對(duì)于資金缺口較大的瑞房而言，溢價(jià)發(fā)新股融資用于擴(kuò)大土地儲(chǔ)備不失為一個(gè)好方式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 9月9日，瑞安房地產(chǎn)公告稱，公司計(jì)劃向主要股東瑞安投資收購(gòu)利盟及妙園全部權(quán)益，初步代價(jià)為20.86億港元，最高不超過(guò)21.71億港元。

　　大股東注資

　　此次收購(gòu)，瑞安房地產(chǎn)大股東羅康瑞將向公司注入兩項(xiàng)上海物業(yè)資產(chǎn)，包括瑞安廣場(chǎng)80%權(quán)益，以及新天地朗廷酒店全部權(quán)益。

　　公告顯示，利盟擁有上海利盟80%的股權(quán)，而上海利盟則擁有上海瑞安廣場(chǎng)全部權(quán)益及新天地廣場(chǎng)24%的權(quán)益。

　　妙園則透過(guò)全資持有禮東持有上海禮興50%權(quán)益，后者擁有與朗廷新天地酒店和107號(hào)酒店相關(guān)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

　　收購(gòu)?fù)瓿珊螅顖@分拆107號(hào)酒店的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及所有債務(wù)。完成后，瑞房將擁有上海禮興(或一間新公司)66.7%的股權(quán)，而該公司全資擁有朗廷新天地酒店。

　　瑞安房地產(chǎn)預(yù)計(jì)，收購(gòu)將為公司的收入流作出積極貢獻(xiàn)。

　　公告亦顯示，2010年，瑞安廣場(chǎng)租金收入約為1.78億港元，零售部份和辦公部份的平均租用率分為100%和99.6%，租戶基本構(gòu)成和收入流具有較高的穩(wěn)定性。

　　朗廷新天地酒店自 2010年10月試營(yíng)業(yè)，今年首季的平均入住率為38.1%，第二季提高至54.6%。瑞房認(rèn)為，在中國(guó)強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)下，豪華酒店業(yè)表現(xiàn)出了樂(lè)觀的發(fā)展趨勢(shì)和增長(zhǎng)潛力。

　　此外，瑞房表示，公司近期與朗廷酒店集團(tuán)有限公司之間策略性合作的公布，表明公司擴(kuò)大酒店行業(yè)收入來(lái)源的發(fā)展策略和業(yè)務(wù)計(jì)劃，而進(jìn)行此次收購(gòu)正與公司的發(fā)展策略和業(yè)務(wù)計(jì)劃相符。

　　早在8月22日，瑞房曾與朗廷酒店集團(tuán)就合營(yíng)項(xiàng)目訂立股東契約，設(shè)立合營(yíng)公司以擁有及持有合營(yíng)品牌及商標(biāo)以供中國(guó)境內(nèi)酒店及品牌公寓使用。

　　折價(jià)注資

　　事實(shí)上，此次羅康瑞對(duì)瑞房的注資可謂折價(jià)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)資料所示，交易涉及的兩家公司經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值為27.94億港元，按此計(jì)算，收購(gòu)價(jià)較資產(chǎn)帳面值折讓約超過(guò)兩成。

　　然而這則優(yōu)惠的交易，卻受到不少投資者質(zhì)疑。有投資者指出，瑞房現(xiàn)股價(jià)較資產(chǎn)凈值(NAV)折讓超過(guò)40%，上述交易有以高價(jià)向大股東買入資產(chǎn)之嫌。

　　與此同時(shí)，瑞房將以溢價(jià)發(fā)新股支付交易代價(jià)，作價(jià)為每股3.02港元，或買賣協(xié)議至發(fā)行通函期內(nèi)成交量加權(quán)平均價(jià)格再加12.5%溢價(jià)。

　　換句話說(shuō)，瑞房將通過(guò)資本市場(chǎng)融資行為完成收購(gòu)交易。相關(guān)分析機(jī)構(gòu)亦指出，此次收購(gòu)帶來(lái)的外部融資方案對(duì)瑞房而言是需要的，以支持其2012年完成100萬(wàn)平方米的開(kāi)工目標(biāo)。

　　對(duì)于資金缺口較大的瑞房而言，溢價(jià)發(fā)新股融資用于擴(kuò)大土地儲(chǔ)備不失為一個(gè)好方式。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，瑞房一直尋求融資方面的突破。就在不久前，瑞安計(jì)劃尋求25億港元銀團(tuán)貸款用于再融資，不少人士認(rèn)為此舉是瑞安用于擴(kuò)張內(nèi)地業(yè)務(wù)服務(wù)。

　　據(jù)了解，瑞安下屬企業(yè)瑞安中心，已向中銀香港和渣打銀行尋求25億港元三年期再融資貸款，并已得到認(rèn)同。目前更已有四至五家銀行已參與該融資貸款案。