商用及含商用性質(zhì)土地已成為土地市場(chǎng)中的重要支撐，部分土地的溢價(jià)率更是達(dá)到100%以上，成為近期的亮點(diǎn)。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 李欣鞠 進(jìn)入11月，土地市場(chǎng)新增供應(yīng)“井噴”，北京、廣州等地在短短幾日推出了多宗土地，但成交卻顯得異常冷清，住宅用地更是普遍底價(jià)成交甚至流拍。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，商用及含商用性質(zhì)土地已成為土地市場(chǎng)中的重要支撐，部分土地的溢價(jià)率更是達(dá)到100%以上，成為近期的亮點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，中國(guó)航空油料集團(tuán)公司等央企的大手筆拿地，也引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。

　　拍地：商業(yè)用地支撐成交

　　11月3日，北京市豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)兩宗商業(yè)金融地塊招標(biāo)，最高報(bào)價(jià)分別是4.16億、14.5億，折合樓面價(jià)10400元每平米、10106.9元每平米，最高溢價(jià)率分別為22.5%、18.9%。

　　即使兩地塊的最高樓面價(jià)同比上半年出讓的E-17地塊，E-18地塊的16135元/平方米，16168元/平方米低了6000元，但在目前住宅用地普遍底價(jià)成交甚至流拍的冷清土地市場(chǎng)中，這可謂是不錯(cuò)的成交價(jià)格。

　　此次出讓的豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)E-15地塊，塊規(guī)劃建筑面積40000平方米，具體四至為：東至E-16建設(shè)用地，南至金中都路，西至麗澤中一路，北至鳳凰嘴北路。

　　該地招標(biāo)底價(jià)3.396億，中華聯(lián)合保險(xiǎn)控股有限公司報(bào)價(jià)4.16億、方信資產(chǎn)管理有限公司報(bào)價(jià)4.032億、上海長(zhǎng)城投資報(bào)價(jià)4.012億。

　　麗澤商務(wù)區(qū)E-16、E-20、E-21地塊規(guī)劃建筑面積143467平方米，東至駱駝灣西路，南至金中都南路，西至麗澤中一路，北至鳳凰嘴北路。該地招標(biāo)底價(jià)12.194億，中華聯(lián)合保險(xiǎn)控股有限公司報(bào)價(jià)14.35億、上海長(zhǎng)城投資報(bào)價(jià)14.5億、農(nóng)銀金融租賃報(bào)價(jià)14.2億。

　　北京中原市場(chǎng)研究部表示，雖然本次價(jià)格低于之前出讓的三地塊，但是在調(diào)控8個(gè)多月后，依然均有3家高出底價(jià)報(bào)價(jià)，也證明了在目前的樓市中，商業(yè)地塊依然受到關(guān)注。

　　與此對(duì)應(yīng)，在當(dāng)天出讓的另外三宗北京土地中，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期1號(hào)地B地塊、延慶縣新城街區(qū)01-004西側(cè)地塊兩個(gè)住宅用地均以底價(jià)成交，僅有順義區(qū)南法信鎮(zhèn)2608-006商業(yè)金融用地以高于底價(jià)的2.1669億元價(jià)格成交。

　　根據(jù)中原監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)顯示：今年前三個(gè)季度，商辦土地的供應(yīng)面積和成交面積分別為1769萬(wàn)平方米和1581萬(wàn)平方米，同比分別增加26%和24%。而同期居住用地表現(xiàn)差強(qiáng)人意，供應(yīng)面積和成交面積同比分別下滑16%和29%。

　　一線(xiàn)城市中，北京出讓商辦用地的成交總金額為394億元，較去年同期增加120%，超過(guò)同期出讓居住用地的收入，占北京土地財(cái)政收入近一半。

　　截至10月31日，2011年內(nèi)北京共入市72塊商用及含商用性質(zhì)土地，分別是朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)各11塊、順義區(qū)9塊、通州6塊；其中55塊土地已成交，總成交金額達(dá)48.83億元，總共出讓的土地面積達(dá)2357675平方米，預(yù)計(jì)將在未來(lái)形成超過(guò)650萬(wàn)平方米的新增供給。

　　成交地塊中，位于大興區(qū)的生物醫(yī)藥基地綜合配套區(qū)商業(yè)金融用地、豐臺(tái)區(qū)的東鐵匠營(yíng)順八條5號(hào)用地、以及東城區(qū)的崇菜地塊分別以9.95、1.54、7.1億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率均達(dá)到100%以上。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，商用及含商用性質(zhì)土地已成為土地市場(chǎng)中的重要支撐，預(yù)計(jì)在4季度部分商業(yè)地塊還有可能出現(xiàn)交易升溫的跡象。

　　央企：土地市場(chǎng)新貴

　　11月2日，在北京的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，央企中國(guó)航空油料集團(tuán)公司在經(jīng)歷了469輪激烈的舉牌競(jìng)買(mǎi)后，最終以15.35億元拿下了順義區(qū)新城的一塊多功能用地，溢價(jià)率高達(dá)291%。

　　順義區(qū)新城22街區(qū)22-06-001、22-06-002其他多功能用地，地塊建設(shè)用地面積為87179.45平方米，建筑控制規(guī)模≤174359平方米。

　　該地塊起始價(jià)為39230元，樓面底價(jià)2249元/平米，而成交的樓面價(jià)達(dá)到8804元/平米，比底價(jià)高了近4倍。同時(shí)，這個(gè)價(jià)格是此前該地區(qū)商業(yè)用地平均樓面價(jià)的4倍，住宅用地的2倍。

　　而11月3日在杭州舉行的土地拍賣(mài)會(huì)上，再次出現(xiàn)了央企的身影，同樣也是大手筆拿地。

　　中維地產(chǎn)股份有限公司以總價(jià)23.0824億元競(jìng)得于當(dāng)日出讓的杭州之江三宗地塊，包括一幅商業(yè)地塊和兩幅住宅地塊。

　　資料顯示，中維地產(chǎn)于2009年年末注冊(cè)成立，為央企國(guó)家煙草專(zhuān)賣(mài)局下屬房地產(chǎn)公司，由中國(guó)雙維投資公司、浙江省煙草專(zhuān)賣(mài)局（公司）、云南中煙工業(yè)公司3家發(fā)起，注冊(cè)資本金為30億元。

　　由于只有中維地產(chǎn)一家單位遞交報(bào)價(jià)，杭政儲(chǔ)出[2011]44號(hào)之江C3/C2-C-9地塊、[2011]45號(hào)之江度假區(qū)單元R21-C-10-1地塊、[2011]46號(hào)之江度假區(qū)單元R21-C-10-2地塊均以加價(jià)100萬(wàn)元直接成交，折合樓面價(jià)為3699元/平米、8583元/平方米、8555元/平方米。

　　另外，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局于10月26日拍賣(mài)的世博B片區(qū)10幅商辦地塊，成交的9幅也都是由央企以底價(jià)摘得，總代價(jià)75.79億元。

　　與央企的積極拿地態(tài)度相反，11月2日，在山東省濟(jì)南市出讓的11宗土地中，由于對(duì)市場(chǎng)不樂(lè)觀(guān)，民企龍湖地產(chǎn)最終放棄競(jìng)拍2011-G095至2011-G103號(hào)共9宗地。

　　這9宗地都位于長(zhǎng)清大學(xué)科技園片區(qū)，包括4宗商業(yè)金融業(yè)用地和5宗居住用地，總面積約855畝。龍湖原本有意向購(gòu)買(mǎi)這9宗地，前期已簽訂了熟化協(xié)議，并繳納了2億元的熟化金。

　　一位資深業(yè)內(nèi)人士此前在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“央企與傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商相比有資金上的優(yōu)勢(shì)，他們更容易獲得銀行的貸款。其實(shí)就目前情況來(lái)說(shuō)，能夠拿地的就是有錢(qián)的或者能夠借到錢(qián)的公司。”

　　經(jīng)緯研究中心楊靖指出，連續(xù)的宏觀(guān)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)愈發(fā)困難，近七成一線(xiàn)房企前三季度未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的75%。

　　根據(jù)目前獲得的70家上市房企的第三季度財(cái)報(bào)，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，八成以上房企負(fù)債同比增加，而隨著上市融資以及信托等渠道陸續(xù)關(guān)閉或收緊，第四季度的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)不容樂(lè)觀(guān)。在資金鏈越發(fā)緊繃的情況下，不少房企不斷收縮戰(zhàn)線(xiàn)，拿地意愿不大。

　　另外，在土地市場(chǎng)一片冷清的局面下，地方政府也希望國(guó)有企業(yè)能支撐起開(kāi)發(fā)量和投資額度，而不至于影響地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入。