作為高端產(chǎn)品，碧海方舟長(zhǎng)河玉墅其客戶群多以投資改善型為主，購(gòu)買(mǎi)力不是問(wèn)題，問(wèn)題的關(guān)鍵是限購(gòu)令。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 北辰位于北京的兩個(gè)別墅產(chǎn)品修改規(guī)劃再入市的消息，以及市場(chǎng)上一些高端住宅產(chǎn)品陸陸續(xù)續(xù)地推出，似乎預(yù)示了北京豪宅市場(chǎng)“春天”的到來(lái)。

　　豪宅再入市

　　8月下旬，在香港召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)賀江川宣布，公司位于北京的兩個(gè)豪宅項(xiàng)目碧海方舟和長(zhǎng)河玉墅在調(diào)整規(guī)劃后，即將于年底入市。

　　賀江川表示，碧海方舟和長(zhǎng)河玉墅二期產(chǎn)品開(kāi)工前，剛好遇到宏觀調(diào)控，當(dāng)時(shí)政策要求容積率在0.6以下的尚未開(kāi)工的項(xiàng)目禁止再做。

　　而碧海方舟和長(zhǎng)河玉墅的一期產(chǎn)品容積率都在0.6以下，后來(lái)政策松動(dòng)，允許容積率規(guī)劃調(diào)整后可以重新開(kāi)工，北辰對(duì)這兩個(gè)產(chǎn)品的容積率都做了調(diào)整。

　　據(jù)賀江川透露，定位豪宅的碧海方舟項(xiàng)目已經(jīng)獲批并且開(kāi)工了。而長(zhǎng)河玉墅除了將容積率由0.3調(diào)整到0.6外，還在原先全部獨(dú)棟的基礎(chǔ)上做了一些聯(lián)排產(chǎn)品，目前正在進(jìn)行最后的批準(zhǔn)程序，預(yù)計(jì)年底明年初會(huì)開(kāi)工。

　　經(jīng)查證，碧海方舟是北辰在北京經(jīng)營(yíng)多年的一個(gè)高端項(xiàng)目，項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)姜莊88號(hào)，地處亞運(yùn)村東側(cè)，占地11.95萬(wàn)平方米，建筑面積7.7萬(wàn)平方米，包含公寓、別墅、花園洋房、板樓、獨(dú)棟別墅等多種業(yè)態(tài)。

　　項(xiàng)目最早于03年開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)1500萬(wàn)元/套。資料顯示，碧海方舟一期別墅55棟，二期花園洋房總計(jì)10棟，共52套。

　　據(jù)北辰方面介紹，碧海方舟一期30多棟獨(dú)棟別墅早已售出，目前北區(qū)剩余約有22棟獨(dú)棟別墅，預(yù)計(jì)一棟房子售價(jià)在幾千萬(wàn)的水平。

　　而長(zhǎng)河玉墅則位于北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)立湯路與溫榆河交匯口的西南側(cè)，定位別墅和獨(dú)棟別墅，項(xiàng)目占地69萬(wàn)公頃，建筑面積20萬(wàn)公頃。項(xiàng)目規(guī)劃八個(gè)組團(tuán)，約497棟別墅，分四期開(kāi)發(fā)，一期A、B組團(tuán)100棟于2006年7月15日推出。

　　事實(shí)上，誠(chéng)如賀江川所言，作為高端產(chǎn)品，碧海方舟長(zhǎng)河玉墅其客戶群多以投資改善型為主，購(gòu)買(mǎi)力不是問(wèn)題。

　　限購(gòu)與供求

　　今年6月，京基100在北京為京基鷺府高調(diào)舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，一度業(yè)內(nèi)流傳北京“對(duì)單價(jià)3萬(wàn)以上樓盤(pán)的的限制已經(jīng)放松”。

　　不過(guò)此后，北京市場(chǎng)便有多家企業(yè)相繼有高端住宅項(xiàng)目推出。保利曾在8月20、21接連2天推出兩個(gè)高端住宅項(xiàng)目——保利東郡和保利中央公園。

　　而據(jù)市場(chǎng)公開(kāi)消息顯示，目前，億城燕西華府、方興金茂府二期等高端產(chǎn)品已確認(rèn)于9月開(kāi)盤(pán)。

　　對(duì)此，第一太平戴維斯市場(chǎng)研究及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事王瓊在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，受1-2月頻繁政策的影響，加之政府在預(yù)售證環(huán)節(jié)的嚴(yán)格審批，造成上半年，特別是1-5月北京高端住宅供給量較少。

　　而市場(chǎng)表現(xiàn)并未出現(xiàn)大幅下調(diào)，促使開(kāi)發(fā)商在6月以后紛紛推出項(xiàng)目。其中7、8兩月高端項(xiàng)目供給量達(dá)到約500套，高于2010年同期水平。

　　據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，北京高端住宅及豪宅市場(chǎng)供給量及需求量相對(duì)穩(wěn)定，2011年前8個(gè)月總供給量約1500套，月均供給量約188套，比2010年僅略減少7.5%。

　　但第一太平戴維斯認(rèn)為，即便供給量及需求量相對(duì)穩(wěn)定，仍不能忽視限購(gòu)對(duì)北京高端住宅及豪宅市場(chǎng)的影響。

　　第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-8月，北京高端住宅及豪宅市場(chǎng)總成交量約1975套，月均成交量247套，比2010年減少26.7%，成交量有較大幅度的減少。

　　從供求關(guān)系來(lái)看，這個(gè)市場(chǎng)2011年除第一季度無(wú)新增供給外，4-8月的成交量均小于供給量，而2010年各季度均供小于求。

　　王瓊表示，雖然成交量明顯下降，但北京高端住宅及豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格僅在2011年第二季度有0.3%的小幅環(huán)比下調(diào)，7-8月售價(jià)呈明顯反彈趨勢(shì)。

　　也就是說(shuō)，高端購(gòu)買(mǎi)人群對(duì)價(jià)格敏感度較弱。而在限購(gòu)使得投資客淡出市場(chǎng)后，自住型客戶成為市場(chǎng)的絕對(duì)主力，限購(gòu)令后有購(gòu)買(mǎi)資格的高端客戶對(duì)物業(yè)的選擇會(huì)更為挑剔，項(xiàng)目自身的品質(zhì)及合理的定價(jià)成為新項(xiàng)目是否能夠熱銷(xiāo)的關(guān)鍵。

　　“雖然從目前情況來(lái)看，高端住宅有一定的市場(chǎng)，但對(duì)需求的限制也將使得高端住宅售價(jià)難以再現(xiàn)2009年下半年至2010年上半年持續(xù)快速上漲的態(tài)勢(shì)。”王瓊?cè)缡欠Q。