房企轉(zhuǎn)型，就是轉(zhuǎn)變核心競(jìng)爭(zhēng)，要適應(yīng)住宅需求并變種百年品質(zhì)和服務(wù)理念。

　　主持人：謝謝杜麗虹女士的精彩演講，請(qǐng)下場(chǎng)在臺(tái)下稍事休息。

　　接下來(lái)有請(qǐng)今天下午的第三位進(jìn)行年度演講的嘉賓，他是文登市國(guó)土資源局土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)辦公室主任畢建超先生，他演講的題目是房企轉(zhuǎn)型中的市場(chǎng)機(jī)遇。

　　畢建超：尊敬的各位嘉賓，大家下午好。今天有很多的專家講了房地產(chǎn)，我從一個(gè)最基層政府角度來(lái)看待房地產(chǎn)的問(wèn)題，僅代表我個(gè)人的觀點(diǎn)。我的題目是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的市場(chǎng)機(jī)遇。

畢建超 文登市國(guó)土資源局土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)辦公室主任

　　轉(zhuǎn)型，有房企轉(zhuǎn)型、政府轉(zhuǎn)型。而房企轉(zhuǎn)型，應(yīng)該通過(guò)七個(gè)方面來(lái)轉(zhuǎn)型。

　　首先轉(zhuǎn)變核心競(jìng)爭(zhēng)，要適應(yīng)住宅需求變種百年品質(zhì)和服務(wù)理念。過(guò)去十年房企競(jìng)爭(zhēng)除了錢(qián)就是地。在市場(chǎng)環(huán)境下，房企更應(yīng)該把核心競(jìng)爭(zhēng)力轉(zhuǎn)向到對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)和產(chǎn)品的后期服務(wù)上面。目前國(guó)家抑制投資性的需求以后，群眾需求除了自住的，還有產(chǎn)品后期服務(wù)需求。

　　第二，考量開(kāi)發(fā)布局：從一線城市為重點(diǎn)轉(zhuǎn)向均衡進(jìn)入的布局形態(tài)，今年的國(guó)家調(diào)整也是致一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)下降了，包括大型的開(kāi)發(fā)商，他們的增長(zhǎng)也有一些增長(zhǎng)，主要是二三線、四線給他的貢獻(xiàn)率。所以開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到均衡發(fā)展，將來(lái)的房企規(guī)模還有大小是否成為百年名企三四線城市份額所占多少。

　　第三，拓展開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)：多元化地產(chǎn)業(yè)態(tài)將成為房企轉(zhuǎn)型的新增長(zhǎng)點(diǎn)，比如說(shuō)養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，還有醫(yī)療地產(chǎn)等進(jìn)行多元發(fā)展，群眾的投資需求會(huì)轉(zhuǎn)向成功業(yè)態(tài)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)和投資。

　　第四，轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式：從惟土地溢價(jià)到有利于企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的多元模式。因?yàn)橐郧伴_(kāi)發(fā)商除了通過(guò)樓盤(pán)的銷售來(lái)進(jìn)行利潤(rùn)率，主要是推動(dòng)屯地和城市發(fā)展來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，要慢慢從綜合開(kāi)發(fā)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，目前大型開(kāi)發(fā)商的聯(lián)合開(kāi)發(fā)都是這種模式。

　　第五，重視企業(yè)形象：非常時(shí)期更應(yīng)該注重整體品牌的維護(hù)與推廣。就是在現(xiàn)在，可以推動(dòng)品牌形象的推廣來(lái)促進(jìn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、樓盤(pán)銷售達(dá)到平穩(wěn)發(fā)展。

　　第六，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)融資：從單一的信貸融資拓展更多的直接融資渠道。這塊我倒沒(méi)有過(guò)多的研究。所以只是希望從單一的信貸，國(guó)家一調(diào)控、銀行一緊縮就覺(jué)得冬天來(lái)了，所以要拓展融資多渠道。

　　第七，強(qiáng)化共贏關(guān)系：積極加強(qiáng)與政府和業(yè)主的溝通交流促進(jìn)三贏。因?yàn)檎头科蟆I(yè)主是三者互利的形態(tài)，所以要加強(qiáng)對(duì)他們的溝通，促進(jìn)三贏。

　　市場(chǎng)機(jī)遇。從國(guó)家政策面，還有開(kāi)發(fā)商，三四線城市的現(xiàn)狀，還有投資文登的機(jī)遇。關(guān)于國(guó)家政策，上午專家也講了，包括“十二五”規(guī)劃、貨幣量、保障房、以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。長(zhǎng)期來(lái)看消費(fèi)者購(gòu)房信心，我覺(jué)得還會(huì)呈現(xiàn)仍將上行趨勢(shì)，預(yù)期我認(rèn)為房地產(chǎn)還保持平穩(wěn)向上發(fā)展的趨勢(shì)。通過(guò)幾年各類城市房地產(chǎn)銷售面積市場(chǎng)份額來(lái)看今年上半年三線城市市場(chǎng)份額慢慢上漲。標(biāo)桿企業(yè)二三線城市的各種銷售對(duì)他們整個(gè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)貢獻(xiàn)率慢慢增大。龍頭企業(yè)上半年三四線城市的銷售業(yè)績(jī)普遍好于去年。港資房企逆勢(shì)進(jìn)軍內(nèi)地抄底拿地屢創(chuàng)佳績(jī)，我覺(jué)得他們也認(rèn)為后續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)還是比較穩(wěn)健的。

　　從全國(guó)來(lái)看，隨著限購(gòu)令的實(shí)施，上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)得到有效抑制。從城市來(lái)看，一線二線城市成交量下跌，成交價(jià)格優(yōu)松動(dòng)跡象，三四線城市未實(shí)施限購(gòu)城市上半年成交活躍，促進(jìn)三四城市房屋品質(zhì)迅速提高，群眾滿意度增長(zhǎng)。其次當(dāng)前各地政府對(duì)一些問(wèn)題還是比較敏感的，都會(huì)避免把地價(jià)推得過(guò)高，地價(jià)也恢復(fù)到一個(gè)合理的水平，這正是開(kāi)發(fā)商投資布局的一個(gè)時(shí)機(jī)，也更利于中型房地產(chǎn)商的跳躍式發(fā)展。從城市本身來(lái)看，三四線城市和一二線城市來(lái)講，有很大的獲利空間，部分城市的房?jī)r(jià)還處在價(jià)格低股，所以三四線城市未來(lái)會(huì)成為房地產(chǎn)合理投資熱潮。

　　下面以山東市場(chǎng)來(lái)簡(jiǎn)單說(shuō)一下市場(chǎng)。這是目前一線城市在山東的開(kāi)發(fā)布局，一線品牌開(kāi)發(fā)有四個(gè)特點(diǎn)：1、內(nèi)地區(qū)域呈現(xiàn)以濟(jì)南為核心輻射周邊三四線城市的開(kāi)發(fā)格局。2、辦到區(qū)域呈現(xiàn)以青煙為核心。3、黃河以北三四線城市暫且沒(méi)有一線品牌進(jìn)入。4、有一些片區(qū)不受一線開(kāi)發(fā)商的青睞，項(xiàng)目比較少，包括恒大在山東的中海，華潤(rùn)、保利、萬(wàn)科在山東都有一些布局。在山東市場(chǎng)的表現(xiàn)可以看出來(lái)，受限購(gòu)影響，一線品牌開(kāi)發(fā)商打開(kāi)市場(chǎng)格局，逐步轉(zhuǎn)移到三四線城市，以山東為例，較受開(kāi)發(fā)商歡迎的三四線城市集中在濟(jì)南周邊、青、煙、威三個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市。黃海以北西南地區(qū)的城市也是開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的重點(diǎn)。我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商進(jìn)入三四線城市盡可能優(yōu)先選擇有發(fā)展權(quán)利和投資權(quán)益的城市來(lái)進(jìn)入。

　　當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家政策還會(huì)合理性持續(xù)，這也是集團(tuán)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，以促進(jìn)更大發(fā)展的良好實(shí)際，三四線城市的投資序幕開(kāi)剛剛拉開(kāi)，真正投資潮在未來(lái)幾年達(dá)到高潮，占三四線城市份額多少會(huì)成為大的開(kāi)發(fā)商實(shí)力的重要指標(biāo)。一二線城市目前的限購(gòu)也會(huì)使三四線城市的熱捧，包括我們文登作為國(guó)家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的養(yǎng)生制度會(huì)給大家更多的無(wú)限遐想。

　　首先文登現(xiàn)在進(jìn)入到國(guó)家戰(zhàn)略中，山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)三大海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)之一。

　　文登市政府也有轉(zhuǎn)型的思考，轉(zhuǎn)變方式、調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高城市水平；高度規(guī)劃，確認(rèn)主題；積極實(shí)施建設(shè)，打造品牌，加強(qiáng)宣傳，全國(guó)推廣城市；換位思考，提速增效，全心為行業(yè)服務(wù)。

　　文登是一個(gè)老牌的工業(yè)強(qiáng)市，在山東前三位，財(cái)政收入60%由工業(yè)制造業(yè)來(lái)提供，無(wú)污染的制造業(yè)，但是它也不忘記發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)促進(jìn)整體發(fā)展，通過(guò)幾大優(yōu)勢(shì)：交通、山、海等環(huán)境優(yōu)勢(shì)，通過(guò)高端的戰(zhàn)略，定位為中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都，主要打造服務(wù)品牌，通過(guò)功能定位確定城市將來(lái)發(fā)展，通過(guò)規(guī)劃定位政府做哪些事情。國(guó)家還沒(méi)有提出文化產(chǎn)業(yè)的前期，文登通過(guò)文化、旅游、養(yǎng)生三大朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)來(lái)推動(dòng)一二三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，并且有一個(gè)良好的發(fā)展目標(biāo)，兩年的啟動(dòng)、五年的成長(zhǎng)，十年的成熟，基本上在2020年能真正做到中國(guó)濱海養(yǎng)生之都，并且也積極進(jìn)行全國(guó)性的品牌推廣，來(lái)打造養(yǎng)生之都的品牌。

　　目前文登也是在談限購(gòu)，住房不限購(gòu)，但是政府說(shuō)土地要限購(gòu)，不是所有的開(kāi)發(fā)商我們都需要，必須要符合城市發(fā)展規(guī)劃，而且認(rèn)可文登發(fā)展策略，共同促進(jìn)養(yǎng)生之都的打造，才能進(jìn)入。目前有一些知名的，比如說(shuō)海爾等開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，希望大家有機(jī)會(huì)去文登走走、看看。方向比努力更重要，在轉(zhuǎn)型時(shí)方向會(huì)決定一切.

　　目前也有一些知名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)部分進(jìn)入，希望大家多到文登來(lái)看看。謝謝大家！