現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的客戶錢(qián)比較寬松，到香港購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的也比較多，所以我們過(guò)來(lái)看一看，看看我們的樓盤(pán)怎么在國(guó)內(nèi)推廣。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 汪少平 “我們的目標(biāo)就是國(guó)內(nèi)的客戶在這一期的銷(xiāo)售中會(huì)超過(guò)兩成以上。”在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)香港將軍澳項(xiàng)目日出康城深圳推介會(huì)上，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事黃思聰信心滿滿地說(shuō)道。顯然，內(nèi)地越來(lái)越多的人赴港買(mǎi)樓給了黃思聰足夠的信心。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄也表示，內(nèi)地限購(gòu)之后給他們的感覺(jué)是越來(lái)越多的大陸人跑到香港買(mǎi)房，不過(guò)趙國(guó)雄否認(rèn)了來(lái)內(nèi)地推售香港豪宅是看準(zhǔn)了內(nèi)地因?yàn)橄拶?gòu)導(dǎo)致資金外流的機(jī)會(huì)。趙國(guó)雄稱(chēng)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)來(lái)內(nèi)地推盤(pán)，并不是因?yàn)閮?nèi)地限購(gòu)導(dǎo)致投資款向香港跑的機(jī)遇，而是看重內(nèi)地買(mǎi)家的潛力，其透露這一動(dòng)作長(zhǎng)江實(shí)業(yè)早在2004就做過(guò)，其后每?jī)赡甓紩?huì)做一次，動(dòng)力都是因?yàn)閮?nèi)地買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)潛力。

　　而對(duì)于近期大陸與香港媒體關(guān)注的內(nèi)地?zé)徨X(qián)炒高香港房?jī)r(jià)的說(shuō)法，趙國(guó)雄表示，并不存在太多的熱錢(qián)進(jìn)入樓市，內(nèi)體客戶購(gòu)買(mǎi)他們的物業(yè)也多是長(zhǎng)期持有。

　　趙國(guó)雄依然看好香港和內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。趙國(guó)雄認(rèn)為，雖然香港的房?jī)r(jià)整體已超過(guò)1997年，但在其看來(lái)今日香港已經(jīng)和過(guò)去不可同日而語(yǔ)，諸多條件表明香港樓市依然穩(wěn)定。

　　對(duì)于內(nèi)地市場(chǎng)，趙國(guó)雄表示，內(nèi)地的調(diào)控是個(gè)好事情，調(diào)控一方面能讓更多國(guó)內(nèi)的人買(mǎi)得起房，另一方面房地產(chǎn)發(fā)展速度慢下來(lái)也使得開(kāi)發(fā)商能跟得上地價(jià)的漲幅。

　　由此看來(lái)，調(diào)控似乎也是大開(kāi)發(fā)商抄底拿地的好機(jī)會(huì)，但趙國(guó)雄為表示長(zhǎng)江實(shí)業(yè)下半年年不會(huì)大幅拿地，還透露了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)拿地的諸多考量。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)目前在國(guó)內(nèi)的業(yè)務(wù)并不大，但趙國(guó)雄依然表示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)看重的是項(xiàng)目的潛力，或者說(shuō)利潤(rùn)回報(bào)能力，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)不會(huì)為了擴(kuò)大規(guī)模而快速擴(kuò)張，那很危險(xiǎn)。

　　以下為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)于深圳召開(kāi)媒體見(jiàn)面會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　媒體提問(wèn)：日出康城是與港鐵有合作，這種合作方式是怎么樣的，土地是不是他們的？另外，和記黃埔深圳在賣(mài)的一個(gè)項(xiàng)目也是有合作方的，請(qǐng)問(wèn)這種合作開(kāi)發(fā)模式會(huì)不會(huì)成為你們一種普遍的開(kāi)發(fā)模式？

　　趙國(guó)雄：我們?cè)谙愀叟c港鐵多有合作，比如以前的名城就是與港鐵合作的。港鐵是一個(gè)運(yùn)輸機(jī)構(gòu)，建的是集體運(yùn)輸系統(tǒng)，但他們不會(huì)蓋房。所以，港鐵上蓋物業(yè)完全是面向開(kāi)發(fā)商投標(biāo)的，只不過(guò)長(zhǎng)期以來(lái)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)中標(biāo)比較多。

　　我們比較喜歡地鐵上面的物業(yè)，因?yàn)槲覀冇X(jué)得這些物業(yè)非常保值，市場(chǎng)好的時(shí)候這種物業(yè)價(jià)錢(qián)很高，市場(chǎng)不好的時(shí)候這種物業(yè)因?yàn)榻煌ǚ奖悖N(xiāo)售也不成問(wèn)題，非常保險(xiǎn)。

　　所以，我們?cè)敢馀c港鐵合作，地塊是他們的，我們出錢(qián)把這個(gè)物業(yè)建起來(lái)。當(dāng)然，每一項(xiàng)目的合作條件都有不同，有的時(shí)候我們給代建，有的時(shí)候我們給分紅。

　　在內(nèi)地，像廣州的黃沙項(xiàng)目也是和記黃埔和廣州地鐵做的，在深圳他們也剛拿了一個(gè)。

　　媒體提問(wèn)：近年來(lái)內(nèi)地調(diào)控聲不斷，這對(duì)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有什么影響？目前，國(guó)內(nèi)的限購(gòu)政策正在擴(kuò)大化，國(guó)內(nèi)一線城市和二三線城市可能都會(huì)限購(gòu)，這會(huì)不會(huì)對(duì)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下物業(yè)造成一些實(shí)質(zhì)性的影響？

　　趙國(guó)雄：這些年國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)是漲的比較快，國(guó)內(nèi)人民覺(jué)得買(mǎi)房困難，開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得買(mǎi)地越來(lái)越貴，跟不上地價(jià)的漲幅。現(xiàn)在調(diào)控出臺(tái)使整個(gè)市場(chǎng)的節(jié)奏慢下來(lái)了，這對(duì)我們開(kāi)發(fā)商來(lái)講也是好事情，節(jié)奏慢下來(lái)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)到地的機(jī)會(huì)就比較大。

　　調(diào)控對(duì)我們物業(yè)的實(shí)質(zhì)性影響現(xiàn)在還沒(méi)有看出來(lái)，我們只是感覺(jué)現(xiàn)在內(nèi)地人到香港買(mǎi)房子的應(yīng)該是比過(guò)去多。內(nèi)地很多人有錢(qián)，但現(xiàn)在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)沒(méi)有了，所以就跑到香港去買(mǎi)。

　　其實(shí)國(guó)內(nèi)客戶不只是去香港買(mǎi)房，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在新加坡也有些樓盤(pán)，也有國(guó)內(nèi)客戶去買(mǎi)。

　　媒體提問(wèn)：那這次日出康城到內(nèi)地做推介，是不是也為了抓住內(nèi)地限購(gòu)的機(jī)會(huì)？

　　趙國(guó)雄：其實(shí)我們?cè)缭?004年就開(kāi)始在內(nèi)地推介了，第二次是在2006年。我們差不多每一兩年就過(guò)來(lái)推一個(gè)樓盤(pán)。

　　我們不是看到國(guó)內(nèi)限購(gòu)的機(jī)會(huì)才來(lái)，我們是看到國(guó)內(nèi)客戶的潛力?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的客戶錢(qián)比較寬松，到香港購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的也比較多，所以我們過(guò)來(lái)看一看，看看我們的樓盤(pán)怎么在國(guó)內(nèi)推廣?，F(xiàn)在我們來(lái)內(nèi)地推介樓盤(pán)，與我們2004年、2006年、2008年來(lái)內(nèi)地時(shí)的情況是一樣的。

　　媒體提問(wèn)：現(xiàn)在內(nèi)地政府調(diào)控房?jī)r(jià)決心很強(qiáng)，如果內(nèi)地整個(gè)房?jī)r(jià)下行的話，香港會(huì)受到影響嗎？

　　趙國(guó)雄：我覺(jué)得肯定會(huì)受到影響的，但影響應(yīng)該不是很大的。因?yàn)閲?guó)內(nèi)到香港去購(gòu)房主要還是一些一次性付款的，他們很少貸款。

　　另外，現(xiàn)在香港政府提出取消購(gòu)房可以移民這個(gè)政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)也不是有很大影響。根據(jù)我們過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)地人來(lái)香港買(mǎi)保值品的比例不是很高的，一般來(lái)說(shuō)都是購(gòu)房、投資比較多的，為了移民的比較少。

　　現(xiàn)在國(guó)內(nèi)客戶到香港去購(gòu)房有幾個(gè)很大的原因。首先，就是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)利率比較高，香港的按揭成本比較低，大概是2%到3%。

　　此外，香港的按揭比較規(guī)范，銀行貸給你肯定有錢(qián)，在國(guó)內(nèi)要經(jīng)過(guò)銀行審批，但有時(shí)審批批下來(lái)，卻沒(méi)有錢(qián)貸，在香港不會(huì)這樣。所以，國(guó)內(nèi)的人到香港去購(gòu)房，他們一方面覺(jué)得香港比較穩(wěn)定，另一方面香港的供應(yīng)不多了，所以升值的潛力比較好，并且按揭的成本比較低，還有現(xiàn)在人民幣升值，算下來(lái)差不多是給打八折了，非常合算。

　　我覺(jué)得未來(lái)一段時(shí)間國(guó)內(nèi)到香港購(gòu)房投資者比較多，但炒賣(mài)的不多，就是因?yàn)槌促u(mài)的成本比較高，不合算的。

　　媒體提問(wèn)：這些內(nèi)地人購(gòu)房的消費(fèi)觀念與香港本地的消費(fèi)觀念有什么區(qū)別？

　　趙國(guó)雄：國(guó)內(nèi)購(gòu)房者在香港買(mǎi)房，他們是為了購(gòu)房而購(gòu)房，他們從來(lái)沒(méi)有在香港住，他們只是買(mǎi)了放在那里，現(xiàn)在很多都是空置。我們有幾個(gè)樓盤(pán)國(guó)內(nèi)的買(mǎi)家也是比較多，但他們買(mǎi)來(lái)都是放在那里，從來(lái)沒(méi)有住的。

　　在香港，我們購(gòu)房，假如我們不住，我們是要租出去的，但國(guó)內(nèi)購(gòu)房者不喜歡出租，他們覺(jué)得收租很麻煩，收入也不多，現(xiàn)在香港的回報(bào)大概是2%到3%，他們覺(jué)得少，覺(jué)得出租太麻煩了。其實(shí)，國(guó)內(nèi)這些人在大陸購(gòu)房也只是放在那里，既不住也不喜歡出租。

　　媒體提問(wèn)：近些天內(nèi)地和香港很多媒體都在關(guān)注國(guó)內(nèi)熱錢(qián)在香港推高房?jī)r(jià)，現(xiàn)在香港的整體房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了1997年，已經(jīng)非常高，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳先生也曾經(jīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)價(jià)格不斷上升，這個(gè)樓市的整體風(fēng)險(xiǎn)不斷累計(jì)。對(duì)此您怎么看？

　　趙國(guó)雄：我覺(jué)得這也不是熱錢(qián)，熱錢(qián)就是來(lái)去很快的，而房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)流通未必是很高，所以，熱錢(qián)應(yīng)該來(lái)說(shuō)比較少投到房地產(chǎn)。我覺(jué)得因?yàn)閲?guó)內(nèi)現(xiàn)在這個(gè)調(diào)控，可能會(huì)使國(guó)內(nèi)有一些資金投到固定資產(chǎn)去，在國(guó)內(nèi)找不到機(jī)會(huì)他們可能才會(huì)到香港。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)是第一個(gè)來(lái)國(guó)內(nèi)推售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，2004年我們就來(lái)過(guò)，很多國(guó)內(nèi)客戶持有我們的物業(yè)至今也快十年了，所以我覺(jué)得他們投資香港的房地產(chǎn)，是持有比較長(zhǎng)的，不屬于熱錢(qián)。

　　國(guó)內(nèi)的資金倒過(guò)來(lái)投到香港房地產(chǎn)，香港的房地產(chǎn)也是比較熱，這個(gè)是肯定的。但覺(jué)得香港不可以光是看房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我們要看1997年的時(shí)候銀行按揭利率是8%到10%，現(xiàn)在按揭利率是2%到3%，現(xiàn)在的負(fù)債能力還是比較好。還貸也要看利息有多高了，那個(gè)時(shí)候是8%，現(xiàn)在是3%，所以還是有一定的空間。房?jī)r(jià)肯定是超過(guò)1997年的，但是我們還貸的能力比1997年要好。

　　媒體提問(wèn)：那你怎么看待中國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如說(shuō)未來(lái)十到二十年的情況？

　　趙國(guó)雄：不知道，二十年太長(zhǎng)遠(yuǎn)了。我覺(jué)得未來(lái)兩三年可能還是調(diào)控期，這個(gè)調(diào)控肯定是一個(gè)好事情，因?yàn)槲覀円惨屍渌娜嗣裼袡C(jī)會(huì)購(gòu)房，這個(gè)是最主要的。所以，現(xiàn)在總理不是說(shuō)我們要多蓋經(jīng)濟(jì)適用房，我覺(jué)得這個(gè)非常重要，和香港政府多蓋公租屋解決這個(gè)社會(huì)的問(wèn)題一樣，我覺(jué)得是非常好的政策。

　　媒體提問(wèn)：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商相比有一些什么優(yōu)勢(shì)，以及存在哪些劣勢(shì)？

　　趙國(guó)雄：長(zhǎng)實(shí)在國(guó)內(nèi)有什么優(yōu)勢(shì)？基本上在國(guó)內(nèi)我們沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)。我們的優(yōu)勢(shì)可能是我們比較幸運(yùn)，我們的資金壓力不大，我們資金管理方面安排是比較好，所以我們錢(qián)拿出來(lái)是比較容易。

　　我們還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是我們的品牌，我們是國(guó)際的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)我們還是比他們多。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)1971年開(kāi)始做房地產(chǎn)，比國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的時(shí)間長(zhǎng)。但是，他們也有他們的優(yōu)勢(shì)，就是他們有人民幣，我們是沒(méi)有的，因?yàn)橛袑?zhuān)款專(zhuān)項(xiàng)管理，很多時(shí)候我們的錢(qián)打不進(jìn)來(lái)，沒(méi)有項(xiàng)目是打不進(jìn)來(lái)。而他們就是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)，國(guó)內(nèi)公司，他們可以跟銀行貸款，而我們錢(qián)要從外面打進(jìn)來(lái)，所以這方面的優(yōu)勢(shì)他們比我們強(qiáng)。

　　另外，他們的國(guó)內(nèi)關(guān)系肯定比我們好一點(diǎn)。我覺(jué)得國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商做得很多都是很不錯(cuò)的，他們的能力、效率、財(cái)力、設(shè)計(jì)概念都是比較新，所以他們也有他們的強(qiáng)項(xiàng)，我們也有我們的強(qiáng)項(xiàng)。

　　媒體提問(wèn)：您剛剛說(shuō)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的資金比較充足，您也說(shuō)預(yù)計(jì)未來(lái)幾年還是在調(diào)控，那長(zhǎng)江實(shí)業(yè)會(huì)不會(huì)趁著這個(gè)調(diào)控期加快在國(guó)內(nèi)拿地的力度？長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地拿地的策略是什么樣的？

　　趙國(guó)雄：這個(gè)也是要看機(jī)會(huì)，我覺(jué)得不是看他們沒(méi)錢(qián)我們有錢(qián)就出去拿地。

　　我們主要是擔(dān)心一些小的項(xiàng)目比較劃不來(lái)，因?yàn)橐粋€(gè)小項(xiàng)目也是有團(tuán)隊(duì)，大一點(diǎn)的項(xiàng)目也是有團(tuán)隊(duì)，所以我們還是會(huì)比較關(guān)注大一點(diǎn)的項(xiàng)目。

　　我們拿地是要看每一個(gè)項(xiàng)目地塊有沒(méi)有潛力，或者說(shuō)是有沒(méi)有合理的利潤(rùn)。我們是上市機(jī)構(gòu)，合適就拿地，不合適就不拿，這個(gè)是非常重要的。

　　不過(guò)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔內(nèi)地土地儲(chǔ)備加起來(lái)大概是有2000萬(wàn)平方米，不算很多，只能說(shuō)基本可以支撐，所以我們會(huì)努力去爭(zhēng)取拿地的。

　　媒體提問(wèn)：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地發(fā)展有沒(méi)有一個(gè)業(yè)績(jī)規(guī)劃說(shuō)每年增長(zhǎng)多少？另外，你們未來(lái)會(huì)不會(huì)考慮把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離出來(lái)，把他整合到一個(gè)公司，比如整合到和記黃埔？

　　趙國(guó)雄：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)現(xiàn)在沒(méi)有這個(gè)計(jì)劃，現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要還是在香港，不過(guò)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在國(guó)內(nèi)的參與是越來(lái)越多，預(yù)計(jì)將來(lái)業(yè)績(jī)應(yīng)該是往上走的。

　　目前我們沒(méi)有把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合到一個(gè)公司的打算，和記黃埔本身就是集團(tuán)下屬的一個(gè)很大的集團(tuán)。

　　媒體提問(wèn)：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地堅(jiān)持的是一個(gè)什么樣的投資戰(zhàn)略？長(zhǎng)和系在內(nèi)地發(fā)展是不是以和記黃埔為主？

　　趙國(guó)雄：長(zhǎng)江集團(tuán)主要有兩個(gè)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，一個(gè)是和記黃埔，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)是母公司，他們是子公司，不過(guò)和記黃埔在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和時(shí)間都很長(zhǎng)，所以國(guó)內(nèi)買(mǎi)家知道和記黃埔的比知道長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的多。和記黃埔在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)比較有知名度，他們?cè)趪?guó)內(nèi)的樓盤(pán)比較多?，F(xiàn)在在香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)是主力，所以在香港的樓盤(pán)一般都是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)去管理，去銷(xiāo)售，去推廣。

　　但這并不是說(shuō)內(nèi)地業(yè)務(wù)就以和記黃埔為主，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)有十幾個(gè)樓盤(pán)，在廣州有，在上海有，在北京也有。

　　媒體提問(wèn)：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)會(huì)考慮進(jìn)入深圳嗎？您覺(jué)得廣州的發(fā)展前途怎么樣？

　　趙國(guó)雄：在深圳長(zhǎng)江實(shí)業(yè)還沒(méi)有樓盤(pán)，和記黃埔有。

　　廣州很有發(fā)展前途，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在廣州也有項(xiàng)目。但是否加重廣州的比例這要看機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)也是在非常努力的在找機(jī)會(huì)，在廣州，在上海，在北京，在成都、重慶，主要的城市我們都在找機(jī)會(huì)。但我們現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)還比較小，所以不可能進(jìn)國(guó)內(nèi)每一個(gè)城市，現(xiàn)在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)還是比較集中在一線城市和二線城市，三線城市目前還沒(méi)有進(jìn)入的能力。目前長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主要業(yè)務(wù)是集中在廣州、上海、北京，另外還有成都、重慶，此外，沈陽(yáng)我們也在考察。

　　媒體提問(wèn)：我發(fā)現(xiàn)包括和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)，港資房企一個(gè)項(xiàng)目有可能做十多年，與內(nèi)地房企做派很不一樣。香港房企四巨頭的九龍倉(cāng)已經(jīng)有點(diǎn)像內(nèi)地的地產(chǎn)商一樣了，他們也快速拿地，然后快速生產(chǎn)，發(fā)展很快，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有沒(méi)有考慮也擴(kuò)大在內(nèi)地的規(guī)模？或者說(shuō)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有沒(méi)有考慮與內(nèi)地的企業(yè)合作，以提高在內(nèi)地市場(chǎng)的占有率？

　　趙國(guó)雄：我們跟內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的風(fēng)格不同，可能是他們資金壓力大，我們資金壓力不大，所以我們希望慢慢做，能夠把項(xiàng)目做的比較好一點(diǎn)。

　　目前我們還沒(méi)有考慮與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商合作。作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在我們主要考慮的是看每一個(gè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)賺錢(qián)，有沒(méi)有合理的利潤(rùn)。我們不會(huì)為市場(chǎng)占有率去擴(kuò)大規(guī)模，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)非常高。