　　中場休息是個很有意思的比喻，但我覺得還不夠準確。為了了解調(diào)控對房地產(chǎn)投資、融資的影響，最近兩個月我們走訪了中國民間資本最活躍的幾個地方：如山西、鄂爾多斯、陜西榆林及溫州等地。最深刻的感受是中國的房地產(chǎn)市場正發(fā)生著巨大的變化，如果說調(diào)控前地產(chǎn)商還沐浴在和煦的春風的中，調(diào)控后就是置身于刺骨的寒風中了。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策有兩個核心：一是建設保障房，二是堅決控制房地產(chǎn)投資。此將必然導致兩個趨勢的形成，一種趨勢是使單一的商品房市場裂變?yōu)殡p軌制市場，另一個趨勢是普通住宅的去投資化。這兩種趨勢必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響，而房地產(chǎn)市場的投資、融資形勢也必然會發(fā)生重大變化。

　　房地產(chǎn)投資趨勢最重要的一點變化是：告別“炒房時代”進入“理財投資時代”，即房地產(chǎn)投資的證券化。

　　如果說5年前我們投了一二線城市的住宅，年投資回報率一般都能達到15%，調(diào)控后呢？年回報率絕不會超過5%！原因就在于沒有了投資杠桿，又相應提高了稅收。

　　從國外經(jīng)驗看，普通住宅是沒有投資屬性的，美國的普通住宅都是“消費品”。如果扣除通脹因素的影響，在100年的時間內(nèi)，房價的平均復合增長率僅為0.6%。針對調(diào)控政策中最嚴厲的限購政策，業(yè)內(nèi)普遍認為，限購是暫時的，但我認為，限制第三套房以上的按揭一定是長期的政策，因為政府意識到普通住宅的去投資化是未來政策的重要趨向。

　　上文提及的四個區(qū)域的投資偏好源于商業(yè)文化、資本積累的方式及階段，雖然有著很大的差別，如：溫州人買房“不管在哪兒賺錢就行”，山西人買房“就是為了留給下一代”，陜西人買房“在西安買就是干點事，在北京買就是存點錢”，但民間資本的投資偏好還是房地產(chǎn)，而不愿投入股市。

　　現(xiàn)在越來越多的城市住宅加入了限購的行列，那么這么多大規(guī)模的民間資本往哪流呢？一是商業(yè)地產(chǎn)，二是沒被限購的三線城市。但就如我年初預測的，隨著大量資金的快速聚集，投資風險也在逐漸加大。那么真正的投資藍海在哪里？應該是房地產(chǎn)投資的證券化。何謂投資的證券化？就是由不動產(chǎn)的實物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品：如REITs、信托、基金等。

　　我的北京朋友們，以前每年賺幾百萬，可以不斷的買房投資，而現(xiàn)在限購房子買不了，投商業(yè)地產(chǎn)又投不起，怎么辦？不如買信托，8%以上的收益率還是蠻有吸引力的。從國外的經(jīng)驗看，不動產(chǎn)投資的證券化是大勢所趨，讓專業(yè)機構(gòu)幫你理財投向不動產(chǎn)，獲得相對穩(wěn)定的收益，一定是個不錯的選擇。

　　房地產(chǎn)融資的趨勢：從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資。

　　中國房地產(chǎn)中直接融資不足10%，80%以上是間接融資，而成熟的市場狀況恰恰相反。以銀行貸款為主的間接融資，使得房地產(chǎn)的行業(yè)風險很容易傳導到整個金融系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)問題就會牽扯整個社會經(jīng)濟，所以有專家戲稱“中國房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟就是癌細胞。

　　隨著房地產(chǎn)信貸的從嚴管理、及預收款監(jiān)管城市的增加，無論是銀行貸款還是預收款，將越來越受到限制。而民間資本的大量存在，透過信托、基金的形式投向房地產(chǎn)必將是未來的趨勢。這樣的趨勢有兩種好處：一是將個人炒房的錢由需求轉(zhuǎn)向了供給，從而抑制了房價的快速增長；另一方面增加了房地產(chǎn)直接融資的渠道，降低了行業(yè)的風險。

　　要預測房地產(chǎn)行業(yè)下半場的走勢，就必須認清房地產(chǎn)投資和融資的趨勢，正如一位業(yè)內(nèi)專家所言：“下半場一定是房地產(chǎn)基金的大發(fā)展”。

　　蘇鑫觀點新媒體專欄作者