我們圍繞著限購政策什么時(shí)候退出，有什么樣的政策出臺(tái)，房地稅試點(diǎn)擴(kuò)大，不斷的猜測、分析的過程中度過了一年。

　　秦虹：大家上午好。我先更正一下，建設(shè)部在2008年已經(jīng)更名為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，簡稱住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

　　每到年底大家都在總結(jié)、回顧過去一年的情況，展望未來。我想我個(gè)人也談一點(diǎn)我回顧和展望個(gè)人的心得體會(huì)。談?wù)務(wù)吆褪袌鰞蓚€(gè)方面。

　　第一，政策，明確預(yù)期。今年房地產(chǎn)調(diào)控政策從1月26號(hào)“國八條”出臺(tái)，1月27號(hào)上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)，開始方案對外公布。這一年來，我們的市場就在圍繞著政策、限購政策什么時(shí)候退出，會(huì)有什么樣的新政策出臺(tái)，房地稅試點(diǎn)什么時(shí)候擴(kuò)大，不斷的猜測、分析、演繹的過程中度過了這整整一年。

　　這個(gè)政策預(yù)期不穩(wěn)定，所以造成了市場各方主體對未來市場的預(yù)期不穩(wěn)定，我們就很難判斷這個(gè)市場到底會(huì)發(fā)生什么樣的變化？所以我覺得這一年可以說和往年也有這個(gè)情況，政策方向預(yù)期不穩(wěn)定，帶來各種各樣的分析和判斷，這里面要么大家一哄而上，要么集體觀望，所以市場總是沒有出現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展，合適發(fā)展的規(guī)律很難體現(xiàn)出來。在一哄而上的過程中，在集體觀望的過程中有的恐怕也踩錯(cuò)了政策點(diǎn)，有的也錯(cuò)過了發(fā)展良機(jī)，這跟政策預(yù)期不穩(wěn)有很大關(guān)系。今后，市場非常需要明確未來政策方向、政策預(yù)期，這樣才給我們市場各方主體明確對市場的判斷預(yù)期，開發(fā)商或是購房都才能可以做出自己理性的選擇。

　　明確政策預(yù)期，我覺得從政策的制定，宏觀政策、中央政策和各個(gè)地方政策以及各個(gè)部門的政策細(xì)化等方面要圍繞穩(wěn)定的政策方向、目標(biāo)來配套出臺(tái)。不能說我們總的政策目標(biāo)和具體細(xì)化的目標(biāo)相脫節(jié)，這不是我們穩(wěn)定政策和明確政策預(yù)期的方向。同時(shí)我們?nèi)绾沃贫ㄕ?，也需要各個(gè)地方政府和各個(gè)部門在落實(shí)過程中也要認(rèn)真落實(shí)，不要走樣和變通。

　　09年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我們政策說對第一套購房者，如果買房的話，政府可以在銀行貸款利率上可以打7折的貸款優(yōu)惠，但是執(zhí)行的結(jié)果怎么樣？執(zhí)行的結(jié)果無論你買第二套、第三套、第五套房都能拿到銀行貸款利率的打折優(yōu)惠。到2009年全年，我們看了前20個(gè)城市的平均個(gè)人住房抵押貸款的利率是8.5折，這說明執(zhí)行中沒有嚴(yán)格執(zhí)行政策，即使政策是明確的，但是執(zhí)行走樣了，也沒有使我們的市場真正能夠清楚政策到底是什么樣的政策。

　　包括現(xiàn)在，我們對首套房的政策，自去年“國十條”以來政策是明確的，我們沒有更多的調(diào)整。但是在今年，我們看到首套房貸款的時(shí)候有些銀行提高了首套房貸款利率，那媒體就不停的問，這政策怎么又變了？政策什么時(shí)候改回來？我覺得這和政策沒有關(guān)系，我們的政策從去年的“國十條”開始，對首套房的態(tài)度到現(xiàn)在是沒有改變的，我們沒有在政策上說要提高首套房的貸款利率。但是在實(shí)際上執(zhí)行中也走了樣，就造成一個(gè)結(jié)果，本來政策是鼓勵(lì)和支持首套房買房的，但是在實(shí)際中，雖然房價(jià)有所松動(dòng)、下調(diào)，但是由于貸款利率的上升，也使購房者增加購房負(fù)擔(dān)，這和政策方向是不一致的。所以，我覺得明確政策預(yù)期，對今后市場穩(wěn)健發(fā)展非常關(guān)鍵，首先從政策的制定方面要明確預(yù)期，無論是大政策還是細(xì)化政策，在執(zhí)行過程中也要堅(jiān)定不移地執(zhí)行，不要走樣。

　　那么，我們未來政策預(yù)期應(yīng)該是什么樣的？怎么明確未來政策預(yù)期？我再談?wù)勎覀€(gè)人的體會(huì)。

　　我個(gè)人在這些年的研究過程中，我個(gè)人覺得處于中國目前發(fā)展階段，我們中國的房地產(chǎn)市場目前面臨的外部發(fā)展環(huán)境所決定中國的政策、方向就應(yīng)該堅(jiān)持兩條。

　　第一條就是控制住宅市場的投機(jī)、投資性需求，支持自住型，包括改善型的住房需求；第二條就是關(guān)注民生，要保障低收入家庭的住房困難的問題解決。這應(yīng)該非常清楚，我個(gè)人認(rèn)為就應(yīng)該堅(jiān)持這樣的政策預(yù)期，堅(jiān)持這樣一個(gè)政策目標(biāo)的話，我們其他的政策都應(yīng)該圍繞著一個(gè)明確的政策方向去出臺(tái)。

　　比如說，大家現(xiàn)在都在猜限購，什么時(shí)候就不限購了？就不執(zhí)行了？就退出了？政策就轉(zhuǎn)向了？房產(chǎn)稅將來什么時(shí)候會(huì)擴(kuò)大？會(huì)推向全國？

　　我覺得，如果我們有了這樣一個(gè)政策目標(biāo)的話，其實(shí)大家沒有必要關(guān)心限購什么時(shí)候退出，房產(chǎn)稅什么時(shí)候擴(kuò)大。因?yàn)闊o論是限購、房產(chǎn)稅、還是其他政策手段，所有政策控制的對象都是住宅市場的投機(jī)、投資性需求，不會(huì)傷及到真正的自住型需求。有這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)和判斷的話，如果我們真有這樣的政策出臺(tái)，我們控制政策目標(biāo)一致的，無論是具體政策形式是什么，我們的政策希望達(dá)到的結(jié)果是一致的，我想我們的企業(yè)就會(huì)有一個(gè)對自己將來所開發(fā)的產(chǎn)品、供應(yīng)的對象、定位就應(yīng)該有明確的戰(zhàn)略，就很容易確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

　　那么現(xiàn)在，我們在這樣的政策預(yù)期目標(biāo)下，怎么理解當(dāng)前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出來的“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”。我覺得就是堅(jiān)持對投機(jī)、投資者需求的控制，滿足自住、合理的住房需求和大力建保障性住房。

　　那么又怎么理解“促進(jìn)房價(jià)回歸到合理水平”？我個(gè)人理解，促進(jìn)房價(jià)回歸合理水平，四個(gè)促進(jìn)：

　　第一個(gè)促進(jìn)，促進(jìn)房價(jià)水平在社會(huì)大眾承受范圍之內(nèi)，而不是小眾承受范圍內(nèi)。使房價(jià)變化水平和收入變化水平兩者越來越接近，不是兩者分離得越來越遠(yuǎn)。這是第一個(gè)促進(jìn)，促進(jìn)房價(jià)水平在社會(huì)大眾承受范圍之內(nèi)。

　　第二個(gè)促進(jìn)，促進(jìn)過去由于炒作投機(jī)所推動(dòng)的一些不合理的房價(jià)的過度快速上漲，使它適度的進(jìn)行調(diào)整。我們看到很多城市，包括一些城市的部分地區(qū)它們房價(jià)是怎么起來的，是靠一些概念、投資性的需求在短時(shí)間內(nèi)大幅度推動(dòng)上去的，這樣一些的房價(jià)上漲本身存在著不合理性，應(yīng)該通過我們的政策預(yù)期和市場的調(diào)整，讓它回歸到、調(diào)整到合理水平。

　　第三個(gè)促進(jìn)，應(yīng)該是促進(jìn)房價(jià)的變化幅度，有利于平衡社會(huì)各方、多方的利益關(guān)系。房價(jià)的變動(dòng)，應(yīng)該說房價(jià)確實(shí)是各種利益、各種矛盾的結(jié)合體，我們買房和沒買房的，貸款和沒貸款的，抵押物和貸款的，先買房和后買房的，在房價(jià)變動(dòng)中利益都會(huì)受到不同的影響，包括房價(jià)的調(diào)整和上下游的一些關(guān)系，我們的部門、個(gè)人、企業(yè)和銀行、貸款者之間的關(guān)系都在房價(jià)調(diào)整變化中利益都會(huì)發(fā)生變化。所以房價(jià)怎么合理回歸呢？應(yīng)該促進(jìn)房價(jià)變化幅度在有利于平衡多方的利益主體關(guān)系。

　　第四促進(jìn)，應(yīng)該是促進(jìn)包括地價(jià)在內(nèi)的各種要素與房價(jià)一起同步調(diào)整。怎么理解房價(jià)回歸到合理水平，不是大家所理解的簡單漲價(jià)還是降價(jià)的關(guān)系，因?yàn)榇_實(shí)很復(fù)雜，個(gè)人理解是有多層含義的。

　　所以，今后的市場發(fā)展很重要的關(guān)鍵就是需要我們明確政策預(yù)期，政府方向?qū)@個(gè)預(yù)期還是明確的，同時(shí)要穩(wěn)定政策預(yù)期，引導(dǎo)市場能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　第二方面，市場。應(yīng)該說過去一段時(shí)間，中國的房產(chǎn)市場經(jīng)歷過快速膨脹、粗放發(fā)展，成為了各行各業(yè)人人都希望在這個(gè)產(chǎn)業(yè)里面進(jìn)行淘金的行業(yè)。

　　今后怎么看待房產(chǎn)市場？我個(gè)人的兩個(gè)觀點(diǎn)：第一，短期看市場慣性還會(huì)下行，長期看仍有空間，還會(huì)增長。為什么說短期看市場慣性還會(huì)下行？我一直認(rèn)為今年房產(chǎn)市場的調(diào)整仍然是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，也就說有好有差，成交量有正增長的城市，有負(fù)增長的城市；價(jià)格呢，有上漲的項(xiàng)目，有下降有項(xiàng)目；企業(yè)呢有發(fā)展的，還有一些資金過得比較好的企業(yè)，也有一些企業(yè)已經(jīng)被迫賣項(xiàng)目，今年可能日子都很難過下去的一些企業(yè)。

　　所以，整體上今年的情況是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。但由于房地產(chǎn)調(diào)控政策效果在逐漸顯現(xiàn)，我們在堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的情況下，政策效果還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。市場有慣性的，所以我們可以看到，從四季度開始看到市場向下的形勢還會(huì)延續(xù)。所以短期看市場的調(diào)整還會(huì)延續(xù)。

　　中長期來看，中國在發(fā)展階段所決定的，我們支撐房產(chǎn)市場需求的空間仍然是存在的，我們城鎮(zhèn)化速度無論是快還是慢，城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行，這是沒有改變，我們經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，收入還在提高，人們對消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

　　我們的房地產(chǎn)在這樣的發(fā)展過程中，市場空間仍然是存在的，但是我們不可能把今后房地產(chǎn)市場發(fā)展按照前十年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到后十年，因?yàn)槲覀兘窈蠓康禺a(chǎn)市場發(fā)展外部環(huán)境跟十年前相比發(fā)生了很大的變化，經(jīng)濟(jì)增長速度，我們從“十二五”開始國家主動(dòng)控制經(jīng)濟(jì)速度，而不像前十年里面，有六年GDP增長速度在10%以上，有三年在9%以上，這樣高速的增長在未來我覺得是很難出現(xiàn)的，我們的外部環(huán)境很復(fù)雜，中國經(jīng)濟(jì)也回歸到理性、穩(wěn)步的增長。

　　第二個(gè)，我們過去十年有住房制度改革的制度紅利，極大釋放市場需求，我們今后不但沒有住房制度改革，停止福利分房擴(kuò)大市場需求的政策調(diào)整。相反，我們是大力建保障性住房，分流一部分市場需求到保障房這邊來。

　　第三個(gè)，城鎮(zhèn)化還會(huì)進(jìn)程，但是速度和質(zhì)量和前十年是不能相比的。

　　第四個(gè)，中國政府也不會(huì)像前十年那樣大量發(fā)行貨幣，貨幣政策應(yīng)該逐漸回歸到我們正常的水平。所以市場未來理性和健康發(fā)展，我們最關(guān)鍵的是我們不能夠因?yàn)橛锌臻g，但是我們不能短時(shí)間內(nèi)過分透支這個(gè)空間，而是要為房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展留出空間。

　　我們開發(fā)企業(yè)，特別需要知道政策今后控制什么、支持什么，我們在這樣的政策目標(biāo)下，企業(yè)的定位、選擇企業(yè)的產(chǎn)品，這樣企業(yè)不是整天研究市場，而是研究產(chǎn)品，研究自身企業(yè)如何發(fā)展，這是房產(chǎn)長期持續(xù)發(fā)展是非常有利的。

　　這是我個(gè)人在年終的個(gè)人體會(huì)，跟大家做一個(gè)匯報(bào)，不代表任何的官方，不代表任何部門。我提醒那些擅長于發(fā)揮、演繹和想象的媒體朋友們注意，以上是我個(gè)人的體會(huì)，僅供大家參考，謝謝大家！