未來增資持續(xù)進行的可能性大，方式可能包括通過合資公司向綠城收購項目股權(quán)等，這代表綠城后續(xù)資金問題將基本得到解決。

　　摘要：

　　2011年6月3日，綠城中國(03900.HK)公告：綠城房地產(chǎn)與綠城陽光、合資伙伴甲及乙，于2011年6月3日訂立協(xié)議，擬投資成立合資公司，合資公司注冊資本為20億元，綠城房地產(chǎn)、綠城陽光、甲方、乙方分別出資4.8億元、1.2億元、12億元及2億元，四方股權(quán)分別為24%、6%、60%及10%。各方約定在公司成立時初步出資20%，余下的80%將于合資公司成立后兩年內(nèi)支付。

　　據(jù)新世紀(jì)等媒體報道：合作方中的甲方為中國投資有限責(zé)任公司旗下公司建銀投資，乙方為全球知名的私募股權(quán)基金公司美國黑石公司。

　　因此，中投占合資公司60%的股權(quán)、黑石占合資公司10%股權(quán)。

　　我們預(yù)判：如果該新聞屬實，則中投公司與黑石對于綠城的注資可能將不會僅限于該合營公司14億的注資，未來增資持續(xù)進行的可能性大，方式可能包括通過合資公司向綠城收購項目股權(quán)等，這代表綠城后續(xù)資金問題將基本得到解決。

　　我們認為綠城和中投、黑石成立合資公司將帶來三方面積極影響。

　　積極影響之一：市場對綠城可能倒閉引發(fā)的恐慌和下跌預(yù)期將有效消除，對于行業(yè)硬著陸風(fēng)險的疑慮也將大幅降低。

　　積極影響之二：中投和黑石作為國家資本及外資代表的進入，代表國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)資本對于地產(chǎn)行業(yè)具有價值底線的資源屬性的肯定，同時也代表其對地產(chǎn)中長期前景看多的樂觀態(tài)度。這與我們2012年投資策略報告《平衡？再生》中房地產(chǎn)市場經(jīng)歷調(diào)整后將恢復(fù)再生的觀點一致。

　　積極影響之三：代表政府和實業(yè)資本對于具有優(yōu)勢品牌、管理溢價的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商是持扶持態(tài)度的，該態(tài)度也將適用于行業(yè)內(nèi)其他優(yōu)質(zhì)公司，未來同類優(yōu)質(zhì)公司的倒閉可能性同樣將降低。

　　維持行業(yè)增持評級并推薦。我們判斷行業(yè)基本面將繼續(xù)逐漸探底，2012年上半年將持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)，但基本面尤其是房價的下滑，有助于政策壓力的積極釋放。雖然整體調(diào)控思路仍將維持，但伴隨通脹和房價回落，預(yù)判政策面局部松動將越來越容易兌現(xiàn)。在地方財政壓力加大的背景下，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬；杭州撥出1億元資金用于鼓勵高端人才購房，首套房補貼可達20萬元/套；南京、寧波等城市放松公積金貸款政策等都表明地方在不違反中央調(diào)控基調(diào)下開始略松。

　　選股策略：（1）優(yōu)質(zhì)低估值龍頭持有制勝策略，12年四季度前將獲超30%的絕對收益：推薦保利地產(chǎn)、金科集團、首開股份、招商地產(chǎn)、金地集團、萬科、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)。（2）4階段中的房價下降I階段，建議側(cè)重估值安全、兌現(xiàn)能力強的地產(chǎn)+X公司：推薦華僑城、華業(yè)地產(chǎn)、北京城建、中國寶安、新湖中寶、中天城投、建發(fā)股份。

　　國泰君安：綠城與中投、黑石合作點評