現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商遇到一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是缺錢(qián)、一個(gè)是運(yùn)營(yíng)能力，怎么樣把這兩者結(jié)合起來(lái)？就是結(jié)構(gòu)化基金。

　　主持人：我們有請(qǐng)今天下午第五位奉獻(xiàn)演講的嘉賓，有請(qǐng)高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫先生，他演講的題目是商業(yè)地產(chǎn)基金務(wù)實(shí)。

　　蘇鑫：大家好！我的話題一定是大家比較感興趣的問(wèn)題，一個(gè)是商業(yè)，一個(gè)是基金?，F(xiàn)在我給大家看一些圖片。

　　商業(yè)地產(chǎn)這幾年最熱門(mén)的話題，總結(jié)起來(lái)開(kāi)發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)有幾個(gè)心態(tài)，一個(gè)是淘金的心態(tài)，二個(gè)逃難的心態(tài)，因?yàn)樽≌缓米?，?lái)做一下不調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)。還有一些人很樂(lè)觀，商業(yè)地產(chǎn)遍布是黃金。有幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)跟大家分享：第一不是好地段商業(yè)地產(chǎn)就可以賺錢(qián)；第二不是你把商業(yè)盒子建好了就可以賺錢(qián)；第三不是你運(yùn)營(yíng)起來(lái)就可以賺錢(qián)。第一個(gè)問(wèn)題商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)如何賺錢(qián)。第二個(gè)問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)融資難，第三個(gè)問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)最難的就是出口。第四是商業(yè)地產(chǎn)的案例和模式。第五討論一下基金可能的方向。

蘇 鑫 高和投資董事長(zhǎng)

　　商業(yè)地產(chǎn)怎么賺錢(qián)？實(shí)際上關(guān)鍵就是通過(guò)資產(chǎn)改造和運(yùn)營(yíng)、提高租金水平，從而提升資產(chǎn)價(jià)值，出售資產(chǎn)賺錢(qián)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。如果我們有運(yùn)營(yíng)能力，就把房子可以變成城市旅游，這是商業(yè)地產(chǎn)的核心。

　　第二個(gè)問(wèn)題商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的融資，怎么融資？有三個(gè)渠道：銀行、信托、基金。上午有很多的專(zhuān)家都提了即使是明年信貸政策放松，我們不指望這些錢(qián)指望留到房地產(chǎn)中來(lái)。基金會(huì)怎么樣？基金從它的出發(fā)點(diǎn)來(lái)講更愿意承擔(dān)比較小的風(fēng)險(xiǎn)，用債券的方式和開(kāi)發(fā)商合作，這是商業(yè)模式的特點(diǎn)。這樣開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)所有的風(fēng)險(xiǎn)。而且開(kāi)發(fā)商缺少的是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力，信托不一定提供。當(dāng)然用信托的錢(qián)規(guī)模大一些，成本可能低一些。但是如果像我們預(yù)料的明年年終有很多存量信托，差不多有6千多億的信托都會(huì)遇到流動(dòng)性的問(wèn)題，我們也不要指望明年信托在房地產(chǎn)有更多的投入。信托對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是不愿意投的，剛才說(shuō)到它的風(fēng)險(xiǎn)偏好。

　　機(jī)會(huì)，有可能跟基金的合作，為什么？因?yàn)榛鹣Ｍ潜容^高的收益，愿意承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)，可以用股權(quán)方式來(lái)投資。而且好的基金可以提供開(kāi)發(fā)商不具備的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

　　通過(guò)以上的分析，我們覺(jué)得基金至少商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該關(guān)注的重要融資的主要渠道。

　　第三個(gè)問(wèn)題，商業(yè)不地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展艱難，和金融改革滯后有很大的關(guān)系，國(guó)外，我們看到的經(jīng)驗(yàn)有REIS，我們國(guó)內(nèi)也有，我們可以把現(xiàn)有的渠道梳理一下，方向有三個(gè)：第一個(gè)是REIS，一個(gè)是保險(xiǎn)基金，還有一個(gè)是安全資本。

　　REIS在短期大家不要指望，我們看美國(guó)的REIS發(fā)展歷史，在五六十年代美國(guó)出現(xiàn)REIS，但是剛開(kāi)始幾年并不好，后來(lái)發(fā)現(xiàn)跟機(jī)構(gòu)和美國(guó)政府談，他們發(fā)現(xiàn)有很多的錢(qián)愿意投風(fēng)險(xiǎn)比較低的投資品，但是沒(méi)有好的渠道，REIS機(jī)構(gòu)跟美國(guó)政府我們提供這些方式，但是對(duì)不起，政府必須為了老百姓的利益，為了這些錢(qián)的出口要給他提供稅收，就這樣蓬勃的發(fā)展。在中國(guó)的政策環(huán)境下，如果不能解決給房地產(chǎn)融資，所以就不要指望REIS在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)。保險(xiǎn)資金，兩年前我們說(shuō)保險(xiǎn)資金商業(yè)地產(chǎn)的資金出口，我們可以算一下10%可以投到房地產(chǎn)，有4千億，把已經(jīng)占用的股票大概每年有500到700億，但是保險(xiǎn)資金有一個(gè)特點(diǎn)，追求的是安全性，所以凈額的回報(bào)率要求高的，所以開(kāi)發(fā)商不愿意跟他交換，這就是一個(gè)難題。但是市場(chǎng)上有一種錢(qián)，跟國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的屬性非常接近，就是安全性資本，這些錢(qián)他們持有商業(yè)地產(chǎn)，他們關(guān)注自查長(zhǎng)期保值增值，不在乎短期的租金多少，這個(gè)錢(qián)很可能就是商業(yè)地產(chǎn)重要的力量。下面還會(huì)提到安全性資本。

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基金的合作有兩種模式：第一個(gè)是并購(gòu)基金，并購(gòu)資產(chǎn)選擇核心的商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)過(guò)來(lái)，通過(guò)改造，提升它的資產(chǎn)價(jià)值，然后賣(mài)掉獲利益。分為四部實(shí)現(xiàn)：一步是并購(gòu)物業(yè)，二是資產(chǎn)改造，招租運(yùn)營(yíng)，三是把資產(chǎn)出售物業(yè)（安全資本），四是還需要給資本提供管理服務(wù)和后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　我們看一個(gè)案例，今年初在北京東三環(huán)收購(gòu)的物業(yè)，我們收購(gòu)之后我們做了產(chǎn)品改造，從設(shè)計(jì)上（室內(nèi)設(shè)計(jì)）戶型分割，以前做小型的購(gòu)物中心，但是發(fā)現(xiàn)這個(gè)地方不適合，要做精品綜合商業(yè)配套。位置在東三環(huán)的地方，把它的可視性在顏色上表現(xiàn)出來(lái)，玻璃如果白天太陽(yáng)走過(guò)的時(shí)候看到一個(gè)紅色的燈籠，非常搶眼，晚上還可以亮光，可以變不同的顏色，這種可視性雖然規(guī)模小，但是帶來(lái)的展示價(jià)值非常大。我們把資產(chǎn)重新進(jìn)行做包裝，把各種品牌商家吸引過(guò)來(lái)。有銀行，有星巴克、有奔馳、奔騰汽車(chē)展示廳。把商業(yè)帶來(lái)租約以后整體賣(mài)給安全公司，我們不是切散賣(mài)給資金實(shí)力比較差的小額散戶，這樣的話后期的資產(chǎn)價(jià)值是不能保證它不斷升值

　　賣(mài)給大的投資人之后沒(méi)有專(zhuān)業(yè)能力，我們要提供資產(chǎn)服務(wù)，這才是并購(gòu)基金最關(guān)鍵的步驟。并購(gòu)基金，說(shuō)到底，跟開(kāi)發(fā)商的關(guān)系還是以一個(gè)生意對(duì)手關(guān)系，跟開(kāi)發(fā)商談價(jià)格，價(jià)格不容易達(dá)成共識(shí)，是否有一種方式解決開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，缺什么？一個(gè)是缺錢(qián)、一個(gè)是運(yùn)營(yíng)能力，怎么樣把這兩者結(jié)合起來(lái)？不變成生意對(duì)手，而變成生意合作者，這就是第二個(gè)模式叫結(jié)構(gòu)化基金，有四步實(shí)現(xiàn)：為開(kāi)發(fā)商提供融資；協(xié)助開(kāi)發(fā)商提升資本價(jià)值；最關(guān)鍵的出售環(huán)節(jié)幫助他們；提供資產(chǎn)管理服務(wù)招租運(yùn)營(yíng)。這樣開(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題，融資成本比市場(chǎng)低一些，而且收益更高。因?yàn)樵谫Y產(chǎn)升值過(guò)程中是我們共同努力的，把資產(chǎn)談好價(jià)格以外的部分大家享受分成，讓基金的收益提高，變成雙方合作的模式了。

　　商業(yè)基金我們從募集到商業(yè)資產(chǎn)出口都是民間資本，這是基于我們對(duì)機(jī)構(gòu)投資者短期成本判斷的結(jié)果。

　　關(guān)于房地產(chǎn)基金的思考：信托與基金的關(guān)系是競(jìng)爭(zhēng)還是合作？房地產(chǎn)基金是曇花一現(xiàn)還是燎原？是對(duì)手關(guān)系嗎？因?yàn)樾磐杏蟹浅：玫男庞茫侨鄙賹?zhuān)業(yè)能力，缺乏相對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)作的能力，基金是有這個(gè)能力，兩者結(jié)合在一起，對(duì)雙方都有更大的好處。我們認(rèn)為基金和信托的關(guān)系是合作的關(guān)系。

　　我的關(guān)鍵是基金應(yīng)該有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，為什么？最核心的就是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展需求來(lái)看，產(chǎn)業(yè)分工更細(xì)化，間接融資一定會(huì)被直接融資取代，這是未來(lái)的大趨勢(shì)，對(duì)基金充滿信任，我相信它有很大的發(fā)展，還來(lái)自于我了解我的朋友做基金的人，這些是年輕人，他們對(duì)行業(yè)充滿熱情和激情，這個(gè)行業(yè)有這種創(chuàng)業(yè)的人才，有這種熱情，還有可能不斷的發(fā)展。