依托旅游資源，打造大規(guī)模的旅游地產(chǎn)大盤或許將成為碧桂園未來(lái)的方向之一。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 也許是此前惠州十里銀灘項(xiàng)目的熱銷給了碧桂園信心，最近，碧桂園將此類旅游大盤的項(xiàng)目直接擴(kuò)展到了全中國(guó)旅游地產(chǎn)最密集，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的海南。

　　8月21日，由碧桂園投資開(kāi)發(fā)的“碧桂園椰城”在海南文昌正式奠基。這亦是碧桂園首次進(jìn)入海南開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　旅游大盤項(xiàng)目接連落子

　　資料顯示，碧桂園項(xiàng)目位于海南省文昌市，西鄰海文高速，處于?？?小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，“海文同城”的黃金分割點(diǎn)上。

　　在奠基儀式上，碧桂園高層表示，碧桂園集團(tuán)將憑借其大品牌、大配套以及國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，將碧桂園椰城項(xiàng)目打造成為海南島度假人居典范。

　　他稱，根據(jù)集團(tuán)快速開(kāi)發(fā)、快速銷售的經(jīng)營(yíng)策略，碧桂園椰城將盡快推出市場(chǎng)。

　　看起來(lái)，碧桂園有意在海南大力打造一個(gè)不錯(cuò)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。而這或許與今年其在惠州的旅游大盤十里銀灘的熱賣有不可分割的關(guān)系。

　　雖然說(shuō)在2005年碧桂園就推出了真正意義上的旅游度假項(xiàng)目清遠(yuǎn)假日半島，但與十里銀灘的盛況相比，此前碧桂園的兩三個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就顯得悄無(wú)聲息，低調(diào)多了。

　　而今年，碧桂園在這樣的旅游大盤上顯得格外高調(diào)，比如惠州的十里銀灘項(xiàng)目，還沒(méi)有正式開(kāi)盤，碧桂園就先在深圳做了一個(gè)盛大的發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)了全國(guó)媒體。

　　7月30日，碧桂園十里銀灘開(kāi)盤當(dāng)日，其一次性推售的單位達(dá)5080套，產(chǎn)品類型涵蓋了公寓、洋房和別墅。

　　據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員稱，5000套單位一早就賣出了1600套，后來(lái)又有消息稱，開(kāi)盤兩日后，十里銀灘已售出約4000套單位。

　　雖然碧桂園方面一直未正面公布十里銀灘的銷售情況，但業(yè)內(nèi)對(duì)其銷售額的保守估計(jì)在30億元以上，最多可達(dá)50億元。

　　短期將提升企業(yè)利潤(rùn)率

　　有如此業(yè)績(jī)?cè)谇?，難怪業(yè)內(nèi)人士皆言碧桂園最近的旅游地產(chǎn)擴(kuò)展格外引人注目。

　　輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕表示，從這兩年來(lái)看，在調(diào)控之下，行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型是比較明確的，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)受調(diào)控的影響相對(duì)較小，國(guó)家對(duì)其的態(tài)度還是比較寬松的。同時(shí)，旅游地產(chǎn)這幾年也獲得了不少投資者的認(rèn)同，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展旅游地產(chǎn)，對(duì)未來(lái)的融資等方面或許都有加分的作用。

　　對(duì)于碧桂園在當(dāng)前開(kāi)始加大布局旅游地產(chǎn)，陳耕表示從短期來(lái)看，主要是因?yàn)檫@次調(diào)控對(duì)碧桂園或許是一個(gè)調(diào)整的機(jī)會(huì)。

　　其稱，在明年宏調(diào)不會(huì)出現(xiàn)明顯放松的預(yù)期之下，很多房企或許對(duì)明年的銷售及投資都將持保守的態(tài)度，也就是說(shuō)明年房企的投資增速可能不快。于是房企都將縮減下來(lái)的資金用于旅游地產(chǎn)這類需要沉淀資金的項(xiàng)目上。

　　陳耕認(rèn)為，這樣做一個(gè)明顯的好處是，趁此機(jī)會(huì)，碧桂園可以調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，從而對(duì)未來(lái)盈利能力的提升有直接的幫助。

　　一個(gè)最好的案例是，之前和碧桂園同樣的華南房企雅居樂(lè)在發(fā)展海南清水灣項(xiàng)目之后，不但產(chǎn)品形象有個(gè)較大的提升，就連公司的利潤(rùn)率也有明顯上漲。

　　“去做一些利潤(rùn)率偏高的產(chǎn)品，也是不錯(cuò)的嘗試。”陳耕的看法與標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師符蓓有著類似的表達(dá)，符蓓也認(rèn)為，通過(guò)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，也許將會(huì)提高未來(lái)碧桂園的利潤(rùn)率。

　　而兩位專家同樣也都認(rèn)為，碧桂園選擇今年加大旅游地產(chǎn)的布局，與其上半年翻升的銷售業(yè)績(jī)有著直接的關(guān)系。陳耕表示，今年上半年，碧桂園維持了不錯(cuò)的市場(chǎng)份額，也取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，這就為其產(chǎn)品的多元化嘗試提供了一定的資金基礎(chǔ)。

　　符蓓則稱，碧桂園是到目前為止，在明年房企資金流動(dòng)性趨緊的可能性之下，唯一獲得評(píng)級(jí)上調(diào)的房企。其稱，碧桂園今年的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。

　　但符蓓也認(rèn)為，從目前來(lái)看，旅游地產(chǎn)只是碧桂園很小的一部分，不會(huì)出現(xiàn)較大的投資。

　　長(zhǎng)期是獲取土地新途徑

　　除了利用產(chǎn)品附加值來(lái)提高企業(yè)的利潤(rùn)率之外，碧桂園加力旅游地產(chǎn)更深入的因素也有業(yè)內(nèi)分析人士解讀是為尋求未來(lái)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路。

　　據(jù)碧桂園方面公布，截至2011年7月31日，其已取得國(guó)有土地使用權(quán)證(含權(quán)益)的可建建筑面積約為5233萬(wàn)平方米。

　　按照業(yè)內(nèi)人士推算，以目前碧桂園的開(kāi)工速度和規(guī)模，未來(lái)五年內(nèi)，碧桂園的發(fā)展尚可以得到保證。

　　但五年之后，碧桂園可供大盤開(kāi)發(fā)的土地資源或許將面臨供應(yīng)短缺，這或許是碧桂園要著力旅游地產(chǎn)項(xiàng)目加大土地儲(chǔ)備的緣由之一。

　　事實(shí)上，碧桂園過(guò)去開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，大部分是位于城市近郊的住宅大盤，主要滿足城市剛需人口的基本住宅要求。但隨著城市的擴(kuò)大化和城市化進(jìn)程的遞進(jìn)，最低層次的剛性需求在維持一段時(shí)間之后，未來(lái)肯定會(huì)被越來(lái)越多的住宅更新?lián)Q代的需求所取代。

　　這就表示，消費(fèi)者對(duì)住宅的要求將越來(lái)越高，而近郊的土地也將越來(lái)越稀少，城市近郊可供碧桂園大盤開(kāi)發(fā)的土地資源價(jià)格也將會(huì)更加昂貴。

　　顯然，對(duì)于以大盤模式起家并安身立命的碧桂園來(lái)說(shuō)，未來(lái)是否還能以低廉的土地成本運(yùn)作大盤項(xiàng)目，才是考驗(yàn)碧桂園商業(yè)模型生死攸關(guān)的大事。

　　因此，依托旅游資源，打造大規(guī)模的旅游地產(chǎn)大盤或許將成為碧桂園未來(lái)的方向之一。

　　8月31日，世茂房地產(chǎn)主席許榮茂在股東會(huì)后就曾坦言，參與商業(yè)及旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要就是想借此拿到更多的便宜土地。

　　不過(guò)值得關(guān)注的是，與之前近郊住宅大盤有著剛需購(gòu)房者為銷售支撐不同，旅游地產(chǎn)的目標(biāo)對(duì)象大多不是剛性需求，在海南地區(qū)尤其明顯。

　　而在半年限購(gòu)令下，海南地區(qū)今年就樓市慘淡，銷售已難以維系。

　　有業(yè)內(nèi)人士就稱，旅游度假主要的問(wèn)題還在于能否聚起人氣，比如，有些項(xiàng)目當(dāng)時(shí)開(kāi)盤的時(shí)候，宣傳包裝得非常好，但銷售完之后，居住率較低，“相關(guān)配套相當(dāng)重要，包括吃、購(gòu)物、醫(yī)院、學(xué)校等等要完全根據(jù)常住型的項(xiàng)目來(lái)配套，不然留不住人。”

　　此外，還有另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題，國(guó)家有關(guān)部門今年明顯對(duì)大規(guī)模的綜合性項(xiàng)目開(kāi)始嚴(yán)格審查。從之前的高爾夫用地，到最近全國(guó)各省市的主題公園摸底調(diào)查。未來(lái)這股嚴(yán)查之風(fēng)是否會(huì)蔓延到越來(lái)越多企業(yè)參與的旅游地產(chǎn)及綜合體項(xiàng)目之下，猶未可知。

　　看起來(lái)，雖然旅游地產(chǎn)可為房企帶來(lái)較高的收益，然而，高收益同樣意味著更高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士就指出，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式屬于后期盈利型，由于地塊通常遠(yuǎn)離中心城區(qū)，拿地政策優(yōu)惠，通常前期土地投入較低，但由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營(yíng)成本高、收益周期冗長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)作能力將是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。