從去年開始談歐洲的債務(wù)問(wèn)題，其實(shí)美國(guó)的問(wèn)題還沒(méi)有解決，歐洲的債務(wù)問(wèn)題又出現(xiàn)了。

　　主持人：我們繼續(xù)請(qǐng)出今天下午第四位演講嘉賓，有請(qǐng)：中原集團(tuán)主席黎明楷先生，他演講的題目是2012房地產(chǎn)市場(chǎng)解析。

　　黎明楷：各位業(yè)界的朋友，還有媒體朋友，大家下午好！我想借這個(gè)短短的時(shí)間講講我對(duì)整體房地產(chǎn)的看法，還有對(duì)明年的房市怎么樣進(jìn)行預(yù)測(cè)。

　　從中國(guó)的政策來(lái)講，我現(xiàn)在覺(jué)得有壓力。因?yàn)檫^(guò)去政府的保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，另外抑制通脹。過(guò)去兩年主要還是壓通脹做的力度比較強(qiáng)的。現(xiàn)在我說(shuō)為什么壓力，政策要轉(zhuǎn)變？并不是政府想變的問(wèn)題，因?yàn)橥獠康沫h(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)很大的變化。主要體現(xiàn)還是在外圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是在急速的惡化當(dāng)中。歐美的情況，美國(guó)債務(wù)問(wèn)題出現(xiàn)得比較早了。從今年大家開始談得多，歐洲的債務(wù)問(wèn)題，其實(shí)美國(guó)的問(wèn)題還沒(méi)有解決，歐洲的債務(wù)問(wèn)題又出現(xiàn)了。

黎明楷 中原集團(tuán)主席

　　歐美的債務(wù)問(wèn)題我估計(jì)我估計(jì)會(huì)糾纏一段時(shí)間，估計(jì)有5到10年的維度。主要問(wèn)題是關(guān)系到體制方面的問(wèn)題，因?yàn)檫^(guò)去歐美還是奉行福利主義，對(duì)于國(guó)民方面還是非常好的。從老百姓來(lái)講他們會(huì)覺(jué)得這樣是好政府。但是福利過(guò)多時(shí)，某種程度上是會(huì)減弱國(guó)民本身的刻苦精神。老百姓已經(jīng)適應(yīng)了過(guò)去享受很多福利，出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題之后，也看到有一些西方國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)想改變，但是也不容易，因?yàn)殚L(zhǎng)期形成的理念不可能一下子轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，西方國(guó)家的國(guó)民不會(huì)這么快覺(jué)醒起來(lái)的，因?yàn)樗麄兊捏w制是通過(guò)選票，選票就要討好你的投票者，怎么去討好？以往都是你是有很大的福利提供，很難說(shuō)我現(xiàn)在有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)出來(lái)說(shuō)你投票，我讓你節(jié)衣縮食，這個(gè)不現(xiàn)實(shí)，肯定沒(méi)人投你的票。作為統(tǒng)治者，只能討好投票者。

　　現(xiàn)在歐美做法只是維持福利，雖然現(xiàn)在說(shuō)是處理債務(wù)，其實(shí)還是取之于預(yù)算。如果這個(gè)國(guó)家一直都取之于預(yù)算就代表了他本身是薄弱的，這樣的國(guó)家有能力在短時(shí)間之內(nèi)解決債務(wù)問(wèn)題嗎？我覺(jué)得不現(xiàn)實(shí)，希望在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)開始好起來(lái)，用稅收可以超越他的開支。但是在債務(wù)的問(wèn)題當(dāng)中牽扯到金融機(jī)構(gòu)。所以我看歐美本身的債務(wù)問(wèn)題要糾纏很長(zhǎng)時(shí)間，經(jīng)濟(jì)也不會(huì)有太多的增長(zhǎng)，維持一段時(shí)間。

　　歐美債務(wù)危機(jī)，對(duì)于中國(guó)受到的影響也是蠻大的。因?yàn)橹袊?guó)一直以來(lái)是世界工廠，都是靠出口為主。曾經(jīng)有一段時(shí)間，美國(guó)是我們的出口第一，后來(lái)歐洲取代美國(guó)，歐美兩地是我們最大的出口地，新興的市場(chǎng)，東南亞、南美不可能馬上彌補(bǔ)發(fā)達(dá)國(guó)家的空間，所以我們的未來(lái)出口受到很大的壓力。前一段時(shí)間我跟開工廠的朋友聊過(guò)，他們的定單收緊率比房地產(chǎn)更厲害，房地產(chǎn)交易量跌了60%，他們跌90%都有。這樣的情況他們很難維持。從企業(yè)來(lái)講，更面臨過(guò)去一時(shí)間，政府要壓資金過(guò)熱，所以銀根非常緊。從融資渠道只能通過(guò)民間的融資，民間的融資利息是很高的，一方面他們的定單出問(wèn)題，另外基本的利息很重。過(guò)去幾年來(lái)我們用工的成本，勞工的成本也是因?yàn)槲覀兒枚嗟母＠鸺由先サ?，其?shí)也不便宜。這幾種壓力之下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較困難。企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難對(duì)國(guó)家面臨要決策的是如果企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題了，就變成有大量的勞工也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，這會(huì)導(dǎo)致社會(huì)問(wèn)題出現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)要維持工人的工作。所以政府在這個(gè)情況之下應(yīng)該是要陸陸續(xù)續(xù)釋放多一些資金出來(lái)。上個(gè)月10月30號(hào)政府開始下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這有一個(gè)政策上面的轉(zhuǎn)變，以前是一直加，現(xiàn)在開始往下走，估計(jì)未來(lái)一段時(shí)間存款準(zhǔn)備金率還會(huì)降低一點(diǎn)，但是對(duì)于整體市場(chǎng)的銀根應(yīng)該是可以松動(dòng)一些。

　　就算不需要救濟(jì)的企業(yè)，中國(guó)現(xiàn)在從經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面也面臨以前靠出口帶動(dòng)，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)內(nèi)需。轉(zhuǎn)內(nèi)需，我自己沒(méi)有看到有哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)是有房地產(chǎn)對(duì)于內(nèi)需這么直接發(fā)生作用的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)整體的消費(fèi)鏈和生產(chǎn)鏈有很多的環(huán)節(jié)，也雇傭大量的工人。以前也算是運(yùn)營(yíng)得比較成熟的行業(yè)，如果從政府的立場(chǎng)來(lái)講不啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)內(nèi)需的工具，我現(xiàn)在還不知道政府從哪一個(gè)方面去拉動(dòng)整個(gè)內(nèi)需。還有一個(gè)問(wèn)題，如果房?jī)r(jià)一直是繼續(xù)下滑，這代表了什么？因?yàn)橹袊?guó)本身?yè)碛蟹慨a(chǎn)的家庭占人口的大多數(shù)，其實(shí)中國(guó)很多人是有房的，比如說(shuō)過(guò)去有福利房，讓大部分人有房產(chǎn)。如果房?jī)r(jià)下跌，代表中國(guó)人民的財(cái)富大量蒸發(fā)，財(cái)富大量蒸發(fā)之后消費(fèi)欲望肯定會(huì)降低，如果消費(fèi)欲望降低之后你怎么重振消費(fèi)內(nèi)需？我覺(jué)得政府是有壓力去改變政策，剛出臺(tái)的政策還要堅(jiān)持不動(dòng)搖，但是壓力越來(lái)越大。

　　從目前情況來(lái)講，樓價(jià)有一個(gè)下條跡象，尤其是原本房?jī)r(jià)比較高的城市，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下調(diào)得比較明顯，尤其是有一些開發(fā)商，一些大城市市中心降幅不明顯，但是外圍周邊已經(jīng)跌得很厲害了。在這個(gè)條件下政府應(yīng)該有空間去放松一下調(diào)控的政策，一方面先放松，比如說(shuō)在銀根方面，在開發(fā)商或者房產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)，我想政府還沒(méi)有那么快去放松，但是在銀根方面會(huì)放松一下，如果銀行放松一點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)有幫助。因?yàn)檫^(guò)去半年其實(shí)銀行對(duì)于按揭方面的態(tài)度比中央要求還要嚴(yán)，主要是因?yàn)檎苠X管得很緊，銀行也缺乏資金，或者銀行有更好的投資渠道，拿到更高的利息，所以不愿意做按揭，所以首套房也不容易貸到款。最近這方面的情況有所改善，有一些銀行已經(jīng)可以按基準(zhǔn)利率去貸款，這也算是一個(gè)轉(zhuǎn)變。

　　說(shuō)到限購(gòu)，也是一個(gè)粗暴的行政手段，限購(gòu)扭曲了市場(chǎng)的供求關(guān)系，使市場(chǎng)成交萎縮的，市場(chǎng)失去了本身價(jià)格提供者的作用，因?yàn)楣┣箨P(guān)系扭曲，而且?guī)?lái)一些不公平。限購(gòu)，如果你有錢做開發(fā)的，你是有權(quán)擁有很多方房產(chǎn)。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，還有世界上很多國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，大部分老百姓積累財(cái)富的工具就是靠持有房地產(chǎn)，如果你剝奪市民以持有房產(chǎn)作為儲(chǔ)存財(cái)富、積累財(cái)富的渠道，其實(shí)也不算是公平的措施出來(lái)。雖然不公平，但是會(huì)剛開完，不公平還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，因?yàn)檎畬?duì)于調(diào)控政策不動(dòng)搖，也就是三令五聲說(shuō)很多城市限購(gòu)政策還會(huì)持續(xù)下去。我覺(jué)得這些政策沒(méi)有那么快改變，要等房地產(chǎn)市場(chǎng)的簫條，當(dāng)已經(jīng)影響到整體經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，政府才會(huì)把這些措施取消，但是這個(gè)時(shí)間能不能再把經(jīng)濟(jì)救回來(lái)不知道了。經(jīng)濟(jì)一下滑之后，不是你想救就利馬可以救回來(lái)的。

　　估計(jì)明年，房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該繼續(xù)往下的基調(diào)，因?yàn)榻衲晗掳肽晡铱吹介_發(fā)商也陸續(xù)開始把價(jià)格調(diào)下來(lái)，開始的時(shí)間應(yīng)該是從大城市周邊地區(qū)比較明顯，到明年慢慢衍生到二線城市，三四線城市相對(duì)安全一些，因?yàn)槲覀兊馁?gòu)買力主要是來(lái)自于剛性需求。如果明年的銀根稍微放松一點(diǎn)，對(duì)于二三線城市的銷售可以保持一個(gè)量。但是在大城市、二線城市明年的價(jià)格下調(diào)應(yīng)該不容易扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，主要還是限購(gòu)，因?yàn)橄拶?gòu)對(duì)于市場(chǎng)的購(gòu)買力、消耗性的購(gòu)買力，消耗性的購(gòu)買力就是買了就沒(méi)有了。如果沒(méi)有限購(gòu)，雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增加，購(gòu)買力增加，或者是通過(guò)二手市場(chǎng)把舊的房子賣掉套現(xiàn)，現(xiàn)在失去功能，為什么開發(fā)降價(jià)最為快？因?yàn)橐獪?zhǔn)備去搶客戶，把僅有的購(gòu)買力搶到自己手中，我估計(jì)明年也會(huì)繼續(xù)，明年的基調(diào)是政策嚴(yán)謹(jǐn)，市場(chǎng)還是非常寒冷，銀根有所放松，開發(fā)商企業(yè)也是比較辛苦的一年。祝大家明年好運(yùn)。