今年萬科預(yù)計(jì)會(huì)超額完成全年1320萬平方米的開工計(jì)劃，這意味著未來萬科進(jìn)入銷售的貨量將會(huì)相當(dāng)可觀。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣  一時(shí)間，萬科清林徑已在深滬兩地樓市鬧得滿城風(fēng)雨。

　　昨日（11月16日），就在深圳萬科清林徑項(xiàng)目降價(jià)的風(fēng)波尚未平息之時(shí)，上海萬科清林徑項(xiàng)目亦傳出業(yè)主維權(quán)抗議的風(fēng)波。

　　上海再演“清林徑”風(fēng)波

　　據(jù)相關(guān)消息，11月13日，上海20多位清林徑前期業(yè)主來到售樓處，向上海萬科提出退房要求，并發(fā)生沖突。他們退房的理由與之前爆出的業(yè)主維權(quán)原因如出一轍：新一批房源將會(huì)降價(jià)，這讓前期業(yè)主感到不滿。

　　據(jù)了解，計(jì)劃將于近期推出的上海清林徑新一期項(xiàng)目，已于11月12日開始認(rèn)籌。

　　有消息援引項(xiàng)目銷售人員的表述透露，上海清林徑新開盤價(jià)格可能在1.3萬至1.4萬元每平米左右，較此前1.65萬元均價(jià)有近20%的折讓。市場人士就指出，清林徑將很有可能成為萬科今年在上海首個(gè)真正意義上的降價(jià)項(xiàng)目。

　　而相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至11月14日，清林徑共有948套房源獲得預(yù)售許可證，至今已售出512套，累計(jì)合同均價(jià)為17644元/平方米。

　　與此同時(shí)，上海萬科正在醞釀全線降價(jià)的傳言也越演越烈。同樣計(jì)劃近期推出的上海青浦萬科尚源項(xiàng)目，更傳出新盤降價(jià)幅度接近30%。

　　據(jù)了解，此次尚源將推出一批近300套全新產(chǎn)品，79平兩房兩廳尚酷版精裝和89平三房兩廳格調(diào)版精裝。其中部分面積為79平方米的小戶型，價(jià)格低至85萬元左右，折合單價(jià)約合1萬元/平方米。

　　相關(guān)數(shù)字顯示，尚源在今年7月以來銷售均價(jià)在1.4萬-1.5萬元/平方米。

　　觀點(diǎn)新媒體第一時(shí)間就此事向上海萬科求證，相關(guān)人士透露，上海萬科清林徑和尚源確有新推盤計(jì)劃，但均尚未正式開盤，開盤時(shí)間及價(jià)格至今亦仍未確定。

　　上海萬科表示，價(jià)格是由市場決定，企業(yè)只能“發(fā)現(xiàn)”價(jià)格，不可能單方面“決定”價(jià)格。未來萬科將尊重市場實(shí)際情況合理定價(jià)，按照購房者愿意接受的價(jià)格售出產(chǎn)品。

　　千萬開工下的“潛在庫存”

　　萬科董事會(huì)秘書譚華杰在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)亦明確表示，全面降價(jià)純屬謠言。“全線提價(jià)或全線降價(jià)都不符合萬科的風(fēng)格。房屋價(jià)格是由供求關(guān)系決定，企業(yè)只能為商品標(biāo)價(jià)，而不能定價(jià)。”

　　不過，譚華杰亦指出，現(xiàn)在市場趨冷，有些項(xiàng)目為了適應(yīng)市場供求關(guān)系的變化，做一些價(jià)格上的調(diào)整很正常，而且萬科有上百個(gè)項(xiàng)目在售，個(gè)別項(xiàng)目做些價(jià)格調(diào)整也很正常的。

　　“一直以來我們都是采取積極的銷售策略，要求項(xiàng)目推出后要實(shí)現(xiàn)比較快的銷售速度，嚴(yán)格要求適應(yīng)市場供求關(guān)系的變化，標(biāo)合適的價(jià)格把房子賣掉。”譚華杰指出。

　　雖然萬科一直對“降價(jià)”避而不談，但實(shí)際上，作為樓市標(biāo)桿的萬科，最近一段時(shí)間里就在多個(gè)城市都有價(jià)格折讓的行動(dòng)，其中以深圳萬科清林徑項(xiàng)目最受矚目。

　　同為清林徑系列產(chǎn)品，位于深圳龍崗區(qū)的萬科清林徑項(xiàng)目于10月下旬推出10套110平方米一口價(jià)單位，單價(jià)由原來的13500元/平方米降到12000元/平方米，降幅超過10%。

　　而在11月11日，深圳萬科第三季“萬團(tuán)大戰(zhàn)”促銷活動(dòng)中，清林徑及公園里分別拿出50套房源，以93折優(yōu)惠推出，每銷售10套、折扣增加1%，購房者將有機(jī)會(huì)獲得最低88折的優(yōu)惠。

　　深圳資深業(yè)內(nèi)人士就預(yù)計(jì)，未來深圳清林徑項(xiàng)目還會(huì)在點(diǎn)數(shù)上再給予一定的優(yōu)惠。

　　雖然郁亮日前明確表示，接下來萬科沒有下調(diào)售價(jià)的計(jì)劃。但根據(jù)目前的觀察，萬科不少項(xiàng)目已經(jīng)有實(shí)質(zhì)性的價(jià)格折讓措施，未來更有繼續(xù)下探樓價(jià)的可能，畢竟萬科的潛在庫存量仍然很龐大。

　　譚華杰表示，目前萬科的現(xiàn)房存貨量只有幾十億，占比非常低，但是萬科今年的開工計(jì)劃卻仍然在進(jìn)行當(dāng)中。

　　據(jù)透露，今年萬科預(yù)計(jì)會(huì)超額完成全年1320萬平方米的開工計(jì)劃，這意味著未來萬科進(jìn)入銷售的貨量將會(huì)相當(dāng)可觀，而這亦無可避免地會(huì)給萬科帶來一定的銷售壓力。

　　“過冬”的價(jià)格棉襖

　　不過，業(yè)內(nèi)人士更愿意把萬科的價(jià)格調(diào)整看成是為過冬做鋪墊。

　　郁亮日前在與媒體交流時(shí)表示，房地產(chǎn)冬天已經(jīng)來臨，萬科亦正式開始啟動(dòng)冬天模式?，F(xiàn)金為王、積極銷售、審慎買地、節(jié)流、鍛煉身體是萬科的五步過冬策。

　　深圳資深業(yè)內(nèi)人士林曉華表示，萬科在市場進(jìn)入過冬期，采取降價(jià)優(yōu)惠的措施，除了出于對未來市場的成交量不看好以外，更重要的考慮是沖銷售量。

　　而據(jù)媒體披露，上海清林徑樓盤代理公司工作人員透露，調(diào)整價(jià)格與臨近年末該項(xiàng)目需要回籠資金有關(guān)。

　　林曉華就指出，其實(shí)今年萬科銷售目標(biāo)的完成才算剛剛觸線，而現(xiàn)在宣布高增長時(shí)代結(jié)束的恒大亦在暗中迎頭追趕，萬科要鞏固行業(yè)龍頭老大的位置，選擇一些能夠走量的區(qū)域以價(jià)換量也是正常之舉。

　　“有些區(qū)域就算價(jià)格折讓也不一定能走量，因?yàn)橘徺I力是固定的，但在上海、北京、深圳等一線城市財(cái)富積累比較雄厚的地區(qū)，如果價(jià)格有調(diào)整的話還是可以走量的。”

　　林曉華指出，現(xiàn)在房企開始進(jìn)入過冬狀態(tài)，整個(gè)房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)較長的觀察期。在市場成交量進(jìn)一步萎縮時(shí)，萬科可以通過大規(guī)模的價(jià)格調(diào)整搶占大部分的客戶，這樣留給其他公司的空間就更加少了。

　　他表示，“現(xiàn)在很多開發(fā)商拿了地以后都不急著動(dòng)工了，或者干脆停工了。”

　　“如果企業(yè)不調(diào)整戰(zhàn)略，接下來會(huì)非常難過。現(xiàn)在選擇走量是最好的策略。今年9月份降價(jià)是最有效的，過了這時(shí)間想走也走不了了，只能選擇等下一輪的機(jī)會(huì)，或者直接被大開發(fā)商并購。”

　　如此看來，伴隨著市場的急轉(zhuǎn)直下，以價(jià)換量似乎是房企們現(xiàn)時(shí)唯一的出路，而市場亦開始要求開發(fā)商做出較大幅度的讓步。

　　易居周忻日前在跟潘石屹交流時(shí)透露，開發(fā)商降房價(jià)有三大原則：“1、一步降到位，萬不可每次降一點(diǎn)，不斷的降?，F(xiàn)在降不到八折的樓盤我們都不接受代理。2、敲鑼打鼓的降，不要不好意思，不要怕老業(yè)主砸售樓處。有一樓盤悄悄降了20%別人都不知道，白降了。3、早降比晚降好，越晩降套的越牢。”

　　這在深圳萬科的萬團(tuán)大戰(zhàn)上得到充分的體現(xiàn)。早在今年7月，萬科首次推出“萬團(tuán)大戰(zhàn)”，當(dāng)時(shí)購房者可獲總價(jià)減5000元/套優(yōu)惠。

　　隨著“萬團(tuán)大戰(zhàn)”進(jìn)入第二階段，優(yōu)惠幅度已從5000元上升至1萬元。進(jìn)入萬團(tuán)大戰(zhàn)第三季，購房者更可獲得最低88折的優(yōu)惠。

　　林曉華指出，按照萬科目前30%的利潤率，如果折讓10-15%的話，還是有利可圖的。因?yàn)槿f科動(dòng)工的速度比較快，整體的財(cái)務(wù)成本要比龍湖、綠城等房企低。