2011年10月13日，由觀點新媒體主辦的“2011城市觀點論壇文登行”在山東省文登市開幕，本次論壇主題為“走進國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都”。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對論壇進行獨家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播。

　　進入專題：2011城市觀點論壇文登行

　　下午2點，2011城市觀點論壇文登行正式開幕，以下論壇現(xiàn)場圖文直播。

　　主持人：親愛的各位來賓，大家好！歡迎大家來到2011城市觀點論壇文登行。城市觀點論壇是由觀點新媒體創(chuàng)立，并依托于中國房地產(chǎn)界最重要盛典“博鰲房地產(chǎn)論壇” 的著名房地產(chǎn)論壇。

　　自2005年啟動以來，城市觀點論壇走遍青島、南京、濟南、西安、三亞、大連、深圳、長沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、文登、無錫等全國眾多著名城市，讓中國房地產(chǎn)新的思想精髓席卷全國。

　　今天，城市觀點論壇邀請大家再一次走進山東文登，感受國家戰(zhàn)略中的“養(yǎng)生之都”的魅力與商機。

　　這是一個坐落在黃海之濱，昆崳山之側(cè)，擁有稀缺海濱資源的宜居城市；這里正努力推進城市化進程的快速發(fā)展，并蘊藏著無數(shù)的機會。

　　當前的房地產(chǎn)大環(huán)境下，旅游地產(chǎn)興盛已成必然，也是房地產(chǎn)行業(yè)一個重要的發(fā)展方向，而文登則擁有著先天的優(yōu)勢。

　　因此，我們今天這里聚集了來自全國各地的開發(fā)企業(yè)，共同討論國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都。我們希望，通過這次盛會，會可以使您聽到全新的理念，也可以使您發(fā)現(xiàn)一個最美麗和最有價值的文登。

　　最后，請允許我再一次代表本次論壇主辦方山東省文登市人民政府、觀點新媒體歡迎各位朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士，文登市人民政府副市長譚遠國先生，北京三磊建筑設(shè)計有限公司總建筑師總裁張華先生，蘭德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生，山東中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理王鑫先生，觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。

　　同樣我們也要感謝媒體朋友的支持，他們有中新社、文匯報、人民日報、人民論壇雜志社、齊魯晚報、濟南時報。

　　本次論壇獲得眾多全國眾多實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與和支持，我代表主辦方再一次感謝文登市委市政府以及所有的嘉賓和朋友們。

　　下面有請今天會議的致詞嘉賓為我們致詞，首先我們右傾文登市人民政府副市長譚遠國先生為我們致詞，有請。

　　譚遠國：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們、朋友們，今天2011城市觀點論壇文登行活動在這里隆重開幕了，我代表文登市人民政府對出席的各位朋友們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。

文登市人民政府副市長譚遠國

　　近年來，文登以打造中國長壽之鄉(xiāng)、濱海養(yǎng)生之都為目標，大力拓展旅游市場、生態(tài)養(yǎng)生、休閑養(yǎng)生等旅游產(chǎn)品，取得了長足發(fā)展，正在成為海內(nèi)外朋友們信賴的休閑度假養(yǎng)生目的地。

　　這里擁有165公里的黃金海岸線，是最適宜人類居住的地方和養(yǎng)生長壽健康的福地。在今年國務(wù)院批復(fù)的山東半島規(guī)劃中，文登的南海新區(qū)被規(guī)劃為三大海洋新區(qū)，隨著人才、資金、信息不斷發(fā)展，文登將成為富裕安定、人民和諧的濱海政治典范和國際知名的旅游目的地。

　　文登行活動，旨在加強對外交流合作，全面展示文登優(yōu)美的自然環(huán)境，獨特的自由優(yōu)勢和濱海養(yǎng)生之都城市品牌的知名度、美譽度。同時，也吸引文登各產(chǎn)業(yè)部門進一步整合招商引資做出新的、更大的貢獻。

　　最后，祝2011城市觀點論壇行文登行活動圓滿成功，祝各位來賓在文登期間心情愉快，萬事如意，謝謝。

　　主持人：謝謝譚遠國市長，接下來我們有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致詞，有請。

　　陳詩濤：尊敬的譚市長、秦主任、各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓：

觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤

　　城市觀點論壇在當下房地產(chǎn)處于一個盤桓調(diào)整的時期之際第二次走進文登，并邀請到全國各地的開發(fā)企業(yè)、投資機構(gòu)來實地考察，我想這正是文登的魅力所在，正如我們本次論壇的主題一樣：走進國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都。

　　大家在這里欣賞到了文登獨特的美好資源，對于土地規(guī)劃與城市建設(shè)有全新的了解，接下來的半天時間里將盡情暢談文登及中國當下欣欣向榮的城市建設(shè)，分析文登養(yǎng)生與旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀與未來，我們都相信中國地產(chǎn)與城市未來將在三四線城市，我們更祝愿文登這座魅力之城將有一個長期可持續(xù)發(fā)展的健康新未來！

　　預(yù)祝論壇圓滿成功！

　　謝謝大家！

　　主持人：好的，咱們嘉賓致詞就到這里。接下來我們將進行論壇的議程。

　　2011城市觀點論壇文登行的主題是“走進國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都”。我們今天邀請到的演講嘉賓有：建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士，北京三磊建筑設(shè)計有限公司總建筑師張華先生，蘭德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生，山東中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理王鑫先生。

　　首先進行今天論壇的第一場主題演講，有請演講嘉賓建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士。她的演講題目是《改變的策略，旅游地未來十年》。秦虹女士，您的演講時間為25分鐘。有請。

　　秦虹：大家下午好，非常感謝文登市政府和觀點新媒體對我的邀請，我再次有機會和大家交流一下有關(guān)房地產(chǎn)的問題。

建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　應(yīng)該說關(guān)于當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大家都很關(guān)注，為什么關(guān)注？我覺得中國房地產(chǎn)目前正在處于一個轉(zhuǎn)折的時期，因為我們剛剛過去的十年，應(yīng)該說是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金十年。

　　大家想一想，2010年全國商品住房的銷售額是2000年的十倍，開發(fā)企業(yè)的融資額是十年前的十倍，一年等于過去十年的規(guī)模。所以房地產(chǎn)市場快速的增長，在過去的十年得益于我們非常良好的外部環(huán)境。一個是中國經(jīng)濟高速增長，應(yīng)該說過去十年是中國經(jīng)濟增長最快的時期，質(zhì)量最好的一段時間.

　　我們過去十年有六年GDP增長速度在10%以上，有三年在9%以上，只有一年的GDP增長速度8%。這么高的經(jīng)濟增長速度上，在我們中國經(jīng)濟增長發(fā)展史上是沒有的。中國經(jīng)濟增長直接帶來財富增加，我們對收入的提高，對房地產(chǎn)業(yè)的一個投資和消費的需求影響是非常的大。

　　因為住房就是一個家庭最大的財產(chǎn)，如果沒有錢，我們不可能支撐這樣一個產(chǎn)業(yè)的購置，這是第一個，經(jīng)濟增長這個大好的環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的機遇。

　　第二個，制度紅利在過去十年釋放的非常充分。中國建國六十多年，有五十年里面是計劃分房時代，我們住房制度改革一下釋放人民在自由市場上選擇住房的機會，所以住房市場快速增長，制度給我們帶來紅利。

　　第三個原因，過去十年中國的城鎮(zhèn)化，中國這些年來增長速度最快最有質(zhì)量的十年。實際上，過去的十年，中國實際的城鎮(zhèn)化速度比我們想象的要快，我們怎么知道比我們想象的快？去年年底，中國做了第六次人口普查，我們第六次人口普查的結(jié)果告訴我們，中國的城鎮(zhèn)化率到去年年底已經(jīng)達到49.68%。因為我們按照國家統(tǒng)計局每年給我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)結(jié)果，我們?nèi)ツ昴甑字袊某擎?zhèn)化率是47.6%。實際上，中國的城鎮(zhèn)化率不是47.6%，人口普查的結(jié)果告訴我們是49.68%。我們原來預(yù)計在“十二五”末的時候，中國的城市化是50%，城鄉(xiāng)人口各一半。實際上中國城鄉(xiāng)人口格局各一半的格局在十二五初，今年就實現(xiàn)了。城市化的快速增長，對房地產(chǎn)的確是有了很大的推動作用，大量的人進到城市里來，要工作、居住，需要各種各樣的工作和生活的條件，對房地產(chǎn)帶來很大的需求。

　　農(nóng)民到城市里來，能支撐住嗎？房地產(chǎn)有多大的貢獻，我們注意到，不僅僅是農(nóng)民到城市里來工作、居住這一件事情，伴隨著城鎮(zhèn)化的進程，實際上，我們這幾年來伴隨著大中小城市之間的人口流動，小城市人到大城市去，大城市人到省會去，省會人到一線城市去，這樣一個定居和流動的過程，規(guī)模是非常的大，這個過程和城鎮(zhèn)化的過程是同步進行的，這個因素也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個必不可少的支撐因素。

　　第四個因素，就是我們過去十年，中國整體上貨幣環(huán)境是比較寬裕的。我們多數(shù)年份是一個富裕的情況下。中國，特別是2009年之后，這兩年貨幣增發(fā)的速度特別得快，2009年我們?yōu)榱吮Ｔ鲩L，一年發(fā)了三年的錢，也就是貨幣寬松一下刺激了價格上的上漲，也帶來了房地產(chǎn)快速價格成交量的猛漲。

　　過去十年，為什么說我們現(xiàn)在正在處在房地產(chǎn)處于一個轉(zhuǎn)折時期，我覺得，我們未來十年，中國房地產(chǎn)業(yè)不具備前十年發(fā)展的四大環(huán)境。一個環(huán)境不具備了，大家想一想，您還認為今后的十年，中國經(jīng)濟的增長速度還會有六年10%以上的速度、三年9%以上的速度增加嗎？不太可能的。“十二五”確定了整個國家增長速度是7%。雖然今年我們有望實現(xiàn)經(jīng)濟增長速度是9%的速度，但是國家在主動的調(diào)整經(jīng)濟增長的速度，所以我們在高經(jīng)濟增長的速度下所帶來的這種經(jīng)濟的繁榮情況下，我們今后的十年可能不太具備，這是第一點。

　　第二點，我們住房制度改革所釋放的制度紅利雖然還在釋放。比如說現(xiàn)在仍然有很多人需要改善性住房，住在過去房改房子里面，但是過去十年改善程度已經(jīng)非常大了。剩下的主要是靠我們的一些新增的年輕人的剛性需求，新到城市里來定居的剛性需求，而不是過去住房改、換房，也存在不是沒有了，但是那個在過去十年已經(jīng)釋放很多了，社會紅利不存在紅利的繼續(xù)放大。

　　第三點，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化我們還有空間，至少還有二十個點的空間，但是今后的城鎮(zhèn)化的空間最有質(zhì)量，最有活力，年輕力壯，富有創(chuàng)造能力，最有創(chuàng)新能力的年輕人大部分進城了，我們看現(xiàn)在的農(nóng)村、婦女、老人、小孩空城農(nóng)村現(xiàn)象非常嚴重，下一步的城鎮(zhèn)化會不會還會進城，一定還會進程，但是最年輕勞動力的進城的速度我覺得會下降。

　　另外貨幣增長，我們可以判斷，今后的十年，中國不可能再持續(xù)的超發(fā)貨幣來制造一些非常非常寬松的貨幣環(huán)境，這是也不可替代的，中國的貨幣政策逐步要回歸一個正常化、中國的人均收入是美國的十分之一，中國的貨幣發(fā)行量超過了美國，你覺得這種持續(xù)性也是非常難以持續(xù)的，所以我們說中國的房地產(chǎn)目前正處于一個轉(zhuǎn)型時期。

　　所以，我們房地產(chǎn)對企業(yè)來講，轉(zhuǎn)型也是個必然的選擇，我們形勢變了，外圍環(huán)境變了，開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也是一個必然的選擇。開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型向哪里轉(zhuǎn)？我覺得開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型除了原有的開發(fā)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級，產(chǎn)品的升級換代，提高產(chǎn)品的本身的適應(yīng)性以外，我們向更廣闊的一些房地產(chǎn)領(lǐng)域深度的開發(fā)和我們的一個投資和市場的挖掘確實是非常關(guān)鍵。

　　我們剛才說過去十年房地產(chǎn)發(fā)展，其實發(fā)展速度最快，支撐著市場主要的推動力還是住宅物業(yè)?，F(xiàn)在開發(fā)物業(yè)開始主動的轉(zhuǎn)型，大家說這個選擇是暫時性，國家現(xiàn)在在住房市場上限購，調(diào)控政策，所以我們才選擇其他的非住宅領(lǐng)域。但是我覺得，這個選擇不是一個暫時性的，就是一個長遠的發(fā)展的，那方面的空間還是比較大。

　　大家都說，我們今后的發(fā)展方向是旅游地產(chǎn)，未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個什么樣的格局？總體上來講，我們今后旅游發(fā)展，是我們國家在大力推動消費產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個核心內(nèi)容，這是一個非常確定的問題，沒有存在含糊疑問的問題。大家知道，關(guān)于“十二五”的發(fā)展，國家的發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)公布了，國家制定的“十二五”發(fā)展規(guī)劃，國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃脈絡(luò)實際上是非常清晰。怎么個清晰法？

　　第一，堅持科學(xué)發(fā)展觀，總書記提出來的。怎么堅持科學(xué)發(fā)展觀？就是要加快經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，因為過去發(fā)展方式不可持續(xù)了，怎么加快經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，核心問題和主攻方向是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。

　　經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整不是指的我們過去第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，主要是指的消費國內(nèi)內(nèi)需和外需結(jié)構(gòu)的調(diào)整。也就是說“十二五”規(guī)劃希望通過發(fā)展擴大內(nèi)需啟動國內(nèi)的消費來帶動中國經(jīng)濟的發(fā)展，把中國打造成世界最大的消費市場，這樣中國的經(jīng)濟發(fā)展才不看外國人的臉色，我們有自身內(nèi)升的動力，這樣的條件我們實際上還是具備的。

　　中國的旅游在內(nèi)的服務(wù)業(yè)，和我們經(jīng)濟發(fā)展水平相比還是非常的滯后。我們的消費潛力非常大，別看我們現(xiàn)在中國人有錢了，富裕的人多了，但是能夠滿足這些收入水平提高之后，它的消費服務(wù)型的品種我們還是非常欠缺，包括商品，包括我們的服務(wù)都非常的欠缺，我們還遠遠不夠。所以從發(fā)展趨勢上來說，我們旅游產(chǎn)業(yè)是我們“十二五”規(guī)劃大力發(fā)展的國內(nèi)消費是一個非常重要的環(huán)節(jié)，非常重要的一個領(lǐng)域，這是確定無疑的事情。

　　其次，中國消費旅游市場應(yīng)該是非常的龐大，大家如果注意到一個數(shù)字，上海的世博會。上海的世博會一共開了184天，184天吸引了多少人來參觀？吸引了7300萬人，一共凈盈利10.億。全世界開了這么多世博會，沒有一個國家的世博會開成像中國這樣一個旅游的世博會，我們的世博會變成一個旅游產(chǎn)品了，各個單位組織，家庭扶老攜幼大家當成旅游項目去參觀。所以我們184天凈收益10.5億，帶動了7300萬人龐大的世博會變成了一個以旅游為主題消費的一個場所，一次機會。我們覺得中國現(xiàn)在人們在消費結(jié)構(gòu)升級之后，收入提高之后，這樣一個需求帶動的下，我覺得我們服務(wù)的產(chǎn)品，所能滿足消費需求的一些場所還遠遠不夠。

　　第三點，發(fā)展旅游業(yè)的確是我們中小城市實現(xiàn)跨越式發(fā)展，實現(xiàn)有特色發(fā)展，實現(xiàn)比較優(yōu)勢發(fā)展，實現(xiàn)優(yōu)化利用資源發(fā)展的一個必然選擇。中小城市在住宅領(lǐng)域里，房地產(chǎn)住宅領(lǐng)域空間非常小。別看中國現(xiàn)在大城市限購成交量下降了，但是我們的非限購城市中小城市成交量怎么還很好，這個持續(xù)是有限的。中國人口流動是網(wǎng)上流動的，小城市到大城市，中城市到大城市，人口向上流動，我們很多中國城市人口是進流出的。

　　一般的住宅物業(yè)空間是非常有限，可能是在短暫的幾年時間里面有機會、有增長，但是再往上有很難，就不可能像大城市一樣，有非?；钴S的二手房市場，有非常繁榮的租賃市場，不存在。所以，我覺得在中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走特色，走優(yōu)化利用資源是最根本的一個出路。你是不要把外邊的人吸引過來，不可能在定居，但是會在你這里消費、旅游、體驗、休閑，每年能夠吸引這些人，我覺得這是很好的服務(wù)業(yè)。所以我們說，從三個角度說，一個是國家十二五大的發(fā)展，第二，中國人民消費…趨勢。中小城市恰恰是我們很多旅游型的資源都在中小城市相對來說還是比較豐富的，我們的挖掘還是很不夠。發(fā)展旅游業(yè)，特別是中小城市，也有很大的風險、挑戰(zhàn)，這是我認為的。

　　旅游開發(fā)發(fā)展，目前來說，我們大家認識到這一點，投資也關(guān)注到這一個領(lǐng)域，但是現(xiàn)在有一點出現(xiàn)一哄而上的跡象。大家看一看，我最近一兩個月跑了幾個大，在長白山萬達前頭搞了世界的化學(xué)度假的基地，在大連金石灘也搞一個非常大的，各個地方都是休閑旅游，度假一些旅游項目。但是，我們說有沒有需求，值不值得發(fā)展，他們聽了好像都非常好，但是我覺得旅游地產(chǎn)能否取得成功不在于地產(chǎn)，關(guān)鍵在于旅游，旅游業(yè)的發(fā)展，才能為我們旅游地產(chǎn)帶來機會。

　　所以，這就對當?shù)氐穆糜我?guī)劃，旅游產(chǎn)業(yè)的定位，旅游產(chǎn)業(yè)的扶持就非常關(guān)鍵。離開旅游業(yè)，離開服務(wù)業(yè)、離開商業(yè)我們再去打造商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)風險就比較大，確實風險比較大，這需要我們很多的配套，一個是地方政府整體長遠的規(guī)劃。第二，如何把開發(fā)和保護旅游資源相結(jié)合。第三，如何把產(chǎn)業(yè)的特色和旅游產(chǎn)品的多樣性進行有機的結(jié)合。還有關(guān)鍵是我們的旅游的服務(wù)本身如何能夠提高。我們經(jīng)常到一個旅游城市，下了出租車一片混亂，這個人來拉你坐車，那個人拉你坐車，誰敢坐你的出租車，那種旅游城市打造旅游環(huán)境都是不可能的，我們的旅游服務(wù)業(yè)本身也制約著我們的地產(chǎn)是否在旅游方面能夠得到發(fā)展。取決于商業(yè)低產(chǎn)在于旅游業(yè)，這是我們需要認真思考的。

　　我們文登也是我的老家，我對文登還是很有感情的。因為我覺得這個地方，首先它得益于我們山東本土的這種非常純樸，非常講誠信，以及人們非常具有傳統(tǒng)文化的民俗文風，這個地方大家來了以后會感覺非常舒服。第二個，我覺得我們文登的資源開發(fā)的比較晚，資源保護比較豐富，比較好。但是怎么把這塊寶地做好，實際上需要政府和企業(yè)共同努力策劃，而且要有長遠的眼光，這個非常關(guān)鍵。

　　總而言之，我是覺得我們中國的服務(wù)業(yè)，包括旅游在的服務(wù)業(yè)大有前景，我們怎么能夠讓中國人不到國外去消費、購物、旅游，而首先享受國內(nèi)的大市場，這個是我們在打造服務(wù)業(yè)的時候，我們需要最關(guān)鍵的一個方面。我們現(xiàn)在相應(yīng)的服務(wù)支撐是不夠的，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的層級是不能夠滿足這個需求的。所以我覺得這個時候，在這個階段優(yōu)秀的一些開發(fā)企業(yè)和這些政府高瞻遠矚的規(guī)劃就非常的關(guān)鍵。

　　我最后再說一點，關(guān)于房產(chǎn)的形式和政策，當前的房產(chǎn)形式和政策，說政策會不會轉(zhuǎn)向，你現(xiàn)在調(diào)控，到了今天是不是會出現(xiàn)一些大的變化，我總的看，當前的住宅市場的發(fā)展，政府在住房市場上要去投資化，這個決心是非常的大，是不會輕易改變的。當前影響房地產(chǎn)市場的是兩類政策，第一類政策是專門針對房地產(chǎn)市場的政策，限貸、限購、限價。第二類是日益偏緊的貨幣政策，現(xiàn)在這兩類政策從目前來看，都不存在轉(zhuǎn)向的條件。

　　第一，我們大家說現(xiàn)在房產(chǎn)市場上觀望情緒很重，大城市成交量明顯下降，價格也開始跳水了，也開始講價了。但是跟大家說，今年一到八月份，全國總的商品住房的消費需求達到了13%，比去年8%的速度還要高。今年我們一到八月份，全國商品住房的銷售額增長了24%。雖然結(jié)構(gòu)性有些調(diào)整，但是全國總的數(shù)字增長還是非常的高。所以市場上雖然有一些局部的調(diào)整，但是沒有形成一致性的趨勢性的變化，當沒有市場形成一致性趨勢性的變化的時候，政策的轉(zhuǎn)向是不太可能的，我個人認為是不太可能的。中國房地產(chǎn)曾經(jīng)有過幾次一致性的趨勢性的轉(zhuǎn)化。

　　2008年，全國趨勢性的一致性下跌，但是中國目前的房地產(chǎn)是一致結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有的城市成交量下降，有的城市成交量漲得還非常高，有的城市里面有的項目調(diào)整了，價格下跌了，有的項目價格還在上漲，并沒有形成一致性的，有些企業(yè)資金非常困難，被堅定資金量非常緊張，不得不去高成本融資，但是還有相當一部分企業(yè)，手中資金非常的充裕，他們一點都不缺錢。

　　所以房地產(chǎn)市場目前的格局不可能影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，我們看到貨幣政策，目前市場上流動性依然充裕。一個是銀行間的利率現(xiàn)在處于一個下降的趨勢，目前已經(jīng)開始出現(xiàn)下降，說明了總體的財政部缺。

　　第二，我們八月份，銀行信貸超出了大家的預(yù)期，銀行信貸還有所上漲，銀行表外業(yè)務(wù)增長速度更快，所以整體全國社會并不是很缺乏資金。所以我們說目前貨幣政策的轉(zhuǎn)向調(diào)整也不太可能，也不具備外部的條件。所以在這樣的情況下，我覺得我們房地產(chǎn)企業(yè)看清楚我們當前的市場環(huán)境，客觀的市場環(huán)境變化，和我們今后政策的一個走勢的變化是非常的關(guān)鍵，這樣才能確定好我們自身的企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，才能夠?qū)ζ髽I(yè)的長遠發(fā)展做好預(yù)先的，或者是提前的一些準備。

　　以上有關(guān)情況和大家做一些交流，我個人的思考看法僅供大家參考，謝謝大家。

　　主持人：好，謝謝秦虹女士的精彩演講。下面有請大家欣賞文化城市宣傳片，通過這15分鐘的宣傳片，了解一下文登的精華。

　　（宣傳片）

　　主持人：文登市與清華大學(xué)規(guī)劃研究院等過個戰(zhàn)略合作伙伴一起挖掘提煉，將文登市的城市品牌，定位為中國長壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都，并制訂了戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，并打造了養(yǎng)生之都，列入文登市“十二五”規(guī)劃進行重點實施，近年文登進入國家戰(zhàn)略，山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，這為文登養(yǎng)生之都的打造又提出了新的要求。文登市又聘請深圳雷傲公司制定了行動規(guī)劃。確定“十二五”中，文登市養(yǎng)生之都戰(zhàn)略應(yīng)該做些什么，做哪些重點工程，接下來就請雷奧車城市規(guī)劃設(shè)計咨詢有限公司總共…做行動規(guī)劃，不過蔣由于特殊原因不能來到現(xiàn)場，下面我們通過視頻和各位手中的資料進行了解。

　　主持人：以上就是文登市朝陽產(chǎn)業(yè)文化概述，因為是初步方案，或者有不完善的地方，或者更好的建議請各位提正。更有利于養(yǎng)生之都的打造，再次非常感謝，接下來，有請文登市南海新區(qū)管委會副主任王喜東先生。

　　王喜東：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓下午好。首先代表文登市南海新區(qū)管委會對各位參加2011城市觀點論壇文登行表示熱烈歡迎，對長期以來關(guān)心支持南海新區(qū)建設(shè)的各位朋友表示衷心的感謝。下面我把國家重點建設(shè)的南海新區(qū)介紹給大家，給大家提供一個新的發(fā)展的地方，長壽的地方，跨越發(fā)展的地方。

文登市南海新區(qū)管委會副主任王喜東

　　今年是“十二五”開局的第一年，2011年1月，國務(wù)院頒發(fā)的第一個國家戰(zhàn)略規(guī)劃就是山東半島南海經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，在這個戰(zhàn)略規(guī)劃中重點發(fā)展區(qū)域就是三個海洋經(jīng)濟區(qū)，其中有青島的西海岸、濰坊濱區(qū)，再就是威海南海新區(qū)。先已投入50多個億進行基礎(chǔ)設(shè)施，配套建設(shè)，如水、電等配套設(shè)施基本完備，學(xué)校、高檔醫(yī)院統(tǒng)一使用，正在建設(shè)的南海新港正在投以運營。遠期建設(shè)的30億噸大港，構(gòu)建起了連通城區(qū)和南海的大海岸蘭，啟動了疏港鐵路的規(guī)劃建設(shè)，形成了完善的產(chǎn)業(yè)承載能力，在此基礎(chǔ)上，南海新區(qū)東部以港口為依托發(fā)展68平方公里的林崗產(chǎn)業(yè)去，重點發(fā)展海洋新能源，海洋先進設(shè)備制造，海洋生物制藥等六大海洋建設(shè)。著重建設(shè)南海新區(qū)，科技城，南海新醫(yī)藥科技城，目的已有11家，中國五百強企業(yè)上市公司，50多個投資過億元的藍色高端產(chǎn)業(yè)項目落地開工。西部以12公里金色沙灘，萬畝松林以及濱海，濱河及三項生態(tài)，以管帶為依托建設(shè)92平方公里的旅游度假區(qū)，落地了很多大型企業(yè)集團，養(yǎng)生指明品牌，比如說卓達集團創(chuàng)建的…，確定養(yǎng)老社區(qū)，中國建設(shè)的江南城，江北第一個江南水鄉(xiāng)。所有這40多個度假項目均為水系環(huán)繞，品位高端，風格迥異，極大提高了南海新區(qū)的整體生活環(huán)境和生活瓶頸。在此生活能夠全身地勇于碧水藍天森林沙灘中，可以說生活在陽光下，躺在…中。

　　南海新區(qū)預(yù)計期望壽命80歲，是沿海發(fā)達區(qū)唯一的長壽之鄉(xiāng)。去年，一位老太太，她跟這位領(lǐng)導(dǎo)說，最近得了一個怪病，就是不死的怪病，能活到一百多歲。南海為什么喜歡養(yǎng)生度假。第一，這里有一個好的氣候，溫潤宜人，適合定居，地區(qū)50度，北緯30度，屬溫帶海洋氣候，二十四個節(jié)氣分明于此，中國二十四個節(jié)氣發(fā)源于此，以前很多大城市只有冬天和夏天，南海有春夏秋冬四個季節(jié)，春秋季節(jié)尤其漫長，冬天氣候零度左右，夏天氣候25度左右。從中醫(yī)、西醫(yī)角度來講，這種氣候最有利于健康長壽，這里冬天有很好設(shè)計，最適合夏季避暑，四季養(yǎng)生。

　　第二，這里有座名山、昆崳山山，是道教發(fā)源于，有“仙山之祖”的美譽，去年山東半島地區(qū)遇到了百年不遇的罕見冰雪地和沿海、渤海、黃海北部海面幾乎完全封凍，文登南海海面則沒有出現(xiàn)冰凍，這關(guān)鍵在于昆崳山阻隔了北部的寒冷和地氣。同時大海恒溫的調(diào)節(jié)作用使南海晝夜溫差極少。每當其他地區(qū)飽受嚴寒時，南海地區(qū)有少量降溫，是真正意義上的東部嚴寒。

　　這里有金色的海岸、陽光、沙灘、海浪、松濤，周邊有156平方公里的海岸線，蜿蜒取景，坡平水淺，是一條中國北方唯一可于三亞相媲美的沙灘，郁郁蔥蔥，被稱為“天然氧吧”。在這樣的環(huán)境里居住不長壽都難。

　　第四，這里有5處高品質(zhì)的溫泉、養(yǎng)生康料，富含納、鈣平均水文在52度到73度，并能治療多中疾病，尤其是對神經(jīng)消化，皮膚病療養(yǎng)，療效明顯，在當?shù)厝巳嘶旧隙寂轀厝⑶覂r格實惠，女人泡溫泉能泡出滑嫩的肌膚。

　　第五，這里有一份深厚的文化底蘊，文登是千年古縣，距今1400多年的歷史，史學(xué)文化源遠流長，道家文化法院與此，李龍王誕生于此，還有紅色文化，為共產(chǎn)黨培養(yǎng)了120多位將軍。

　　最后，這里有著堅強的發(fā)展后盾，國家戰(zhàn)略，政策支持。威海、文登舉全市之力發(fā)展南海，按照現(xiàn)代化、國務(wù)院、生態(tài)化的副中心城區(qū)的整體定位進行造，良好的資源加上高效的服務(wù)，天時地利人和，必能聚集到更多的項目、資金、人才更各類經(jīng)濟要素，將會成為越來越多目光關(guān)注焦點。

　　在座的各位有的可能錯過了深圳開發(fā)，有的可能錯過了浦東開發(fā)，現(xiàn)在一定不能錯過藍色經(jīng)濟區(qū)的開發(fā)，一定不能錯過文登南海新區(qū)的開發(fā)，該出手時就出手，只要有規(guī)模好，拉動大的工業(yè)項目、旅游項目、服務(wù)項目咱們都可以談。

　　不過前提必須是環(huán)保無污染，南海新區(qū)將建成一座生態(tài)之城節(jié)能之城、環(huán)保之城；在各類政策上，可以意識意義，原始股優(yōu)惠，

　　好客山東，養(yǎng)生文登。旅游觀光，養(yǎng)生安居，投資置業(yè)共同發(fā)展，我們靜候各位老總光臨，謝謝大家。

　　主持人：下面我們再來了解和關(guān)注山東文登一些非常優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目，有請文登市人民畢建超先生演講文登市房地產(chǎn)項目推介。有請。

　　畢建超：各位嘉賓今天來主要是解決兩個問題，第一是為什么要投資開發(fā)建設(shè)，都可以在哪些區(qū)域開發(fā)建設(shè)，為什么來文登投資開發(fā)建設(shè)，大家剛才也通過宣傳片還有一些PPT包括南海新區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)的介紹，相信大家都比較了解。下面我簡單介紹一下到文登開發(fā)哪些項目。

文登市國土資源局土地開發(fā)運營辦公室主任畢建超

　　開發(fā)項目以前我簡單說一下，為什么還要來文登開發(fā)。

　　第一，有兩個概念，現(xiàn)在國家政府也在轉(zhuǎn)形勢調(diào)結(jié)構(gòu)，在座的開發(fā)商在轉(zhuǎn)形過程中，不光要關(guān)心一二線城市，也要關(guān)心三四線城市，特別像文登，中國百強開發(fā)商已經(jīng)有很多進入文登了，相信在座的開發(fā)商今天上午也參觀到，明天應(yīng)該也還有些可以上城市新區(qū)觀摩一下。包括新的大型開發(fā)商，通過此能帶動大家能盡早地進入文登。

　　第二，國家有一個概念叫限購。限購房產(chǎn)，但是我們限購也是選擇，大家說樓房選擇購房人，我們政府限購是選擇開發(fā)商，不是說所有的開發(fā)商想來就能來。必須要有一些大的開發(fā)商，或者是有先進理念，或者是適合文登的開發(fā)商才能進入到文登，并且符合文登的養(yǎng)生之都的概念。

　　下面我就簡單介紹一些咱的哪些項目，前面因為都介紹過，我就簡單跳過。

　　咱主要是文登濱海養(yǎng)生之都的戰(zhàn)略，有兩年的機動期，有十年的成熟期。它是通過十年，分三個階段進行一個分段開發(fā)。下面我介紹一下，目前我們城市文化商務(wù)區(qū)，現(xiàn)在是一個服務(wù)業(yè)務(wù)的建設(shè)區(qū)，相信明天大家咱都可以到現(xiàn)場觀摩到這些景象。目前，我們文化商務(wù)區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項目基本上目前是飽和，目前我們正在進行儲備，前期的策劃，應(yīng)該在明年、后年市場進行投放。咱可以明天，各位嘉賓去考察一下。

　　咱主要是今天南海大家也都去看了，現(xiàn)在目前南海在控制性的開發(fā)，目前推廣的地塊只有一個五百畝的地塊，今天咱們看的項目寶安區(qū)的地塊，距離南海中學(xué)很近，還有一個億元離金灘只有五百米，容積率是1.2，現(xiàn)在每畝是80萬，樓面積是一千萬，它的土地現(xiàn)狀是比較平整，達到標準，可以直接進行開發(fā)。包括咱周邊競品寶安江南城的價格，別墅、花園洋房高端的都在一萬以上，在它旁邊，價格肯定也會比它高很多。經(jīng)過我們前期的一個投資，可行性簡單的分析，樓面六千元的銷售價格來算，保守估計，所得稅后的利潤率在1.8%。第二，咱今天提到的南湖地塊，主要是南海利用打造一個五百畝的南湖CBD商業(yè)中心區(qū)，周邊主要是一些商業(yè)，外加一些旅游、度假、休閑產(chǎn)業(yè)。目前想尋求一些好的商業(yè)、休閑配套，目前政府投資兩個億進行南海南湖項目的打造周邊環(huán)境。目前只是沒有完全對外推廣，主要是看有意向的客戶可以單獨找領(lǐng)導(dǎo)洽談。

　　昆崳山的項目，目前昆崳山規(guī)劃已經(jīng)報批完成，也正在進入一個前期的打造。目前，里面還有一些進行基礎(chǔ)性配套的項目正在招商，昆崳山是咱膠東的最高山，也是全真派的發(fā)祥地。

　　圣經(jīng)山在五源湖旁邊，目前指標是7.5左右的，離海爾溫泉不到五公里，可以進行酒店度假的項目，山林養(yǎng)生的度假產(chǎn)品。

　　我再重點介紹一下黿山湖，咱現(xiàn)在住的天沐旁邊的湖。目的在鹽湖周邊，現(xiàn)在我們正在進行簡單的規(guī)劃，前期的探討，目前項目總面積在約六千畝，其中水面差不多有兩千多畝。目前以有的用水質(zhì)標有五百畝，后期指標也差不多在五百畝，其他指標每年解決一部分。該項目距文東城區(qū)只有11公里，距南海地區(qū)也只有12公里，深海路交通比較方便，到機場、鐵路，或者到前面港口交通十分發(fā)達。

　　該地塊是北高南低，東西也有兩個高地，總體的高地起伏比較適合于高端的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，這是它的一個水系，咱可以看到旁邊的路，加水系不僅有原來的水道204，現(xiàn)在高端的打造，交通比較方便。目前的功能定位主要是以水庫的景觀跟生態(tài)為核心，生態(tài)農(nóng)業(yè)、森林氧吧、商務(wù)會議、主題休閑公園等度假，復(fù)合型城郊旅游度假區(qū)。商務(wù)會議、旅游地產(chǎn)，它的主要是這幾個功能分區(qū)。溫泉西域作為核心，不但有溫泉洗浴。商務(wù)會議可以引進一些高端的年會，高端會可以進來，再加上旅游會場加上效益的平衡。

　　目前主要功能是五大主題布局。第一，濱海度假板塊，位置比較優(yōu)越，交通便利，地勢平緩。溫泉養(yǎng)生板塊，結(jié)合天沐溫泉結(jié)合一些魚塘水面的板塊。山地運動板塊，擴地進行體育運動的項目，生態(tài)體育，現(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)果林，還有水產(chǎn)這一塊的建設(shè)。商務(wù)休閑板塊，它主要建在大面積坡項的比較不錯的位置。這是五個區(qū)域大體的意向圖。

　　這個規(guī)劃不是太完善，只是做一個意向性，給大家有一個參考的作用，能想到周邊區(qū)域是個什么樣的情況，包括山地這一塊，這是濱水地區(qū)的度假圖，這是體育運動圖，這是森林氧吧生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，還有商務(wù)休閑區(qū)的。總體，文登目前大體有這幾個不錯的項目，當然還有更好的，還有需要各位嘉賓去關(guān)注開發(fā)，我們?nèi)ツ瓿鋈ネ茝V文登的時候，提出了方向要比努力更重要，各位開發(fā)商嘉賓首先定好自己的方向，如果方向定錯，再怎么努力也不太可能。希望大家盡最大的能力關(guān)注藍色經(jīng)濟的國家戰(zhàn)略，養(yǎng)生之都的寶貴經(jīng)驗，抓緊時間盡可能到文登進行投資開發(fā)建設(shè)，謝謝大家。（掌聲）

　　主持人：好的，通過文登城市宣傳片，文登朝陽產(chǎn)業(yè)行動規(guī)劃概述，南海新區(qū)的推介，以及房地產(chǎn)項目推介，我們可以看到，隨著國家戰(zhàn)略的推介迅速發(fā)展，文登市擁有著越來越多和越來越好的房地產(chǎn)發(fā)展機遇，接下來我們繼續(xù)今天論壇的第二場主題演講。下面我們請出今天第二場演講的嘉賓。北京三磊建筑設(shè)計有限公司總建筑師總裁張華先生，他的演講題目是《文登濱海旅游城市的個性塑造》。張華先生您的演講時間為15分鐘。有請。

　　張華：尊敬的譚市長、秦主任，各位同行嘉賓大家下午好。我想大家都已經(jīng)比較累了，前面內(nèi)容相當?shù)亩啵喈數(shù)娘枬M。其實我對文登不怎么了解，這是實在話。受觀點新媒體的邀請，有幸和大家在這里做一個交流，事先我們也做了一點功課，前面各位都已經(jīng)把文登的情況做一個介紹了，我對這兒也加深了了解。

北京三磊建筑設(shè)計有限公司總建筑師、總裁張華

　　塑造濱海養(yǎng)生之都，說一千道一萬，最后都得落實到建筑的層面上，如果只是一個自然環(huán)境，可能帶來的經(jīng)濟效益是不夠大。但是，一旦要建設(shè)，我們實際上是冒著風險，因為它不僅僅是一個住宅區(qū)，把人住進去就完事了，這里面是養(yǎng)生之都。因為一般的人選擇一個城市居住，可能是被迫的，比如說我選擇北京，可能因為那兒做設(shè)計比較好，有的人選擇一個地方是源于他出生在這個地方。但是要選擇一個旅游目的地，就完全取決于這個地方對我有多大的吸引力。吸引力當然包含了自然的因素、不可或缺自然的資源、美景。咱們這還有沿海地區(qū)非常少的資源——溫泉。但是這個還不是很夠，咱們現(xiàn)在要打造養(yǎng)生之都幾百平方公里的建設(shè)量，同時還有各種各樣的產(chǎn)業(yè)，所以養(yǎng)生之都實際上是跟人發(fā)生了很大的關(guān)系。所有的規(guī)劃設(shè)計一定是要以人為本，一定是沖著人的需求來出發(fā)，才能真正達到我們養(yǎng)生之都的目標。所以，我有些案例想跟大家一下，其實這些應(yīng)該在規(guī)劃之前就應(yīng)該說，現(xiàn)在可能晚了，但是我覺得不晚，因為塑造個性，永遠是我們塑造旅游地產(chǎn)的一個最中心的話題。

　　我們看文登的區(qū)位優(yōu)勢，剛才已經(jīng)講了，如果我們把韓國、日本也劃到這個圈里頭的話，它正好再一個五百公里范圍內(nèi)幾何的位置。具有區(qū)域的優(yōu)勢，同時這個地方四通八達，可選擇、飛機、道路交通、海港，這也是為數(shù)不多的好地方，它的客觀條件。同時，剛才也講了，以千年傳承的文化、道家文化，同時文登學(xué)，跟咱們的地名相關(guān)聯(lián)的，歷史的厚蘊。但是這只是傳說，所以需要建筑的東西，把這些傳說文化變成看得見、摸得著的東西，這些又是我們要面臨的建設(shè)的課題。同時在這個地方可以登山望靜海的一個條件，溫泉。同時我們現(xiàn)在有藍色經(jīng)濟實踐區(qū)，剛才推薦新的濱海特區(qū)。

　　接下來，我看到我們招商手冊，那個封面也是把文登跟同緯度的幾個城市做了一些比較，雅典這些，我也選了一個，我選了一個地中海海灣區(qū)，波斯灣的，還有東亞的，北美的，東海岸、西海岸，在我們同緯度的城市里面，看看它們的一些城市是什么樣的，為什么這些地方那么吸引人去。

　　先說一個大家有可能比較陌生的，以色列海法。我昨天剛從這兒回來，沒去過以色列的不知道這個地方有多么美好，一看到這個地方確實是比我們想象的要好。以色列有三個著名的城市，耶路撒冷、特拉維夫、海法。他們說這特拉維夫是起道的地方，三到宗教的發(fā)祥地。耶路撒冷是玩的地方，號稱是不夜城，宗教氣氛特別淡薄。海法是居住的地方，用他們的英文就是特別押韻plare、play、stay就是悠閑養(yǎng)生，大家愿意在這個地方停留下來，有山丘，同時又很多的文化，同時是很安靜的地方，也有它的海港，這是它的谷狗的平面圖。在這些地方還有它的老城，也有現(xiàn)代創(chuàng)造的奇跡，2000年才建完，并且列入世界文化遺產(chǎn)的巴哈伊的巨大產(chǎn)業(yè)。有一個十幾公里的軸線，這些東西都給這個城市增添了很多的文化上的品格，同時這個城市很細膩，我跟我們中國快速發(fā)展的城市來比。實際上海法原來是英國托管的，我們的深圳建設(shè)了三十年，海法差不多從以色列建國也建設(shè)了這么多年，我對比這兩個城市會發(fā)現(xiàn)很多一致的地方和不一致的地方。因為今天我的時間有限，我以后可以跟大家多分享，但是我最大的感覺不同是這個城市特別適于人，它的尺度適宜人，街道不寬但是街道很密，道路是隨著地形走的。當然我們現(xiàn)在的大規(guī)劃也做完了，但是我們別忘了還有二級的開發(fā)設(shè)計，我們的開發(fā)商很有錢的話，買這么大一塊地，可以在這個局部里面做更細膩的研究，使它更適于人的居住。

　　還有以色列的埃拉特港，從這個平面上看，一半是居住區(qū)，一半是酒店區(qū)，中間一個特別長的地方是飛機的跑道。因為這樣最方便一落下來就住酒店、旅游，前面就是沙灘，把酒店區(qū)和住宅區(qū)由飛機跑道就分開了。這個建筑并不是我們所崇尚的高樓大廈，就是越高越好。因為我們最近在青島新區(qū)做一些設(shè)計，其實地方很大，但是讓我們蓋很高的樓，我認為應(yīng)該是跟這個環(huán)境、土地相關(guān)聯(lián)的。所以他們酒店的天街線都是互相退讓，你旁邊蓋個酒店是這樣的，我旁邊蓋個酒店是呼應(yīng)上的，我們的規(guī)劃是好的，但是往下城市設(shè)計是非常重要，城市設(shè)計是把我們的二維的東西變成三維的東西，這個確實需要我們的政府來主導(dǎo)，只有政府一級開發(fā)控制住整個城市面貌。其他大家都比較熟悉了，就是水上城市——威尼斯。每一個城市都有很鮮明的讓人記住的鮮明的主題特色。還有西班牙的瓦倫西亞，都是跟我們要建設(shè)的差不多的城市的尺度。所以這個城市你就看出它是既老又新，中間的歷史，左邊的新的科學(xué)院是非?，F(xiàn)代的東西，最著名的就是它的F1賽事，城市的汽車，城市的賽道。新加坡也是城市賽道，這些城市賽道就為這個城市增加的旅游的話題，增加了很多的城市亮點。我特別推介剛才那個領(lǐng)導(dǎo)說的話“我們需要有品質(zhì)的開發(fā)商，方向得找對了，光有錢還沒有用。”，一定要在統(tǒng)一的構(gòu)思下面找到這樣的一些事件、主題。還包括像戛納，以電影節(jié)來著稱的，電影節(jié)和這個城市緊密地聯(lián)系在一起。尼斯的黃金海岸，它有它的狂歡節(jié)。還有多哈，多哈有很多的人工島，我知道我們這個項目也有一些田海，一些人工島，這些人工的島嶼也增加了很多的城市趣味性。韓國的西歸浦市。但是我放的這些，都會發(fā)現(xiàn)有一個共同點，他們除了海之外，海后邊有很多別的，像這個有太極熊博物館，瀑布等。我們這個也是海后邊有溫泉、道教文化，這個必須把它捏成一個整體，捏成一個完完整整的整體。這個是島鏈兵庫神戶，這個規(guī)劃的特點，形成一系列的人工島鏈，這樣的好處是臨水面特別多，實際上我們覺得內(nèi)陸的開發(fā)商，如果選擇到文登這兒，特別選擇南海區(qū)的話，我估計他們最喜歡的就是臨水的，所以這個規(guī)劃變得非常重要。也就是說，怎么能夠把這個臨水面的土地最大化，提升土地的價值，同時跟我們養(yǎng)生之都臨水背山形成了一個很好的機理。

　　兵庫神戶后面也有很多，像草原、假山，神戶中華街肯定沒有很多年。近鄰青島市。

　　所以我們大概總結(jié)了八條經(jīng)驗。濱海港口是城市公共活動的中心，因為你有這個海又是休閑之都。我說的不是工業(yè)港口，工業(yè)港口應(yīng)該在邊邊的地方，但是說生活的港口，包括渡人的，或者是游艇的，這樣的碼頭一定是這個城市的活動中心，這個是多哈港灣，這個是瓦倫西亞的港灘，在港口的中心點形成了，這個是戛納的港灣，以游輪為主，是它城市的核心重點所在，也是城市公共空間重點打造的區(qū)域。

　　海岸線不同的形式也帶來了不同的城市風貌，有各種各項的。像美國圣迭戈的，有一個倒在中間形成了雙面的臨海面，兵庫剛才講是幾何島面，這是圣地哥的城市街景，海邊的景岸。這是兵庫神戶人工島鏈的夜景。

　　第三個經(jīng)驗，功能的混合為濱海城市注入活力。在城市里邊要多樣化，避免單一的功能。多樣化，會使城市活動和空間更加的豐富。多樣化包含了很多的城市公共措施和城市開放空間的多樣性。很鮮明的例子，都是非常多樣性。

　　再一個，自然與城市相融合，一定跟養(yǎng)生之都必備的特點，我們的建筑，我們的街道，要跟自然融為一體，跟自然，就是你中有我，我中有你。包括人工的自然，同時舉辦一些重大的文化時節(jié)，文化的節(jié)事，能夠成就一個城市的名片，增加這個城市的關(guān)注度。比如說，我們?yōu)I海養(yǎng)生之都，通過國際會議，甚至于招工業(yè)產(chǎn)品，比如招生產(chǎn)養(yǎng)生產(chǎn)生這一類的公司，比如旅游度假的人到你這個地方來，以養(yǎng)生為目的的度假，一定會買你這方面養(yǎng)生的產(chǎn)品，即便養(yǎng)生的產(chǎn)品材料不是你這兒的，是在你這生產(chǎn)的，他也會為了圖便宜在你這兒買，所以這個是整個鏈條串聯(lián)起來的一個整體的事。

　　剛才講了F1的賽事，還有城市軸線與大海整體的對話，這個城市規(guī)劃里面，這個方面也很強調(diào)的。再一個，就是小街坊和宜人的尺度，不管它是幾何的還是自由的，還是辦幾何自由的，街道都是很窄很密的。我知道中國一座居住區(qū)都喜歡做很大，把圍墻一封，別人不許進，當然物業(yè)管理好像是方便，但是這個都不是一個旅游目的地城市應(yīng)該必備的素質(zhì)，實際上生活街道生活本身也是一個觀光的重點。如果我們說有一個十年的宏偉計劃的話，我是建議要有一個雄心，把城市的尺度降下來。這是多哈的步行街。

　　濱海開放的城市空間和城市肌理對比也很明顯，這里邊黑的部分是建房子，白的部分是公共空間，所以可以看到我們?yōu)I海的部分有很多開放的不建房的公共空間會聚人氣，增加城市的活力。我們可以上下對比一下，瓦倫西亞，城市里邊和濱海兩個片區(qū)的城市建筑的密度，這個是尼斯濱海城市里面的城市密度，里面有很多開放空間。

　　所以，他山之石可以作為我們的借鑒。我覺得作為養(yǎng)生之都，當我們落實到城市設(shè)計和建筑這個層面的時候，一定要注意自然與城市相融合，建設(shè)山海文登，借助慶典和策劃一些活動。當然我們今天的論壇也是活動之一，媒體宣傳慢慢增加了這個地方的知名度。混合功能的開發(fā)濱海的功能設(shè)計，打造文登濱海觀光特色獨特的景點，挖掘我們原有的文化，把它用建筑的方法固化下來。

　　所以我們簡單地做了一下這個圖，藍色下邊是我們藍海的藍色區(qū)，中部是我們的養(yǎng)生山區(qū)，應(yīng)該讓它編織在一起，形成一個大文登整體的概念，這樣我們有海有山有溫泉，形成這樣一個旅游目的地，形成山海泉城的概念。我們總結(jié)六個字“山海泉城灘灣”，用這六個字把它空間的特征能夠概括下來，謝謝大家。

　　主持人：謝謝張華先生的精彩演講。接下來我們請出第三場主題演講的嘉賓，有請?zhí)m德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生，他的演講題目是城市運營與企業(yè)使命，有請。

　　宋延慶：來之前，讓我做了一個主題演講叫“城市運營”。我說城市運營主題是政府，副主角是企業(yè)，我就給加了四個字，城市運營和企業(yè)使命。和秦主任的話一樣，回到山東感覺比較親切，因為我老家也是山東的，山東濟南，籍貫是德州。我們蘭德咨詢（中國）有限公司1999年開始簽訂，簽的第一份合同是濰坊…置業(yè)。目前主要的業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢和產(chǎn)品線研究與咨詢。

　　現(xiàn)在公司經(jīng)過十幾年的發(fā)展，現(xiàn)在有六家企業(yè)，其中有三家咨詢公司，兩家控股的開發(fā)公司，還有一家數(shù)字城市公司。9月份我們通過換股的形成，參股了我們著名的非上市的地產(chǎn)公司，我們是他們公司的第二股東，我個人也兼任這家公司的總裁和蘭德咨詢的總裁，因此比較累。昨天中午剛剛回到北京，下午到了總后勤部做了一個演講，為總部后和中國新興置業(yè)做了一個演講，因為受有關(guān)部門委托，10月份，一直持續(xù)到11月上旬，國資委下屬的20多家集團公司，我得給他們做一遍培訓(xùn)。培訓(xùn)的主題是“使命、創(chuàng)新與可持續(xù)發(fā)展”。這周六還要趕到中國航天集團，就是國貿(mào)東南角的公司。

蘭德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶 

　　城市運營與企業(yè)使命，先說城市運營。運營什么？我們大家一定要思考基本的命題，我認為一個企業(yè)的運營圍繞著兩個字做文章——資源。圍繞著資源，你們展開去想象，我不是做城市運營商，我可能現(xiàn)在做研究，做咨詢，做開發(fā)，把這個產(chǎn)業(yè)鏈打通了，但是對城市運營我思考的不是太多。今天在飛機上我列了這么一張小條。就這個小條的內(nèi)容和大家分享一下，首先你們一定要想明白城市運營，運營什么？是資源。我認為包括三句話。第一，資源的市場化。特別是要素資源的市場化。一定要確保土地資源，我們政府的一些公共配套設(shè)施等等，這些要素資源要組合好，然后市場化是第一點。第二點，一定要讓資源價值最大化，不能夠浪費我們珍惜的資源。剛才我接到一個短信，南京市，這么大的南京市，短信消息說2020年，南京市沒有地可以出讓了，指標用完了。大家知道深圳、溫州、昆山有很大一部分比例的城市沒地可以出讓了，這多少平方公里，我們大家一定要想一想，不能夠太大，一定要節(jié)約利用土地。就是一句話，增強土地的強度，“土地強度”四個字非常重要。

　　第三，資源配置最優(yōu)化，我們有了地了，有了那么富饒的土地，有了勤勞善良的人民，你還需要什么，我需要你的思想，你的文化。這個我們運營什么，圍繞著資源，回答我剛才說的三個問題。

　　第二個問題，誰來運營？兩個主題。

　　第一，政府，以我們譚市長為代表的政府。

　　第二，開發(fā)商。你政府在城市運營的定位又是什么？我認為有三點。首先，你一定要立足于整合和配置資源。你所擁有的核心資源就是生態(tài)東西，如何把廣州、北京、烏魯木齊的開發(fā)商、運營商吸引過來，一句話，你給我一個理由好嗎。我今年6、7月份，我們威海、煙臺也有一個咨詢客戶，煙臺的開發(fā)商請我去了，我教了咱們業(yè)內(nèi)兩個比較有名的企業(yè)家去長島拍野生海豹去了。這個開發(fā)商告訴我，我們這個島上有2300畝地，準備做成海景房賣，我說很好，因為我們是客戶，我肯定有什么說什么。我說怎么國內(nèi)的海景房大概有幾代的演化。第一代，1992、1993年海南北海，泡沫破滅以后，我們溫總理幾次去海南，直到2003年，最后劃句號是2007年，才處理好。第二陣風刮到大連、秦皇島，很多北京、東北人在大連秦皇島買房子，現(xiàn)在這陣風刮到咱們山東了，從日照的交樹（音）花園，青島、威海。我2003年搬到北京去，你讓我來到文登買房子——給我個理由好嗎。把這個問題回答了，一切就通了。所以我們政府一定要立足于把現(xiàn)有的資源和可以整合的資源有話好，配置好。

　　第二，一定要做好市場服務(wù)和管理。我現(xiàn)在強調(diào)服務(wù)放在管理前面，我們企業(yè)引進來了，一定要做好服務(wù)，招商是“商”，不是殺傷的“傷”是傷人的“傷”。我在任何場合講話都不是太客氣的。這個一定要立足于服務(wù)和管理。轉(zhuǎn)變政府服務(wù)職能。

　　第三，“可持續(xù)”三個字。一定要做好可持續(xù)?，F(xiàn)在我們土地資源是非常有限的。如何集約化利用土地，如果提高土地的強度，這個問題一定要想明白，立足于可持續(xù)，我們不能太松散了。

　　企業(yè)是主體，無論我們做普通的房地產(chǎn)項目，還是做城市運營項目，我們是投資主體，當然是利益主體。但是我個人認為，更是責任主體。2008年之前，每年“3.15”公布各行業(yè)投訴名單的時候，2008年之前我們房地產(chǎn)業(yè)始終是前十名，非常令人欣喜的是2008年以后，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)投訴量十名以外，這說明市場的力量在起作用，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深化，市場競爭越來越激烈，開發(fā)商的利潤越來越薄，那么會有越來越多的企業(yè)會不斷提高自己的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。我們責任心自然而然也上來了，我們簡單總結(jié)，誰來運營，一個是政府，一個是企業(yè)。這兩個主體一定要立足于可持續(xù)。

　　剛才各位介紹的這些問題，我就有一種沖動，是不是我五年以后來文登買套房子，有一個前提，我可能五年以后來文登買套房子。還是說你們挖掘賣點不夠，因為工作的關(guān)系，個人愛好的原因，我這些年大概去了有兩三百個城市，從北京個便利度，你想周末去漠河，你晚上七八點鐘坐飛機就去了漠河，漠河的房價大概是四五千塊錢的樣子，人們?yōu)槭裁慈ツ?，因為有繼光，所以說每年黃金季節(jié)，你想找個酒店都非常難，這是漠河的一個賣點，中國最北邊的一個縣城。再舉一個例子，大家知道青海河邊有一個小縣叫共和縣，這個縣房價是3500元/平方米。人們?nèi)デ嗪：ǔサ竭@個縣，因為有了青海湖，所以把這個縣帶活了，旅游地產(chǎn)比較發(fā)達。第三個例子，瀘定橋飛奪瀘定橋的那個鐵鏈子旁邊有二十米，旁邊有一個商品房，這個房子賣3500元/平方米到4000元/平方米的樣子。

　　我們談到可持續(xù)發(fā)展，我認為，一二線房地產(chǎn)市場就是這樣，未來的幾年內(nèi)，只要政策保持強壓態(tài)勢，不會有多大的氣色，今后利潤點的三線城市，增長源在四線城市，其實市場潛力還是蠻大的。昨天我講完了以后，他們總后報紙我北京的房價多少錢，一萬美元，我說不信你五年以后看，這個信息來自于我今年“十一”回老家，今年春節(jié)沒回去，今年十月一回了趟老家，到了德州，我們家是縣城的一個小干部出身。我了解了一下當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，房子讓誰買了，40%讓農(nóng)民買了。因為最近工作的原因，我呆在陜西鄆城待了幾天。我了解鄆城四線城市的房子70%讓農(nóng)民買了。原因何在？我發(fā)現(xiàn)這么一個規(guī)律，在三年兩年之前，四線城市的房價通常是2500元/平方米徘徊了很多年，為什么這兩年起來翻番了。原因是居住在農(nóng)村村里的小伙子們，要想娶媳婦兒就得縣城買房子。

　　大家算這么一個賬，在我們老家，如果給兒子娶媳婦兒蓋瓦房，大概花到八萬塊錢到十萬塊錢，在縣城按照4000塊錢/平方米，首付八到十萬基本夠他的首付，再讓小兩口自己還月供。…原來的城鎮(zhèn)化是自上而下的號召推動，現(xiàn)在這一輪的由四線城市而引發(fā)的城鎮(zhèn)化是自下而上的，剛才我們的秦主任也說了，這是農(nóng)村人口的年輕人，城鎮(zhèn)的小伙子、小姑娘們，他們的置業(yè)這兩年也發(fā)生了很大的變化，變化何處？比如講，我有個親戚是濟南的，他的孩子今年考上北京的一個大學(xué)，他給我打電話，說我女兒的表妹在北京上學(xué)了，早晚要給孩子買房子，你說哪里房子合適，趕緊幫著孩子買，我半個月之內(nèi)發(fā)動同學(xué)在上地北邊幫他買了一套110平方米的房子。每年我能夠干這種好事能干三四件，如果雙職工的孩子到一線城市上大學(xué)，省城通常會把孩子放到一線城市上大學(xué)，如果上海省城的通常會放到國外。人口是往上流動的，在這個流動的過程中，把所謂的房價收入概念其實沒有任何意義，咱們很多年輕人思維，通常東方思維和西方思維來回切換，咱們東方人，要買房肯定是用父母的錢，父母可能積錢二三十年了，就等著給孩子買房，與房價收入沒有太大關(guān)系。所以我對三四線城市是保高度樂觀的，樂觀到一線城市可能到一萬美元，四線城市可能到一千美元。大家贊同的鼓掌。（掌聲）

　　我們一定要分析一下，這一輪置業(yè)浪潮和之前不一樣，原來的浪潮是開發(fā)商忽悠起來的，比如說我有溫泉或者什么什么，開發(fā)商忽悠起來的，再加上房改紅利，雖然進入了白銀十年，但是這一輪的房地產(chǎn)需求是自下而上的，至少我個人認為是這個樣子的。所以我們應(yīng)該保持樂觀，至少是謹慎的樂觀。

　　我最后說的一個問題是，要實現(xiàn)企業(yè)的主題和政府這個主題共同做好可持續(xù)這個問題，我們要做什么，你企業(yè)一定要做好自己的事情，不能給政府填麻煩，你自己的事情做好了，也要做好三件事情。

　　第一，你來不來文登，基于你企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，你有多少錢，你的資金是不是足以在文登做，你一定要想明白。

　　第二，你做什么樣的產(chǎn)品，如果是純粹的商品房的話，至少根據(jù)我的了解，北京經(jīng)常接到兩類電話。第一類電話，買不買保險，第二類電話是我們是威海海景房，晚上很晚打電話，很討厭。據(jù)業(yè)內(nèi)人士跟我說，交給銷售公司提成20%，形成了一種傳銷的味道，怎么改變？至少我這個業(yè)內(nèi)人士對威海、文登、乳山海景房不是太好的認識，希望大家去思考。開發(fā)商也是這樣，你還是按照原來的那種開發(fā)商的營銷思路繼續(xù)做下去，未必能夠成功。所以說，你做什么樣的產(chǎn)品，你怎么賣你要想清楚。

　　第三，管理。我是做管理咨詢的，我很關(guān)心這樣的事情。你公司的管理模式，管理體系，你個人的風格是不是足以在城里異地項目公司，成立一家異地項目公司，你怎么管？招標、銷售、規(guī)劃方案，和你在本城市做不一樣。我想表達什么意思呢？不論你們已經(jīng)進入的開發(fā)商，還是已進入的開發(fā)商，一定要讓每一個企業(yè)都要實現(xiàn)持續(xù)健康，只有你們健康了，這個市場才會健康，文登這個旅游地產(chǎn)才能做下去。我們只有追求可持續(xù)發(fā)展，咱們的政府，我們的企業(yè)，才能夠?qū)崿F(xiàn)高效運營，也只有如此，我們可能才能夠?qū)崿F(xiàn)“十二五”政府的發(fā)展目標和企業(yè)的發(fā)展目標。我們運營什么？政府運營什么？我們企業(yè)在做什么？在做的是歷史，在做的是心，你們的良心能對得起企業(yè)，我們的所作所為對得起這個城市嗎？我們一定要想清楚這些事情。謝謝。

　　主持人：好，謝謝宋延慶先生的精彩演講。接下來，我們馬上請出本次論壇演講環(huán)節(jié)的最后一位演講嘉賓，有請山東中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理王鑫先生，他的演講題目是《在限購下三四線城市的機遇》。有請。

　　王鑫：下午時間比較久，參加過很多次論壇。今天也一直很關(guān)注，在認真聽、記，尤其是我們今天的譚市長，一直保持到現(xiàn)在認真聽、記，也看到了我們文登市政府的態(tài)度和責任心。

山東中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理王鑫

　　尊敬的秦主任、譚市長，還有房地產(chǎn)的各位同行大家下午好，也非常感謝觀點集團的邀請，我是香港中原物業(yè)顧問有限公司山東地區(qū)的負責人王鑫。我今天的演講的主題是在限購下三四線城的機遇。我這次是來到美麗的文登，受我們文登的著名企業(yè)倪氏的邀請，參觀他們的南海項目，我第一次來到文登印象比較深的，2009年9月份，當我們大陸和臺灣直航的時候比較有幸，做了首航從山東的濟南到了臺灣，在臺灣呆了11天，11天給我印象比較深的就是墾丁這個城市，沿海資源以及整個城市的建設(shè)。當我今年5月份來到南海以后，我覺得我們的文登南海一點都不比臺灣的墾丁差。墾丁是屬于熱帶，我們可能屬于北方城市。

　　下面，我想進入今天的演講的主題，一共分為第四部分：第一部分，限購令對房地產(chǎn)市場的影響。我們更重要的是從市場的角度去看未來市場的發(fā)展以及預(yù)測。從1月26號國務(wù)院出現(xiàn)“國八條”政策以后，直到9月份浙江的衢州宣布限購，到現(xiàn)在是45個城市頒布了限購令。我們在限購令頒布以后，我們也看到了全國商品房銷售的面積增長趨勢是明顯的放緩。尤其是在宣布以后，從整體看，累計同比來看稍有一些上升，但是同比有一些下降。全國70大城市住宅指數(shù)，房價上漲趨勢基本上得到了控制。從8月份數(shù)據(jù)來看，一、二線城市的房價出現(xiàn)了比較的升動跡象。我本人在山東居住的多一些，限購以后，目前在濟南、青島也有一些一線的品牌話出現(xiàn)一些暗銷的策略。從整個成交量來說影響不是很大，但是價格還是受到了一些影響。

　　我們從一、二線城市的一些數(shù)據(jù)來看，成交面積來看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策由抑制需求變成限制需求，一二線的成交明顯下降。這個數(shù)據(jù)表是我們集團在統(tǒng)計一線的、北、上、廣、深，可以明顯看出來一線城市還是有一些影響。從一、二線城市的成交價格上來看，基本成交的態(tài)勢得到了控制，我們從整個的數(shù)據(jù)，第一個數(shù)據(jù)表是北京，第三個是廣州，這個是深圳，從廣州和深圳基本上是有一些回落的跡象，北京和上海畢竟還是屬于國際化的大都市，尤其是北京，核心城區(qū)的房價并沒有降。最近北京的價格主要在昌平、通縣，基本上達到了30%。我們在從一線城市的趨勢來看，我們核心區(qū)和擁有資源的區(qū)域房價，它還有一定的不可撼動的地位。相對于一線城市的量價萎縮，二線城市不斷松動的跡象，三四線城市都是我們在座的每位比較關(guān)心的。從三、四線城市來看，成交量都有所萎縮，未限購的成交量基本上現(xiàn)在還在提升，我們也舉了幾個例子，包括今天以來也有人問佛山、南陽、肇慶，現(xiàn)在目前價格也是在一路攀升。山東公司一直在監(jiān)測山東全省的一些數(shù)據(jù)，我們在看到濟寧、菏澤這些城市，雖然它沒有重大的國家戰(zhàn)略經(jīng)濟區(qū)的扶持，但是這些城市的房價現(xiàn)在依然在上升階段。所以我們認為，首先從全國來看，隨著限購令的實施，上漲過快的房價肯定是能夠得到歇止，現(xiàn)在一二線價格有所下降，三線和四線城市，從目前來看，成交量依然是非?；钴S，價格也有一定的上漲，其次，從城市來看，三四線城市和一二線城市，城市房價系數(shù)還是相對比較低，消費水平也略低一些，存在的市場潛力和獲利的空間，部分城市的房價還出來一個價格的洼地。所以我們集團的研究判斷，三四線城市必將迎來一輪新的房地產(chǎn)投資的一個熱潮。

　　面對一、二線城市房地產(chǎn)困境，我們販商應(yīng)該如何去面對，首先我們看中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在轉(zhuǎn)移到三線城市，我一會兒會有全國品牌發(fā)展商的戰(zhàn)略布局，尤其我舉了山東的例子，2011年上半年，山東省消費市場份額持續(xù)在上漲。一線，我們可以看到從2005年到2011年市場份額差不多要降10%，這也說明有很多的大的品牌發(fā)展商，現(xiàn)在重點是往三線、四線城市去轉(zhuǎn)移。這是一個標桿房企銷售面積的分布。我們可以看得到，標桿房企在2006年一線整體的占有率大概在37%。到了2011年目前統(tǒng)計，占有率只達到了16%，基本上下降了20%，這也說明從整個布局上來看，二、三線城市是明顯具有一定的優(yōu)勢。

　　這張表格基本上是主要的販商，我們看到龍頭地產(chǎn)商，上半年的銷售業(yè)績大多數(shù)好過于去年，主要是發(fā)展商一個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尤其是品牌發(fā)展商轉(zhuǎn)到了三、四線城市，把風險逐漸降低，所以與房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略布局的策略是密不可分的。全國范圍內(nèi)的三、四線城市數(shù)量也很多，我們選擇了山東作為一個重點分析，看看一線品牌發(fā)展商在山東的一個布局。這個表可以看到，主要的品牌發(fā)展商還是重點集中在濟南、青島、煙臺。在威海，目的金華潤和寶利已經(jīng)進駐了威海，華潤做了金線頂項目，基本上看到了煙臺還是比較集中的品牌發(fā)展商進駐，尤其是在說到煙臺的時候，也會說明一些發(fā)展商業(yè)，煙臺，大家比較關(guān)心的是龍湖的項目，如何在羊馬島做一個區(qū)域的突破，達到20個億，這應(yīng)該是創(chuàng)造了一個奇跡。

　　一線品牌發(fā)展商，山東的布局，內(nèi)陸區(qū)域主要是以濟南為主，更多的品牌發(fā)展商還是傾向于三、四線城市，尤其是沿海城市。半島主要是以青島、威海為是一個外溢的模式，威海是吸引品牌發(fā)展商進入的優(yōu)勢。黃河以北這種三、四線城市進駐現(xiàn)在目前來講還沒有，魯西南地區(qū)雖然發(fā)展比較滯后，但是據(jù)我個人的了解，現(xiàn)在目前政府也是在大力的招商引資，包括濟寧和萬達已經(jīng)簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，還有臨沂和恒達集團是一個合作的項目，也會慢慢進駐魯西南片區(qū)。

　　我們看到恒達，恒達目前在濟南有三個項目，在濰坊、淄博、萊蕪、泰安、東營都有進駐。說明山東整個市場也是備受一線品牌發(fā)展商的青昧。恒達應(yīng)該能排到第一，它的進駐應(yīng)該也是來對它整個戰(zhàn)略布局做了一些投資劃了風險的分散，這是中海地產(chǎn)，中海地產(chǎn)目前也進入煙臺，在濟南、青島分別有三個項目。

　　剛才講到華潤，華潤目前有幾個城市全部都有進駐。第一個開盤的項目并不是在青島、濟南，而是在淄博。第一個開盤項目在淄博，濟南的項目目前還沒有啟動，跟政府簽了協(xié)議，但是土地的招牌掛還沒有做，土地沒有拿到。

　　寶利進駐山東也是比較早，目前在濟南已經(jīng)有五個項目，已經(jīng)有三個項目已經(jīng)推出，還有兩個項目預(yù)計今年推出一個，明年推出一個。寶利在威海是第一個項目，在煙臺也有一個項目。在威海的項目就是仙姑頂?shù)捻椖?，后面幾個發(fā)展商就不重點提了。萬科基本上還是以青島、煙臺為主，它在濟南也一直在和政府溝通，但是一直沒有合適的項目去簽訂，但是能看得到萬科作為房地產(chǎn)的一個龍頭企業(yè)，它能選擇煙臺、青島進駐，應(yīng)該對我們整個膠東片區(qū)還是比較看好。

　　結(jié)論一：在限購的影響下，一線品牌的開發(fā)商首先是打破了這種市場格局，逐步轉(zhuǎn)型三四線城市，尤其2011年以來三、四線城市銷售貢獻大于一、二線的城市。它的總體銷售額未必能夠大得過一二線城市，但是它的占有率是逐步提升的。我想講一點，我們有些發(fā)展商可能也做了很多年，包括我昨天到威海以后，我昨天在威海市區(qū)，見了威海市區(qū)的發(fā)展商，做了一些溝通，這些人也做了十多年的發(fā)展商，我們在討論是不是進入了一個冰凍期，說你問這個問題的時候已經(jīng)晚了，因為冰凍期早已經(jīng)開始了，品牌發(fā)展商要比一些地方的發(fā)展商要快，因為它用全國的戰(zhàn)略眼光去看，而且它接觸到的層面應(yīng)該會更高一些，尤其不管是國務(wù)院也好、住建部也好，他們對信息的把握和反饋能夠有一個預(yù)見性的，所以我昨天在威海跟幾個發(fā)展商講，如果你對政策分析不夠透徹，你看一些龍頭企業(yè)，他們的戰(zhàn)略布局在怎么做，我不能比你快，但是我能跟得上你，這也算是我們贏了。

　　結(jié)論二：以山東為例，較多的山東發(fā)展商，剛才講威海、煙臺自然景觀資源比較豐富的，包括臨沂、泰安經(jīng)過增長速度比較快的，也是比較受開發(fā)商的青昧的。

　　結(jié)論三：黃河以北，魯西南，相對來講發(fā)展比較落后一些，還是照我們整個膠東片區(qū)發(fā)展還要滯后。

　　我們從四個因素去看房地產(chǎn)，第一個，“十二五”規(guī)劃明確了區(qū)域發(fā)展積極穩(wěn)妥推進城市化發(fā)展的目標。貨幣的供應(yīng)量，改革開放以來，我們貨幣的供應(yīng)量一直保持增長，尤其2007年以來一直采用寬松式的貨幣。剛才秦主任講到了目前信貸也是比較嚴重的，尤其發(fā)展商在資本方面，取得資金越來越受限，不管是你的開發(fā)貸也好，這個風險比較大，我記得在9月份之前，我在北京參加了一個活動，信托。當時信托國家也要嚴控，只有四大信托公司可以有一些額度。過節(jié)期間我接了一個電話，聽說最近信托不會去嚴控了，還要打開這個渠道。還有保障房，保障房政府推出的力度比較大，信息比較堅韌，責任是落實到地方政府的肩膀上。目前保障房的政策剛剛推出，但是從整個執(zhí)行上來看，還需要一定的過程去健全，尤其是需要交備和使用的條件。第四個，因為房地產(chǎn)本身是一個國家宏觀經(jīng)濟的支柱性的企業(yè)，涉及到的行業(yè)也比較多，尤其是對地方經(jīng)濟的影響也比較大。所以，我們認為整個房地產(chǎn)的房價下降空間應(yīng)該還是有限的。

　　我們從其他的投資渠道，因為最近包括美國也一直說中國的貨幣要升值，尤其是國家發(fā)改委發(fā)布的時候，現(xiàn)在我們比較關(guān)心的是整個的CPI的指數(shù)，整個通脹基本上非常明確，尤其到下半年，我們看出來通脹要想一直通脹還比較難，從其他投資渠道，應(yīng)該有很多人去炒股，目前的股市萎靡不振，持續(xù)下行，害了不少人。包括我的同事，平時大家吃飯的時候6000多點進，現(xiàn)在差不多2000多了，黃金也是下行的趨勢，包括外匯和期貨。我們認為很多的渠道也投資，保證不了投資人的回報率，市場在走一個通貨膨脹的趨勢，我們認為房地產(chǎn)保值性還是比較大的。所以從長期來看，消費者購房的消費指數(shù)還是呈上升的趨勢。包括從目前中國投資渠道比較狹窄，從整個的房地產(chǎn)的保值性比較強，尤其現(xiàn)在一、二線城市很多投資客戶認為房地產(chǎn)投資壓力比較大，目前未限購的三、四線城市未來會吸引投資型客戶。

　　三四線城市的投資序幕才剛剛開始，未來將會達到一個高峰。從我們文登作為國家重點的藍色經(jīng)濟區(qū)域，我們擁有核心沿海的自然的一些資源，以及我們有政府的魄力和效率。尤其文登這種城市，包括我們整個的沿海城市，它的需求不單單是內(nèi)需，外銷和外需也是非常大的，尤其我們今天的南海規(guī)劃和市政規(guī)劃也是非常完善的。

　　我們最后一個結(jié)論，一、二線城市的全面限購?fù)ㄘ浥蛎浀挠邢?，會使得三四線城市資金追逐的新的熱土，國家藍色經(jīng)濟發(fā)展的文登我們相信會迎來更加精彩的展現(xiàn)和無限的夢想。謝謝。