方地產公司做融資的地產基金少之又少，我覺得有200億就頂風了。開發(fā)商朋友們花時間聽聽地產基金經理人來聽聽行業(yè)的大勢，今天講的都是有道理的，但是還是花時間琢磨自己自己的業(yè)務模式和盈利模式。

　　第二，地產基金的出現(xiàn)和發(fā)展致中國房地產行業(yè)投融資模式和行業(yè)格局發(fā)生重大調整中一個局部的局部表現(xiàn)，因此而已，如果開發(fā)商把它當成新的資金來源的話會誤入歧途。

　　第三，私募基金在中國目前的狀態(tài)是襁褓嬰兒，我們業(yè)面臨向市場融資的困難，比如說LP這些投資人也會市場環(huán)境、政策環(huán)境的影響?，F(xiàn)在我們還沒有能力去拯救開發(fā)商。

　　第四，地產基金作為新生力量，只會和市場當中優(yōu)勢、強勢力量結合，強者更強，促進房地產格局的變化，對絕大多數(shù)可能處在這次大調整被調整的對象來講，地產基金的出現(xiàn)不見得是一個福音。我一開場就給大家潑一點涼水，因為市場對地產基金的關注有點過度亢奮，我們需要理性一點。

　　地產基金扮演什么樣的角色？我們作為專業(yè)投資人要成功要順勢而為，認清大形勢，看清大環(huán)境，才不會犯方向性的錯誤。今天的論壇非常好，今天請到了真正有實力的專家，今天聽下來的感覺，我覺得大部分的專家的觀點基調一致，以開發(fā)商代表，大家對大局勢的分析有很多共同點。

　　我也來談談，概括來說就是“變局”兩個字。“變”，就是中原黎總講到中國今后十年外部環(huán)境惡劣，要面臨全球經濟大失衡的狀況，調整過來很難。另外中國本身經濟的發(fā)展面臨重大的挑戰(zhàn)，繼續(xù)改革的共識和政治動力不足，社會階層固化造成深層次的社會矛盾日益尖銳等等問題，大大增加中國的經濟環(huán)境。

　　變局的第二層含義，中國房地產的業(yè)務模式在未來十年開始不可逆轉的大調整，以前就是廉價現(xiàn)代、追求規(guī)模、享受資源，土地增值的模式，今后要向精細、差異、特色化轉變。在很多場合我都談到房地產十年不會那么有錢了，錢也不會那么便宜了，價格去泡沫化宏觀政策組合，現(xiàn)在是限購、限貸，以后就是房產稅長期存在，不要存有任何的幻想。行業(yè)利潤率一定會下降，集中度會提高，沒有能耐的公司越來越難過。過去形成的重資產形式，對絕大多數(shù)開發(fā)商來講重資產形式是難以為繼的，在這個大形勢之下，我感覺中國的私募地產基金，廣義的地產基金，看待中國房地產行業(yè)有三趨勢性、系統(tǒng)性機會值得地產基金關注的：第一，行業(yè)格局調整產生的整合、并購、還有不良資產處置機會。中國房地產行業(yè)這次真正意義上的調整，不是行業(yè)不是周期性的調整，還是結構性調整，直接針對目標就是過高的房價，過多的投資、投機行為。政府的政策可以抑制房地產泡沫的作用，之外還可以促進行業(yè)的整合，資源向優(yōu)勢企業(yè)聚集，淘汰落后產能。這次行業(yè)的調整，另外一個特征市場和市場主體的分化，不同地理市場，不同產品的細分領域都會出現(xiàn)比較大的差異。開發(fā)商群體過去幾年由于執(zhí)行不同的投資策略和財務策略，分化非常嚴重。今年以來我們看到行業(yè)內的資產并購宗數(shù)和金額比往年有大幅度提升。說明行業(yè)內的優(yōu)秀企業(yè)在加快行業(yè)兼并整合的步伐。一方面基金，有一些企業(yè)緊張叫苦不迭，但是有一些企業(yè)尋求積極的通過兼并、收購來擴大業(yè)務。成交量持續(xù)低迷，在銀根不可能實質松動的情況下，資金鏈對開發(fā)來講是很現(xiàn)實的。我上午講了這次行業(yè)調整一定有人流血的，不會大家都好了。金融資本、包括銀行信托、資產管理公司，還有私募地產基金都在密切關注行業(yè)調整產生的市場機遇，明年一定會看到行業(yè)并購、整合出現(xiàn)，銀行對優(yōu)質企業(yè)并購活動的支持。地產基金在這論的行業(yè)洗牌當中是積極的參與。如果你們在市場看到并購、整合的地產基金，包括很多李嘉誠概念做的地產基金，其實他的作用都是在強勢的金融資本在行業(yè)下行的渠道中，加速行業(yè)洗牌和整合的一種投資行為。

　　對開發(fā)商的啟示是，你們考慮的問題也很簡單，在這論行業(yè)調整當中你屬于調整別人的陣營還是可能被別人調整的陣營？今天在座的，你們是屬于主動地位的。還有一個可能，你覺得現(xiàn)在日子過得去，但是很有可能被未來邊緣化的過程比較長遠。你們的對策也很簡單，一定要放下自己的面子和身段，用理性去考慮未來的趨向。如果覺得是被調整，就要賣掉一些項目、被人收購，或者逐步被人收購，退出實業(yè)家的身份，你可以當資本家、投資家。如果你對自己的核心競爭力有信心，你的路越走越寬，因為好的開發(fā)商受到各種類型的資本青睞的，無論是銀行還是私募基金，如果他們找上門來你就是市場的贏家，如果不是你要慎重的考慮一下。如果這次調整中你自己不是剩下的人，不是贏家的話，又不想離開這個行業(yè)，因為房地產行業(yè)有錢可賺，逐步套現(xiàn)，你把資本的錢投給你認為可以成為贏家的，十年以后剩下來的開發(fā)商、企業(yè)家們?？梢酝督o地產基金，當一個專業(yè)委員。如果資金兩三億的開發(fā)商在未來的競爭中沒有市場地位。如果出資兩三億的LP，會是所有地產基金趨之若鶩的對象。

　　第二個系統(tǒng)性的機會，為中國龐大的潛在的REIS市場最終開閘，而構建各種物業(yè)資產的機會。剛才蘇總談到，REIS是成熟市場當中房地產投融資最主要的載體，中國的REIS討論了十年了，做了一些試點，我想這個肯定會出來。目前沒有退出渠道，一方面中國大量的優(yōu)質地段的商業(yè)物業(yè)走上逼迫散售的道路，由于產權分散，這類資產基本上喪失了日后整體進行資本化操作的機會，也破壞了REIS市場日后賴以發(fā)展繁榮的重要資源。另外一方面，正在開發(fā)，或者已經持有整體物業(yè)的開發(fā)商面臨的物業(yè)價值，可能被系統(tǒng)性低估的問題。大家知道有增值空間，REIS也可以高價退出。但是開發(fā)商沒有實力做這個事情，未來得益于REIS市場開發(fā)的企業(yè)呢？哪些人會受益呢？我覺得第一類是大型的國企，包括大開發(fā)商和持有大量經營網點的企業(yè)，比如說銀行、不要小看，他們的物業(yè)是非常值錢的。第二通過以售養(yǎng)租的方式積累的開發(fā)商，比如說萬達，第三在物業(yè)取得成本，主要是土地資金回報上有很大優(yōu)勢的特色商業(yè)，賣場、物流、工業(yè)園，比如說紅星美凱龍有代表性。第四有實力的金融機構專門以REIS退出為目的打造的資產式平臺。

　　所以數(shù)來數(shù)去，我自己覺得跟民間一般的企業(yè)，我覺得能作為的空間不是太大。這是說的大使話，你們可以不相信。REIS開閘機會一定留給國企還有代表性的民企，一般的民企不知道什么時候。商業(yè)物業(yè)目前普遍的運營不高，民企賣一部分、留一部分物業(yè)一般在資本市場也不那么容易。地產基金肯定關注這個領域的機會，但是也只有某一類型的地產基金可以在這里頭有大的作為。比如說大型的金融機構、投資集團發(fā)起的基金，才有可能在這個領域當中獲得最大的利潤。

　　第三個系統(tǒng)性的機會，在今后十年當中，去挖掘跟隨支持各個細分領域即將出現(xiàn)新的領軍企業(yè)的投資機會。為什么這么說，中國已經進入精細化、差異化的時代了。從房地產純價值鏈來看，從現(xiàn)在來看業(yè)務模式、營運模式可以地產、房產、運營、純營運的方式。過去十年中國絕大部分開發(fā)商干的第一種模式，土地增值和二級開發(fā)獲利，研究其他模式的人不多。今后房地產的投資價值分布逐步向兩端擴散，一個往前走更高水平土地開發(fā)階段。地方政府主導的開發(fā)模式是落后，隨意性大，千篇一律，整體價值不夠深的問題。今后我認為會出現(xiàn)一些較高水平的城鎮(zhèn)土地一級開發(fā)商和政府聯(lián)合進行土地開發(fā)，這里面的利潤非?？捎^的。不過我還是這么說，這種機會可能最后占便宜的是體制內的企業(yè)，比如說國開行、中信等機構，發(fā)起以城市發(fā)展為主題的基金，這就是行業(yè)趨勢的實證。另外走向物業(yè)運營，無論是零售、賣場、物流、工業(yè)園、所有這些細分領域，甚至每一個大類里頭繼續(xù)細分這些領域，都會冒出，一些經營能力強的企業(yè)，我覺得今后中國的房地產不會出現(xiàn)萬科、恒大這種巨無霸的企業(yè)了，但是有一些專業(yè)運營能力比較強的公司涌現(xiàn)出來，他們會在各個細分領域成為新的領軍企業(yè)。在這個方面我覺得中小規(guī)模的地產基金有很大的空間，挖掘跟隨支持這些企業(yè)的發(fā)展，給地產基金帶來非?？捎^的回報。我留給廣大開發(fā)商朋友的問題也很簡單，你覺得在某一個細分領域是否有優(yōu)勢，如果有，我相信你找到了投資人來支持你。如果沒有，我覺得你可以把你的錢投給這樣的企業(yè)，或者有能力識別的地產基金。

　　最后我給開發(fā)商朋友幾點建議，在住宅市場走勢方面一定要提高政治覺悟，和對房價這個政治性理解高房價是壓在中國消費者頭上的一種稅，最后的錢都進政府，實際上就是幫政府收稅，所以提振消費就是降房價，高房價也是造成社會出現(xiàn)不穩(wěn)定的主要原因。在幾翻博弈中誰是最弱的？不要有僥幸的心理。第二，維持好銀行關系，他們還是你們最好的朋友，地產基金可以救不了你。第三，考慮自己有沒有獨特的可持續(xù)的競爭力，如果沒有就不要進去，退出來，是你們轉型的第一個起點。

　　最后，一定要放棄出獨食的階段，找同行合作，其實大家都在這么做，和有錢的企業(yè)合作，和地產基金合作，讓利共享。我說時代變了，一定要順勢而為，隨機應變是最高的商業(yè)機會。謝謝大家！

　　主持人：謝謝曹少山先生，請您到臺下稍事休息。

　　各位來賓，我們今天下午論壇的演講環(huán)節(jié)到這里全部結束，再次感謝為我們奉獻精彩演講的各位嘉賓。