若按照目前每月百億的銷售速度，萬科今年實現(xiàn)1400億的銷售目標已經(jīng)基本不可能實現(xiàn)。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 11月3日，萬科公布10月銷售簡報披露，10月萬科實現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元，同比分別下降23%和33%。這已是萬科連續(xù)三個月銷售額同比下降，環(huán)比亦有所滑落。

　　1074.3億

　　萬科董秘譚華杰指出，10月銷售業(yè)績同比下滑，跟市場環(huán)境巨變不無關(guān)系，推貨量同比減少也是原因之一。

　　他表示，去年萬科9、10月份是推盤高峰，銷售金額在10月份達到頂點。但萬科今年的推盤較為均衡，10月份的推盤量低于6月份，和去年同期相比也略有降低。

　　盡管如此，萬科的業(yè)績依然保持不俗。公告披露，今年前十月，萬科已累計實現(xiàn)銷售面積941.5萬平方米，銷售金額1074.3億元，同比分別上升28.7%和23.6%，并已逼近去年全年銷售業(yè)績。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年全年，萬科實現(xiàn)銷售面積897.7萬平米，銷售金額1081.6億元。

　　若按照目前每月百億的銷售速度，萬科今年實現(xiàn)1400億的銷售目標已經(jīng)基本不可能實現(xiàn)。早前曾有研究機構(gòu)預測，萬科全年的銷售額可能在1300億左右，全年銷售增速將低于30%。

　　在業(yè)績更上高峰的同時，萬科卻開始再次釋放出降價的信號。從金九銀十開始，關(guān)于萬科降價促銷的消息就在全面鋪開，北京、深圳尤為甚。

　　據(jù)悉，萬科北京金隅萬科城將于11月推出三期新房源，均價14000元/平方米，較上期房源低了3000元/平方米。

　　與此同時，萬科深圳公司旗下項目金域緹香也將于11月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優(yōu)惠約1000元左右。

　　此外，深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺等項目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。其中萬科公園里此次推出16000元/平方米房源，開盤享總價減10萬，買房可獲贈8萬家私禮金券。

　　不過萬科對此回應，公司項目有部分促銷活動為正常市場行為，但近期并沒有降價計劃。

　　北京萬科表示，金隅萬科城推出3棟樓，之所以出現(xiàn)1.4萬元/平米的價格，是因為其中一棟樓設計相對較差，無論何時推出，價格都會略低，而另外2棟樓定價為1.7萬元/平米，與前一批持平。

　　萬科指出，作為企業(yè)，萬科只能“發(fā)現(xiàn)”價格，因為價格是由市場決定的，所以萬科不可能單方面決定價格。但萬科將主動適應市場變化，根據(jù)市場實際情況合理定價。

　　悲觀后市

　　雖然銷售業(yè)績不俗，但由于未來房地產(chǎn)市場的不確定性，萬科同樣也面臨銷售及回款不暢的風險。加上對于未來樓市走向的不看好，存貨壓力的上升，萬科選擇以價換量無可厚非。

　　萬科在三季報公布時曾指出，未來一段時期，預計公司新房供應還將繼續(xù)增加，市場存貨壓力也會進一步加大。

　　資料顯示，萬科存貨三季度增至1926億元，同比增長約57%。其中，萬科三大吸金區(qū)域北京、上海、深圳占比較大。

　　萬科執(zhí)行副總裁肖莉10月25日亦在投資者電話會議上指出，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向，未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格進一步下降。

　　肖莉認為，現(xiàn)在可以看到銷售不斷萎縮的趨勢，尤其是在大城市。房地產(chǎn)價格已開始逐漸緩緩下降，即便是那些有能力購房的買家，也將選擇等待，因為他們期望價格進一步下降。

　　肖莉進一步表示，過去一年里政府為遏制樓價飆升而采取的一系列努力，正造成嚴重沖擊，9月份，14個大中城市的銷售量同比減半，開發(fā)商受到擠壓。

　　對于市場未來的走勢，譚華杰表示，短期內(nèi)因為銀行對首次置業(yè)者的貸款有所收緊，影響了自住購房者的購買力。但相信自住購房者仍是未來市場主流的趨勢。

　　譚華杰表示，不管市場如何變化，萬科仍然會堅持以中小戶型為主、以裝修房為主、面向自住客戶的產(chǎn)品定位，堅持以新盤當月銷售率為控制指標，積極促進銷售。

　　而房地產(chǎn)調(diào)控給萬科造就的拿地“好機會”似乎還在延續(xù)。

　　公告透露，萬科于10月亦購置了兩幅土地，分別位于中山和烏魯木齊，歸屬于萬科權(quán)益的計容積率建筑面積共約31.8萬平方米，合計須支付地價款約4.9億元。

　　同時，萬科在武漢還參與了一個舊改項目，根據(jù)當前規(guī)劃條件，項目按萬科權(quán)益計算的建筑面積約為57.1萬平方米，預計需支付綜合改造成本約15億元。

　　但相較之前，萬科的拿地力度明顯減少。萬科指出，今年10月，主要城市土地流拍率出現(xiàn)較大幅度上升，但底價尚未出現(xiàn)明顯下調(diào)，萬科對于獲取新項目仍然會保持審慎的態(tài)度。