代工模式為什么會(huì)收到國(guó)際地產(chǎn)企業(yè)的青睞？主要原因在就要在于待工企業(yè)的利潤(rùn)率雖然不高，但高周轉(zhuǎn)模式下，企業(yè)現(xiàn)金回好，并不一定低于一體化企業(yè)。

　　主持人：接下來(lái)有請(qǐng)今天下午第二位年度演講的嘉賓：金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士。她演講的題目是地產(chǎn)企業(yè)模式轉(zhuǎn)型。

　　杜麗虹：今天和大家交流的題目是地產(chǎn)企業(yè)模式轉(zhuǎn)型。這也是今天上午論壇的時(shí)候我們討論到了博弈和平衡的問(wèn)題，我提到地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)面臨的是自我的過(guò)去和自己未來(lái)的博弈。所以我下午重點(diǎn)講講過(guò)去和未來(lái)是怎么樣的博弈關(guān)系。

　　在討論這個(gè)話題之前，我們先討論一個(gè)問(wèn)題，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)嗎？如果這個(gè)問(wèn)題問(wèn)在座的媒體大多數(shù)說(shuō)“是的”。但是衡量一個(gè)行業(yè)是不是暴力行業(yè)，不是看利潤(rùn)率，而是看回報(bào)率，或者一個(gè)通用的指標(biāo)，凈資產(chǎn)回報(bào)率。把凈資產(chǎn)回報(bào)率分解，分解成三個(gè)部分：一個(gè)是利潤(rùn)率，第二個(gè)周轉(zhuǎn)率，第三是杠桿率（負(fù)債率）。利潤(rùn)率很簡(jiǎn)單地理解為地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)，比如說(shuō)我投資100元，凈利潤(rùn)率20%，也就是說(shuō)樓賣出去，項(xiàng)目結(jié)束的時(shí)候我能夠賺25元，但是利潤(rùn)率沒(méi)有時(shí)間概念，就是說(shuō)25元是用多長(zhǎng)時(shí)間賺到的，他是不管的。周轉(zhuǎn)率是一個(gè)時(shí)間概念，他就是的產(chǎn)企業(yè)資金回籠的速度，也就是說(shuō)我投入100元到賺回125元我用一年的時(shí)間，我們財(cái)務(wù)上講周轉(zhuǎn)率一倍的話，以年劃的投資回報(bào)率就是25%，如果你用兩年時(shí)間賺到25元，就是周轉(zhuǎn)率0.5%，那么你年劃的投資回報(bào)率不考慮負(fù)利，就是12.5%，如果你用三年時(shí)間回籠資金的話，年劃投資回報(bào)率就只有8.3%了。所以不考慮負(fù)債率差異的情況下，利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率就決定企業(yè)的回報(bào)率。就利潤(rùn)率而言，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率確實(shí)是比較高的。

杜麗虹 金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士

　　我們看這張表，最左側(cè)兩欄是2010年的時(shí)候，A股的上市公司，21個(gè)大類行業(yè)的利潤(rùn)率排名，地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)接近40%，排在21個(gè)大類行業(yè)的在第二名，僅次于飲料行料，飲料行業(yè)利潤(rùn)率高，因?yàn)榘拙菩袠I(yè)平均的毛利潤(rùn)率是70%以上，也就是說(shuō)從利潤(rùn)率的角度來(lái)看，除了茅臺(tái)就是我們地產(chǎn)行業(yè)最賺錢的。但是從周轉(zhuǎn)率來(lái)看就不是這樣的。即使是在09年的時(shí)候房子比較好賣的時(shí)候，地產(chǎn)上市公司平均存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，就是你的銷售額比上年初的總資產(chǎn)是0.45倍，這是什么意思？企業(yè)從支付土地款到完成預(yù)收、回籠資金，那一年平均需要用27個(gè)月的時(shí)間，到08年的時(shí)候低谷由于銷售周期延長(zhǎng)，土地儲(chǔ)備延長(zhǎng)，平均周轉(zhuǎn)率下降一半，到0.27倍，平均的資金回籠周期是延長(zhǎng)到44個(gè)月。2010年是32個(gè)月，2011年上半年已經(jīng)延長(zhǎng)到42個(gè)月，已經(jīng)非常接近08年的低谷水平了。這樣的周轉(zhuǎn)率，在上市公司這21個(gè)大類行業(yè)里面，地產(chǎn)行業(yè)是排在倒數(shù)第二位的，我們的周轉(zhuǎn)速度只比金融服務(wù)業(yè)高。我們知道利潤(rùn)率乘軸抓率，加上杠桿率就是回報(bào)率，所以凈資產(chǎn)回報(bào)率方面2010年地產(chǎn)上市公司平均是13.8%，不到14%，排在21個(gè)大類行業(yè)里面的第十位，其實(shí)從回報(bào)率的角度講，我們是排在正中間的，這還是2010年的數(shù)據(jù)。在 2011年調(diào)控的背景之下，屯低成本的上升進(jìn)一步限制回報(bào)率的提升空間。 

　　屯地的成本有哪些的？成本之一，剛才提到周轉(zhuǎn)率的降低，就是如果你延長(zhǎng)土地儲(chǔ)備周期，拉長(zhǎng)銷售周期的話，你的周轉(zhuǎn)速度減慢，除非延長(zhǎng)周期以后你的利潤(rùn)率能夠有一個(gè)足夠幅度的上升，來(lái)抵消周轉(zhuǎn)率的降低，否則你的回報(bào)率會(huì)下降。第二是資金成本，這個(gè)土地?zé)o論你是用自己的錢買的，還是借來(lái)的錢拿的，這個(gè)資金都是有成本的。第三是風(fēng)險(xiǎn)的上升。隨著土地通常財(cái)務(wù)上以存貨形式記入流動(dòng)資產(chǎn)，但實(shí)際中，行業(yè)低谷里頭他們的流動(dòng)性并不好，所以，土地儲(chǔ)備占比越高的企業(yè)，可售房源的比例越小，他的資金壓力是越大的，所以除非你的土地升值速度夠快，足以彌補(bǔ)屯地所帶來(lái)的資本成本和資本效率的損失，否則屯地降低匯報(bào)。在調(diào)控的背景下我們感受到的是我們資金成本上升，土地的升值速度在減緩。利潤(rùn)率上升空間受到政策的限制，這些都使得你的屯地收益可能不足以彌補(bǔ)屯地的成本。這時(shí)候企業(yè)需要做模式的轉(zhuǎn)型。也就是說(shuō)我們要從重資產(chǎn)模式到輕資產(chǎn)模式。

　　什么是重資產(chǎn)模式？當(dāng)土地升值速度，表現(xiàn)在房屋的升值速度上，當(dāng)升值速度足夠快，高于資本成本時(shí)，所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求儲(chǔ)備更多的土地，這也是一種理性的選擇，就像房?jī)r(jià)上漲很快的時(shí)候，消費(fèi)者愿意買房子一樣，只要拿著資產(chǎn)，本身就可以貢獻(xiàn)豐厚的回報(bào)，這時(shí)候土地儲(chǔ)備的多少成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最主要標(biāo)準(zhǔn)，我們稱之為這一模式為地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。

　　但是當(dāng)土地、房屋的升值速度減緩時(shí)，單純持有資產(chǎn)的回報(bào)率降低，這使土地儲(chǔ)備本身的價(jià)值貢獻(xiàn)是減弱的，甚至有時(shí)候可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)加值貢獻(xiàn)，就是當(dāng)你的資產(chǎn)升值速度低于你資本成本的時(shí)候，你大量持有資產(chǎn)其實(shí)是負(fù)價(jià)值貢獻(xiàn)，于是企業(yè)要轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略。也節(jié)是說(shuō)從之前專區(qū)資產(chǎn)升值收益，走向賺取增值服務(wù)收益。這里面說(shuō)的增值服務(wù)收益就是定植開(kāi)發(fā)代工過(guò)程中的品牌溢價(jià)收益，物業(yè)管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的衍生收益，以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過(guò)程中獲取的費(fèi)用收益和業(yè)績(jī)提成的收益。在這樣的模式轉(zhuǎn)型過(guò)程中，我們把從重資產(chǎn)，大量的資產(chǎn)儲(chǔ)備上釋放出來(lái)的資本金充實(shí)配置到經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)，不再是儲(chǔ)備的環(huán)節(jié)，這時(shí)候效率越高的企業(yè)，在重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中他的優(yōu)勢(shì)越明顯，價(jià)值創(chuàng)造的空間就越大。怎么樣實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型呢？我簡(jiǎn)單地講幾個(gè)：

　　一個(gè)是代工模式，代工模式在中國(guó)開(kāi)始有，比如說(shuō)綠城、濱江都在做代工，但是代工傳統(tǒng)上被國(guó)內(nèi)的企業(yè)視為在資金鏈有壓力的時(shí)候才做的方式，但是其實(shí)在國(guó)際上代工模式是地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)主導(dǎo)模式，為什么受到國(guó)際企業(yè)的青睞，就是代工模式雖然利潤(rùn)率不高，但是它的周轉(zhuǎn)速度很快，最的回報(bào)率可能比你傳統(tǒng)的模式還要高。最典型的代工住宅里面的企業(yè)就是日本的企業(yè)，日本的企業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，就是從90年代以后，資產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。所以日本的地產(chǎn)企業(yè)如果大量屯地的話，不僅不能貢獻(xiàn)資產(chǎn)升值收益，還導(dǎo)致存貨的變質(zhì)損失。所以90年代以后，日本地產(chǎn)企業(yè)都轉(zhuǎn)向訂單開(kāi)發(fā)。在這個(gè)市場(chǎng)里面利潤(rùn)率一般只有5到10%，但是周轉(zhuǎn)速度很高，尤其是日本的地產(chǎn)企業(yè)是工廠化住宅的先鋒，所以他的周轉(zhuǎn)速度更高，回報(bào)率也是相當(dāng)可觀的。

　　舉一個(gè)例子，就是日本的積水地產(chǎn)，這是日本的大型地產(chǎn)之一。60年代進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)務(wù)，70年代首次開(kāi)發(fā)出工廠化生產(chǎn)的組合式鋼結(jié)構(gòu)住宅。在座的地產(chǎn)企業(yè)比我更懂組合式的工廠化住宅，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)在工廠里面生產(chǎn)好標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建，再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的組裝。目前80%的建造環(huán)節(jié)在工廠里面完成在 ，在工廠里生產(chǎn)一套房屋構(gòu)件只需6到7分鐘，而在現(xiàn)場(chǎng)組裝一套住宅從打地基到落成只需要3個(gè)月的時(shí)間，跟日本的獨(dú)棟別墅有關(guān)的。在這樣的情況他的周轉(zhuǎn)率現(xiàn)場(chǎng)組裝只要3月，所以他的周轉(zhuǎn)率達(dá)到3到5倍，盡管他的利潤(rùn)率只有10%，但是利潤(rùn)率乘周轉(zhuǎn)率就是總資產(chǎn)回報(bào)率，所以過(guò)去十年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率達(dá)到40%，這還沒(méi)有考慮負(fù)債，財(cái)務(wù)杠桿的使用。他的公司旗下的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)，就是買地建房子、再往賣，但是由于有一個(gè)土地儲(chǔ)備的周期和銷售的周期，所以周轉(zhuǎn)率只有0.4到0.7倍，平均的回報(bào)率不到10%。我們看到左上角的圖，是基本模式下的比較。綠的是定單開(kāi)發(fā)模式下的周轉(zhuǎn)率的模式，可以達(dá)到3到5倍，紅色的線是傳統(tǒng)的周轉(zhuǎn)是不到1倍的。左下較的圖就是幾種模式下的總資產(chǎn)回報(bào)率。定單開(kāi)發(fā)模式下的總資產(chǎn)回報(bào)率是40%的水平，但是開(kāi)發(fā)銷售的模式的總資產(chǎn)回報(bào)率不到10%。

　　除了剛才提到的積水，還有日本的大和地產(chǎn)也是做代工業(yè)務(wù)的，他更側(cè)重于工商領(lǐng)域的代工，比如說(shuō)給日本的服裝賣場(chǎng)的公司，給他簽訂長(zhǎng)期的合約，根據(jù)合約每年給商場(chǎng)在日本的城市郊區(qū)建1200平米的賣場(chǎng)，然后在市中心建20個(gè)800平米的賣場(chǎng)，這樣三年時(shí)間為他建設(shè)100到200個(gè)賣場(chǎng)。后來(lái)隨著日本REIS的推出，大和把定單開(kāi)發(fā)定制開(kāi)發(fā)的逐步拓展到投資管理的領(lǐng)域，也就是說(shuō)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)金融的延伸。所以代工模式并不局限于住宅。在商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等專業(yè)性更強(qiáng)的領(lǐng)域已經(jīng)成為一種主導(dǎo)模式。

　　這是給大家開(kāi)拓一些思路，Eoston properties，這家公司致力于在美國(guó)最繁華的地區(qū)，CBD地區(qū)建甲級(jí)寫(xiě)字樓，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境不好的時(shí)候就做另外一項(xiàng)業(yè)務(wù)，給美國(guó)的政府機(jī)構(gòu)和科研院所定制開(kāi)發(fā)辦公樓，像他的客戶包括美國(guó)的宇航局、聯(lián)邦貨幣管理局、麻省理工學(xué)院等一些政府機(jī)構(gòu)和科研院所。因?yàn)榧准?jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的能力，把這個(gè)能力運(yùn)用到辦公大樓的建設(shè)上面，就具有了一個(gè)特殊的優(yōu)勢(shì)。

　　制定開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。有一家公司已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)了，這個(gè)代工就是給金融機(jī)構(gòu)定制開(kāi)發(fā)地表性建筑，城市綜合體的住表型建筑物，能夠提供一體化的解決方案。除了有開(kāi)發(fā)建造的能力，提供財(cái)務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、法律服務(wù)的能力，滿足金融投資人的需求。

　　總的來(lái)說(shuō)，看到剛才代工例子，這些國(guó)際代工例子給我們的啟示是什么？第一代工這件事情它的好處大幅度企業(yè)的周轉(zhuǎn)效率。國(guó)內(nèi)大概有12個(gè)月，也就是說(shuō)把周轉(zhuǎn)率提高到一倍，行業(yè)一般是高峰時(shí)大概是0.5倍，不好的時(shí)候就不到0.3倍的水平。雖然利潤(rùn)率降低，因?yàn)槟愕闹苻D(zhuǎn)率提高2到3倍，所以你的回報(bào)率在這個(gè)模式下做得好的話是上升的，不是下降的。第三點(diǎn)，代工的模式并不局限住宅領(lǐng)域，如果做商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，還有養(yǎng)老地產(chǎn)等等這些領(lǐng)域，其實(shí)這些領(lǐng)域未來(lái)都會(huì)發(fā)展成為代工主要空間。現(xiàn)在我們有很多城市綜合體，比如說(shuō)北京一塊投標(biāo)，已經(jīng)是一個(gè)典型的代工模式，都是一家金融機(jī)構(gòu)和一家地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)。這個(gè)模式在國(guó)外都是這樣做的，這個(gè)模式的意思地產(chǎn)企業(yè)給投資日打工，就是給他們建設(shè)、開(kāi)發(fā)地表性建筑。

　　代工模式，高級(jí)階段就是投資管理階段。代工初級(jí)只做資產(chǎn)管理，物業(yè)管理。但是你隨著能力的拓展，逐步具備了資產(chǎn)、物業(yè)管理之外的金融服務(wù)、法律服務(wù)一體化能力之后逐步延伸到投資管理領(lǐng)域。所以很多做代工的企業(yè)到后來(lái)進(jìn)入到了一個(gè)投資管理的市場(chǎng)。這個(gè)是以代工模式，已經(jīng)是一種商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型了。

　　輕資產(chǎn)的一條路，商業(yè)模式創(chuàng)新有很多模式，時(shí)間關(guān)系就不講了。金融模式的轉(zhuǎn)型，解決的是什么原因？就是商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題，因?yàn)槲覀冎垃F(xiàn)在國(guó)內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，我們主要用的是租售并舉方式，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)賣到三分之二，留三分之一租售并舉的方式，這個(gè)方法資產(chǎn)是越重，你留下來(lái)的量越來(lái)越大，租售并舉的方式和輕資產(chǎn)是相矛盾、相沖突的。因?yàn)檫@樣，你會(huì)發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)的企業(yè)雖然喊著要做商業(yè)地產(chǎn)，但是銷售額排名前20位的地產(chǎn)公司，商業(yè)物業(yè)在總資產(chǎn)的占比平均以0.6%的速度上升，上升的速度很慢。為什么上升速度慢？從行業(yè)平均里講，如果你的商業(yè)物業(yè)毛租金回報(bào)率10%，凈租金回報(bào)率達(dá)到5%，在這樣的情況下你投資物業(yè)占比每提升10個(gè)百分點(diǎn)，你的開(kāi)發(fā)物業(yè)的速度減到30%，因?yàn)槟阋酶嗟馁Y源配置投資物業(yè)，占用你大量的金融資源，可用于開(kāi)發(fā)物業(yè)擴(kuò)張的資金就會(huì)減少，所以投資物業(yè)每上升10%點(diǎn)，開(kāi)發(fā)物業(yè)的銷售額減慢30%，這樣的代價(jià)是地產(chǎn)企業(yè)不愿意支付的。

　　在這個(gè)問(wèn)題之下，如果我們想做商業(yè)地產(chǎn)，要想保持輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、快速的擴(kuò)張，怎么辦？從國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展來(lái)看，它的核心就是不斷進(jìn)行專業(yè)化分工，租售一體化是最初的階段。隨著發(fā)展，隨著投資物業(yè)的增加，國(guó)際商出現(xiàn)地產(chǎn)資金，也就是把開(kāi)發(fā)和持有環(huán)節(jié)分開(kāi)來(lái)，以基金形式長(zhǎng)期持有物業(yè)。隨著持有的物業(yè)規(guī)模進(jìn)一步增加，基金又出現(xiàn)分化，出現(xiàn)私募基金和公募基金，也就是REIS，這樣形態(tài)的分化，使私募基金專業(yè)的從事培育階段的物業(yè)持有，而公募基金專業(yè)來(lái)持有穩(wěn)定的成熟階段的物業(yè)，賺取租金的收益。再進(jìn)一步的發(fā)展出現(xiàn)投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的分離，出現(xiàn)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，比如說(shuō)酒店管理公司等等。所以要解決商業(yè)地產(chǎn)租售并舉過(guò)程中的現(xiàn)金流的壓力問(wèn)題，核心的思路就是要不斷進(jìn)行專業(yè)化的分工，不斷把資產(chǎn)不同階段的收益匹配不同的投資人。

　　收益怎么匹配？我們簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的收益鶴峰縣有四種：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、資產(chǎn)升值收益、租金收益、經(jīng)營(yíng)收益（運(yùn)營(yíng)收益）。國(guó)際商這四部分收益對(duì)應(yīng)四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，分別不同的機(jī)構(gòu)來(lái)認(rèn)領(lǐng)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)由開(kāi)發(fā)商來(lái)收取，利潤(rùn)率不高，但是周轉(zhuǎn)速度很快，資金回流速度很快，回報(bào)率不低。資產(chǎn)升值收益由私募基金認(rèn)領(lǐng)的，他們一般承擔(dān)比較高的杠桿風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)他們的投資率也是不高的，正常是20%上。第三部分租金收益在長(zhǎng)期投資人來(lái)認(rèn)領(lǐng)。這部分持有的都是穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)是比較低的，當(dāng)然回報(bào)一般不高，匯報(bào)每年有6到8%的凈資金收益，再加上2到3個(gè)百分點(diǎn)的資產(chǎn)升值收益，每年有8到10%的收益。第四部分是經(jīng)營(yíng)型收益，都是由運(yùn)營(yíng)商來(lái)獲取的，這類公司本身的利潤(rùn)率更低，一般只有5%左右，但是因?yàn)檫@類公司是完全凈資產(chǎn)的，自己不持有任何資產(chǎn)，是利用高的杠桿，使投資回報(bào)率大幅度的提升，好的公司達(dá)到30%的水平，一般都是15%左右。所以商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新其實(shí)就是不斷的使你的每一部分的收益能夠分化出來(lái)、匹配對(duì)應(yīng)的投資人，但是國(guó)內(nèi)現(xiàn)在沒(méi)有這樣的決策分工。大多數(shù)地產(chǎn)商都想作商業(yè)地產(chǎn)，但是大家面臨融資困難問(wèn)題，我們做的物業(yè)，尤其是培育階段的物業(yè)，他們的租金回報(bào)率低，即使我們現(xiàn)在推出來(lái)REIS，即使保險(xiǎn)公司能投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，你的租金收益這么低滿足不了他的回報(bào)要求，另外一部分，我們有很多的信托類的私募基金，但是這類基金期限只有兩到三年，又沒(méi)有辦法滿足商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展長(zhǎng)期資金需求，由于資金瓶頸的限制，就導(dǎo)致我們很好的運(yùn)營(yíng)商，所以在商業(yè)地產(chǎn)，在招租的時(shí)候沒(méi)有很好的運(yùn)營(yíng)商，原因是每家地產(chǎn)公司都遇到資金瓶頸限制，每家擁有的物業(yè)數(shù)量是十分有限的。在這樣的情況下誰(shuí)也不可能發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，更不會(huì)養(yǎng)得起、培育出一支專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。解決這個(gè)問(wèn)題根本途徑地產(chǎn)企業(yè)要重新定義自己在價(jià)值鏈上的位置，把四種收益和風(fēng)險(xiǎn)自己吃掉這個(gè)行業(yè)發(fā)育不起來(lái)，按照自己的能力分享其中一部分的收益和風(fēng)險(xiǎn)，把其他的收益和風(fēng)險(xiǎn)讓利給有能力的合作者，可能是投資人，可能是專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的團(tuán)隊(duì)，這樣整個(gè)行業(yè)才能夠發(fā)育起來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)整個(gè)系統(tǒng)低成本運(yùn)營(yíng)。

　　總結(jié)一下，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，它的核心就是當(dāng)我們的資產(chǎn)升值速度在減緩，我們的資金成本上升的時(shí)候，我們傳統(tǒng)的，單純持有資產(chǎn)的回報(bào)率在降低，這時(shí)候地產(chǎn)企業(yè)都不再是比誰(shuí)拿到更多的土地，而是比拼運(yùn)營(yíng)效率更高，效率高的企業(yè)把它重資產(chǎn)釋放出來(lái)的資本金配置在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)里頭可以撬動(dòng)更多的回報(bào)。比如說(shuō)代工是一個(gè)典型的方式，把自身的運(yùn)營(yíng)效率能力借助別人的資金得到很大的放大。商業(yè)地產(chǎn)這塊也是這樣的，雖然傳統(tǒng)的租售并舉會(huì)限制輕資產(chǎn)的發(fā)展，但是有一些金融工具，包括REIS，包括地產(chǎn)資金等等證券化的工作，這些工具是可以幫助商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的，關(guān)鍵問(wèn)題還在于企業(yè)是否準(zhǔn)確地找準(zhǔn)自己在商業(yè)地產(chǎn)金融價(jià)值鏈的定位。謝謝大家！