趟過(guò)2011年，政策在強(qiáng)化與放松中搖擺不定，市場(chǎng)盡顯艱難。從博弈走到平衡，中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)之路關(guān)山飛渡，調(diào)控將向何處去？

　　主持人：接下來(lái)我們將進(jìn)入城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行年度論壇每年的保留節(jié)目：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2011年度精英對(duì)話環(huán)節(jié)。

　　趟過(guò)2011年政策在強(qiáng)化與放松中搖擺不定，市場(chǎng)盡顯艱難。從博弈走向平衡，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)之路關(guān)山飛渡，調(diào)控將向何處走？今天城市觀點(diǎn)論壇精英對(duì)話環(huán)節(jié)的主題是從博弈到平衡的中國(guó)房地產(chǎn)之調(diào)控向何處走？

　　我們先請(qǐng)出對(duì)話的主持嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松先生。

　　接下來(lái)有請(qǐng)，本次對(duì)話的對(duì)話嘉賓上臺(tái)，他們是：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一；建設(shè)部政策研究中心主任秦虹；青島海爾地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗；保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司副總經(jīng)理胡在新；金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹；富力地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行董事呂勁；萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)；佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司公共關(guān)系部總經(jīng)理周素萍；高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫：河山資本創(chuàng)始人曹少山。

對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)

　　巴曙松：55分鐘，現(xiàn)在是11點(diǎn)40，也就是說(shuō)在12：30前結(jié)束，一點(diǎn)不多說(shuō)。

　　題目就是從博弈到平衡的中國(guó)房地產(chǎn)。這里也有行業(yè)協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，還有主管部門(mén)的機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)，還有一線的企業(yè)家、研究人員給我們房地產(chǎn)實(shí)業(yè)和金融界同行，這正是跨行業(yè)來(lái)討論、分析充滿(mǎn)不確定性的2012年。因?yàn)槲易约嚎戳艘幌?，中央?jīng)濟(jì)工作會(huì)議03到06年以來(lái)，就提穩(wěn)健貨幣政策。今天我利用主持人的特權(quán)請(qǐng)每一位專(zhuān)家只談一個(gè)你認(rèn)為2012年房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的最大的特點(diǎn)、變數(shù)或者一個(gè)趨勢(shì)，各講一點(diǎn)，最好從不同的角度。

巴曙松 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)

　　請(qǐng)德高望重的朱會(huì)長(zhǎng)，您認(rèn)為2012年從政策到市場(chǎng)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到金融、從開(kāi)發(fā)商、銀行、土地等任何決策者、如何主體，最大的變數(shù)、最明顯的趨勢(shì)、特點(diǎn)是什么？

　　朱中一：我最希望2012年在堅(jiān)持調(diào)控政策、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，來(lái)抓緊中長(zhǎng)期的制度，這樣就可以堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，房?jī)r(jià)會(huì)理合規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)現(xiàn)。把這個(gè)中長(zhǎng)期制度建立起來(lái)，才能把三者有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。

朱中一 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

　　巴曙松：朱院長(zhǎng)講的是我們房地產(chǎn)調(diào)控政策缺乏頂層設(shè)計(jì)，所以趕快要制定中長(zhǎng)期制度。

　　盧鏗：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)政策向理性化的方向發(fā)展，表現(xiàn)就是明緊暗松。

　　巴曙松：說(shuō)一套做一套，打左燈往右轉(zhuǎn)是中國(guó)改革開(kāi)放30年非常重要的表現(xiàn)。

　　林戰(zhàn)：房地產(chǎn)明年還是挑戰(zhàn)性的一年，明年的特點(diǎn)是流動(dòng)性還是偏緊，我們看到有很多房地產(chǎn)企業(yè)要重新思考過(guò)去15年快速增長(zhǎng)的思路。

　　蘇鑫：開(kāi)發(fā)商還是缺錢(qián)，最大的變化就是以前靠銀行，明年很可能是必須轉(zhuǎn)變，但是走起來(lái)不容易，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原有的開(kāi)發(fā)模式在政治上、經(jīng)濟(jì)上不可能再得到政府的認(rèn)可和支持。

蘇 鑫 高和投資董事長(zhǎng)

　　巴曙松：做好除銀行之外的融資渠道的學(xué)習(xí)、運(yùn)用的準(zhǔn)備，誰(shuí)學(xué)得快誰(shuí)獲得競(jìng)爭(zhēng)力。

　　呂勁：我們要已有的東西消化一下，其實(shí)大家土地儲(chǔ)備不少的，找到好的客人是沒(méi)問(wèn)題的。

　　巴曙松：我覺(jué)得參加好多次，呂勁認(rèn)為把房地產(chǎn)做好，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)好，不管市場(chǎng)起落怎么樣，這也是一種策略。

　　周素萍：作為企業(yè)方的代表，我們佳兆業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為以平和的心態(tài)順應(yīng)市場(chǎng)的需求，不懂政策，但是要從危中看到機(jī)。

周素萍 佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司公共關(guān)系部總經(jīng)理

　　巴曙松：把心態(tài)放好，政策即使不放松我也經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，如果放松我也發(fā)展得比較平穩(wěn)。

　　曹少山：我們認(rèn)為2012年這次房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整，出現(xiàn)一些真正意義上的洗牌的開(kāi)始。行業(yè)當(dāng)中的細(xì)分市場(chǎng)、行業(yè)主體都會(huì)出現(xiàn)分化，可能有一些標(biāo)志性的并購(gòu)或者整合出現(xiàn)。好的企業(yè)會(huì)主動(dòng)，有一些企業(yè)可能在2012年流血犧牲。

曹少山 河山資本創(chuàng)始人

　　巴曙松：前兩天銀監(jiān)會(huì)的主席在廣州有一個(gè)演講，說(shuō)人家香港在房地產(chǎn)調(diào)整之前，把幾千家房地產(chǎn)企業(yè)整合到六七家，我們還這么分散，怎么應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)？所以我們要整合起來(lái)。

　　杜麗虹：我個(gè)人認(rèn)為2012年地產(chǎn)分化和整合的一年。我補(bǔ)充幾個(gè)數(shù)字，測(cè)算了一下，2012年有六成企業(yè)有資金缺口，有四成資金缺口超過(guò)總資產(chǎn)10%的。還有四成企業(yè)沒(méi)有資金缺口，所以這個(gè)行業(yè)用來(lái)并購(gòu)整合股權(quán)性的資金超過(guò)2千億，所以我覺(jué)得2012年是行業(yè)分化和整合的一年。

杜麗虹 金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士

　　巴曙松：我們的第一個(gè)題目是由每位臺(tái)上專(zhuān)家討論一下認(rèn)為2012年房地產(chǎn)最顯著的特點(diǎn)，或者是一個(gè)趨勢(shì)，或者是政策調(diào)整，請(qǐng)秦主任做總結(jié)。

　　秦虹：2012年的發(fā)展，整體行業(yè)的增長(zhǎng)速度會(huì)比今年增長(zhǎng)速度還要低，這是我的判斷。

　　巴曙松：第一論討論談10分鐘了，業(yè)界的心態(tài)基本上調(diào)整到接受回落的態(tài)勢(shì)，做好調(diào)整的準(zhǔn)備的心態(tài)。剛才朱會(huì)長(zhǎng)和秦主任講在回落過(guò)程中我們?cè)趺礃幼鳛檎邲Q策者調(diào)整政策體系、政策工具、政策目標(biāo)變得更加可預(yù)期，使業(yè)界對(duì)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展更平穩(wěn)。接下來(lái)一個(gè)題目，從博弈到平衡，圍繞這個(gè)來(lái)談，請(qǐng)教各位你認(rèn)為從博弈到平衡，是誰(shuí)和誰(shuí)博弈？平衡點(diǎn)在哪里？國(guó)際有很多種說(shuō)法，博弈的平衡點(diǎn)在哪里？請(qǐng)教每個(gè)位專(zhuān)家討論一下。

　　朱中一：博弈和平衡，博弈是每一個(gè)市場(chǎng)主體都在博弈。比如說(shuō)剛才講的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的主體很多了，一般人關(guān)注開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商希望價(jià)格上漲，老百姓希望價(jià)格下降。買(mǎi)賣(mài)交易成功就可以了。

　　巴曙松：平衡點(diǎn)是多少？估計(jì)是多少？

　　朱中一：大家接受得起就合理。

　　巴曙松：估計(jì)是多少？

　　朱中一：我估計(jì)不出來(lái)。這是我講的第一博弈點(diǎn)。另外一個(gè)博弈點(diǎn)，客觀來(lái)講中央政府和地方政府之間，怎么樣保增長(zhǎng)和保民生之間找到平衡點(diǎn)，這是最重要的一點(diǎn)。

　　巴曙松：一方面房子貴了老百姓不高興，如果沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)，老民工又沒(méi)有地方去，也有意見(jiàn)。

　　朱中一：所以保增長(zhǎng)和保民生中間找到平衡點(diǎn)是中央政府、地方政府利益之間怎么樣把這個(gè)平衡點(diǎn)找到，這是最重要的。中央政府調(diào)控政策很重要，作為地方政府處于保增長(zhǎng)、保民生要找到平衡。

　　巴曙松：中央政策不做變動(dòng)的情況下，地方政府很可能在2012年會(huì)做調(diào)整，觸發(fā)點(diǎn)在哪里？有什么樣的事件觸發(fā)地方政府調(diào)政策呢？

　　朱中一：剛才秦主任講了，銀行和地方商業(yè)銀行的平衡點(diǎn)要找到。

　　巴曙松：在資金調(diào)控的時(shí)候，一部分中央政策制定的，有一部分是自己加碼的。

　　朱中一：有一些地方是限購(gòu)，有一些不限貸。

　　秦虹：明年整個(gè)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈都會(huì)面臨處處不所不在的博弈，是否要拿地，從哪里獲得資金，價(jià)格如何定等都在博弈。平衡，我想明年從供求關(guān)系來(lái)講，2009年供不應(yīng)求，2010供過(guò)于求，明年逐漸平衡。

秦 虹 住建部政策研究中心主任

　　巴曙松：明年的供求大致平衡，是供應(yīng)增加還是需求下降？或者兩者都有。

　　秦虹：都有關(guān)系，有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)不拿工、不開(kāi)動(dòng)、緩施工的心態(tài)出現(xiàn)。去年新開(kāi)工面積高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始減弱。供應(yīng)逐步回落，我們的需求在政策抑制的是投資和投機(jī)需求，有些人講限購(gòu)47個(gè)城市都是兩套房以上的，怎么影響剛性需求？又說(shuō)一刀切，全國(guó)有這么多城市，只有47個(gè)城市限購(gòu)，怎么是一刀切？所以自住性需求還會(huì)存在，從這段不平衡，到那段不平衡，逐步走向平衡。

　　巴曙松：總體判斷明年的供求關(guān)系，剛才學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的情況下，怎么樣增加地產(chǎn)上的有效供給？是否有沒(méi)有備選的政策？

　　秦虹：我談一下個(gè)人的看法，商品房供應(yīng)，其實(shí)很重要的是政策，現(xiàn)在來(lái)看庫(kù)存可以增加，短期內(nèi)不擔(dān)心。長(zhǎng)期來(lái)看增加供應(yīng)還是要增加。從2010、2011年我相信2012年還會(huì)持續(xù)，現(xiàn)在是保障房和普通商品住房。實(shí)際上保障房加中小戶(hù)型的住房一共占70%，保障房占到用地是30%左右，明年還會(huì)堅(jiān)持這樣的情況。開(kāi)發(fā)普通的資金比率降低到20%，開(kāi)發(fā)普通商品房的效率高的，同時(shí)還要銀行的支持，我們雖然直接融資，我們需要發(fā)展，要規(guī)范直接融資，可以流到房地產(chǎn)，但是銀行貸款仍然是主要的來(lái)源。支持普通商品房貸款，銷(xiāo)售又好，符合市場(chǎng)需求，應(yīng)該要給予支持。要真正的自住性、改善性需求的貸款要支持。有一些地方貸款都貸不下來(lái)，還有貸款資金不能及時(shí)到位，正常消費(fèi)的需求我們還可以再支持。這樣的話我們商品房的供應(yīng)我相信還是有保障的，短期內(nèi)我們不擔(dān)心有問(wèn)題，因?yàn)閹?kù)存增加，但是長(zhǎng)期來(lái)看要金融、銀行、政策的支持。

　　盧鏗：客觀存在一個(gè)博弈，商品房政策和保障房政策的博弈。我準(zhǔn)備講的題目是用商品房的長(zhǎng)板來(lái)彌補(bǔ)保障房的短板，實(shí)際各地出現(xiàn)這樣的情況，政府就靠每年出售土地所獲得的資金來(lái)還債，要想發(fā)展都很難，現(xiàn)在困難越來(lái)越大了。把商品房的相關(guān)政策做必要的調(diào)整之后，讓更多的應(yīng)該有資格買(mǎi)商品房的人，有能力買(mǎi)商品房的人去買(mǎi)到自己所需要的改善性的商品房，政府從中得到土地、稅收方面的收入來(lái)彌補(bǔ)保障房所缺的大量的資金。這也是平衡，必須要地方政府資金上的需求。

盧 鏗 青島海爾地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官

　　巴曙松：保障房的建設(shè)改變我們的業(yè)態(tài)，找到平衡。

　　林戰(zhàn)：中央政府和地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力度的博弈，主要體現(xiàn)在成交量，成交量的平衡點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素有幾個(gè)，最重要的是價(jià)格適度調(diào)整，加上銀行的貸款和流動(dòng)性有所改善，我覺(jué)得在明年的上半年才可能辦得到。

林 戰(zhàn) 萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官

　　巴曙松：具體的調(diào)控保持調(diào)控基調(diào)之后，各級(jí)政府發(fā)揮和執(zhí)行調(diào)控政策。

　　蘇鑫：首先要認(rèn)清自己，然后響應(yīng)號(hào)召“要罵自己”要認(rèn)清自己。如果我們是房產(chǎn)公司的老總，要看你的能力，以后只能做小型的開(kāi)發(fā)商還是大型的開(kāi)發(fā)商還是中型的開(kāi)發(fā)商？采取的策略不一樣的。宏觀是總體政策說(shuō)了算，微觀還是總經(jīng)理說(shuō)了算。如果小型開(kāi)發(fā)商如果你認(rèn)為只有這個(gè)能力，我建議你現(xiàn)在考慮退出的通道，最好做投資人；如果有能力做實(shí)業(yè)的話做投資商還好，做基金、LP最好，最容易賺錢(qián)。如果是中型的開(kāi)發(fā)商，你的策略就是研究產(chǎn)品，把產(chǎn)品做好，以前光靠拿地圈地賺錢(qián)做不了。如果你有能力做大型開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該做一個(gè)綜合的復(fù)合型的開(kāi)發(fā)商，原來(lái)只是做房地產(chǎn)這種方式在政治上、經(jīng)濟(jì)上得不到任何的支持，你也不可能做大。所以總結(jié)一句話，以前的房地產(chǎn)，更準(zhǔn)確地說(shuō)地產(chǎn)靠土地升值賺錢(qián)，未來(lái)的房地產(chǎn)是真正的房產(chǎn)，是靠你的能力來(lái)賺錢(qián)的。

　　呂勁：我聽(tīng)到明年做LP，前兩年我認(rèn)識(shí)一些朋友，在地產(chǎn)一線干得挺好的，做基金或者做LP也挺好玩，所以離開(kāi)這個(gè)行業(yè)，結(jié)果三年之內(nèi)有四到五家有知名的機(jī)構(gòu)打電話給我要他的背景資料，他三年之內(nèi)逼迫老是跳槽，怎么干才可靠??？

呂 勁 富力地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行董事

　　蘇鑫：看我的簡(jiǎn)歷可以看出來(lái)，我是SOHO的執(zhí)行董事。我是兩年前剛剛做的基金，現(xiàn)在還活得不錯(cuò)。

　　呂勁：先說(shuō)平衡，就是大家今年制定明年的計(jì)劃，明年的規(guī)劃怎么做。各地的總經(jīng)理要簽責(zé)任狀，有多少貨，然后打一個(gè)八折，七五折也好，看地區(qū)、看情況，照簽了。但是明年就不知道怎么簽了，土地緊張，可開(kāi)工的項(xiàng)目有很多，但是敢不敢開(kāi)？“博弈”，十幾個(gè)城市的幾十個(gè)老總、總經(jīng)理到底相互之間怎么博弈，兄弟姐妹跟著你是哭還是笑？

　　周素萍：我個(gè)人認(rèn)為博弈，企業(yè)發(fā)展策略的博弈，房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，我們十年前就開(kāi)始有很多企業(yè)認(rèn)為我們走專(zhuān)業(yè)，到底走專(zhuān)業(yè)化，做高端產(chǎn)品還是大眾化精品化產(chǎn)品？這也是博弈。從佳兆業(yè)來(lái)講，從05年開(kāi)始房地產(chǎn)其實(shí)就在做調(diào)控，從那個(gè)時(shí)候我們已經(jīng)看到了我們不會(huì)把雞蛋放在一個(gè)籃子里，我業(yè)態(tài)也進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，2005年我們就開(kāi)始做了，那時(shí)候開(kāi)始做商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓，這也是博弈。博弈的平衡點(diǎn)就是企業(yè)穩(wěn)步的增長(zhǎng)，這是佳兆業(yè)為什么在這次我們能夠得到第14名，昨天跟陳詩(shī)濤聊的時(shí)候，我自己認(rèn)為我們是第三梯隊(duì)了，陳總說(shuō)你們是第二梯隊(duì)了，在這樣的環(huán)境下為什么佳兆業(yè)在前11個(gè)月完成了100多億的銷(xiāo)售額，這是博弈所得到的平衡，把我們的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)，然后去多元化、多業(yè)態(tài)的，進(jìn)入到剛性需求，做大眾精品化，這是我們跟其他企業(yè)的博弈。

　　巴曙松：調(diào)控，也使我們的地產(chǎn)商沉下心來(lái)，明確自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)自己的定位，應(yīng)對(duì)變化，都會(huì)用積極的態(tài)度來(lái)看現(xiàn)在的形勢(shì)。

　　曹少山：穩(wěn)定的平衡從來(lái)沒(méi)有，博弈一直存在，如果看中國(guó)地產(chǎn)過(guò)去十年的博弈，是小博弈，但是大家都賺錢(qián)。從利益相關(guān)房來(lái)看，政府、開(kāi)發(fā)商、銀行等都很高興，其他人賺錢(qián)是賺的有理有據(jù)，開(kāi)發(fā)商有時(shí)候賺的錢(qián)還要背黑鍋。今后來(lái)看，這個(gè)博弈當(dāng)中我們要好好分析，可能不會(huì)是大家多得益的博弈了。從相對(duì)力量來(lái)看，中央政府、地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)房者大家想想，在博弈當(dāng)中勢(shì)力最薄弱的一方？買(mǎi)房者想買(mǎi)就買(mǎi)，想觀望就觀望，地方政府是中國(guó)土地唯一的壟斷供應(yīng)商，最后迫于無(wú)奈在土地上走讓步。中央政府不用說(shuō)了，銀行更不用說(shuō)了。在下一輪格局調(diào)整當(dāng)中，這次博弈的結(jié)果大家不用多說(shuō)，一定要有基線的判斷，開(kāi)發(fā)商總體的利益受到壓縮的，表現(xiàn)在普通住宅利潤(rùn)下降，還有其他方面，沒(méi)有什么本事是很難過(guò)的。得獎(jiǎng)的前三名是下一輪整合的受益者。這一論博弈的結(jié)果大家要有心理準(zhǔn)備。

　　巴曙松：我覺(jué)得曹總分析得很好，從談判的實(shí)力來(lái)討論，還有下一輪你的博弈、談判力量在哪里？這是很好的切入點(diǎn)。

　　杜麗虹：我覺(jué)得未來(lái)應(yīng)該是地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)去和地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)的博弈，因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)過(guò)去，我們過(guò)去習(xí)慣了一種生存模式，因?yàn)榉績(jī)r(jià)每年上漲，而且是翻番的漲，我們的生存模式很簡(jiǎn)單，拿地，然后慢慢的開(kāi)發(fā)，錢(qián)賺到手了，就有45%的毛利潤(rùn)，很舒服。但是未來(lái)，隨著資本成本的上升，原來(lái)的賺錢(qián)模式要轉(zhuǎn)變，要從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)。每個(gè)企業(yè)都有成長(zhǎng)的路徑依賴(lài)的，以那個(gè)方式成長(zhǎng)起來(lái)想做模式的轉(zhuǎn)型不容易。地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去成長(zhǎng)路徑和未來(lái)需要面對(duì)轉(zhuǎn)型之間的博弈。平衡點(diǎn)，當(dāng)你通過(guò)效率的提升，你效率所貢獻(xiàn)的匯報(bào)比房?jī)r(jià)上漲、地價(jià)上漲所帶來(lái)的損失的時(shí)候，用效率的提升彌補(bǔ)掉資產(chǎn)價(jià)格下降的損失時(shí)，你就得到新的平衡點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候就不怕調(diào)控了。

　　巴曙松：人最大的敵人就是自己。我們過(guò)去有一句話是失敗是成功之母，現(xiàn)在換過(guò)來(lái)“成功是失敗之母”。你們的模式太成功、太順了，在新的形勢(shì)下摔跤，成功失敗之母。所以我看到這兩個(gè)問(wèn)題的回答，我自己得益很多。為了增強(qiáng)互動(dòng)性，我想請(qǐng)三位現(xiàn)場(chǎng)嘉賓，每個(gè)人提一個(gè)問(wèn)題，然后由上面的專(zhuān)家自己自愿選擇其中一個(gè)問(wèn)題來(lái)回答。

　　提問(wèn)：我是觀點(diǎn)的記者，房產(chǎn)稅替代目前這種緊縮？怎么保障制度構(gòu)建？

　　提問(wèn)：我是證券日?qǐng)?bào)的記者，我想問(wèn)一下在座的開(kāi)發(fā)商們，今年在銷(xiāo)售的時(shí)候影響最大的是地域布局最集中的，還有大戶(hù)型的開(kāi)發(fā)商。剛才在博弈上取得平衡，說(shuō)模式和策略上要改變，想杜麗虹博士回答一下在未來(lái)怎么調(diào)整策略？

　　巴曙松：她提的問(wèn)題是結(jié)構(gòu)在區(qū)域布局、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)布局，在未來(lái)有什么樣調(diào)整的打算？

　　提問(wèn)：想問(wèn)一下秦虹主任，判斷一下未來(lái)的環(huán)境和引導(dǎo)政府政策，對(duì)研究機(jī)構(gòu)有什么樣的導(dǎo)向，有什么樣的正確信息給到我們？

　　巴曙松：各位提問(wèn)者都指明要臺(tái)上的嘉賓回答，請(qǐng)各位專(zhuān)家回答一下。

　　呂勁：不要太悲觀了，調(diào)控還是調(diào)控，還是很多人賺大錢(qián)，他們賺大錢(qián)沒(méi)有什么東西可買(mǎi)，還是買(mǎi)物業(yè)，你做一些他們喜歡的，也要做一些草根階層喜歡的。我們的產(chǎn)品，開(kāi)賣(mài)之前我們也有一些平衡，當(dāng)時(shí)我們內(nèi)部覺(jué)得希望再高一點(diǎn)，最后均價(jià)賣(mài)到5萬(wàn)，而且一下子賣(mài)15個(gè)億，還有400多平米的總裁行宮都不夠賣(mài)，業(yè)內(nèi)人都在搶著賣(mài)。我的意思是說(shuō)不是普遍幸運(yùn)，但是有一些項(xiàng)目有閃光點(diǎn)，大家不要回信，下決心做好。還有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然很難，去年經(jīng)歷上下跳，到冬天來(lái)，北方的朋友還是喜歡去海南，做一個(gè)度假的家，還是賣(mài)得出去。

　　巴曙松：酒香不怕巷子深。

　　秦虹：房產(chǎn)稅，大家很關(guān)心房產(chǎn)稅，我覺(jué)得房產(chǎn)稅今后一定是中國(guó)房地產(chǎn)稅制和財(cái)政稅制調(diào)整的重要的稅種。房產(chǎn)稅在中國(guó)更大范圍推廣是有懸念的。如果一定要跟限購(gòu)掛鉤的話，我想無(wú)論是現(xiàn)在的限購(gòu)政策還是未來(lái)的房產(chǎn)稅政策？我今天講的就是強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，政策預(yù)期方向應(yīng)該是清晰的，都是控制或者是針對(duì)投機(jī)、投資性需求的，我好不容易買(mǎi)套房子，收入很低，還要征我房產(chǎn)稅，對(duì)真正的自住型的房產(chǎn)稅還涉及不到的。房產(chǎn)稅即使出臺(tái)，也是針對(duì)投機(jī)、投資者。無(wú)論是限購(gòu)還是房產(chǎn)稅，主體對(duì)象是超過(guò)自住型需求以上的需求。至于媒體引導(dǎo)政策的問(wèn)題，我覺(jué)得確實(shí)這是非常嚴(yán)重，要發(fā)揮輿論的正確引導(dǎo)作用。

　　巴曙松：我為媒體說(shuō)一句話：媒體朋友都是非常公平公正的報(bào)道。

　　秦虹：有一部分發(fā)揮想象力、演義能力。如何解決媒體誤解政府的政策問(wèn)題，媒體要了解政策文件，把政策文件讀懂。有一回記者問(wèn)我是不是第三套貸款房退出，暫時(shí)采取措施，是國(guó)十條原文，但是他們不讀。這個(gè)邏輯不成立的，自己要讀政策，才能把政策解釋得清楚。第二個(gè)，站在更高的角度看政策，政策成功不成功就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)是跌還是漲了。我的理解，在做房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，關(guān)注的面是更廣的，房地產(chǎn)作為其中每一個(gè)部門(mén)，都是服從大局，國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大局，所以單用房?jī)r(jià)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)調(diào)控政策是否成功，這個(gè)太平面了。這是我的看法。

　　巴曙松：謝謝秦主任。最后還有三分鐘，我們每一分鐘要用好。

　　朱中一：媒體的宣傳，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展真不開(kāi)媒體的正確輿論引導(dǎo)。有一回新華社講了媒體怎么樣來(lái)宣傳，房地產(chǎn)有兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，一個(gè)是地域性，還有政治上，媒體一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)政策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈、知識(shí)面很寬，我們講的地域性，房?jī)r(jià)的差異性很大。媒體對(duì)中央出臺(tái)政策，立竿見(jiàn)影的宣傳。媒體宣傳國(guó)慶期間怎么樣，金九怎么樣，全國(guó)金九存在的，不可能幾個(gè)城市說(shuō)金九不存在了，就說(shuō)全國(guó)金九不存在了。所以媒體要認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)，不要坐井觀天，把概念搞混了。既希望媒體不斷的報(bào)道，又希望我們的媒體能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　巴曙松：我也為媒體講一句話，媒體提供多元化的角度，不用在現(xiàn)場(chǎng)就了解各方面的動(dòng)態(tài)?？傮w來(lái)說(shuō)要通過(guò)開(kāi)放的報(bào)道、深入討論才能接近完整的全貌。每個(gè)人的意見(jiàn)都是片面的，每個(gè)片面拼起來(lái)就是完整的形象。所以盡管時(shí)間到了。但是給我們媒體一個(gè)提問(wèn)的機(jī)會(huì)，也是拿我們的專(zhuān)業(yè)和敬業(yè)。

　　提問(wèn)：非常巴教授給我這樣的機(jī)會(huì)，我是南方都市報(bào)的記者，剛剛談到今年的市場(chǎng)情況的時(shí)候，有幾位嘉賓談到可能供給達(dá)到平衡，特別是開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大供給，可是據(jù)媒體采訪，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入緩慢開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，怎么樣讓開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大供給？

　　呂勁：怎么樣加大供應(yīng)？我們要求開(kāi)發(fā)貸款放松不容易，全國(guó)人民、全國(guó)媒體呼吁政府要傾斜于小業(yè)主，小業(yè)主有資格買(mǎi)但是銀行不放松，因?yàn)橹挥写筱y行才有資格、足夠的分量做按揭，我們同行有很多發(fā)展商。中國(guó)的三四線城市不限購(gòu)的老百姓需要好房子的城市，城市很需要有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商去做。我們考察項(xiàng)目的時(shí)候都不錯(cuò)，唯一指標(biāo)過(guò)不了的就是這個(gè)城市50萬(wàn)、80萬(wàn)人，他們的金融太弱了，銀行的規(guī)模不夠，而且銀行沒(méi)有那么的份額，貸款給小業(yè)主，這才是抑制普通工薪階層能夠?qū)崿F(xiàn)人生夢(mèng)想很大的環(huán)節(jié)。所以我們的金融這方面，如果大城市放開(kāi)更好，中小城市多一點(diǎn)讓中小型的機(jī)構(gòu)，銀行賺錢(qián)賺得不好意思，如果讓一點(diǎn)機(jī)會(huì)給金融機(jī)構(gòu)，他們背得起，不會(huì)受?chē)?guó)家四大銀行政策性的調(diào)控，讓一點(diǎn)份額給他們，然后刺激有資格的人都可以在正常政策情況下貸得到款，我們開(kāi)發(fā)商的積極性就大了，這樣中國(guó)房地產(chǎn)也好，大家多好。

　　巴曙松：非常感謝，我自己聽(tīng)下來(lái)非常有收獲。非常感謝大家踴躍的提問(wèn)，也感謝臺(tái)上的嘉賓，還有業(yè)界的朋友，也恭喜獲獎(jiǎng)的朋友，也感謝媒體的敬業(yè)報(bào)道。

　　主持人：今天下午，我們的論壇將圍繞“紅海記 行業(yè)與我們”的主題，就企業(yè)模式與策略、商業(yè)地產(chǎn)與基金熱等議題展開(kāi)。金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生、金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士、文登市國(guó)土資源局土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)辦公室主任畢建超先生、中原集團(tuán)主席黎明楷先生、高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫先生、河山資本創(chuàng)始人曹少山先生將繼續(xù)為我們奉獻(xiàn)年度演講暨主旨演講。

　　此外，下午我們還有精彩的城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2011年度論壇討論。

　　好，謝謝嘉賓的支持和與會(huì)嘉賓的熱情參與。今天上午演講及對(duì)話的嘉賓現(xiàn)在請(qǐng)上臺(tái)來(lái)，我們將一起合影。同時(shí)請(qǐng)各位與會(huì)嘉賓根據(jù)我們主辦方的指引，到廣州中心皇冠假日酒店五樓原素全日餐廳用餐。謝謝大家，下午見(jiàn)！