珠海市主城區(qū)從11月1日起實行限價限購“雙限”政策，調(diào)控不松反緊。

　　10月27日，住建部部長姜偉新則表示：限購的問題，這個政策是個行政辦法，是我們不得已而采取的辦法，如果城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)將來建立起來了，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。我們認為，限購作為一種短期的行政手段，退出是必然的結(jié)果，將來或許更傾向于采用房產(chǎn)稅這種可持續(xù)的、長期的經(jīng)濟手段，然而，不論是短期行政手段，還是長期稅收政策，對房地產(chǎn)的調(diào)控都將始終進行，只不過是長期政策取代短期政策。而如果政策的轉(zhuǎn)換要以城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建立為前提，那么，這將還需要相當(dāng)長一段時間才能實現(xiàn)。

　　國務(wù)院總理溫家寶10月29日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議稱：堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進房價合理調(diào)整。中央層面未見有政策松動跡象，一直強調(diào)要鞏固調(diào)控成果，而近日，南京上調(diào)公積金額度、寧波以商業(yè)貸款購買的住房可轉(zhuǎn)公積金貸款，我們認為這是當(dāng)?shù)卦谝欢ǚ秶鷥?nèi)實行地方性調(diào)控政策的優(yōu)化，而尚不能解讀為全國性的房地產(chǎn)調(diào)控松動前奏。

　　在調(diào)控常態(tài)的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟同進同退。央行10月28日發(fā)布《2011年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》稱，三季度末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為7887億元，同比下降4.8%，比上季末下降5.3%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64萬億元，同比增長14.9%，比上季末低3.5個百分點。個人購房貸款余額6.94萬億元，同比增長16.8%，比上季末低1.3個百分點。而近日，溫家寶在天津濱海新區(qū)調(diào)研時強調(diào)，要把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量的合理增長。我們在上周周報中回顧并總結(jié)了近10年房地產(chǎn)調(diào)控中銀行在其中或支持、或封卡的作用，目前，銀行顯然處于一個封卡房地產(chǎn)的周期中。國家近期針對中小企業(yè)出現(xiàn)資金流短缺、經(jīng)營困難對貨幣政策進行微調(diào)，并非直接指向房地產(chǎn)，板塊受益有限。

　　我們認為，近期市場對各個會議內(nèi)容的樂觀解讀引起了地產(chǎn)股上周的短期上漲行情。一方面，地方性事件（南京公積金）、部委官員的政策解釋（限購是不得已而采取的辦法）對地產(chǎn)股能造成如此大影響，可見地產(chǎn)股估值已長期處于底部，市場對利好極其渴求；另一方面，我們認為行業(yè)中長期機會的出現(xiàn)有賴于房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動和流動性的寬松，而目前還不能預(yù)見這種情形的出現(xiàn)（珠海市主城區(qū)從11月1日起實行限價限購“雙限”政策，調(diào)控不松反緊）。行業(yè)短期出現(xiàn)估值修復(fù)性反彈、中期趨勢性機會仍需等待政策放行，維持行業(yè)中性評級，長期建議關(guān)注財務(wù)狀況良好、銷售業(yè)績鎖定的龍頭公司。

　　德邦證券：政策微調(diào)不針對房地產(chǎn)