2011年銷售額預(yù)計(jì)增長20%：9-12月合計(jì)推盤量500億左右，謹(jǐn)慎按照目前65%的認(rèn)購水準(zhǔn)，未來4個月銷售有望達(dá)325億元，全年1200億左右，若考慮旺季的去化水準(zhǔn)較目前更高，則全年銷售量1300億，同比增長20%；9月、11月可能繼續(xù)出現(xiàn)月度金額負(fù)增長。

　　行業(yè)進(jìn)入“好轉(zhuǎn)”階段：1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資31873億元，同比增長33.6%。單月投資增速上升至36.5%。7月房地產(chǎn)投資增長超預(yù)期上升，我們僅看到6月一個月出現(xiàn)回落，投資下滑的趨勢再被打破，新開工面積增速由22.8%增長至34.04%。近期國際金融形勢的嚴(yán)峻可能導(dǎo)致政府對新出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　上半年凈利增長略低於元富預(yù)期：公司2011年半年報營業(yè)收入199.9億元，同比增長19.2%；凈利潤29.8億元，同比增長5.9%，每股收益0.27元。

　　2011年銷售額預(yù)計(jì)增長20%：9-12月合計(jì)推盤量500億左右，謹(jǐn)慎按照目前65%的認(rèn)購水準(zhǔn)，未來4個月銷售有望達(dá)325億元，全年1200億左右，若考慮旺季的去化水準(zhǔn)較目前更高，則全年銷售量1300億，同比增長20%；9月、11月可能繼續(xù)出現(xiàn)月度金額負(fù)增長。

　　市場開始關(guān)注股權(quán)激勵：8月份缺乏優(yōu)質(zhì)的土地獲取機(jī)會，後幾個月公司在拿地的節(jié)奏上將有所加快。以北京長陽地塊為例，萬科本次購地的樓面價為5，462元/平方米，說明部分地區(qū)的土地價格已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，公司在一線城市的連續(xù)拿地也顯示調(diào)整周期似乎已經(jīng)臨近尾聲。

　　評價及投資建議：政策風(fēng)險與未來銷售可能下滑的間歇作用仍將導(dǎo)致公司股價缺乏彈性，低於大盤平均估值水準(zhǔn)的情況有望成為常態(tài)，元富維持2011年公司EPS預(yù)估0.88元，鑒於三、四季度銷售不確定性高，維持投資評級“持有”，目標(biāo)價9.50元。

　　元富證券-萬科A：銷售增長進(jìn)入谷底，維持“持有”評級