那些所謂的特惠特價房，大多名不副實，而是開發(fā)商的“推盤秀”，并無實質的降價行動，僅僅是將“降價”當作吸客的噱頭。

　　觀點網 限購、限價、限貸、加息……調控步步為營，輿論高壓合圍。嚴峻的形勢下，房產商再次迎來“冰川紀”，購房者則坐觀以待開發(fā)商“扛不住”而大打降價牌時再出手。眼下，雖然我們看到有一系列打著限價旗號入市的樓盤，這卻并非如我們所愿出現(xiàn)的“驚喜價”。盡管這些樓盤廣告頻頻出現(xiàn)“揮淚直降”、“限價狂降”、“拋盤”“存一抵十”等吸引眼球的詞語，還附上令人“恐怖”的降價數(shù)據，但若仔細分析則不難看出，噱頭多于實際。

　　據購房者反映，那些所謂的特惠特價房，大多名不副實，而是開發(fā)商的“推盤秀”，并無實質的降價行動，僅僅是將“降價”當作吸客的噱頭。事實上，從今年初，就有開發(fā)商推出了所謂的“團購”、“戰(zhàn)略合作價活動”或者直接步入“暗降態(tài)”。看房的人雖多，但實際成交量卻很少，杭州平均“日不盈百”的數(shù)據即是明證。一些由促銷催生的“看房熱情”和“訂購量”，只是一種“虛假的繁榮”。

　　政策嚴控，投資型、投機型購房者已經得到有效扼制。在住房成交量逐步萎縮的情況下，政府很難輕易出臺更嚴厲的政策。由于資金鏈吃緊加之對后市信心不足，雖然一些開發(fā)商帶頭降價，但行業(yè)總體房價不會大幅下跌。價格的結構性下調，除了受到開發(fā)商推盤結構和速度的影響外，最主要的還是因為新政之后，開盤價格定得相對偏高的樓盤拿到預售許可證的難度開始加大。

　　而不少單價下滑幅度大的項目，都是之前開發(fā)商定價過高導致滯銷的項目，開發(fā)商利用“促銷”調低價格，看似回調，實則是對此前的定價進行修正，又或者通過少量的特價房源吸引眼球，這批房源往往充當著“魚餌”，房價并沒有實惠落地，購房者當然也不會買賬。

　　今年8月初，三部門聯(lián)合發(fā)文“一房一價”的補充通知規(guī)定：新建商品住房備案銷售價格設置成交下限的規(guī)定即當實際成交價高于備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網上銷售系統(tǒng)將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序。這其實已經在技術層面將房價的“上、下浮動”進行了“鎖定”。也就是說，房價無論上浮還是下浮，房產商在劃定的圈圈內“跳舞”都是可以接受的。

　　接踵而至的第四季，在售樓盤和將售新盤將接受政策和市場的雙重考驗。若無“明顯”降價，熱銷樓盤將會減少。顯而易見，隨著限購持續(xù)，符合購房條件的目標客戶將日趨減少；而限價的更細更嚴，將令新盤集中區(qū)域的價格“天花板”越降越低。面對樓市成交量持續(xù)在低位徘徊，資金回籠盛況不再。積極采取打折、促銷等方式，快速將存貨變現(xiàn)，不與政策“對扛”不失為部分房產商之上策。

　　限價盤是真降還是假摔？市場是最好的試金石。當然，我們也無法忽視近期部分限價盤的熱銷現(xiàn)象，這是樓盤定價被市場認可的一個佐證。在樓市跌宕之時保值物業(yè)備受青睞，地段好、定價低的限價盤更受關注，這是硬道理。但對多數(shù)樓盤而言，限價、限購、限貸之下要獲熱銷尚有難度。在此情形下，如果你不是資金流暢的企業(yè)，項目地段不出眾、周邊新盤多，產品同質化等，還是降價出貨來得好。在促銷中扮演“假摔”角色，恐怕不是明智之舉。開發(fā)商“銷售為王”，還得靠價格誠意。

　　蘭洪海 觀點新媒體專欄作者