上半場(chǎng)萬(wàn)科堅(jiān)持“為普通人蓋好房子”，而到了下半場(chǎng)，則是“蓋有人住的房子”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 2011年是房地產(chǎn)企業(yè)難過(guò)的一年。政策面的約束，市場(chǎng)前景黯淡，致使大多數(shù)房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)黯淡失色。

　　萬(wàn)科是此次調(diào)控中的幸存者之一，在同行奮力掙扎求存的同時(shí)，再度邁入千億梯度的萬(wàn)科顯得更輕松。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)冬天似乎還要持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，眼前處于安全線(xiàn)內(nèi)的萬(wàn)科，未來(lái)要面對(duì)的挑戰(zhàn)也不小。

　　各種的挑戰(zhàn)接踵而來(lái)，未雨綢繆無(wú)疑是最好的應(yīng)對(duì)之計(jì)，萬(wàn)科也開(kāi)始啟動(dòng)“冬天模式”。

　　11月11-12日，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮再度走到鎂光燈之下，介紹萬(wàn)科的“過(guò)冬策”。

　　下半場(chǎng)

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策依然未見(jiàn)放松跡象，市場(chǎng)向下已經(jīng)成為房地產(chǎn)界普遍的共識(shí)，不少房企愁眉苦展。

　　郁亮認(rèn)為，此次調(diào)控實(shí)際上是2008年調(diào)控的延續(xù)。

　　“2008年調(diào)控在2009年左右實(shí)際上是見(jiàn)效了，結(jié)果突然來(lái)了個(gè)國(guó)際金融危機(jī)，挽救了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。因?yàn)檎{(diào)控沒(méi)有完成，所以現(xiàn)在補(bǔ)調(diào)。就像骨折了第一次沒(méi)接好，第二次就拉開(kāi)了重新再接，當(dāng)然這次反而更痛一點(diǎn)。”

　　郁亮指出，兩次調(diào)控唯一不同的就是政府把保障性住房放到一個(gè)非常重要的位置。

　　“不要再留戀過(guò)去了。”郁亮表示。

　　“現(xiàn)在我聽(tīng)到不少同行抱怨這個(gè)行業(yè)不好做之類(lèi)的。確實(shí)，過(guò)去我們?cè)谔鹚镩L(zhǎng)大，跟過(guò)去美好歲月比，現(xiàn)在可能不好過(guò)了。但是，這個(gè)美好歲月應(yīng)該嗎？正常嗎？”

　　不過(guò)，郁亮還是認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的前景依然不錯(cuò)，正常的剛性主流需求和市場(chǎng)仍在。

　　“我們這個(gè)行業(yè)在未來(lái)十五到二十年里還有比較大的穩(wěn)定發(fā)展基本因素存在。所以，沒(méi)有理由對(duì)未來(lái)悲觀。”

　　郁亮稱(chēng)，過(guò)去指望有產(chǎn)品就能賣(mài)掉賺錢(qián)的邏輯已經(jīng)不成立了，未來(lái)的市場(chǎng)需求一定是以居住為主，不同政策手段會(huì)比較完整齊全，過(guò)去“一放就亂，一亂就收，一收再打”的局面不會(huì)再出現(xiàn)，每種政策都會(huì)有序地進(jìn)行安排。

　　“所以，原來(lái)做開(kāi)的、很成功的做法都要說(shuō)再見(jiàn)了，要做新東西了。”

　　此外，行業(yè)的集中度會(huì)逐步提高，但這個(gè)過(guò)程中，不會(huì)出現(xiàn)雪崩，“這次離上次危機(jī)也不太遠(yuǎn)，絕大多數(shù)發(fā)展商和同行都能夠吸取上次教訓(xùn)。”

　　“下半場(chǎng)到了。”郁亮表示，沒(méi)有任何發(fā)展商能夠在下半場(chǎng)穩(wěn)操勝券，畢竟剛剛開(kāi)始。而每個(gè)發(fā)展商贏得下半場(chǎng)比賽的技能及要求也不盡相同。所以，包括萬(wàn)科在內(nèi)，大家都要鍛煉好在下半場(chǎng)自身的本領(lǐng)。

　　“上半場(chǎng)很多人說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)黃金歲月已經(jīng)不在了，我覺(jué)得，黃金歲月仍然存在，只不過(guò)過(guò)去那種過(guò)于不正常的狀態(tài)不在了，下半場(chǎng)做你該做的，仍然是有機(jī)會(huì)。”郁亮指。

　　領(lǐng)先半步

　　下半場(chǎng)的游戲規(guī)則已經(jīng)悄然生變，萬(wàn)科也開(kāi)始不斷做出調(diào)整與適應(yīng)。

　　郁亮表示，上半場(chǎng)萬(wàn)科堅(jiān)持“為普通人蓋好房子”，而到了下半場(chǎng)，則是“蓋有人住的房子”。

　　上半場(chǎng)可能是產(chǎn)品、綠化之類(lèi)的競(jìng)爭(zhēng)，但到了下半場(chǎng)，重心開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。“未來(lái)的房子以居住為主，沒(méi)人住的房子是沒(méi)人要的，有人住的房子才能要，所以要把配套服務(wù)搞得更好。”

　　談及配套，自然而然就會(huì)聯(lián)想到商業(yè)地產(chǎn)。“我們是為了做好住宅做商業(yè)。社區(qū)配套商業(yè)我們要學(xué)會(huì)做，因?yàn)楝F(xiàn)在需要跟城市同步發(fā)展。如果我這個(gè)不會(huì)做，我連住宅都做不好。”

　　郁亮認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不是下半場(chǎng)的選擇。“很多人說(shuō)商業(yè)不受調(diào)控影響，獲得較多的現(xiàn)金流。但是，不堆錢(qián)現(xiàn)金流就能來(lái)了嗎？很多人光看好的一面，經(jīng)營(yíng)上從未出現(xiàn)好的一面。”

　　郁亮坦言，現(xiàn)在萬(wàn)科的想法就是努力在客戶(hù)服務(wù)方面，在軟的服務(wù)方面做得更好。“我們才剛剛開(kāi)始，正在下功夫研究。”

　　極小戶(hù)型也是萬(wàn)科目前重點(diǎn)嘗試的方向之一。郁亮指，由于中國(guó)人口家庭結(jié)構(gòu)在變小，基本居住需求要求房子基本上應(yīng)該小型化。

　　據(jù)透露，明年萬(wàn)科15平米的極小戶(hù)型將在北京落地。郁亮希望，小戶(hù)型未來(lái)在某種意義上成為首次置業(yè)者的一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品，同時(shí)也是租賃的一個(gè)代替品。

　　面對(duì)變幻莫測(cè)的局勢(shì)，萬(wàn)科總是體現(xiàn)一定的預(yù)見(jiàn)性。2008年的拐點(diǎn)論，讓萬(wàn)科捉住了先機(jī)。眼下，不再談“拐點(diǎn)”的萬(wàn)科似乎依然如此。

　　不過(guò)，郁亮表示，萬(wàn)科領(lǐng)先半步就足夠了，“領(lǐng)先兩步我就成為先烈了，我不想拿命去冒險(xiǎn)，所以還是一步步地走就可以了。”

　　郁亮指，現(xiàn)在萬(wàn)科手持300多億現(xiàn)金，能讓萬(wàn)科在未來(lái)的布局中較為靈活地安排，但不需要領(lǐng)先更多，領(lǐng)先市場(chǎng)半步很關(guān)鍵。

　　兩年前，萬(wàn)科就開(kāi)始著力建研基地的落成，開(kāi)始研究綠色住宅及住宅工業(yè)化等等。“我覺(jué)得工業(yè)化的春天快到了。”

　　因?yàn)槟壳案鞯亻_(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的積極政策，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化在全國(guó)的推進(jìn)。同時(shí)，中央在十二五規(guī)劃期間也開(kāi)始加大節(jié)能減排的任務(wù)力度推進(jìn)。

　　郁亮表示，未來(lái)應(yīng)對(duì)的核心應(yīng)該是跟制造業(yè)學(xué)習(xí)。“萬(wàn)科能夠?qū)W到中國(guó)制造業(yè)一半的水平，就很成功了，下半場(chǎng)就可以贏了。”

　　郁亮指，目前萬(wàn)科在管理上依然很粗放，要學(xué)習(xí)制造業(yè)的精細(xì)化管理，控制成本支出，精打細(xì)算來(lái)過(guò)日子。

　　現(xiàn)金為王

　　目前而言，談?wù)勎磥?lái)一年的應(yīng)對(duì)策略可能更為實(shí)際些。

　　“2012年萬(wàn)科的發(fā)展策略是什么？2012年萬(wàn)科的發(fā)展策略是過(guò)冬。我們現(xiàn)在是冬天模式。”郁亮指。

　　“現(xiàn)金為王、積極銷(xiāo)售、審慎買(mǎi)地、節(jié)流、鍛煉身體”是萬(wàn)科的五步“過(guò)冬策”。

　　“有時(shí)候現(xiàn)金流比利潤(rùn)率更重要。其次要賣(mài)得更積極一點(diǎn)，不能存貨要控制存貨，不能屯地，該賣(mài)房子的時(shí)候要賣(mài)房子。第三，買(mǎi)地要更謹(jǐn)慎，買(mǎi)地最浪費(fèi)錢(qián)，買(mǎi)錯(cuò)地跟買(mǎi)錯(cuò)股票一樣，虧起來(lái)不得了，所以不能買(mǎi)地。管理也要進(jìn)行冬天運(yùn)營(yíng)，該節(jié)流的要節(jié)流。”

　　雖然手持現(xiàn)金不少，但郁亮從來(lái)沒(méi)有覺(jué)得錢(qián)多。“在冬天情況下我花錢(qián)會(huì)很謹(jǐn)慎，有錢(qián)也不敢花。”

　　不僅如此，萬(wàn)科還想一分錢(qián)想分成兩半花。郁亮表示，通過(guò)把股權(quán)分給合作方，萬(wàn)科既可以多買(mǎi)地，也可以少花錢(qián)。

　　“我們已經(jīng)五年在股票市場(chǎng)沒(méi)有融資了，在不融資的情況下還要發(fā)展怎么辦？就是通過(guò)合作發(fā)揮資金效率，這也是是我們的長(zhǎng)期策略。”

　　問(wèn)及萬(wàn)科未來(lái)是否會(huì)采取抱團(tuán)戰(zhàn)略，郁亮更稱(chēng)，“我們其實(shí)也很瘦，抱我們不溫暖，抱胖子才溫暖。”

　　當(dāng)然，既然選擇收縮戰(zhàn)線(xiàn)的過(guò)冬模式，就意味著未來(lái)萬(wàn)科有可能失去更多的新機(jī)會(huì)，萬(wàn)科對(duì)此亦早有謀慮。

　　郁亮透露，選擇用冬天模式指導(dǎo)整個(gè)全年運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，就做了放棄某些東西的決定。雖然現(xiàn)在市場(chǎng)說(shuō)調(diào)控初見(jiàn)成效，但大見(jiàn)成效仍有待觀察。此外，失去的機(jī)會(huì)與面臨的風(fēng)險(xiǎn)相比，這個(gè)決定還是值得的。

　　“萬(wàn)科的心態(tài)從來(lái)都很平衡，賭一個(gè)不知道的未來(lái)干嘛？你只做你應(yīng)該做的事情，或者你只做你能夠做的事情。”