將銷售不好的項目重新包裝定位后推出，成為配合政府保障性項目的路徑，碧桂園就有前例。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 11月的滿洲里，寒風凌烈，氣溫已經(jīng)可以低至零下二十多度。按照常理，在如此冷的天氣中，大部分北方城市的消費和購買都會有明顯降低。

　　不過，在這個月，可能會有很多滿洲里的居民不顧嚴寒出來選房。原因則是碧桂園在滿洲里配合政府興建的經(jīng)濟適用房首批單位即將開售，而預計價格不過1800元/平米。

　　經(jīng)適房入市

　　10月底，在北京的一次活動上，甚少公開亮相的碧桂園總裁莫斌表示希望“更多、更深入地參與保障房的建設”。

　　隨后，碧桂園在保障房方面的動作亦成為了同行關注的焦點。

　　據(jù)碧桂園方面介紹，到目前為止，其“典型的與非典型的”保障房項目共計4個，其中包括幫扶廣州市花都區(qū)梯面鎮(zhèn)（含安置保障房項目）、參與發(fā)起全國工商聯(lián)“建銀精瑞公租房基金”、建設廣東肇慶“碧桂園藍領公寓”、建設內(nèi)蒙古滿洲里經(jīng)濟適用房項目。

　　而當中，真正可稱之為保障房的項目有兩個，一是肇慶的“藍領公寓”，二是滿洲里的經(jīng)適房項目。但由于肇慶項目已于2008年全部竣工且直至目前已基本入住，因此，滿洲里項目成為碧桂園目前唯一正在運作的保障房項目。

　　據(jù)悉，滿洲里經(jīng)適房項目位于滿洲里的世紀大街東側(cè)，林業(yè)局南側(cè)，總投資為1746萬元，占地面積4526.9平方米，單位數(shù)量共162套，總建筑面積：10232.44平方米。

　　該項目預計2011年11月下旬開售，預計價格為1800元/㎡，帶簡單裝修（衛(wèi)生間、廚房等）。

　　經(jīng)觀點新媒體查詢，在碧桂園方面提供了相應資料，其中對于該項目的介紹是：“因08年金融危機，項目竣工后，不銷售”。

　　同時有早期報道資料亦表明，該項目是當時碧桂園主動配合地方政府開工的首個經(jīng)適房項目，于2008年5月正式開工，原計劃在2008年10月完工。

　　只是不曾想，項目還沒有完工，2008年全球金融危機忽然而至，于是該項目竣工之后，其實并未對外銷售。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在該項目已于今年11月啟動銷售，不過并不是由碧桂園方面負責，而是由滿洲里方面牽頭進行。

　　滿洲里往事

　　然而，熟悉碧桂園近年歷程的業(yè)內(nèi)人士對滿洲里這個地方的知曉，并不是因為這百余套的經(jīng)適房項目，而是碧桂園上市之后其在此補充過大量的土地儲備并實施大規(guī)模造城項目。

　　資料顯示，碧桂園在滿洲里的造城項目，已取得土地證的總建筑面積達338萬平米。首期碧桂園力推其傳統(tǒng)的雙拼、聯(lián)排美墅及多層洋房，洋房均價為1800元/平米，雙拼別墅為3000元/平米。

　　據(jù)國土部網(wǎng)站公開資料顯示，滿洲里碧桂園一期工程土地成交價格1.3億元，交地時間為2007年7月15日，預計開工時間為2008年5月30日。

　　不過盡管碧桂園當時以低價入市，但項目銷售仍十分低迷，據(jù)2009年一篇報道稱，從2008年開售之后，在一年的時間里僅賣出4800平米的物業(yè)--倘若以花園洋房標準面積100平米的戶型來算，一年里該項目僅售出不到50套。

　　而后，碧桂園在內(nèi)蒙古的項目前景曾遭受一片質(zhì)疑。而碧桂園內(nèi)部人士也坦言，之前在滿洲里拿地主要看重中俄邊貿(mào)的繁榮，但2008年金融危機之后，口岸貿(mào)易極度萎縮。

　　現(xiàn)在兩年之后，滿洲里再次因為碧桂園經(jīng)適房項目的開售而重回房地產(chǎn)行業(yè)的視線之中。

　　不過，碧桂園人士在接受觀點新媒體采訪時，否認目前碧桂園經(jīng)適房項目與當年滿洲里大盤項目有任何關聯(lián)。

　　按公開資料的查詢，碧桂園此前已經(jīng)在售的滿洲里項目地址為滿洲里市城北新區(qū)食品街，與碧桂園提供的經(jīng)適房項目資料上注明的地址--滿洲里市城北新區(qū)食品街2號一致。

　　有業(yè)內(nèi)人士就認為，現(xiàn)在的滿洲里經(jīng)適房項目，應該是碧桂園當年因滿洲里大盤項目而為政府所配建。

　　保障房路徑

　　雖然目前對碧桂園滿洲里經(jīng)適房項目的身世前緣還不夠十分清楚，但廣州地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士韓世同就稱，將銷售不好的項目重新包裝定位后推出，成為配合政府保障性項目的路徑，碧桂園就有前例。

　　據(jù)韓世同稱，這個前例就是位于肇慶的“藍領公寓”。韓世同回憶表示，這個項目本來是碧桂園對外項目的商品房，但因為銷售不佳，碧桂園干脆結合項目位置，配合政府需求，改售為租，將其重新定位為針對“肇慶大旺高新科技工業(yè)園內(nèi)的普通低收入人群打造的高尚公寓式住宅社區(qū)”。

　　碧桂園提供資料顯示，該項目于2006年9月開始施工，2007年10月開始陸續(xù)投入使用，2008年5月全部竣工；目前已入住超過1400間，入住率近80%。

　　韓世同表示，碧桂園的此例保障房項目由其之前的部分商品房項目改造調(diào)整而來，這種方式對于開發(fā)商來說，其實亦頗值得鼓勵和借鑒。

　　其稱，這種方式有一石三鳥的作用。一是解決了此前銷售不佳的部分項目，二是在當前情況下更多的回籠了資金，三是配合政府解決了部分保障房任務。

　　但韓世同強調(diào)，在將原來的商品房項目轉(zhuǎn)換為保障房項目后，因為商品房和保障房的用地上可能存在差異，而之前企業(yè)已經(jīng)支付的土地出讓金部分是否需要政府返還也還是需要探討和解決的問題。

　　輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕則認為，不管采用何種路徑，碧桂園本身參與保障房建設還是比很多房企都具備優(yōu)勢。

　　其稱，碧桂園自身的產(chǎn)品定位其實與很多保障房產(chǎn)品都非常類似，因此可以直接將開發(fā)經(jīng)驗套用到保障房項目上，對于碧桂園來說，影響也非常正面。

　　“另一個好處則是，因很多保障房可定向供應大中型國企，對于開發(fā)商而言銷售回籠不成問題，也可緩解資金壓力”，上述人士稱。