對(duì)于這場(chǎng)持續(xù)良久的調(diào)控，作為一個(gè)圈里人，老潘的聲音從來(lái)就沒(méi)有消失過(guò)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍11月16日，在上海的一個(gè)論壇上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹再一次出盡了風(fēng)頭。

　　在這場(chǎng)會(huì)議上，潘石屹驕傲地透露，“目前SOHO賬面還有近200億的現(xiàn)金，資金充裕”。面對(duì)現(xiàn)在房企普遍收緊的資金鏈，老潘顯得底氣十足，“公司現(xiàn)在手里有200億現(xiàn)金花不出去，誰(shuí)有項(xiàng)目的話來(lái)找我”。

　　老潘曬富的底氣

　　對(duì)于這場(chǎng)持續(xù)良久的調(diào)控，作為一個(gè)圈里人，老潘的聲音從來(lái)就沒(méi)有消失過(guò)。

　　“無(wú)論是一線城市、還是二線城市，都存在住宅價(jià)格太高的現(xiàn)象，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要進(jìn)行根本性調(diào)整。”這是潘石屹這幾天說(shuō)得最多的話。

　　故而，他覺(jué)得，現(xiàn)在市場(chǎng)上大型開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為充滿標(biāo)志性意義，這應(yīng)該是企業(yè)在慎重思考后的理性選擇，是看淡未來(lái)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

　　甚至，對(duì)于市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商或跑路或售樓部被砸的境遇，老潘也認(rèn)為“一點(diǎn)也不奇怪”，因?yàn)?ldquo;住宅的降價(jià)是遲早的事”。同時(shí)他奉勸開(kāi)發(fā)商，降價(jià)促銷作為一個(gè)技術(shù)性問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商切忌試探市場(chǎng)，“應(yīng)該直接一步降到位”，否則永遠(yuǎn)都不會(huì)有成交。

　　房?jī)r(jià)究竟能降多少，老潘稱，“這種下跌趨勢(shì)在租金回報(bào)率達(dá)到4%-5%就會(huì)止住，但絕不可能降到‘一潘’”。

　　他認(rèn)為，衡量市場(chǎng)是否有泡沫最重要的指標(biāo)是資金回報(bào)率。截止目前，北京、上海的住宅投資回報(bào)率僅僅為2%，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在4%至5%，“僅從資金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位”。

　　究竟怎么個(gè)降價(jià)法，老潘拖出易居中國(guó)總裁周忻，替開(kāi)發(fā)商總結(jié)了降價(jià)三原則：第一，降價(jià)要一步到位；第二，要敲鑼打鼓地降，不要怕老業(yè)主砸售樓處；第三，早降比晚降好，越晩降套地越牢。

　　而這三原則被好友任志強(qiáng)一眼拆穿，“原來(lái)都是你想說(shuō)的，卻借了個(gè)別人的名字”，周忻也“后悔不迭”，埋怨被老潘出賣。

　　作為一個(gè)退出住宅市場(chǎng)多年的開(kāi)發(fā)商，老潘勸解那些房企，“危機(jī)在某種程度上是好事情，要?dú)g迎危機(jī)的到來(lái)，不要太害怕”，也許這正是老潘一貫奉行的“有事別怕事”人生哲學(xué)的體現(xiàn)。

　　正因此，潘石屹被譽(yù)為“最鬼的開(kāi)發(fā)商”，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的好處他都得到了，但整天都在喊房?jī)r(jià)高了以取悅民眾。

　　或許，網(wǎng)絡(luò)上那張上海那媒體讓老潘吹肥皂泡的留影，正是潘石屹自嘲的那樣--“不會(huì)是暗喻我制造房地產(chǎn)泡沫吧？”

　　SOHO中國(guó)的機(jī)會(huì)

　　雖然老潘一再宣稱，針對(duì)住宅市場(chǎng)的限購(gòu)、限貸等政策對(duì)SOHO中國(guó)影響不大。事實(shí)證明，SOHO也并未能在這場(chǎng)風(fēng)雨中獨(dú)善其身。

　　老潘此前透露，雖然來(lái)自北京和上海的銷售額都接近100億元，“但總體而言，銷售情況還是不及去年‘熱火朝天’的態(tài)勢(shì)”。他稱，與北京市場(chǎng)不同的是，其上海的客戶主要是江浙一帶的民營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)，這些人對(duì)國(guó)際市場(chǎng)更敏感。

　　雖然如此，即便現(xiàn)在大家都認(rèn)為SOHO中國(guó)的項(xiàng)目售價(jià)偏高，但老潘還是并不打算在價(jià)格上退步。“我們一向原則是，不能與周圍租金的價(jià)格差距太大，任何一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率絕對(duì)不能低于4%，這要比住宅回報(bào)率高出1倍”。

　　誠(chéng)如老潘在多個(gè)場(chǎng)合所強(qiáng)調(diào)的，“住宅地產(chǎn)的低迷給專注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的SOHO中國(guó)提供了更多的收購(gòu)機(jī)會(huì)”。正是在透露仍然手持200億現(xiàn)金的會(huì)議上，潘石屹也不忘告訴所有人，“SOHO中國(guó)正在尋求好的收購(gòu)機(jī)會(huì)”。

　　老潘指出，截止目前，SOHO中國(guó)在上海已完成180億元的收購(gòu)，未來(lái)還將繼續(xù)。另外，年初公司計(jì)劃今年完成150億元的收購(gòu)，而就目前來(lái)看，這個(gè)目標(biāo)可能會(huì)超一點(diǎn)完成。

　　而未來(lái)投資和收購(gòu)的地區(qū)，潘石屹依然看好的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較成熟的北京、上海。因?yàn)?，他觀察到，大城市繁華地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)最小。

　　此外，SOHO中國(guó)也將商業(yè)的觸角伸到了廣深。潘石屹認(rèn)為，在這四大城市中，廣州、深圳在國(guó)內(nèi)信息輻射方面相對(duì)不發(fā)達(dá)些，因此，SOHO打算在京滬發(fā)展三五年后再到廣州、深圳開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　對(duì)于SOHO中國(guó)未來(lái)的布局，潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)四個(gè)原則：“第一是不離開(kāi)北京、上海；第二是避開(kāi)住宅；第三是保持足夠的現(xiàn)金流量；最后是負(fù)債率要低”。