宋延慶：來之前，讓我做了一個(gè)主題演講叫“城市運(yùn)營”。我說城市運(yùn)營主題是政府，副主角是企業(yè)，我就給加了四個(gè)字，城市運(yùn)營和企業(yè)使命。和秦主任的話一樣，回到山東感覺比較親切，因?yàn)槲依霞乙彩巧綎|的，山東濟(jì)南，籍貫是德州。我們蘭德咨詢（中國）有限公司1999年開始簽訂，簽的第一份合同是濰坊…置業(yè)。目前主要的業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢和產(chǎn)品線研究與咨詢。

　　現(xiàn)在公司經(jīng)過十幾年的發(fā)展，現(xiàn)在有六家企業(yè)，其中有三家咨詢公司，兩家控股的開發(fā)公司，還有一家數(shù)字城市公司。9月份我們通過換股的形成，參股了我們著名的非上市的地產(chǎn)公司，我們是他們公司的第二股東，我個(gè)人也兼任這家公司的總裁和蘭德咨詢的總裁，因此比較累。昨天中午剛剛回到北京，下午到了總后勤部做了一個(gè)演講，為總部后和中國新興置業(yè)做了一個(gè)演講，因?yàn)槭苡嘘P(guān)部門委托，10月份，一直持續(xù)到11月上旬，國資委下屬的20多家集團(tuán)公司，我得給他們做一遍培訓(xùn)。培訓(xùn)的主題是“使命、創(chuàng)新與可持續(xù)發(fā)展”。這周六還要趕到中國航天集團(tuán)，就是國貿(mào)東南角的公司。

　　城市運(yùn)營與企業(yè)使命，先說城市運(yùn)營。運(yùn)營什么？我們大家一定要思考基本的命題，我認(rèn)為一個(gè)企業(yè)的運(yùn)營圍繞著兩個(gè)字做文章——資源。圍繞著資源，你們展開去想象，我不是做城市運(yùn)營商，我可能現(xiàn)在做研究，做咨詢，做開發(fā)，把這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈打通了，但是對城市運(yùn)營我思考的不是太多。今天在飛機(jī)上我列了這么一張小條。就這個(gè)小條的內(nèi)容和大家分享一下，首先你們一定要想明白城市運(yùn)營，運(yùn)營什么？是資源。我認(rèn)為包括三句話。第一，資源的市場化。特別是要素資源的市場化。一定要確保土地資源，我們政府的一些公共配套設(shè)施等等，這些要素資源要組合好，然后市場化是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)，一定要讓資源價(jià)值最大化，不能夠浪費(fèi)我們珍惜的資源。剛才我接到一個(gè)短信，南京市，這么大的南京市，短信消息說2020年，南京市沒有地可以出讓了，指標(biāo)用完了。大家知道深圳、溫州、昆山有很大一部分比例的城市沒地可以出讓了，這多少平方公里，我們大家一定要想一想，不能夠太大，一定要節(jié)約利用土地。就是一句話，增強(qiáng)土地的強(qiáng)度，“土地強(qiáng)度”四個(gè)字非常重要。

　　第三，資源配置最優(yōu)化，我們有了地了，有了那么富饒的土地，有了勤勞善良的人民，你還需要什么，我需要你的思想，你的文化。這個(gè)我們運(yùn)營什么，圍繞著資源，回答我剛才說的三個(gè)問題。

　　第二個(gè)問題，誰來運(yùn)營？兩個(gè)主題。

　　第一，政府，以我們譚市長為代表的政府。

　　第二，開發(fā)商。你政府在城市運(yùn)營的定位又是什么？我認(rèn)為有三點(diǎn)。首先，你一定要立足于整合和配置資源。你所擁有的核心資源就是生態(tài)東西，如何把廣州、北京、烏魯木齊的開發(fā)商、運(yùn)營商吸引過來，一句話，你給我一個(gè)理由好嗎。我今年6、7月份，我們威海、煙臺也有一個(gè)咨詢客戶，煙臺的開發(fā)商請我去了，我教了咱們業(yè)內(nèi)兩個(gè)比較有名的企業(yè)家去長島拍野生海豹去了。這個(gè)開發(fā)商告訴我，我們這個(gè)島上有2300畝地，準(zhǔn)備做成海景房賣，我說很好，因?yàn)槲覀兪强蛻?，我肯定有什么說什么。我說怎么國內(nèi)的海景房大概有幾代的演化。第一代，1992、1993年海南北海，泡沫破滅以后，我們溫總理幾次去海南，直到2003年，最后劃句號是2007年，才處理好。第二陣風(fēng)刮到大連、秦皇島，很多北京、東北人在大連秦皇島買房子，現(xiàn)在這陣風(fēng)刮到咱們山東了，從日照的交樹（音）花園，青島、威海。我2003年搬到北京去，你讓我來到文登買房子——給我個(gè)理由好嗎。把這個(gè)問題回答了，一切就通了。所以我們政府一定要立足于把現(xiàn)有的資源和可以整合的資源有話好，配置好。

　　第二，一定要做好市場服務(wù)和管理。我現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)服務(wù)放在管理前面，我們企業(yè)引進(jìn)來了，一定要做好服務(wù)，招商是“商”，不是殺傷的“傷”是傷人的“傷”。我在任何場合講話都不是太客氣的。這個(gè)一定要立足于服務(wù)和管理。轉(zhuǎn)變政府服務(wù)職能。

　　第三，“可持續(xù)”三個(gè)字。一定要做好可持續(xù)?，F(xiàn)在我們土地資源是非常有限的。如何集約化利用土地，如果提高土地的強(qiáng)度，這個(gè)問題一定要想明白，立足于可持續(xù)，我們不能太松散了。

　　企業(yè)是主體，無論我們做普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是做城市運(yùn)營項(xiàng)目，我們是投資主體，當(dāng)然是利益主體。但是我個(gè)人認(rèn)為，更是責(zé)任主體。2008年之前，每年“3.15”公布各行業(yè)投訴名單的時(shí)候，2008年之前我們房地產(chǎn)業(yè)始終是前十名，非常令人欣喜的是2008年以后，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)投訴量十名以外，這說明市場的力量在起作用，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深化，市場競爭越來越激烈，開發(fā)商的利潤越來越薄，那么會有越來越多的企業(yè)會不斷提高自己的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。我們責(zé)任心自然而然也上來了，我們簡單總結(jié)，誰來運(yùn)營，一個(gè)是政府，一個(gè)是企業(yè)。這兩個(gè)主體一定要立足于可持續(xù)。

　　剛才各位介紹的這些問題，我就有一種沖動，是不是我五年以后來文登買套房子，有一個(gè)前提，我可能五年以后來文登買套房子。還是說你們挖掘賣點(diǎn)不夠，因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系，個(gè)人愛好的原因，我這些年大概去了有兩三百個(gè)城市，從北京個(gè)便利度，你想周末去漠河，你晚上七八點(diǎn)鐘坐飛機(jī)就去了漠河，漠河的房價(jià)大概是四五千塊錢的樣子，人們?yōu)槭裁慈ツ?，因?yàn)橛欣^光，所以說每年黃金季節(jié)，你想找個(gè)酒店都非常難，這是漠河的一個(gè)賣點(diǎn)，中國最北邊的一個(gè)縣城。再舉一個(gè)例子，大家知道青海河邊有一個(gè)小縣叫共和縣，這個(gè)縣房價(jià)是3500元/平方米。人們?nèi)デ嗪：ǔサ竭@個(gè)縣，因?yàn)橛辛饲嗪：?，所以把這個(gè)縣帶活了，旅游地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)。第三個(gè)例子，瀘定橋飛奪瀘定橋的那個(gè)鐵鏈子旁邊有二十米，旁邊有一個(gè)商品房，這個(gè)房子賣3500元/平方米到4000元/平方米的樣子。

　　我們談到可持續(xù)發(fā)展，我認(rèn)為，一二線房地產(chǎn)市場就是這樣，未來的幾年內(nèi)，只要政策保持強(qiáng)壓態(tài)勢，不會有多大的氣色，今后利潤點(diǎn)的三線城市，增長源在四線城市，其實(shí)市場潛力還是蠻大的。昨天我講完了以后，他們總后報(bào)紙我北京的房價(jià)多少錢，一萬美元，我說不信你五年以后看，這個(gè)信息來自于我今年“十一”回老家，今年春節(jié)沒回去，今年十月一回了趟老家，到了德州，我們家是縣城的一個(gè)小干部出身。我了解了一下當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，房子讓誰買了，40%讓農(nóng)民買了。因?yàn)樽罱ぷ鞯脑?，我呆在陜西鄆城待了幾天。我了解鄆城四線城市的房子70%讓農(nóng)民買了。原因何在？我發(fā)現(xiàn)這么一個(gè)規(guī)律，在三年兩年之前，四線城市的房價(jià)通常是2500元/平方米徘徊了很多年，為什么這兩年起來翻番了。原因是居住在農(nóng)村村里的小伙子們，要想娶媳婦兒就得縣城買房子。

　　大家算這么一個(gè)賬，在我們老家，如果給兒子娶媳婦兒蓋瓦房，大概花到八萬塊錢到十萬塊錢，在縣城按照4000塊錢/平方米，首付八到十萬基本夠他的首付，再讓小兩口自己還月供。…原來的城鎮(zhèn)化是自上而下的號召推動，現(xiàn)在這一輪的由四線城市而引發(fā)的城鎮(zhèn)化是自下而上的，剛才我們的秦主任也說了，這是農(nóng)村人口的年輕人，城鎮(zhèn)的小伙子、小姑娘們，他們的置業(yè)這兩年也發(fā)生了很大的變化，變化何處？比如講，我有個(gè)親戚是濟(jì)南的，他的孩子今年考上北京的一個(gè)大學(xué)，他給我打電話，說我女兒的表妹在北京上學(xué)了，早晚要給孩子買房子，你說哪里房子合適，趕緊幫著孩子買，我半個(gè)月之內(nèi)發(fā)動同學(xué)在上地北邊幫他買了一套110平方米的房子。每年我能夠干這種好事能干三四件，如果雙職工的孩子到一線城市上大學(xué)，省城通常會把孩子放到一線城市上大學(xué)，如果上海省城的通常會放到國外。人口是往上流動的，在這個(gè)流動的過程中，把所謂的房價(jià)收入概念其實(shí)沒有任何意義，咱們很多年輕人思維，通常東方思維和西方思維來回切換，咱們東方人，要買房肯定是用父母的錢，父母可能積錢二三十年了，就等著給孩子買房，與房價(jià)收入沒有太大關(guān)系。所以我對三四線城市是保高度樂觀的，樂觀到一線城市可能到一萬美元，四線城市可能到一千美元。大家贊同的鼓掌。（掌聲）

　　我們一定要分析一下，這一輪置業(yè)浪潮和之前不一樣，原來的浪潮是開發(fā)商忽悠起來的，比如說我有溫泉或者什么什么，開發(fā)商忽悠起來的，再加上房改紅利，雖然進(jìn)入了白銀十年，但是這一輪的房地產(chǎn)需求是自下而上的，至少我個(gè)人認(rèn)為是這個(gè)樣子的。所以我們應(yīng)該保持樂觀，至少是謹(jǐn)慎的樂觀。

　　我最后說的一個(gè)問題是，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的主題和政府這個(gè)主題共同做好可持續(xù)這個(gè)問題，我們要做什么，你企業(yè)一定要做好自己的事情，不能給政府填麻煩，你自己的事情做好了，也要做好三件事情。

　　第一，你來不來文登，基于你企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，你有多少錢，你的資金是不是足以在文登做，你一定要想明白。

　　第二，你做什么樣的產(chǎn)品，如果是純粹的商品房的話，至少根據(jù)我的了解，北京經(jīng)常接到兩類電話。第一類電話，買不買保險(xiǎn)，第二類電話是我們是威海海景房，晚上很晚打電話，很討厭。據(jù)業(yè)內(nèi)人士跟我說，交給銷售公司提成20%，形成了一種傳銷的味道，怎么改變？至少我這個(gè)業(yè)內(nèi)人士對威海、文登、乳山海景房不是太好的認(rèn)識，希望大家去思考。開發(fā)商也是這樣，你還是按照原來的那種開發(fā)商的營銷思路繼續(xù)做下去，未必能夠成功。所以說，你做什么樣的產(chǎn)品，你怎么賣你要想清楚。

　　第三，管理。我是做管理咨詢的，我很關(guān)心這樣的事情。你公司的管理模式，管理體系，你個(gè)人的風(fēng)格是不是足以在城里異地項(xiàng)目公司，成立一家異地項(xiàng)目公司，你怎么管？招標(biāo)、銷售、規(guī)劃方案，和你在本城市做不一樣。我想表達(dá)什么意思呢？不論你們已經(jīng)進(jìn)入的開發(fā)商，還是已進(jìn)入的開發(fā)商，一定要讓每一個(gè)企業(yè)都要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康，只有你們健康了，這個(gè)市場才會健康，文登這個(gè)旅游地產(chǎn)才能做下去。我們只有追求可持續(xù)發(fā)展，咱們的政府，我們的企業(yè)，才能夠?qū)崿F(xiàn)高效運(yùn)營，也只有如此，我們可能才能夠?qū)崿F(xiàn)“十二五”政府的發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。我們運(yùn)營什么？政府運(yùn)營什么？我們企業(yè)在做什么？在做的是歷史，在做的是心，你們的良心能對得起企業(yè)，我們的所作所為對得起這個(gè)城市嗎？我們一定要想清楚這些事情。謝謝。