北京市寄望通過下調(diào)土地競(jìng)買保證金，放寬交款時(shí)限，減少保障房配建面積等措施，來推動(dòng)年底大規(guī)模的土地出讓。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李欣鞠 入秋以來，北京的土地市場(chǎng)隨著樓市成交的慘淡而持續(xù)冷清。北京市土地儲(chǔ)備管理中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止11月8日，今年北京市住宅類地塊土地出讓金僅為362億，同比下跌40.8%。

　　面對(duì)日益冷清的土地市場(chǎng)，北京市寄望通過下調(diào)土地競(jìng)買保證金，放寬交款時(shí)限，減少保障房的配建面積等措施，來推動(dòng)年底大規(guī)模的土地出讓，保障土地出讓收益。

　　11月9日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公告稱，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，取消豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目四期F2公建混合住宅用地保障房等配套建設(shè)要求。這也是北京市首宗在出讓中取消保障房配建的地塊。

　　首次取消配建

　　掛牌公告顯示，原需配建限價(jià)商品住房的豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目四期F2公建混合住宅用地，位于北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)郭公莊，建設(shè)用地面積50663平方米，建筑控制規(guī)模≤151989平方米，起拍價(jià)為9.17億元。

　　公告顯示，該地的競(jìng)買報(bào)價(jià)開始時(shí)間推遲至11月21日9：00時(shí)。地塊的原掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為10月8日，但截至修改出讓條件前，并無開發(fā)商報(bào)價(jià)。

　　不僅僅是豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目四期F2公建混合住宅用地受到冷遇，進(jìn)入下半年后，雖然北京市加大了土地推出力度，但是土地市場(chǎng)的回應(yīng)卻相當(dāng)冷清，多數(shù)宅地都是以底價(jià)成交。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，北京市土地出讓金為763.87億元，同比下降了7%。1-10月，北京住宅類地塊土地出讓金為362億，同比下跌40.8%。其中，90%以上的住宅類地塊都為接近底價(jià)成交。

　　分析認(rèn)為，土地出讓金的普遍下降，一是受到土地底價(jià)成交的影響，再者，保障房配建比例的加大也影響了開發(fā)商拿地的積極性。北京1-10月成交的46幅包含住宅類屬性的地塊中，含配建保障房的地塊就有18幅。

　　而根據(jù)《北京市2011年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，北京今年全年計(jì)劃供地6500公頃，其中住宅用地2550公頃，比去年增加2%，保障房用地占住宅用地的比重超過五成。

　　截止到目前，北京保障房用地已經(jīng)提前超額完成，但商品住宅供地情況，離年初所定目標(biāo)還有一段距離。

　　為保證供應(yīng)，進(jìn)入11月以來，北京市土地整理儲(chǔ)備中心分兩批掛出14宗經(jīng)營(yíng)性用地的出讓公告，其中帶有居住性質(zhì)的地塊為10宗。14宗土地中，除了一宗商業(yè)金融用地是招標(biāo)外，其余均為掛牌出讓，總起拍價(jià)達(dá)122億元。

　　北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，“目前市場(chǎng)確實(shí)不太好，但是如果土地供應(yīng)不上去，不但政府公共收入受到影響，更重要的是未來成品房供應(yīng)會(huì)有問題。”

　　淡市中的讓步

　　除了首次取消在出讓地塊中配建保障房，北京市土地部門近期多次召集開發(fā)商進(jìn)行土地推介，以緩解土地市場(chǎng)成交低迷以及土地收益下降態(tài)勢(shì)。

　　此前，北京市土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)雷蕾透露，北京市將采取降低競(jìng)買保證金、放寬付款進(jìn)度、減少保障性住房配建面積、降低交易起始價(jià)格、分割地塊上市等措施，鼓勵(lì)開發(fā)商拿地。

　　北京市土地儲(chǔ)備中心一位知情人士也在接受媒體采訪時(shí)稱，北京市目前已經(jīng)在考慮，如果市場(chǎng)過于冷清，將降低土地出讓價(jià)格。照現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)情況來看，預(yù)計(jì)年底某些區(qū)位的土地價(jià)格還會(huì)有所調(diào)整，調(diào)整幅度估計(jì)在10%左右。

　　該知情人士說：“有一些政策已經(jīng)在實(shí)行了，而降低競(jìng)買保證金這一項(xiàng)現(xiàn)在還在論證，近期也將會(huì)在某些地塊上體現(xiàn)出來。”據(jù)悉，住宅用地土地競(jìng)買保證金擬降至20%，商業(yè)用地則控制在10%至15%。

　　對(duì)此，亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示，今年以北京市住宅類地塊土地出讓金僅為362億，比較急著要出讓土地。另外，從2009年至2011年5月，北京市土地儲(chǔ)備貸款總規(guī)模已經(jīng)超過2500億元，要通過賣地來還債，有比較大的壓力。

　　他續(xù)稱，現(xiàn)在手里的土地，如果不賣出去，可能連利息都還不上。并且，目前北京在土地收儲(chǔ)、土地出讓方面都存在問題，必須要先把地賣出去，否則后期無法收儲(chǔ)土地。

　　在推地方面，如果繼續(xù)以往的搶地模式，估計(jì)房企并不愿意做，因此北京土地部門只能通過取消配建保障房、降低土地出讓金、分期繳付這些方式推地。

　　陳寶存認(rèn)為，目前房企的資金鏈比較緊張，這些措施短期內(nèi)會(huì)有一些促進(jìn)作用。不過，他指出，作為調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，限購(gòu)政策不放松的話，北京的土地出讓的前景可能不會(huì)很樂觀。“老百姓在觀望，希望房?jī)r(jià)能降下來，房企也同樣可以觀望，希望地價(jià)降下來。”